上海佳通超细化纤有限公司与上海浩多实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海佳通超细化纤有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：吴庆荣(NGHINGWING)，董事长。
　　委托诉讼代理人：钱卿君，上海市嘉华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：汪渊明，上海市嘉华律师事务所律师。
　　被告：上海浩多实业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：蔡丽华，总经理。
　　委托诉讼代理人：邱春雨，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海佳通超细化纤有限公司诉被告上海浩多实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序于2019年9月24日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人钱卿君、汪渊明以及被告的委托诉讼代理人邱春雨到庭参加诉讼。审理中，原、被告均同意本案的简易程序审理期限延长至六个月。本案现已审理终结。
　　原告上海佳通超细化纤有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年9月1日起至2018年11月30日止的租金人民币(币种下同)2,906,250元；2、被告向原告支付自2018年12月1日起至2019年6月6日止的房屋占有使用费1,472,500元；3、被告向原告支付2018年10月至2018年12月的水电费共计12,505.59元；4、被告赔偿原告自2016年8月31日起至被告实际给付前述第1、2项诉请所确定之金额之日止的利息损失(以4,378,750元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)。
　　事实和理由：原、被告于2015年11月20日签某了《厂房租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市闵行区北松公路XXX号厂区内的厂房、成品库、技术大楼、车库等房屋(以下简称涉案房屋)，年租金标准为2,325,000元，付三押一，被告应于每季度结束前10天内支付下季度的租金；租赁期间，被告使用的水、电费按实按月支付；租赁期限届满后，如被告逾期返还租赁房屋的，应按照约定租金标准的两倍支付房屋占有使用费。2016年6月16日，涉案房屋所在厂区的东侧围墙因环境整治原因被封砌，影响了被告的经营活动。原、被告协商一致签某《厂房租赁合同补充协议》，将年租金标准调整为1,425,000元。《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》签某后，原告积极履行了出租人的各项义务。但被告自2016年8月起便未再按照约定及时支付租金，其中2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金尚有56,250元未支付，2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金均未支付。《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》于2018年11月30日到期后，被告未能按照约定向原告返还涉案房屋。后经原告多次催促，被告于2019年6月6日撤走了门卫，原告于当日收回了涉案房屋。但被告至今未能支付租赁期限届满后因逾期返还涉案房屋期间产生的房屋占有使用费。原告认为，被告无理由拒绝支付租金且逾期返还涉案房屋的行为严重违反了双方合同约定，应承担相应的责任，被告已付的押金190,000元应由原告予以没收。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。
