上海俊旭咖啡馆有限公司与上海宝谦商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海俊旭咖啡馆有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：吴恒俊，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨腾超，上海市乔文律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海宝谦商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：许华芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。
　　上海俊旭咖啡馆有限公司诉被告上海宝谦商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法简易程序审理。审理中，上海宝谦商业经营管理有限公司向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2019年8月19日、同年9月16日公开开庭进行了审理，上海俊旭咖啡馆有限公司的法定代表人吴恒俊及其委托诉讼代理人杨腾超、上海宝谦商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人高树升均到庭参加诉讼。各方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期限延长三个月。本案现已审理终结。
　　上海俊旭咖啡馆有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商铺街商铺租赁合同》；2、上海宝谦商业经营管理有限公司向上海俊旭咖啡馆有限公司返还保证金人民币(以下币种均为人民币)100,206.72元；3、上海宝谦商业经营管理有限公司向上海俊旭咖啡馆有限公司返还装修保证金及经营保证金13,000元；4、上海宝谦商业经营管理有限公司向上海俊旭咖啡馆有限公司支付违约金81,649.92元；5、上海宝谦商业经营管理有限公司向上海俊旭咖啡馆有限公司赔偿损失629,894.48元(房租、装修、营业损失等)；6、上海宝谦商业经营管理有限公司向上海俊旭咖啡馆有限公司赔偿律师费41,000元。事实与理由：2017年10月26日，上海宝谦商业经营管理有限公司与上海俊旭咖啡馆有限公司签订了《商铺街商铺租赁合同》，合同签订后，上海俊旭咖啡馆有限公司依约支付了保证金及第一季度租金。后进行装修，并于2017年12月20日开始试营业，于2017年12月28日开始正式营业，宝龙广场于2018年3月1日开始对外营业。然而，2017年12月28日晚19时40分许，系争商铺用餐处天花板处水管突然开始喷出污水，致使正在店内用餐的消费者全身尽湿，且店内满是污水及异味。事后,上海俊旭咖啡馆有限公司负责人与上海宝谦商业经营管理有限公司沟通此事，上海宝谦商业经营管理有限公司于2017年12月29日检查了店内管道，但只是临时处理了店内垃圾，并对管道进行了封堵。2017年12月31日，店内后厨顶面开始漏水，上海宝谦商业经营管理有限公司又仅仅要求上海俊旭咖啡馆有限公司采取临时接水处理。此后，店内后厨顶面漏水问题一致未得到解决，且滴水范围由后厨开始向吧台处延伸，上海宝谦商业经营管理有限公司均未采取有效措施，导致上海俊旭咖啡馆有限公司长期采取临时接水的处理方式。2018年5月18日晚19时40分许，店内用餐处天花板处水管再次突然喷出污水,除导致消费者被全身尽湿外,天花板甚至掉落铸铁部件，万幸未造成人员伤亡事故。此次事件也被当时店内消费者拍摄了视频并上传至网络，对上海俊旭咖啡馆有限公司的商誉造成不可估量的损失。当日，上海俊旭咖啡馆有限公司与上海宝谦商业经营管理有限公司交涉后，决定于次日即2018年5月19日起暂时歇业，由上海宝谦商业经营管理有限公司负责修理后再行开业。2018年7月12日,经上海宝谦商业经营管理有限公司修理后，上海俊旭咖啡馆有限公司再行开业经营。但上海俊旭咖啡馆有限公司发现,后厨及吧台漏水现象始终未得到处理，上海俊旭咖啡馆有限公司仍然只能临时接水处理。2018年7月18日，上海俊旭咖啡馆有限公司再次向上海宝谦商业经营管理有限公司报修，但上海宝谦商业经营管理有限公司只是为上海俊旭咖啡馆有限公司更换了顶面已被漏水损坏的矿棉板，却未实质性地解决漏水问题。此后两个月内，漏水情况始终困扰着上海俊旭咖啡馆有限公司，与上海宝谦商业经营管理有限公司的交涉也始终难以从根本上解决漏水问题，上海俊旭咖啡馆有限公司的经营难以维系。直到2018年9月16日，上海俊旭咖啡馆有限公司再次停业，同时告知上海宝谦商业经营管理有限公司希望解除租赁协议、希望上海宝谦商业经营管理有限公司赔偿上海俊旭咖啡馆有限公司损失，但与上海宝谦商业经营管理有限公司协商赔偿事宜时无法达成一致。故上海俊旭咖啡馆有限公司诉至本院，要求判如所请。
