上海佳信物业管理有限公司与上海市黄浦区幸运福邸业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈华远，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘正平，上海正源律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈银萍，上海正源律师事务所律师。
　　被告：上海市黄浦区幸运福邸业主委员会，住所地上海市黄浦区。
　　负责人：沈菊娣，主任。
　　委托诉讼代理人：阮孙宁，副主任。
　　委托诉讼代理人：李企荣，上海胜超律师事务所律师。
　　原告上海佳信物业管理有限公司与被告上海市黄浦区幸运福邸业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘正平、陈银萍，被告委托诉讼代理人阮孙宁、李企荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海佳信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行原、被告签订的《物业服务合同》。事实与理由：原、被告于2016年1月签订《物业服务合同》，合同期限截止到2018年12月31日。原告忠实履行物业服务合同至今。2017年12月21日晚，被告召开1221业主大会，会议参与人为居民委员会代表、被告方委员、业主共计48人，《会议纪要》载明“会上有业主就提前终止佳信物业与本小区的服务合同的动议提出当场进行民意调查，得到与会业主的绝大多数赞同。与会业主47名，44名业主举手表明同意提前终止佳信物业与本小区的服务合同，3名业主未就同意、反对、放弃这三项中任意一项做出表态。以此民意调查结果及与会业主的态度。业主委员会决定将按法定程序启动提前终止佳信物业与本小区的服务合同的流程。”2018年2月23日，被告向原告发出了《提前解除佳信物业服务合同的通知》。原告认为小区业主296户，44名业主达不到20%的临时召开大会人数，故程序违法，据此通过的决议也不合法。此外，按照被告所称时间节点，原告认为2018年1月12日是倡议解聘原告，只是一种业主的意思表示，不能作为召开临时业主代表大会的依据。要求就提前解聘原告提出开会的业主签名仅13人，达不到20%户数要求，并且1月20日的业主大会实际并未召开。
　　被告上海市黄浦区幸运福邸业主委员会辩称：要求驳回原告的诉讼请求。2017年12月21日，44名业主提出不满原告服务，发出解约意向；2018年1月12日，部分业主自发组织申请到145户业主签名要求召开业主大会；2018年1月18日，部分业主提请召开业主大会；2018年1月20日，被告决定召开业主大会；2018年2月23日被告通过业主大会的决议解除物业服务合同，而非原告所述根据2017年12月21日业主大会作出解聘决定。综上，被告依据2018年2月23日的业主大会决议解聘原告，合法有据。
　　原告上海佳信物业管理有限公司提交如下证据：
　　1、《物业服务合同》一份，证明原告在涉案小区服务期限到2018年12月31日。
　　2、业主委员会通告栏照片并附1221业主大会纪要、答业主问，证明一开始只有44名业主要求解聘，被告后续发起145名业主签字和业主自发达到20%是两个概念，故被告操作达到20%的业主数量，系程序违法。
　　3、原告于2018年2月25日收到原告提前解除佳信物业服务合同的通知，证明被告违法解除物业服务合同。
　　4、涉案小区物业经理赵长发的证人证言，证明被告陈述的原告违约行为不属实，以及解聘行为程序上有瑕疵。
　　经质证，被告上海市黄浦区幸运福邸业主委员会对证据1-3的真实性无异议，认为证据4的证人与原告有直接利害关系，其证词不可信。
　　被告上海市黄浦区幸运福邸业主委员会提交如下证据：
　　第一组证据，证明被告解除其与原告的物业服务合同，符合法律法规规定，程序、内容均合法有效：
　　1、2017年12月10日，幸运福邸业主委员会《召开2017年度小区工作总结会的通知》；
　　2、2017年12月21日，幸运福邸业主参加2017年度小区工作总结会《会议签到》；
　　3、幸运福邸业主委员会《1221业主大会纪要》；
　　4、2017年12月24日《答业主问》；
　　5、2018年1月12日《提前解聘与佳信物业公司服务合同的倡议》；
　　6、《提前解聘于佳信物业服务合同的倡议》的签名；
　　7、2018年1月18日，部分业主书面提请业主委员会召开业主大会；