　　被告上海浩多实业有限公司辩称，1、2016年9月1日至2016年11月30日期间确实有56,250元的租金未支付，当时可能由于被告资金紧张导致未支付，故被告同意支付该期间的租金。2、至于2016年12月1日起的租金，被告认为，首先，2017年3月31日，原告的负责人沈伟家明确表示2016年12月1日以后的租金免收，故不存在继续支付租金的情形。原告单方拒绝认可沈伟家的承诺，是否定口头协议的行为，也是违约行为，被告不予认可。其次，涉案租赁合同在履行过程中于2016年底出现政府拆迁的情况，致使双方丧失继续履行合同的基础，属于重大情事变更。被告于2016年12月1日起积极配合原告及政府拆迁，履行腾退房屋的义务。被告原承租两块区域，包括9,800平方米厂房(指向为涉案租赁合同中北松公路XXX号厂区内一栋6层楼厂房)以及3,860平方米厂房(指向为涉案租赁合同中二期成品三号库、技术大楼及二期车库)。为积极配合原告及政府拆迁，履行腾退房屋的义务，被告分别与承租人管成付及安图公司签某解除协议，于2017年2月28日腾退了3,860平方米的厂房，2017年2月28日之后口头通知了原告要求原告确认且接受该腾退的房屋，但原告始终未给予正面的回复。另一块9,800平方米的厂房也陆续腾退，2017年3月31日仅剩10几家公司占用9,800平方米中的2,500平方米。2018年12月25日，被告将最后6家腾退，清场完毕，该6家承租人也仅使用其中的1,710平方米。2017年3月31日，被告已经口头告知原告只有10几家占地2,500平方米，被告会尽快清理，也要求原告接收剩余7,500平方米房屋，但原告也未给予回复。待全部腾退后，原告就起诉被告了。故原告要求被告对于已经腾退的房屋继续支付租金是主观恶意扩大了被告的损失。3、涉及拆迁赔偿的问题，马桥拆迁办认可其中由被告装修的部分并表示会对被告进行赔偿，但要原告去谈。4、对于诉请3水电费，被告同意支付，金额也无异议。5、合同未约定利息损失，也无法律规定，且被告没有违约，系由于客观原因导致双方之间的合同基础丧失。6、就被告已付押金，望法院在本案中一并处理。
　　本院经审理认定事实如下：2012年7月26日，原告上海佳通超细化纤有限公司与被告上海浩多实业有限公司就原告承租位于北松公路XXX号厂区内的一幢6层楼厂房约9,800平方米(除一楼动平衡间)，二期成品3#库、技术大楼、二期车库(约3,860平方米)之事宜签订《厂房租赁合同》，约定租期为三年。后被告向原告交付了涉案房屋。原告依约向被告支付了押金190,000元。前述合同约定之租期届满后，2015年11月20日，原告上海佳通超细化纤有限公司(出租单位，甲方)与被告上海浩多实业有限公司(承租单位，乙方)续签《厂房租赁合同》。主要约定内容如下，一、租赁厂房面积和租赁用途，1、甲方位于北松公路XXX号厂区内的一幢6层楼厂房约9,800平方米(除一楼动平衡间)，二期成品3#库、技术大楼、二期车库(约3,860平方米)租赁给乙方。并将区域内原男、女浴室、西大门门卫间免费供乙方使用。2、乙方向甲方租赁的厂房限于经营“仓储、物流和小型加工业”等。严禁经营有毒有害、易燃、易爆化学品、氧化剂和有机过氧化物等有害液、固体。一经查实，责任自负。二、租赁期限，1、租赁期限以三年(即2015年12月1日至2018年11月30日)。只要乙方需要直至到动迁，甲方优先满足乙方续签。2、三年期限届满，乙方需要续租的，应当在合同有效期届满前30天书面向甲方提出续租要求。届时，甲、乙双方应重新签订租赁合同。三、租赁金额交纳期限及结算方式，1、由于房屋层次、楼层、面积不等，租金经甲乙双方协商，全年租金共计2,325,000元。2、租金付款实行付三押一的方式和遵循先付后用的原则，付款方法按季度按时交纳，具体以每季度最后一个月底前10天内交纳下季度租金。3、本合同签订盖章生效后7天内乙方应即付押金193,750元。4、租赁期间，乙方所使用的水电费按实按月支付(每月5日之前)，并由甲方安装水电表，收费标准按上海市水电费有关规定计算。