　　上海宝谦商业经营管理有限公司辩称，同意解除合同，但上海俊旭咖啡馆有限公司没有解除权。1、上海俊旭咖啡馆有限公司以系争商铺存在漏水解除合同没有依据。2017年11月，系争商铺内有水管破裂的情况，但上海俊旭咖啡馆有限公司还没有开业；2018年5月，系争商铺同位置水管第二次破裂，上海宝谦商业经营管理有限公司对水管进行封堵，隐患已经解决，上海俊旭咖啡馆有限公司可以正常使用。2、系争商铺厨房存在漏水，因为二楼的商户装修时没有处理好导致漏水。上海宝谦商业经营管理有限公司通知了二楼商户进行维修，二楼商户也进行了处理，仅仅是渗漏，不影响上海俊旭咖啡馆有限公司的经营。吧台也有渗水，但不是持续渗水。不影响上海俊旭咖啡馆有限公司经营。上海俊旭咖啡馆有限公司以两处渗水为由解除合同没有依据。3、上海俊旭咖啡馆有限公司决定不再经营的原因是收益很差，合伙人内部有矛盾。上海俊旭咖啡馆有限公司逾期支付租金构成违约，故不同意返还保证金和支付解约违约金。上海俊旭咖啡馆有限公司主张的房租、装修、营业损失、律师费等损失缺乏依据，不同意支付。
　　上海宝谦商业经营管理有限公司向本院提出如下反诉请求：1、确认《商铺街商铺租赁合同》于2018年11月1日解除；2、上海俊旭咖啡馆有限公司将系争商铺恢复原状后返还上海宝谦商业经营管理有限公司；3、上海俊旭咖啡馆有限公司向上海宝谦商业经营管理有限公司支付自2018年1月26日起至2018年4月26日止的免租期租金74,227.20元；4、上海俊旭咖啡馆有限公司向上海宝谦商业经营管理有限公司支付自2018年7月1日起至2018年10月31日止的租金145,276.51元；5、上海俊旭咖啡馆有限公司向上海宝谦商业经营管理有限公司支付自2018年11月1日起至2019年6月30日止的房屋使用费295,281.90元；6、上海俊旭咖啡馆有限公司向上海宝谦商业经营管理有限公司支付逾期支付租金的违约金(以108,162.91元为本金，自2018年6月26日起，按日千分之一计算，计算至租金付清之日止；以37,113.60元为本金，自2018年9月26日起，按日千分之一计算，计算至租金付清之日止)；7、上海俊旭咖啡馆有限公司向上海宝谦商业经营管理有限公司支付自2018年7月1日起至2019年6月30日止的综合物业服务费50,103.36元；8、上海俊旭咖啡馆有限公司向上海宝谦商业经营管理有限公司支付逾期支付综合物业服务费的违约金(以12,525.84元为本金，按日千分之一计算，自2018年6月26日计算至租金付清之日止；以12,525.84元为本金，按日千分之一计算，自2018年9月26日计算至租金付清之日止；以12,525.84元为本金，按日千分之一计算，自2018年12月26日计算至租金付清之日止；以12,525.84元为本金，按日千分之一计算，自2019年3月26日计算至租金付清之日止)；9、上海俊旭咖啡馆有限公司向上海宝谦商业经营管理有限公司支付合同解除损失赔偿金81,649.92元；10、上海俊旭咖啡馆有限公司注销或迁移营业执照，并向上海宝谦商业经营管理有限公司支付逾期注销经营登记的违约金，按每月37,113.60元计算，自2018年12月1日起至上海俊旭咖啡馆有限公司实际办理完毕注销或迁移经营登记之日；11、上海俊旭咖啡馆有限公司向上海宝谦商业经营管理有限公司支付律师费30,850元。审理中，上海宝谦商业经营管理有限公司撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2017年10月26日，上海宝谦商业经营管理有限公司与上海俊旭咖啡馆有限公司签订了《商铺街商铺租赁合同》，租赁面积为231.96平方米，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，租金按自然季度支付，上海俊旭咖啡馆有限公司应于每个自然季度末月的25日或之前向上海宝谦商业经营管理有限公司支付下一个自然季度的租金。约定综合物业服务费为18元/月/平方米，并按自然季度支付，上海俊旭咖啡馆有限公司应于每个自然季度末月的25日或之前向上海宝谦商业经营管理有限公司支付下一个自然季度的租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等进行了约定。上海俊旭咖啡馆有限公司未按照约定支付租金及综合物业服务费，经催缴后仍未支付。2018年10月25日，上海宝谦商业经营管理有限公司向上海俊旭咖啡馆有限公司发出解约函，上海俊旭咖啡馆有限公司于次日收到。
　　上海俊旭咖啡馆有限公司针对反诉请求辩称，上海俊旭咖啡馆有限公司已经于2018年9月18日将系争商铺返还给上海宝谦商业经营管理有限公司。系争商铺存在漏水，上海宝谦商业经营管理有限公司系违约方，故不同意其其余诉讼请求。租赁合同中关于逾期注销或迁移营业执照的约定无效，且上海宝谦商业经营管理有限公司未尽到提醒义务。
