上海佳歆房地产投资顾问有限公司与倪志成、阮玲玉等居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海佳歆房地产投资顾问有限公司,住所地上海市静安区。
　　法定代表人：张启胜,总经理。
　　委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。
　　被告：倪志成，男，1966年7月20日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住上海市徐汇区。
　　被告：阮玲玉，女，1996年11月11日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　被告：阮佳芬，女，1965年3月11日出生，汉族，住浙江省。
　　两被告共同委托诉讼代理人：徐栋鹢，上海正策律师事务所律师。
　　两被告共同委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。
　　原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司与被告倪志成、阮玲玉、阮佳芬居间合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月7日公开开庭进行了审理。原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司的委托诉讼代理人魏增明，被告倪志成、被告阮玲玉、阮佳芬的委托诉讼代理人王永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告倪志成支付原告居间服务佣金人民币(币种下同)180,000元及按照银行同期贷款利息自2015年7月18日起计算至一审判决生效之日止的逾期付款利息；2.被告阮佳芬、阮玲玉因过错对被告倪志成支付居间服务佣金180,000元本息范围内承担连带赔偿责任。
　　事实和理由：2015年5月18日,原告作为房地产中介公司,经原告居间介绍服务,被告倪志成作为房屋买受人即合同乙方,与被告阮佳芬、阮玲玉作为房屋卖售人即合同甲方,三被告之间签订坐落于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号(以下简称涉案房屋)花园住宅《上海市房地产买卖合同》及《别墅交易补充协议》。原告作为居间人在《上海市房地产买卖合同》签字盖章。根据《上海市房地产买卖合同》“补充条款一之4-1”规定,甲乙双方应当按照国家法律法规等规定各自在房价款之外承担本交易所产生的税费及房产中介公司之佣金。根据《别墅交易补充协议》第一条规定,本次交易所产生的全部税费均由乙方承担。签订《上海市房地产买卖合同》当日,经三方约定,买方即被告倪志成支付500,000元定金交由原告保管。2015年5月18日,被告倪志成向原告签署《佣金确认书》,约定向原告支付佣金为180,000元。后三被告在履行《上海市房地产买卖合同》、《别墅交易补充协议》过程中,因被告阮佳芬、阮玲玉对外欠债而涉诉房屋被外地法院查封和拍卖,最终导致《上海市房地产买卖合同》、《别墅交易补充协议》无法继续履行。后被告倪志成向法院提起民事诉讼,起诉被告阮佳芬、阮玲玉并要求被告阮佳芬、阮玲玉承担违约赔偿责任,解除双方签订《上海市房地产买卖合同》、《别墅交易补充协议》。后法院判决被告阮佳芬、阮玲玉返还被告倪志成定金500,000元,并赔偿被告倪志成1,000,000元。原告认为,作为居间服务方,经原告的居间服务,在买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》、《别墅交易补充协议》之后,因合同买卖双方自身的原因(非居间方的过错),导致原告居间服务无法继续履行,给原告造成佣金等损失。如果不是被告的原因,买卖房屋行为就会完成,买卖双方应当按照与原告的约定和法律规定,向原告支付中介费即服务佣金。原告提供了居间服务,被告就应当支付中介服务费。更何况被告已经签署了《佣金确认书》。是因被告自身原因导致居间服务无法完成。根据《上海市房地产买卖合同》“补充条款一之3-4”规定,“甲乙双方应当在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明,并各自及时支付各项应付之税费及房产中介之佣金。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或未按时付税费佣金,导致双方无法共同办理或房产中介公司无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续,则过错方应承担相应的责任。被告作为违约过错一方,应当承担违约责任和赔偿责任。据此,被告应当向支付中介费和赔偿原告的经济损失。故原告至法院诉讼，请求法院判如所请。
　　被告倪志成辩称，不同意原告的诉讼请求。佣金确认书上写明过户并交房交易结束后支付房款，房屋于2015年7月2日被查封，于2017年3月21日被拍卖，未达到支付中介费的条件。买卖合同补充条款约定，按照服务费确认单金额支付佣金，一方取得产证并办理交房手续后付清佣金，也未达到支付中介费的条件。根据《房地产经济管理办法》，中介机构未完成约定事项不得收取佣金，现在未完成约定事项，房屋存在巨大纠纷，促成房屋买卖存在风险，房屋未成交未办理过户交房手续，原告不能收取佣金。原告在执行异议案件中的诉讼请求也被驳回了。2016沪0112民初24302号判决书判决两被告赔偿其损失1,000,000元，说明其不是过错方，不应该支付佣金。其签订了佣金确认书，付款的前提是房屋过户及交房，故不同意支付佣金。原告于2015年5月18日收取其500,000元定金，现在已经经过近3年半，银行利息也已经获利很多了。
　　被告阮佳芬、阮玲玉共同辩称，两被告不同意原告的诉讼请求。合同约定房款是到手价，两被告不承担居间服务费用义务。两被告无过错，涉案房屋因为两被告配合案外人汪某签订合同，合同履行由案外人汪某负责。在补充协议中，银行贷款归还及抵押注销由案外人汪某办理。其中一个月案外人汪某未还清贷款导致过户手续未及时办理。合同中相关约定均不适用房屋被查封情形，原告要求两被告承担连带责任无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　经原告居间介绍，被告倪志成(乙方、买受人)与被告阮佳芬、阮玲玉(甲方、卖售人)于2015年5月18日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为8,500,000元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2015年8月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年6月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第3-4条约定，甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付之税、费及房产中介公司之佣金。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或未按时支付税、费、佣金，导致双方无法共同办理或房产中介公司无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。补充条款(一)第4-1约定，甲乙双方应按照国家法律、法规等规定各自在房价款之外承担本交易所产生的税、费及房产中介公司之佣金。若国家税费政策发生调整，甲乙双方应当按照调整后税费标准各自缴纳相应税费及房产中介公司之佣金。补充条款(一)第八条约定，签订本合同后,甲乙方应当按照房产中介公司服务费确认单金额向房产中介公司支付佣金,应于乙方取得房产证并办理交房手续后付清。合同还就双方其他权利义务作出约定。