五、违约责任，1、乙方在租赁期限内如拖欠租金、水电费，除应及时如数补交外，还须支付按银行同期利率的一倍违约金。2、乙方拖欠租金、水电费时间达30天以上，甲方有权将采取切断水、电源并可单方面解除租赁合同。3、本合同提前终止、解除或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止、解除之日或租赁期届满之日迁离所有租赁物，并按原房屋结构按期返还甲方，如乙方逾期归还所租赁的厂房，须按本合同规定租金的两倍计付租金。六、免责条款，1、乙方向甲方租赁的厂房如因当地政府征地动迁，乙方不得以任何借口，应当无条件服从。2、厂房租赁动迁所得的政府赔偿款按谁投资谁得益的原则，甲方不承担因政府动迁而造成乙方的经济损失，但是，应当配合乙方会同政府洽商动迁赔偿事宜。
　　2012年9月25日，原告(甲方)与被告(乙方)又签订《关于租赁厂房移交使用签证》，约定因考虑到乙方向甲方提出有关纺丝大楼土建维修事项，甲方同意乙方免租期由9月15日改为10月1日起始的意见。故经协商一致，乙方租赁甲方的厂房从2012年10月1日移交给乙方使用，按照厂房租赁合同的规定，乙方免租期为60天，按此计算，乙方租赁甲方租费从2012年12月1日开始计算。
　　后因涉案房屋所属区域列入马桥镇拆除违章建筑和环境整治的重点区域，马桥镇人民政府将涉案房屋东侧围墙封砌，影响了被告的经营活动，故2016年6月16日，原告上海佳通超细化纤有限公司(出租单位，甲方)与被告上海浩多实业有限公司(承租单位，乙方)签订《厂房租赁合同补充协议》，约定由于乙方经营运输车辆原在甲方东侧敞开式通道出入，现改为甲方公司南大门出入，一定程度影响了乙方车辆的正常出入和经营业务，故甲、乙双方商定从2016年3月1日起，乙方每年应缴甲方租赁金额由原合同约定的2,325,000元减为1,425,000元；乙方应于2016年6月20日之前付清目前尚未支付的租金712,500元；2016年9月1日起的租金仍按原合同第三条第2款规定执行。根据本补充协议，从2016年3月1日起乙方每季度应向甲方缴纳租赁费356,250元；甲方区域如遇政府或相关单位征地动迁，甲、乙双方仍按原合同条款执行。
　　租赁期内，因原告收到落款人为上海元景投资管理有限公司、落款日期为2015年12月30日的《关于实施闵行新城MHC10802单元地块内企业搬迁补偿的函》【该函记载根据沪府规(2011)71号文的批复，原告厂区已列入闵行新城MHC10802单元地块建设范围，目前地块的开发建设正由上海元景投资管理有限公司逐步推进。为项目顺利进行，根据建设要求，该地块内所涉企业的搬迁工作需在两年之内完成。目前，相关企业的协商搬迁补偿工作，其公司已委托上海市闵行第一房屋征收事务所有限公司实施，具体工作由实施单位与相关企业接洽协商，望原告予以积极配合。】以及落款人为马桥镇动迁管理办公室、落款日期为2016年3月14日的《关于闵行新城MHC10802单元地块内企业搬迁补偿顺序及时点安排的函》【该函记载根据闵行新城MHC10802单元地块建设进程，及原告同搬迁补偿工作实施单位沟通情况，综合原告的实际情况，经协商，现对原告搬迁补偿工作做如下时点安排：一、2016年3月完成评估公司的选择与确定。二、2016年4月完成现场评估并完成估价结果的复核与确认，并出具评估报告。三、2016年5月确定企业搬迁时点，并根据评估报告及停业停产费用标准签订搬迁补偿协议(一般情况下给予企业3个月的搬离时间，特殊情况的，再行协商)。四、协议签订后企业按协议履行搬离义务，补偿人在20个工作日支付总补偿款50%，待企业全部搬离腾地后20个工作日支付余款。】，原、被告遂就涉案租赁合同解除、被告搬离的时间、租金的金额等事宜进行磋商。
