上海佳泰房产开发经营有限公司与上海英任教育培训有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海佳泰房产开发经营有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：李曦，总经理。
　　委托诉讼代理人：柳宁，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金赟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　被告：上海英任教育培训有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：樊金福，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王言，上海闰德律师事务所律师。
　　原告上海佳泰房产开发经营有限公司(以下简称佳泰公司)与被告上海英任教育培训有限公司(以下简称英任公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳泰公司的委托诉讼代理人柳宁、被告英任公司的法定代表人樊金福到庭参加了诉讼。审理期间，经双方合意一致延长简易程序审理期限二个月，本案现已审理终结。
　　佳泰公司向本院提出诉讼请求：1、解除佳泰公司、英任公司于2017年2月15日就上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX层办公1房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》；2、英任公司腾空、搬离系争房屋，并将该房屋返还佳泰公司；3、英任公司向佳泰公司支付自2018年6月1日起至实际搬离之日止的房租，按每月52,900元的标准计算；4、英任公司向佳泰公司支付逾期支付租金违约金105,800元；5、英任公司向佳泰公司支付拖欠的自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费47,053.2元。事实和理由：2017年2月15日，佳泰公司与英任公司签订《房屋租赁合同》，约定佳泰公司将系争房屋出租给英任公司使用，租期自2017年3月1日至2023年2月28日，其中2017年3月1日至2017年5月31日为免租装修期。前三年租金每月52,900元，第四年至第六年租金每月56,074元。先付后用，三个月为一期支付，英任公司应于该期首月的1日前向佳泰公司支付。如因英任公司原因逾期支付租金，则每逾期一日，英任公司须按日租金的100%支付违约金，逾期支付租金超过10日的，则其行为视为违约，并按合同第十条追究违约责任，即向佳泰公司赔偿两个月租金的违约金，租赁合同自动终止，英任公司须向佳泰公司返还房屋。合同履行过程中，英任公司自2017年9月起拖欠支付租金，佳泰公司曾两次诉至法院，并经法院调解出具调解书。现英任公司自2018年6月1日起未再支付租金，且未支付自2018年1月1日起的物业管理费，该笔物业管理费应由英任公司支付，佳泰公司未支付。对于英任公司提出的装修，根据合同约定，因英任公司违约造成合同终止的，英任公司进行的装修无偿归佳泰公司所有，佳泰公司无需赔偿，现诉至法院做如上诉请。
　　英任公司辩称：不同意佳泰公司诉请。租赁合同签订的期限是六年，故英任公司是按照六年的使用期限装修的。英任公司虽然确实拖欠了租金，但仍一直在陆续支付，认可自2018年6月1日起没有支付房租。英任公司现有200个学生在系争房屋内上课，有能力继续履行合同，之后保证正常支付租金。现不同意解除合同，亦不同意返还房屋，要求继续履行租赁合同。不同意支付违约金，房屋本身存在漏水的情况，但英任公司也未就漏水情况提出赔偿的要求。对于物业管理费，英任公司已与物业公司达成了还款方案，会自行与物业公司协商并支付。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为佳泰公司，建筑面积790.54平方米，房屋类型：办公楼。
　　2017年2月15日，佳泰公司作为出租方(甲方)，英任公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期自2017年3月1日至2023年2月28日，其中2017年3月1日至2017年5月31日为免租装修期。2017年3月1日至2020年2月29日租金为每月52,900元；2020年3月1日至2023年2月28日租金为每月56,074元。先付后用，三个月为一期支付，乙方应于该期首月的1日前向甲方支付该期租金。如因乙方原因逾期支付租金，则每逾期一日，乙方须按日租金的100%支付违约金，逾期支付租金超过10日的，则其行为视为违约，并按合同第十条追究其违约责任。乙方支付的保证金为52,900元。在房屋租赁期间，包括但不限于乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费及相关费用等由乙方承担。本合同届满不再续签时，或乙方违约本合同终止时，属乙方添置的设备、电话线路、办公家具等由乙方搬走，依附在建筑物上的装修应保持正常使用状态无偿归甲方所有，乙方不得向甲方索赔。且无论何种原因，乙方在返还房屋时不得就室内外的装修装饰和附着物进行残值评估后要求甲方给予赔偿，并不得破坏该房屋的任何结构。如乙方构成违约的，乙方应向甲方赔偿两个月租金的违约金，本合同自动终止，乙方须向甲方返还房屋并承担违约责任。如甲方未按本合同约定日期将该房屋交付乙方而构成违约的，甲方应向乙方赔偿两个月租金的违约金，本合同自动终止。该房屋是现状出租，乙方在签订本合同前，已充分了解该房屋的各项状况并接受。
　　合同签订后，英任公司使用系争房屋开设教育培训机构，并向佳泰公司支付了押金52,900元。