　　本院认定事实如下：
　　上海宝谦商业经营管理有限公司系上海市青浦区汇金路588弄10/16/18/20号房屋的出租人。
　　2017年10月26日，上海宝谦商业经营管理有限公司(甲方)作为出租人，上海俊旭咖啡馆有限公司作为承租人(乙方)，双方签订了《商业街商铺租赁合同》，租赁商铺位于上海市青浦区汇金路588弄10/16/18/20号的青浦宝龙广场/宝龙城25区(期)S3号楼第F1层的编号为S1-F1-007/008的商铺(以下简称系争商铺)，乙方在系争商铺中经营咖啡。
　　第三条约定，甲乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日起算。自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)。甲乙双方约定的租赁场所交付日为2017年10月28日。3.4乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于如下第A项所确定的日期(以下简称“最迟开业日”)。A.该商业街25区(期)统一开业日(该统一开业日暂定为2017年12月18日。如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日。如甲方另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前一个月书面通知乙方)。3.6甲方同意给予乙方50天的装修期，该装修期为自租赁场所约定交付日起至最迟开业日之前一日的期间；但如乙方实际开业日在装修期间的，则装修期届满日为乙方实际开业日的前一日。装修期内，乙方应按本合同第3.6.1条的约定承担有关的费用。装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费；装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕、经甲方或物业管理公司验收合格(如需经相关政府部门验收的，还需获得相关政府部门验收合格)且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误并收到乙方交还的装修保证金收据后三十日内将装修保证金无息退还乙方。乙方亦可向物业管理公司申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。除此之外，乙方还应向甲方和/或物业管理公司支付如下费用：整体开业前装修期管理费2,087.64元,装修保证金10,000元，建筑垃圾清运费22元/平方米、工本费20元/套。
　　第四条约定，第一年的月租金金额27,835.20元。第二年月租金额37,113.60元。第三年的月租金金额为40,824.96元。4.2.1乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为人民币18元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用，不包含中央空调使用费，如乙方租赁场所需要使用商业街中央空调的，应另行向物业管理公司支付中央空调使用费(具体费用标准以物业管理公司书面通知为准)。4.2.2综合物业服务费起交日期以本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。4.4.1乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。4.4.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，甲方收到乙方支付的每一期租金后，租赁场所所有权人应向乙方开具合法发票。4.4.3甲乙双方经协商一致同意，本第4.4.3条为对第4.1.2条的补充。若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币37,113.60元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币37113.60元。自第二个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.4乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付人民币74,227.20元租金(该预付租金的金额不得低于本合同第4.1.2条约定的第二个租赁年度两个完整月的租金之和)，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。