　　2017年3月31日，原告方代表沈伟家、顾全林、张全山以及被告方代表王希铭、蔡胜文就前述问题进行洽谈。洽谈过程中，原告的工作人员沈伟家提议协议解除并表示对解除的具体问题(包括合同解除的时间，被告搬离时间，合同解除前后的租金收取、因动拆迁所产生的政府补偿的分配)需作进一步讨论。被告的工作人员王希铭表示希望原告给其一份拆迁通知以便其清退租户。沈伟家表示“拆迁通知书是比较早的了，我们马桥收到的这份，确实是比较早，元景公司的，他代表政府的”、“我们再跟政府里面沟通一下，看看有没有新的东西，假定真的要做，那么请他们再有个什么东西，发个文”。沈伟家又表示“十二月一号，一月份，两月份，本来想那个时候就动掉，但现在没有动，那么确实假定按照季度来讲，是一个季度三十五万，但是实际上你们是没收到三十五万，这个我也知道，上次你说也就十来万，然后你们要花成本，这个也是的，所以呢……上次我的意思是你收到多少，给我多少，对吧”、“后来呢我也和集团里面讲，收么也收的不多，就十来万，然后你成本有可能花掉七八万，你说这个，咱们既然好合好散，这些钱咱们也不要太计较了，全部免掉”、“我也不是说你收多少然后你们给多少，就是从十二月一号开始，终止合同。既然讲到终止合同，那么就是说我这个钱都可以不收了。那你收是你的事情，反正我不收你了。对不对，那么时间呢，虽然从十二月一号开始，但十二月做了一点，但大部分还没有做。我今天谈了后，针对这里面的这些人要花多少时间，确定一下，四月份，今天是三月最后一天，四月份够么？”被告表示一个月不够，其他加工包括五金加工都清掉了，但一些包括污染企业很难找厂房，需找到厂房才能搬走，其公司也想尽快搬，但需要下面租户搬了其公司才能搬。沈伟家表示“我想，第一，就是时间我们从十二月一号开始，二零一六年十二月一号开始终止，这样的话和租金就没任何关系了。这一块对你们来说是利好消息。争取到的领导同意。”、“等会给你看，我们起草的终止协议，本来想的四月三十号，……这个事情我做主，到五月三十一号。那你们无论如何就三十一号。至少合同上要规定，如果你五月三十一号再不走，那我就要罚款。”就罚款条约，被告方不同意并表示下面租户搬离问题存在许多不确定因素，可采取停水停电关门不让进等措施作为处罚。沈伟家表示“你不写违约责任条款肯定不行，写肯定要写，每日罚款金额可以把两万变成一万”、“这只是从法律上给大家点压力”、“罚款绝对不是我们的目的。我和老板讲了，这些都是小钱，我一开始和你讲，你收的钱给我，这也是对的，大钱，你没收到的也就算了，你收到的钱给我。成本是你们的事情。现在老板说只要他真心走，我这个钱我不要了，老板也拿个姿态，咱们也应该拿出点姿态。……我把我自己的路都逼死了，然后你这里开个口子，你说做不到我也无所谓，然后你停水停电都推到我这里，那我不是傻了。”关于动迁，被告的工作人员蔡胜文询问拆迁动态表示“我看到周边还没有在动”。沈伟家表示“你看看这个路，你看看旁边，这两块大的，都拆光了，前面后面都弄好了”，顾全林表示“都拆光了，一七年必须要干净的”。双方还就拆迁补偿款的问题进行了洽谈。然该次洽谈后，双方并未形成书面合意。
　　原告因认为被告存在欠付租金的违约行为，遂分别于2017年12月14日、2018年3月23日、2018年7月11日向被告寄送催款函，要求被告付清拖欠的租金及应付原告的所有款项，否则原告将根据法律规定及租赁合同和补充协议的约定行使权利，追究被告的违约责任。
　　2018年5月28日，原告的工作人员签收了《房屋交接单》一份，该交接单记载“鉴于北松公路XXX号厂房二期成品3#库、技术大楼、二期车库总面积约3,860平方米，在2017年1月份由于该地块已经拆迁评估完毕，按上海佳通超细化纤有限公司的要求，已经将所有租客清退完毕，将该房屋交还给上海佳通超细化纤有限公司，双方予以确认”。后据被告庭审时陈述，被告于2018年10月又派保安看守该3,860平方米区域。