　　2017年11月09日，佳泰公司诉至本院，案号：(2017)沪0110民初24609号，请求判令：1、英任公司向佳泰公司支付拖欠的自2017年9月1日至2017年11月30日期间的租金158,700元；2、英任公司向佳泰公司支付逾期交付租金的违约金，自2017年9月2日起至实际支付之日止，按每日1,763元的标准计算。2017年12月6日本院出具调解书：英任公司应于2017年12月31日前支付佳泰公司自2017年9月1日至2017年11月30日期间的租金158,700元。2018年4月2日，佳泰公司又诉至本院，案号：(2018)沪0110民初6235号，请求判令：1、解除佳泰公司、英任公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2、英任公司向佳泰公司支付拖欠的租金自2017年12月1日起计算至法院判令解除《房屋租赁合同》之日止，以日租金1,763元为标准；3、英任公司向佳泰公司支付逾期支付租金的违约金123,430元；4、英任公司向佳泰公司支付拖欠的物业费47,053.20元；5、英任公司向佳泰公司返还系争房屋；6、英任公司向佳泰公司支付房屋使用费自法院判令解除《房屋租赁合同》之日起至英任公司返还房屋之日止，以日租金1,763元为标准。2018年4月17日本院出具调解书：一、英任公司应于2018年5月30日前支付佳泰公司自2017年12月1日至2018年2月28日期间的房租158,700元；英任公司应于2018年6月30日前支付佳泰公司自2018年3月1日至2018年5月30日期间的房租158,700元；二、若英任公司未于2018年5月30日前按时足额支付佳泰公司自2017年12月1日至2018年2月28日期间的房租158,700元的，则佳泰公司有权要求英任公司立即支付自2018年3月1日至2018年5月30日期间的房租158,700元。上述两案均已由佳泰公司申请执行。
　　英任公司未支付自2018年6月1日起的租金，且未支付自2018年1月1日起的物业管理费。2018年8月14日佳泰公司诉至法院作如上诉请，2018年11月9日英任公司签收诉状副本等诉讼材料。
　　审理中，佳泰公司表示同意在英任公司返还房屋并结清所有费用后，返还英任公司押金52,900元。
　　本院认为，佳泰公司与英任公司于2017年2月15日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，均应按约履行。根据合同约定，英任公司逾期支付租金超过10日的，其行为视为违约，应向佳泰公司赔偿两个月租金的违约金，合同自动终止，英任公司须向佳泰公司返还房屋并承担违约责任。现英任公司自2018年6月1日起未支付系争房屋的租金，构成违约。佳泰公司根据合同约定要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。本院确认《房屋租赁合同》于英任公司签收诉状副本之日即2018年11月9日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行。故佳泰公司要求英任公司搬离并返还系争房屋的请求，于法有据，本院予以支持。
　　英任公司至今占有使用系争房屋，应支付实际使用期间的租金和占有使用费，佳泰公司按照租金标准向英任公司主张自2018年6月1日起至其实际搬离之日止的租金和房屋使用费的请求，应予支持。
　　就佳泰公司主张英任公司支付违约金105,800元的诉讼请求，根据合同约定，英任公司违约的，应向佳泰公司支付两个月租金的违约金即105,800元，故佳泰公司的该项诉请，本院予以支持。
　　就佳泰公司主张英任公司支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业费47,053.2元，鉴于该笔物业费佳泰公司尚未实际支付，且英任公司称其会自行与物业公司协商并支付，故现佳泰公司的该项诉请，本院难以支持。
　　审理中，佳泰公司表示在英任公司结清相关费用后返还押金52,900元的主张，并无不当，本院予以准许。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、上海佳泰房产开发经营有限公司与上海英任教育培训有限公司于2017年2月15日就上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX层办公1房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年11月9日解除；
　　二、上海英任教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX层办公1房屋，并将上述房屋返还上海佳泰房产开发经营有限公司；
　　三、上海英任教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海佳泰房产开发经营有限公司支付自2018年6月1日起至实际搬离之日止的租金、房屋使用费，按每月52,900元的标准计算；
　　四、上海英任教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海佳泰房产开发经营有限公司支付违约金105,800元；
　　五、上海佳泰房产开发经营有限公司其余诉讼请求，不予支持；
　　六、上海佳泰房产开发经营有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海英任教育培训有限公司房屋押金52,900元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,652元，减半收取计2,326元，由上海佳泰房产开发经营有限公司负担825元，上海英任教育培训有限公司负担1,501元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：金  玮

书记员：施政达