　　8、2018年1月20日《决议》；
　　9、2018年1月24日《公告》；
　　10、《幸运福邸A幢解聘物业征询表发放汇总表》、《幸运福邸B幢解聘物业征询表发放汇总表》；
　　11、表决票；
　　12、2018年2月23日业主大会决议；
　　13、2018年2月23日《决议》；
　　14、2018年2月23日《通告》；
　　15、2018年2月23日《提前解除佳信物业合同的通知》。
　　第二组证据，证明原告不完全履行物业服务合同的违约事实清楚，被告提前解除物业服务合同依据充分，理由成立：
　　16、2017年2月22日《关于佳信物业管理有限公司与幸运福邸小区物业服务合同的函》、幸运福邸(业)字函第0005号《附件》抄送老西门街道房办、居委会；
　　17、2017年6月8日《会议纪要》；
　　18、2017年6月29日《会议纪要》；
　　19、2017年7月16日《会议纪要XXXXXXXX》；
　　20、2017年9月10日《物业管理例会XXXXXXXX》；
　　21、2017年12月26日《1226协调会纪要》；
　　22、2017年6月13日《关于小区外墙渗水修缮的意见》2017第006号；
　　23、2017年11月24日《关于外墙渗水修缮事项的第二次公函》函0009号；
　　24、2017年12月4日《关于外墙渗水修缮事项的第三次公函》函0011号；
　　25、2017年12月14日《关于外墙渗水修缮事项的第四次公函》函0014号；
　　26、营业执照、开户银行许可证；
　　第三组证据，证明原告不履行双方签订的《物业服务合同补充协议》约定的事实：
　　27、2015年12月30日，幸运福邸业主大会与佳信物业签订的物业服务合同的《补充协议》；
　　28、2017年1月11日《关于清算2016年度公共收益款等问题的函》函0001号；
　　29、2017年1月18日《关于处理2015年物业费的函》函0003号；
　　30、2017年2月6日《再次催讨幸运福邸2016年度公共收益的函》函0004号；
　　31、2017年2月16日《备忘录》；
　　32、2017年12月9日《关于公共收益的函》函0012号；
　　第四组证据，证明原告截留侵占电梯改造工程预付款：
　　33、2017年8月30日银行付款凭证；
　　34、2017年8月31日《关于及时向新时达电梯安装有限公司转付电梯改造项目首付款的函》函0007号；
　　35、2017年11月18日《关于电梯改造项目预付款事项的函》函0008号；
　　36、财产保全告知书；
　　第五组证据如下：
　　37、2018年5月12日老西门派出所提供的上海市消防监督检查意见通知书，证明原告消防经督查复查不合格，影响小区业主安全。
　　38、小区业主议事规则。
　　经质证，原告上海佳信物业管理有限公司认可第一组证据中证据1的真实性，但认为被告故意在会议上引导业主提出解除合同意向。对证据2、5-9、12-14真实性有异议。对证据3-4、11真实性认可。对证据10认为被告解聘物业的字样是在征询意见后加上去的。对证据15，认为作出主体应为业主大会。第二组证据中，认为证据21是被告单方制作，未客观反映真实情况，对其他证据真实性确认，原告的服务过程中确有问题，但正在整改并调换人员，现在有的问题是2016年遗留的。认可第三组证据的真实性。证据内容均为公共收益问题，公共收益划转到维修基金的操作实际需要业主大会决议，原告无法直接操作满足被告要求。认可第四组证据的真实性，认为电梯改造存在质量问题，原告没有付款给电梯公司。一审判决后已经上诉。认可第五组证据的真实性。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉案小区共有297户业主，296户为住宅用房业主，1户为经营性用房业主。
　　被告系涉案小区业主委员会。2016年1月，原、被告签订《物业服务合同》，约定由原告向涉案小区提供物业管理服务。合同期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。2016年12月31日前90天业主委员会征询业主大会，满意率达到65%以上的合同期限可续至2018年12月31日。之后，因原告的满意率达到合同规定的要求，原、被告继续按照《物业服务合同》约定的内容履行。