　　2018年11月20日，原告方代表孙怀建、孙崇智、张全山以及被告方代表王希铭、蔡胜文进行洽谈。洽谈过程中，原告方代表询问被告自2016年12月1日起租金未付的原因并要求被告付租金及清场。被告方代表表示“被告确实从2016年12月1日其未再支付租金，系因被告自2016年10月接到马桥的通知，做拆迁评估。原告公司的沈伟家也找被告谈了两次，第一次是拆迁评估后，要求被告2017年年初清场，配合政府动拆迁；第二次沈伟家承诺被告自12月1日起无需交租金，因为被告要配合拆迁。造成现在没有拆迁的责任并非在被告处。被告已经将租户清的差不多了。但之后到了17年3月还是6月，原告发文给被告催要租金。被告觉得被告被骗了，被告把客户都请走，原告又让被告交房租，被告只是赚差价，被告清除客户后就没有再招商，没有客户来源怎么交房租。被告不知道怎么做了，所以把清场的动作停下来了。被告对拆迁有知情权，但原告也未将政府的拆迁文件或通知发给过被告，才会造成今天的局面”。关于清场，被告表示会和客户沟通并要求原告和被告签终止协议(特别是涉及政府补偿款的问题)。原告方代表表示沈伟家未承诺不要被告的钱，原告也从未出具过书面的材料，且合同约定合同终止，被告应当清空房屋，但实际被告剩下的东西并没有搬掉，哪怕剩半家，被告也没有结清这件事情，故仍需支付租金。
　　2018年11月29日，原告方代表孙怀建以及被告方代表王希铭、蔡胜文再次进行洽谈。原告方代表表示沈伟家讲的是被告搬走可不付房租，不交房租是有前提的，而实际被告这两年并未搬离房屋，故交租金是合理的。同时要求被告明确搬离时间。被告方代表表示其也本想按原先与沈伟家的约定时间搬离，但因收到原告催缴租金的函件，故才搁置到现在；若只是交使用部分的租金，那也是合理的。
　　2018年12月3日，原告对涉案房屋采取停水停电的措施。2018年12月4日，被告向原告出具《承诺书》，表示被告现在所属租赁区域内还有六家客户，因受到原告停水停电的影响而不能正常的进行搬迁事宜，现被告特向原告申请，能否在下午恢复供水供电至2018年12月20日，让被告客户进行搬迁事项。原告的工作人员张全山答复表示请被告必须在2018年12月20日完成搬离，原告将于2018年12月20日上午9时以后不再提供方便。后原告恢复了供水供电直至2018年12月20日。
　　2018年12月25日，被告清空了涉案合同约定的9,800平方米的租赁区域。
　　2019年1月4日，原告方代表孙怀建、孙崇智、张全山等及被告方代表王希铭、蔡胜文等进行洽谈。原告方代表表示“原来安图那边西边那个厂区还有一个老头看门”；“这栋楼已经交完了，那栋楼里面的没有交出来”；“今天我们谈的是这个房子，我们是不是要做一个明确的界定，如果算12月25日你把房子交接了，你现在还剩一个西头没有交给我们，这个人，要等你们的指令……你现在交，我们现在去接。你现在没有交，你还是实际在使用着，你现在放一辆大货车在现场，我希望你们把这个事情了结掉”；“我们希望你们尽快地通知这个人离开，把房子交出来，不交出来我们认为你是在继续占用，那应该继续地支付占用费用”；“现在西边那块你们还占着，我可以很明确地说，如果西边那块你们还是占着，不给我搬走，那我坚持继续每天按照合同的约定加倍地收”。被告方代表表示可以交接，但因牵扯到拆迁，其才会中途撤走客户，故要求原告出具有关手续，固定此前被告清退客户事宜并要求原告就有关拆迁补偿款事宜予以确认后才能交接。原告方代表表示1、关于交接，若被告确定要交接，就交接清楚；2、租金，双方可以协商；3、补偿，该给被告的还是会给被告。
　　2019年1月14日，原告向被告寄送函件。该函件记载，被告2019年1月7日之信函已收悉，现特此回复如下：一、关于事实情况，1、原告从未确认评估公司对被告承租厂房的装饰装修、设施设备的评估结果，亦未收到有权确定及支付征收补偿的机构就此作出的任何书面确认。2、被告信函所称“原告公司沈总要求被告清退招租的客户，同时明确表示自2016年12月1日开始免除被告支付租金的义务”，系被告的理解存在断章取义的问题。原告已仔细听了被告提供的录音，并与已离职的沈总沟通确认。原告认为沈总当时表达的意思很清晰，即如果被告在1-2个月内清退所有客户并将被告承租的物业完整地交还原告，则原告将不收取自2016年12月1日起的租金。3、被告信函所称原告拒绝在尚余8家客户的情况下接收已腾空部分的厂房”，该情况属实。但是鉴于双方从未就分期交还租赁物业达成一致，故原告拒绝部分收房并无任何过错。4、在2019年1月4日会议中，被告认可双方之间的《厂房租赁合同》已终止，被告亦承认目前仍有被告人员实际占用厂房西面的场地，根据《厂房租赁合同》第五条第3款约定，如被告在合同终止之日未能迁离所有租赁物，并按房屋原结构返还原告，则被告有义务按该合同规定租金的两倍向原告支付租金。