甲方收到该预付租金后，先开具收款收据给乙方，待乙方租赁场所开业后十五个工作日内，乙方凭此收据换取租赁尝场所的正式租金发票。4.4.5为免疑问，甲方提供付款通知书并非乙方支付任何费用的前提，即乙方不得以未收到付款通知书为由拒绝支付本合同项下的任何款项，下同。4.5.1乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费=当月标准综合物业服务费/当月日历天数。4.5.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，物业管理公司收到乙方支付的综合物业服务费后应开具合法发票。租赁起始日当个自然季度的综合物业服务费自预付服务费中扣除，差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向物业管理公司补足。4.5.3乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付人民币8,350.56元综合物业服务费(该预付服务费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和)，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。物业管理公司收到该预付服务费后，先开具收款收据给乙方，待抵减此后综合物业服务费并全部抵减完时，乙方凭此收据换取正式物业服务费发票。
　　第五条约定，履约保证金和质量保证金。5.1为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳人民币90,000.48元作为履约保证金(该履约保证金金额不得低于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度两个完整月的租金及本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费的金额之和)。如甲方在签订本合同后5日内未收到履约保证金，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部款项(如有)并将租赁场所另租他人，而无须向乙方承担任何责任，乙方应承担导致合同解除的违约责任。5.2如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须应及时在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任，超过30日乙方仍未补足的，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任。5.3履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵后仍有余款的)无息退还给乙方：(1)乙方应于本合同终止后七日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足)，并按本合同约定退还租赁场所。(2)乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续(以工商登记备案完成为准)并提交履约保证金收据。5.4为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金3,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。本合同终止后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方无任何违约行为并提交质量保证金收据后，甲方或物业管理公司应在90内将质量保证金或其余额(若有)无息退还给乙方。
　　第十条约定，10.11因甲方过错造成租赁场所水、电、中央空调临时中断导致租赁场所整体停业连续达24小时(含)以上的，甲方应减免乙方停业期间的租金、综合物业服务费直至租赁场所恢复正常水、电、中央空调供应时止。但乙方不能以租赁场所水、电、中央空调临时中断为由不履行本合同，乙方仍应按本合同约定支付应付的租金和相关费用。因甲方或物业管理公司过错造成其他情况导致乙方营业中断的，参照上述约定处理。若营业中断造成乙方的直接经济损失超过租金数额的，甲方应承担损失赔偿责任。