　　2018年1月12日，13户业主发出书面倡议要求提前解聘原告，145户业主在倡议书上签字。1月18日，涉案小区业主向被告以书面形式提出因超过20%户的业主联名要求提前解除原、被告的物业服务合同，故提请召开业主大会。1月20日，被告在涉案小区公布《决议》，载明“本小区145名业主联名要求提请召开业主大会，要求‘提前解除佳信物业管理有限公司与幸运福邸业主大会签订的物业服务合约’……联名业主在户数数量与所持物业面积上均达到相关规定设定的双超20%的要求。……本会接收联名业主的申请，依法依规召开业主大会，就‘提前解除佳信物业管理有限公司与幸运福邸业主大会签订的物业服务合约’以全体业主投票表决的方式进行。本次业主大会的议题依规需公示15天，投票期为15天。”
　　2018年1月24日，被告发布幸运福邸综字(2018)02号公告，告知业主提前解除幸运福邸业主大会与上海佳信物业有限公司物业服务合同的表决票采取当面领取或专人送达业主信报箱或者房屋内，并设投票箱。投票箱采用上门与定点放置相结合，放置位置在B幢底层大厅，放置日期为2月17日至22日，放置时间为晚上7：00至8：30。2月23日下午2：00开箱，业主代表、街道房办、居委共同参与监票唱票。之后，被告组织人员发放297张表决票，其中，业主当面签收202张，通过业主信报箱投放94张，另有一户经营性用房因业主不在故发放未果。该表决票内容包括：表决内容，即幸运福邸小区解除上海佳信物业管理有限公司物业管理合同的业主表决票；表决项目分别为同意、不同意、弃权并附三选一，多选无效的说明；表决结果和业主签名，该栏目由业主填写。
　　2018年2月23日涉案小区《决议》载明，针对是否提前解除佳信物业管理有限公司与幸运福邸业主大会签订的物业服务合约议题，以全体业主投票方式表决，本次发出表决票296张，收回200张，其中同意提前解除合同的表决票189张，不同意票3张，弃权票7张，废票1张。根据议事规则规定，未收回的96张表决票视同同意多数业主意见，故本次全体业主投票的最终结果是285户业主投票赞同提前解除物业服务合同。本次表决结果的实际投票业主的户数超过66%，且持相同意见的业主户数与相对应的物业面积均超过法定的标准。参加该流程的有业主代表、业主委员会、居民委员会、街道业委会指导中心人员总计14人。被告根据上述《决议》，于即日发布幸运福邸综字(2018)04号通告，告知业主本次业主大会的投票结果。2018年2月25日，原告收到被告发出的幸运福邸综字(2018)05号《提前解除佳信物业服务合同的通知》，该通知还要求原告于90天内办理交接手续。原告遂提起本案诉讼。
　　《幸运福邸业主大会议事规则》第八条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。”第十二条规定，“业主同意业主大会采用以下第(一)种形式进行表决：(一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届改选小组)统计汇总，公布表决结果。……已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按下列第(三)项约定方式处理……(三)视为同意已表决的多数票意见。”第十三条规定，“业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主人数和接收书面委托参加会议的业主人数确定。业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主以表决票送达的业主人数确定。”第十四条规定，“……有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：(一)经20%以上业主提议；……”
　　本院认为：被告依据超20%以上业主提议，召开业主大会临时会议，该会议采用书面征求意见的形式召开并通过了解聘原告的决定，程序合法。被告作为业主大会的执行机构，根据会议决议解除其与原告签订的《物业服务合同》，于法有据。原、被告之间于2016年1月签订的《物业服务合同》业已解除，故对原告主张的继续履行上述合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，判决如下：
　　驳回原告上海佳信物业管理有限公司要求继续履行其与被告上海市黄浦区幸运福邸业主委员会于2016年1月签订的《物业服务合同》的诉讼请求。
　　案件受理费2,300元，减半收取计1,150元(原告已预付)，由原告上海佳信物业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　

审判员：魏乐陶

书记员：陈星然