二、关于被告要求的确认，1、针对发生政府征地动迁的情况，《厂房租赁合同》已有约定，原告不再多作重复。(但合同义务的履行是相互的，合同双方都应履行各自的义务。目前被告实际已违反多项合同义务，包括但不限于按时支付租金、及时交还房屋等。如果被告继续违反合同约定，甚至以不交还房屋为要挟，原告将拒绝履行原告的义务。法律明确规定在一方不履行在先义务的情况下，另一方有权不履行后续义务，故希望被告慎重处理)。2、原告从未同意在被告目前的履约状况下免除自2016年12月1日起的租金，故不能确认被告的此项要求。如被告能在2019年1月20日前完全迁离所有租赁物，并履行《厂房租赁合同》项下的所有其他义务，原告可以考虑与被告进一步协商减少2016年12月1日起的部分租金。
　　2019年1月30日，原告向被告寄送函件。该函件记载，被告2019年1月27日之信函已收悉，现特此回复如下：一、双方之间的《厂房租赁合同》已终止，因此只有被告先撤走在西门的人员，将租赁物业全部交还原告，切实履行合同义务，原告才能与被告进行后续的沟通和协商。原告绝不同意将双方的沟通或被告的任何条件设置为被告履行上述义务的前提条件。二、被告迟迟未能撤走在西门的人员，将租赁物业全部交还原告，表明被告根本没有履行合同的诚意，在此情况下，双方的进一步沟通是缺乏基础的。三、根据《厂房租赁合同》，由于被告在合同终止之日未能迁离所有租赁物，并按房屋原结构返还原告，被告有义务按该合同规定租金的两倍向原告支付租金。四、对于被告的持续的违约行为，原告保留采取进一步法律措施追究被告违约责任的权利。
　　2019年3月6日，原告向被告寄送函件。该函件记载，就双方之间的《厂房租赁合同》终止后的未了事宜再次致函被告：一、关于交还租赁物业，1、被告至今未能撤走在西门的人员，将租赁物业全部交还原告。原告特此再次要求被告尽快撤离上述人员，将占用的场地交还原告。2、被告聘请的占用西门场地的人员年事已高，而西门现场的条件完全不适合老人家生活。原告善意提醒被告考虑老人家的健康、安全等方面的风险。根据法律规定，这些风险都是由被告承担的。3、根据《厂房租赁合同》，由于被告未交还所有租赁物业，被告仍有义务按该合同约定租金的两倍向原告支付租金。二、关于拖欠的租金和违约金，1、2016年12月1日起，被告就未按《厂房租赁合同》的约定支付租金。累计至《厂房租赁合同》终止之日，总计已拖欠租金2,906,250元，水电费10,094.60元。2、由于被告至今未完全履行将租赁物业交还本公司的义务，截止2019年2月28日止，被告因该等违约行为而应支付的违约金已达912,164.77元。3、请被告尽快支付上述租金和违约金，否则原告将采取进一步法律措施追究被告违约责任的权利。
　　另查明，双方庭审确认，2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金，被告尚欠56,250元。2016年12月1日起的租金，被告未再支付。水电费，被告确认，其尚欠原告2018年10-12月的水电费共计12,505.59元。
　　以上事实，由原告提供的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、邮寄的函件、录音光盘，被告提供的押金收据、《承诺书》、录音光盘等证据以及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　审理中，被告为证明其腾退房屋之情况向本院递交了多份与案外人签某的解约协议、租赁合同等证据，经质证，就该组证据，原告表示，1、因该些证据系被告与案外人签某，故无法认可其真实性；2与本案无关联，无法达到被告的证明目的；3、从内容来看，大多未能体现解约的理由，其中与安图公司的解除合同显示系因安图公司违约，被告才与安图公司解约。
　　本院认为，原、被告就涉案房屋租赁事宜签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。被告作为承租人按约支付租金系其主要义务。