　　第十三条约定，13.1本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复交付时原状并以租赁场所交付时原状交还甲方，或以甲方书面认可的状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。13.2乙方于迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后,双方应签署书面交接书。同时,乙方须将通向该商业街各部分的锁匙(如有)交还甲方。13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址、交付该租赁场所而承担的违约责任、中介费、律师费等)。13.5乙方在交还租赁场所时应该恢复原状而不予恢复的，甲方有权自行委托第三方恢复，所有费用甲方有权向乙方追索。
　　第十五条约定，15.3除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止：1)因甲方自身原因逾期交付租赁场所超过180日仍未交付的；2)甲方非因本合同约定及合法行为致使乙方整体停业超过30天仍未解决的。如有上述的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致乙方解除合同的，甲方应承担导致合同解除的违约责任，即甲方应退还乙方已付未用的履约保证金、租金、综合物业服务费等费用，甲方并应按第15.4条的约定向乙方支付合同解除损失赔偿金。15.4双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。15.5双方约定，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任。15.9双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。15.10双方特别明确，乙方按照本合同第4.4.3条约定支付租金的前提是乙方妥善履行本合同，如因乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按本合同第4.4.3条相应租赁年度的租金标准向甲方补交尚未支付的相应租赁月度的租金。
　　第十八条约定，18.3按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方下列地址，在寄出后第五日，将被视为已送达收件人；如以快递的方式寄往一方下列地址，如双方在同一城市，则于投送快递次日将被视为已送达收件人，如双方在中国不同城市，则于投送快递后第三日将被视为已送达收件人，如双方位于不同国家，则于投送快递后第七日将被视为已送达收件人。以多种形式发送的，以最早送达者视为已送达收件人。乙方通讯地址：上海市奉贤区沪杭公路XXX弄XXX号楼4层-4004，邮编：201499，联系人：吴俊恒，联系电话：XXXXXXXXXXX。如任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。
　　合同签订当天，上海俊旭咖啡馆有限公司支付上海宝谦商业经营管理有限公司预交租金83,505.60元，预交综合管理费8,350.56元，装修期管理费2,087.64元，装修期垃圾清运费12元/平米(拆墙商户22元/平米)5,103.12元，工本费20元，履约保证金100,206.72元，装修保证金10,000元，经营保证金3,000元，上述金额合计212,273.64元。后，上海俊旭咖啡馆有限公司对系争商铺进行了装修并于2017年12月28日开始对外营业，当日系争商铺天花板处的水管喷污水。2018年5月18日，系争商铺天花板处的水管喷污水。2018年5月19日起至2018年7月11日，上海宝谦商业经营管理有限公司对系争商铺进行维修，上海俊旭咖啡馆有限公司暂停营业。上海俊旭咖啡馆有限公司承租系争商铺期间，一直存在渗水现象。现在系争商铺的装修已经拆除。上海俊旭咖啡馆有限公司为本次诉讼支付律师费41,000元；上海宝谦商业经营管理有限公司为本次诉讼支付律师费30,850元。上海逸垒餐饮管理有限公司于2018年1月22日登记注册于系争商铺。双方确认租金支付至2018年7月1日。
　　以上查明的事实，由以下证据证明：双方的陈述以及双方提供商业街商铺租赁合同、缴费凭证等证据，上述证据并经庭审质证无异议，本院予以确认。对有争议的事实本院认定如下：
　　上海俊旭咖啡馆有限公司称已经于2018年9月将系争商铺交付给上海宝谦商业经营管理有限公司，为此提供了证人证言。上海宝谦商业经营管理有限公司对证言不予认可。上海俊旭咖啡馆有限公司亦未提供进一步的证据予以证明，本院难以采信。
　　2018年10月25日，上海宝谦商业经营管理有限公司向上海俊旭咖啡馆有限公司发出催款函，要求上海俊旭咖啡馆有限公司支付拖欠的租金及物业管理费。2018年10月27日，上海宝谦商业经营管理有限公司向上海俊旭咖啡馆有限公司发出解约函，以上海俊旭咖啡馆有限公司经上海宝谦商业经营管理有限公司催告后未作任何善意的回应及/或支付拖欠的款项为由通知于2018年11月1日解除租赁合同。上海俊旭咖啡馆有限公司表示没有收到上述函件。上述函件的送达地址为合同约定的地址且显示已经签收，故对上海俊旭咖啡馆有限公司的上述意见本院不予采信。本院认定，催款函于2018年10月26日收到，解约函于2018年10月28日签收。
