上海佳信物业管理有限公司与周文炜物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：杨广庆，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘雨晴，上海明伦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈银萍，上海夏鼎律师事务所律师。
　　被告：周文炜，男，1968年11月25日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：朱伟锋，上海罗业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。
　　原告上海佳信物业管理有限公司(以下简称佳信公司)与被告周文炜物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳信公司的委托诉讼代理人陈银萍、被告周文炜的委托诉讼代理人朱伟锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　佳信公司向本院提出诉讼请求：判令周文炜支付佳信公司2013年1-6月物业服务费1,293元及违约金1,376元，支付2013年7月-2017年12月的物业服务费违约金(计算至2018年7月)38,356.41元。事实和理由：佳信公司与上海市徐汇区环线广场业主大会就环线广场物业服务签订了物业服务合同，服务期限为2013年1月1日-2014年12月31日。合同期满后，佳信公司继续在该小区服务。周文炜系该小区2幢22E的业主，长期拖欠物业费。根据物业服务合同约定，业主应按日千分之三支付拖欠物业费的违约金。后因业委会改选，周文炜才于2018年8月支付了2013年7月-2017年12月的物业费。但至今仍拖欠2013年1-6月物业服务费1,293元及违约金1,376元，以及2013年7月-2017年12月的物业费的违约金36,675.95元。上述物业服务合同是周文炜任职业委会主任期间签署的，其理应严格履行合同。佳信公司多次沟通无果，故诉至法院，要求判如所请。
　　周文炜辩称，不同意佳信公司的全部诉讼请求。2013年上半年物业费已经按期足额交纳，故不存在违约金。佳信公司与周文炜之间无合同关系，而且佳信公司与小区业主委员会签订的物业服务合同已经于2014年到期终止，佳信公司已经撤离小区，佳信公司起诉缺乏合同基础。佳信公司提供物业服务期间，严重违反合同约定，未尽到物业服务义务。佳信公司从未向周文炜催收过物业费，其主张的2013年1-6月、2013年7月-2016年3月的违约金均已超过三年的诉讼时效。佳信公司于2017年6月19日开具发票，按照合同约定及行业惯例，应系付款后才开具发票。即使周文炜在后付款，按照司法解释规定，佳信公司并未催讨，周文炜不存在违约，佳信公司无权主张违约金。即使存在违约金，合同约定违约金标准过高。涉案房屋产权人为两人，佳信公司仅起诉一人，被告主体不适格。
　　本院认定事实如下：2013年1月，上海市徐汇区环线广场业主大会与佳信公司签订《物业服务合同》，约定：由佳信公司为位于上海市宜山路XXX号的环线广场小区提供物业管理服务；办公楼物业费标准为2.50元/月·平方米；物业管理费用按季交纳，业主应在每季初月15日前履行交纳义务，逾期交纳的，按每日千分之三支付违约金；合同期为二年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止。物业服务合同约定的期限届满后，佳信公司继续为环线广场小区提供物业服务。之后，佳信公司于2018年12月1日撤离环线广场小区。
　　周文炜系上海市宜山路XXX号2幢22E房屋(建筑面积86.20平方米，房屋类型为办公楼)权利人之一(另一登记权利人为周某某，周文炜称系其兄弟)。
　　2013年6月26日，周文炜以案外人名义支付了2013年1-6月物业费1,293元。2017年6月19日，佳信公司向周文炜开具2013年7月-2017年12月的物业费发票。2018年8月16日，周文炜以案外人名义支付了2013年7月-2017年12月的物业费11,637元。
　　2017年3月8日，环线广场小区业委会出具《证明》，确认佳信公司自2015年起仍按照2013年1月所签订的物业服务合同约定提供物业服务。
　　2018年10月12日，佳信公司向本院递交起诉状。周文炜提出管辖权异议并对本院裁定提起上诉。
　　另查明，周文炜原为环线广场小区业委会主任。
　　审理中，佳信公司经核实后确认，周文炜应支付的2013年1-6月物业费1,293元，已于2013年6月26日由案外人代为支付，故佳信公司调整其诉讼请求为：要求周文炜支付2013年1-6月份物业费逾期付款违约金451.90元，支付2013年7月-2017年12月物业费逾期付款违约金37,717.46元。佳信公司明确其诉请计算方式为：周文炜每季度应付物业费646.50元，故每日的逾期付款违约金为1.94元；应于每季度首月15日前支付，故违约金自每季度首月16日起算，均计算至2018年8月15日止。佳信公司同时提供了较为详细的违约金计算表。周文炜对于上述计算方式没有异议，但认为不应支付，且根据法律规定，倒推三年之外的均已超过诉讼时效，违约金标准也过高。
　　庭审中，周文炜提供了部分告知书、停电通知、协议书、银行转账凭证、公告、情况说明、民事判决书等材料，欲证明佳信公司未履行物业服务义务，严重失职，给业主造成重大损失。佳信公司认为上述材料与本案无关，且均产生于周文炜支付2017年12月物业费之后，不能成为其拖欠物业费的理由。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的不动产登记簿、物业服务合同、证明、付款凭证、发票等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，根据相关法律规定，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，佳信公司与环线广场业主大会签订的物业服务合同应为合法有效，对佳信公司及小区全体业主或物业使用人均有约束力。物业服务合同约定的期限届满后，佳信公司与环线小区业主大会虽然未再签订书面物业服务合同，但佳信公司仍按照原物业服务合同的约定实际提供物业服务至2018年11月，故原物业服务合同继续有效。佳信公司按约提供了物业管理服务，周文炜作为涉案房屋的共有人之一，应当按照合同约定向佳信公司支付物业服务费。周文炜逾期支付物业服务费，佳信公司有权按照合同约定向周文炜主张物业费及逾期付款违约金。周文炜辩称其与佳信公司间不存在直接合同关系、被告不适格等抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
　　本案中的争议焦点应为诉讼时效问题，周文炜认为原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。对此本院认为，根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。同时，根据物业服务合同的约定，物业费为按季交纳，各季度物业费为独立的债务，故各段物业费的违约金应分别起算。佳信公司在审理中亦未能提供证据证明存在诉讼时效中断的事由。据此，周文炜有关诉讼时效的抗辩意见具有事实及法律依据，本院对此予以采信。以佳信公司向本院提起本案诉讼之日(2018年10月12日)前推三年，佳信公司的诉请在该三年期间的部分，即2015年第四季度起迟延支付物业费的违约金，未超过诉讼时效，本院予以支持，在该三年期间之前的部分超过诉讼时效期间，本院不予支持。
　　对于违约金计算标准问题，周文炜认为日千分之三的标准过高，应予调整。佳信公司对于其因周文炜的逾期付款行为受到何种损失并未能提供证据予以证明。而按照日千分之三的标准计算所得违约金金额远超应付本金金额，应属过高。故本院对周文炜有关违约金标准的抗辩意见予以采纳，酌情调整为日万分之六。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第一百零二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、周文炜于本判决生效之日起十日内支付上海佳信物业管理有限公司逾期支付物业费的违约金2,336.71元；
　　二、驳回上海佳信物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费754.20元，减半收取计377.10元，由上海佳信物业管理有限公司负担354元，周文炜负担23.10元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：徐  磊

书记员：江佳韵