　　然被告欠付2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金56,250元，被告的行为构成违约，原告要求被告支付该期间所欠租金并支付相应的利息损失，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。就原告主张的利息起算时间，根据双方约定“租金付款实行付三押一的方式和遵循先付后用的原则，付款方按季度按时交纳，具体以每季度最后一个月底前10天内交纳下季度租金”、“乙方租赁甲方租费从2012年12月1日开始计算”，故该期间的租金，被告应当于2016年8月31日前支付。现被告逾期支付，应自2016年9月1日起计算相应利息。故本院认为原告所主张的起算时间有误，本院予以调整。就原告主张的利息标准，因自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率的标准已取消，根据相关规定，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。就原告主张的利息标准，本院亦予以调整。因此，被告应向原告支付自2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金56,250元以及利息(利息以56,250元为基数，自2016年9月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际偿付该款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。
　　就2016年12月1日起的租金和房屋使用费，双方存在很大争议。被告辩称原告曾允诺其自2016年12月1日起可不支付租金。但被告并未提供充分有效的证据材料予以证明其抗辩意见。从被告提供的2017年3月31日的录音中仅见原告允诺被告自2016年12月1日起可不支付租金是附条件的，不仅需要双方就合同解除达成书面一致意见，还需被告最晚于2016年6月前清空、返还涉案房屋。然原、被告于该次谈话后，并未形成书面解除合同之合意，被告亦未于该日前清空、返还涉案房屋。故被告的辩称意见，本院不予采纳。本院认为，被告仍应当支付自2016年12月起的租金和房屋使用费。至于租金和房屋使用费的具体金额。一、就租金和房屋使用费的计算标准，本院认为，从查明事实及2017年3月31日双方的谈话内容可见，因原告得知涉案房屋遇拆迁的可能，故主动向被告提出协商解约之事宜并限期要求被告搬离，被告才于2016年底开始着手实施搬离之事宜。且本身被告承租的区域面积较大，不可能让所有实际承租人突然于交还房屋当日腾空涉案房屋，在被告交还房屋前势必存在逐步清空的一个过程。而被告又系通过转租涉案房屋实现对涉案房屋的利用和自身的盈利，对此情况，从双方的谈话内容中，也可得出原告是明知的。在清空房屋的过程中，势必会对被告就涉案房屋的使用造成一定影响和损失。就此影响和损失，原告有一定的责任。故若按合同约定的租金标准要求被告给付租金和房屋使用费，显然有失公允。因此，本院根据合同履行情况、过错程度，酌定被告按合同约定租金的70%即每平方米日租金0.20元(1,425,000元/365天/13,660平方米*0.7)的标准向原告支付租金和房屋使用费。二、就租金和房屋使用费计算的截止时间，本院认为，这取决于被告返还涉案房屋的时间。被告租赁的标的分为两块，一块是二期成品3#库、技术大楼、二期车库总面积约3,860平方米的区域，一块是纺丝大楼1-6楼厂房约9,800平方米的区域。首先，就3,860平方米的区域，根据现有证据显示，原告已于2018年5月28日签某《房屋交接单》，确认被告将该区域交还给了原告。故就该区域的租金，本院认为应当计算至2018年5月28日。