　　本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
　　本案当事人的争议焦点在于：一、关于租赁合同的解除及违约方的认定；二、合同解除后果如何处理？本院对争议焦点作如下评判：
　　关于第一项争议焦点：
　　双方签订的商铺租赁合同系双方在平等自愿的基础上所作的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案中系争商铺在承租期间发生过漏水且一直渗水，上海宝谦商业经营管理有限公司于2018年5月19日起至2018年7月11日对系争商铺进行维修，上海俊旭咖啡馆有限公司该期间未使用系争商铺。2018年7月12日，上海宝谦商业经营管理有限公司维修完毕并将系争商铺交付给上海俊旭咖啡馆有限公司，2018年7月12日开始经营，但租金仅仅支付至2018年7月1日之前，之后的租金上海俊旭咖啡馆有限公司并未按照约定支付。在房屋租赁合同关系中，出租人的主要义务是按约交付房屋，承租人应履行按约支付租金的义务。上海俊旭咖啡馆有限公司未按约支付租金构成根本违约，上海宝谦商业经营管理有限公司行使合同解除权并将解约函送达至上海俊旭咖啡馆有限公司。故本院认定租赁合同的解除的时间为2018年11月1日，上海俊旭咖啡馆有限公司为违约方。上海俊旭咖啡馆有限公司虽表示上海宝谦商业经营管理有限公司并未将系争商铺修复完好，系争商铺渗水严重至无法达到使用目的，但就此节事实未进一步提供证据予以证明，本院难以采信。上海俊旭咖啡馆有限公司虽表示于2019年9月14日起不再在该商铺内经营并将系争商铺返还给上海宝谦商业经营管理有限公司，但其既未通过正式、法定途径与上海宝谦商业经营管理有限公司解除合同，也未提供证据证明其将房屋钥匙返还给上海宝谦商业经营管理有限公司,本院不予采信。
　　上海俊旭咖啡馆有限公司为违约方，应当向上海宝谦商业经营管理有限公司支付解约违约金，上海俊旭咖啡馆有限公司提出解约违约金过高，本院酌定解约违约金的金额为40,824.96元。2018年5月19日起至2018年7月11日期间，上海宝谦商业经营管理有限公司维修系争商铺，故应当赔偿上海俊旭咖啡馆有限公司的租金损失，鉴于上海俊旭咖啡馆有限公司尚未付清2018年7月之后的租金，故其要求上海宝谦商业经营管理有限公司赔偿2018年7月1日起至2018年7月12日止的租金损失缺乏事实依据，本院不予支持。2018年5月19日起至2018年6月30日止的租金损失共计51,959.04元，本院予以支持。上海俊旭咖啡馆有限公司提供的证据不足证明系争商铺在维修期间的营业损失，故对其主张营业损失本院不予支持。鉴于上海俊旭咖啡馆有限公司为过错方，故其主张的其他损失赔偿、律师费以及解约违约金，本院均不予支持。上海宝谦商业经营管理有限公司主张的律师费本院予以酌情支持20,000元。
　　关于第二项争议焦点：
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
　　上海宝谦商业经营管理有限公司表示其于2019年6月30日自行收回系争商铺，上海俊旭咖啡馆有限公司应当向上海宝谦商业经营管理有限公司支付截止2019年6月30日之前的租金、使用费以及综合物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，租赁合同约定上海宝谦商业经营管理有限公司迟延支付租金30日后，上海宝谦商业经营管理有限公司即享有合同解除权，上海宝谦商业经营管理有限公司在2018年10月27日发出解除函，且上海俊旭咖啡馆有限公司于次日收到的情况下，上海宝谦商业经营管理有限公司没有采取适当措施防止损失的扩大，故上海宝谦商业经营管理有限公司显然无权要求上海俊旭咖啡馆有限公司全额支付截止至自行收回之日止的使用费和综合管理费。结合本案的实际情况，本院酌定上海俊旭咖啡馆有限公司应当向上海宝谦商业经营管理有限公司支付至2018年10月30日止的租金。上海俊旭咖啡馆有限公司系过错方，上海宝谦商业经营管理有限公司依据合同约定要求其支付免租期租金，本院予以支持。系争商铺于2018年7月1日起至2018年7月12日期间处于上海宝谦商业经营管理有限公司维修期间，故上海宝谦商业经营管理有限公司无权主张该期间的租金及综合物业服务费。鉴于系争商铺存在渗水问题，对上海宝谦商业经营管理有限公司主张的租金、综合物业服务费、免租期租金本院予以调低，本院酌定2018年7月12日起至2018年10月30日止的租金为64,245.15元、综合物业服务费7,585.06元、免租期租金37,113.60元。关于逾期支付租金、综合物业服务费的滞纳金，上海俊旭咖啡馆有限公司提出滞纳金过高，本院酌定滞纳金的标准为日万分之一。