　　同日，被告倪志成(乙方)与被告阮佳芬、阮玲玉(甲方)签订《别墅交易补充协议》。甲乙双方约定：4、交房及尾款：此笔尾款乙方应于产权过户当日交于居间方保管，居间方应与甲乙双方对该房地产进行验看、清点，户口迁出确认无误后，在原租户搬出该房屋并由甲方结清相关费用后，甲方应将该房地产交付乙方，双方签订房地产交接书后，居间方再直接付给甲方房价尾款500,000元，本交易结束。
　　同日，被告阮佳芬(出让方)与原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司(保管方)签订《定金保管书》，载明：兹买受方倪志成因购买出让方阮佳芬、阮玲玉的房地产，交付定金500,000元，出让方收到此定金，并交由上海佳歆房地产投资顾问有限公司常德门店代为保管。
　　同日，被告倪志成(甲方)与原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司(乙方)签订《佣金确认书》，约定涉案房屋成交金额为8,500,000元，佣金金额为180,000元，支付日期：签署上海市房地产买卖合同当日支付，手写“房子过户交房交易结束支付”并签字确认。
　　2015年7月2日，涉案房屋被杭州市萧山区人民法院司法查封。同年9月15日，涉案房屋被本院轮候查封。2016年3月2日，涉案房屋被松江区人民法院轮候查封。
　　2016年8月17日，本院依法受理倪志成为原告，阮佳芬、阮玲玉共同作为被告的房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2016)沪0112民初24302号。该案中，倪志成请求解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》及《别墅交易补充协议》；阮佳芬、阮玲玉返还购房定金500,000元；阮佳芬、阮玲玉赔偿房屋差价损失6,000,000元。2017年4月17日，本院对案件依法作出民事判决：“一、确认原告倪志成与被告阮佳芬、阮玲玉于2015年5月18日签订的关于上海市闵行区虹梅南路XXX弄XXX号房屋的《上海市房地产买卖合同》及《别墅交易补充协议》予以解除；二、被告阮佳芬、阮玲玉于本判决生效之日起十日内返还原告倪志成定金500,000元；三、被告阮佳芬、阮玲玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告倪志成损失1,000,000元。”
　　后，原告对本院就(2016)沪0112民初24302号实施的执行行为提出异议。2018年9月5日，本院对(2018)沪0112执异96号案件依法作出执行裁定：“驳回案外人上海佳歆房地产投资顾问有限公司的异议请求。”
　　2018年11月29日，原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司诉被告倪志成、阮佳芬、阮玲玉案外人执行异议之诉一案，原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司申请撤诉，本院对(2018)沪0112民初31777号案件依法作出民事裁定：“准许原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司撤诉。”
　　另查明，2017年3月21日，涉案房屋被杭州市萧山区人民法院司法拍卖。
　　上述事实由原告提供的上海市房地产买卖合同、补充协议、房地产权证、佣金确认书、定金保管书，被告倪志成提供的佣金确认书、(2018)沪0112执异96号执行裁定书、上海市房地产买卖合同、(2016)沪0112民初24302号民事判决书、定金保管书、(2018)沪0112民初31777号民事裁定书，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
　　本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，在原告的居间下，被告倪志成与被告阮佳芬、阮玲玉签订了房屋买卖合同，双方就房屋位置、购房总价款及支付方式、房屋过户时间等房屋买卖合同的主要条款达成了一致意见，应认定为被告倪志成与被告阮佳芬、阮玲玉之间的房屋买卖合同已经成立，原告居间成功，有权向被告倪志成主张居间报酬。虽然《佣金确认书》约定的付款方式为“房子过户交房交易结束支付”，现该付款条件未成就，但付款条件未成就并非原告过错，原告在居间服务上并无过错，其仍有权取得居间报酬。故本院对被告倪志成辩称的付款条件未成就而无需支付居间报酬的意见不予采信。关于居间报酬的具体数额，本院考虑到，虽原告已促成买卖双方订立了房屋买卖合同，但鉴于房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，原告除了应提供房屋信息、带看房屋、协助议价、促成合同订立外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，原告只有在完成全部服务内容后，才可全额收取佣金。本案虽因被告阮佳芬、阮玲玉的原因致买卖合同未能继续履行，但客观上确实导致原告未提供后续服务，因此原告的居间服务未全部完成，其应收取的佣金金额由本院根据本案实际情况酌定为60,000元。关于原告要求被告倪志成支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因原告与被告阮佳芬、阮玲玉未签订居间合同或佣金确认书，故原告要求被告阮佳芬、阮玲玉就佣金及利息承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，判决如下：
　　一、被告倪志成于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司居间报酬人民币60,000元；
　　二、驳回原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司的其余诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计2,229.64元，保全费1,573.09元，合计3,802.73元，由原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司负担3,059.52元，由被告倪志成负担743.21元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  颖

书记员：董琪华