至于此后被告派人看守该区域的行为是否应当作为该区域租金计算期限的延续，本院认为，1、原告接收该区域后不积极接管该区域，由此造成的扩大损失应由原告自行负担；2、一个保安的驻扎、甚至一辆车的停放，实际并不阻碍原告主动去接管该区域；3、即使2019年1月4日就该区域被告表示需原告出具有关手续，固定此前被告清退客户事宜并要求原告就有关拆迁补偿款事宜予以确认后才能交接，但需考虑到，被告当时已清空了其承租的13,660平方米的涉案房屋，而被告之所以会清空涉案房屋，除了是因为租期已届满，更主要的原因系因2016年-2017年间原告告知涉案房屋遇动拆迁、要求被告搬离，被告方于合同期限尚未届满前就逐步清空房屋内的实际承租人，而对此前经原告要求被告驱散实际承租人之情况以及被告应得之补偿事宜，双方均未予以书面明确，被告在已清空其承租的全部房屋的情况下仅采取派一人员驻扎并以原告出具手续作为其撤走该保安的条件，本院认为，情有可原。4、原告表示被告于2019年6月6日才撤走保安的意见也仅是原告的单方陈述。故综合前述意见，本院认为，被告派人看守该区域的行为不应当作为该区域租金计算期限的延续。其次，就9,800平方米的区域，从事实查明可见，被告系于2018年12月25日清空，当日该区域已具备了原告接收房屋的条件。又从2019年1月4日谈话内容可见，原告多次强调该区域已经交接完，只是当时认为3,860平方米的区域尚未交付。故本院认为，9,800平方米的区域的租金和房屋使用费计算至2018年12月25日较为适宜。综上，就2016年12月1日起至2018年12月25日止的租金和房屋使用费，被告共计应当向原告支付1,899,768元(0.20元/日/平方米*544天*3,860平方米+0.20元/日/平方米*755天*9,800平方米)。至于原告主张的该期间的租金和房屋使用费的利息，鉴于该期间的租金和房屋使用费的具体金额本身存在一定争议，被告的抗辩意见并非毫无道理，该款金额的确定也有赖于本院的裁判，故就该利息，本院不予支持。
　　就原告主张的水电费，被告同意支付，且对金额亦无异议，故本院予以支持。
　　就涉案押金，因涉案租赁合同已期满终止，原告要求没收的意见并无相应合同依据，故该款应当由原告返还被告。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
　　一、被告上海浩多实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海佳通超细化纤有限公司支付自2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金56,250元以及利息(利息以56,250元为基数，自2016年9月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际偿付该款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；
　　二、被告上海浩多实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海佳通超细化纤有限公司支付自2016年12月1日起至2018年12月25日止的租金和房屋使用费共计1,899,768元；
　　三、被告上海浩多实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海佳通超细化纤有限公司支付2018年10月至2018年12月的水电费共计12,505.59元；
　　四、原告上海佳通超细化纤有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海浩多实业有限公司返还押金190,000元；
　　五、驳回原告上海佳通超细化纤有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计21,990.19元，由原告上海佳通超细化纤有限公司负担10,731.83元，由被告上海浩多实业有限公司负担11,258.36元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：王伊妮