　　双方租赁合同已经解除，上海宝谦商业经营管理有限公司应当向上海俊旭咖啡馆有限公司返还装修保证金、质量保证金、履约保证金，故对上海俊旭咖啡馆有限公司的该项诉讼请求本院予以支持。上海俊旭咖啡馆有限公司逾期支付租金的违约行为，已经认定由其向上海宝谦商业经营管理有限公司支付解约违约金，故上海宝谦商业经营管理有限公司因上海俊旭咖啡馆有限公司违约要求不予返还履约保证金的意见，本院不予采信。
　　双方租赁合同已经解除，上海俊旭咖啡馆有限公司应当按照约定注销或迁移营业执照，现上海逸垒餐饮管理有限公司营业执照尚未注销或迁移，故应当依照合同约定支付违约金，上海俊旭咖啡馆有限公司提出注销或迁移的违约金过高，本院酌定逾期注销或迁移的违约金的金额为每月3,000元。公司注销或迁移营业执照不属于本案的处理范围，故对该项请求本案不予处理。
　　审理中，上海宝谦商业经营管理有限公司撤回要求上海俊旭咖啡馆有限公司将系争商铺恢复原状并返还的诉请系其真实意思表示，于法无悖，本院予以确认。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、上海俊旭咖啡馆有限公司与上海宝谦商业经营管理有限公司于2017年10月26日签订的《商铺街商铺租赁合同》于2018年11月1日解除；
　　二、上海宝谦商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海俊旭咖啡馆有限公司装修保证金和质量保证金13,000元、履约保证金100,206.72元；
　　三、上海宝谦商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海俊旭咖啡馆有限公司2018年5月19日起至2018年6月30日止的租金损失共计51,959.04元；
　　四、驳回上海俊旭咖啡馆有限公司的其余诉讼请求；
　　五、上海俊旭咖啡馆有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宝谦商业经营管理有限公司免租期租金37,113.60元；
　　六、上海俊旭咖啡馆有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宝谦商业经营管理有限公司2018年7月12日起至2018年10月30日止的租金为64,245.15元、综合物业服务费7,585.06元；
　　七、上海俊旭咖啡馆有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宝谦商业经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(以45,688.35元为本金，自2018年6月26日起，按日万分之一计算，计算至租金付清之日止；以18,556.80元为本金，自2018年9月26日起，按日万分之一计算，计算至租金付清之日止)；
　　八、上海俊旭咖啡馆有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宝谦商业经营管理有限公司逾期支付综合物业服务费的违约金(以5,497.42元为本金，按日万分之一计算，自2018年6月26日计算至租金付清之日止；以2,087.64元为本金，按日万分之一计算，自2018年9月26日计算至租金付清之日止)；
　　九、上海俊旭咖啡馆有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宝谦商业经营管理有限公司解除合同违约金40,824.96元；
　　十、上海俊旭咖啡馆有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宝谦商业经营管理有限公司逾期注销营业执照的违约金，按照每月3,000元的标准，自2018年12月1日起至实际迁出或注销之日止；
　　十一、上海俊旭咖啡馆有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宝谦商业经营管理有限公司律师费20,000元；
　　十二、驳回上海宝谦商业经营管理有限公司的其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件本诉受理费12,290.50元，减半收取计6,145.25元，由上海俊旭咖啡馆有限公司负担4,977.67元，上海宝谦商业经营管理有限公司负担1,167.58元；反诉受理费7,016元，由上海宝谦商业经营管理有限公司负担3，508元，上海俊旭咖啡馆有限公司负担3,508元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：邸素琴

书记员：陈逸玮