上海信广物流有限公司与上海富林汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海信广物流有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：朱海明，经理。
　　委托诉讼代理人：饶思，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：上海富林汽车销售服务有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：周来林，总经理。
　　委托诉讼代理人：王庆英，上海福一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：盛林，上海福一律师事务所律师。
　　第三人：刘燕国，男，1959年1月4日生，汉族，住北京市丰台区石榴庄南里66号院1号楼6单元202室。
　　原告(反诉被告，下称原告)上海信广物流有限公司(下称信广公司)与被告(反诉原告，下称被告)上海富林汽车销售服务有限公司(下称富林公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加刘燕国为本案第三人参与诉讼。原告委托诉讼代理人饶思、被告委托诉讼代理人王庆英、盛林、第三人刘燕国到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　原告信广公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告2017年4月1日至2017年9月30日的厂房租金135万元、返还政府公告拆迁至厂房拆除期间的租金51万元(2017年1月23日至2017年3月31日)并退回水费押金30,000元；二、判令被告赔偿原告受让他人宾馆支付的转让费22.5万元；三、判令被告赔偿原告厂房、办公室改建费22万元，停车场改造费15万元。事实和理由：2015年10月1日，原告与被告签订了《厂房租赁协议》，原告向被告租赁位于嘉定区浏翔公路3068弄环村XXX号的厂房，租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日止，年租金为270万元。原告按约支付了2016年10月1日至2017年9月30日的租金。自政府公告将要将租赁的厂房进行拆迁，原告因处理搬迁、寻找新场地无法经营，据悉村委会亦免收被告租金。2017年4月1日，租赁厂房完成所有的搬迁工作。租赁期间，原告先后对厂房、停车场、办公楼等进行了装修、改建并受让他人的宾馆作为员工宿舍。现所有建筑设施都在拆迁过程中被拆除，故原告涉讼，要求被告返还未能正常使用期间的租金并赔偿原告损失。
　　审理中，原告撤回了第二、三项诉请。
　　被告富林公司辩称，不同意原告的所有诉请。原告的租金并没有支付足够，不存在返还租金的问题。拆违的时间是在2017年的4月底，2017年4月份，原告还是在正常使用。被告没有收取过原告水费押金，不存在返还的问题。双方的合同明确约定了租赁费是270万元每年，实际上还有一个8万元的小饭店，实际年租金是278万元，这在被告与第三人的诉讼中第三人也陈述年租金是278万元，故应认定年租金金额是278万元。原告2017年4月15日搬走，厂房的占有使用应该计算到2017年4月15日。关于原告替被告返还第三人的租金金额问题，应该以被告应当返还的金额为准，被告只收到第三人支付的租金193万元，扣除其实际使用期间的租金，被告确认原告替被告向第三人返还156.33万元。原告和第三人之间也是朋友关系，不排除他们之间的往来的款项有其他的业务用途，原告称其替被告向第三人返还270万元没有依据。故被告认为原告并未足额支付租金，提起反诉要求：1、判令原告支付拖欠的在2016年8月14日至2017年4月30日的租金192.5万元；2、判令原告支付逾期支付租金的违约金1,131,012.50元。
　　审理中，被告将反诉请求变更为：判令原告支付拖欠的截止2017年4月15日的使用费69,200元，撤回对违约金的主张。
　　原告信广公司针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的诉请。原告已经足额根据合同向被告支付了2年的租金，第一年租金是因为被告与第三人的租赁关系，第三人已将合同项下的第一年租金交付给被告，被告也同意原告将第一年租金支付给第三人，故原告认为第一年租金已经支付了，第2年的租金已支付至2017年9月30日，多出的部分应返还；被告说原告替被告向第三人返还156.33万元没有依据的，被告当庭提交了其与第三人的厂房租赁协议，是2015年8月1日至2018年7月31日，租赁期限是与原告、被告之间租赁期限基本一致，合同签署时间是6月1日，但是写到了6月20日要将厂房清理干净，也可以证明第三人的陈述，场地是暂时不能使用的，被告也提到了给予2个月免租期，故从10月1日开始起算租金，原告替被告向第三人支付的是整年的租金270万元，不是被告所说的156.33万元。
　　第三人述称，确实收了原告271万元，其中1万元是电费押金，270万元是租金。水费押金3万元是其付给被告的，然后其把收条给了原告。其与被告签订的租赁合同约定的租赁期限是2015年5月31日至2018年5月31日，年租金是220万元，合同签订后，其向被告支付了一年的租金220万元。被告未按时将场地清理好交付其使用，有4个月不能使用，被告答应该期间不收取租金，并同意其找其他人来承租。后其找来原告，让原告直接与被告签订租赁合同，当时说好的年租金是260万元，后原、被告协商后是270万元。原告支付给其第一年的租金270万元是当时其和原、被告协商好的。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对于当事人没有争议的事实认定事实如下：
　　信广公司(乙方)与富林公司(甲方)于2015年10月1日签订《厂房租赁协议》一份，约定：乙方向甲方租赁位于嘉定区浏翔公路3068弄环村XXX号面积约1万平方米的厂房和20亩空地；乙方租赁的10000平方米库房由乙方根据需要进行货物存放及物流；厂房租赁期限为2015年10月1日至2018年9月30日，租金每年270万元，先付后用，每年支付一次，并支付保证金20万元，每年应按协议签订月提前两个月交付下年度全部租金；合同期内所使用的水电费按实际使用计量表数交付；甲方享有按时向乙方收取租赁费的权利，乙方应按本协议约定的时间及时付款，乙方若逾期拖欠除了应如数缴纳租金外甲方有权利按照每日万分之五加收滞纳金。合同签订后，信广公司于2015年10月16日向富林公司支付8万元，于2016年1月5日向富林公司支付20万元，于2016年8月10日支付6万元，于2016年9月12日支付135万元，于2016年9月29日支付50万元，于2016年12月15日支付50万元，共计向富林公司支付269万元。
　　租赁房屋及场地所占用的土地为富林公司向马陆镇XX村村民委员会(下称XX村委会)租赁使用，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，租赁房屋系富林公司搭建的违法建筑。2017年3月15日，信广公司法定代表人朱海明与XX村委会签订《搬迁协议书》一份，约定：信广公司于2017年4月15日前将浏翔公路XXX弄XXX号场地人员及物品清空后将场地及建筑全部移交XX村委会，由XX村委会负责拆除，信广公司在4月15日前完成交接验收并通过验收，XX村委会可给予一定的经济补助，该补助款包含一切因搬离上述地块而产生的全部直接损失、间接损失及拆除剩余残值。2017年9月7日，XX村委会与富林公司签订《拆违协议书》一份，该协议中载明，富林公司承租的XXXXXX于2017年4月27日向XX村委会作出了移交。
　　另查，XXXXXX有限公司(该公司负责人为第三人刘燕国，乙方)与被告富林公司(甲方)于2015年6月1日就系争厂房签订《厂房租赁协议》一份，约定：乙方承租甲方位于嘉定区浏翔公路3068弄环村XXX号内停车场，租赁期限为2015年8月1日至2018年7月30日，年租金220万元；租金先付后用，每年支付一次，双方合同生效后，乙方一次性付清第一年租金；甲方应保证乙方正常经营所需的水、电，园区道路的使用及水、电、园区内道路的保养及维修；双方合同签好以后在6月20日前把场地上的土和路面清理干净，还有所有下水道和房子漏水全部修理好，甲方给乙方，在乙方认可后(确认)。合同签订后，刘燕国向富林公司支付了租金。2015年7月20日，富林公司法定代表人周来林向刘燕国出具收条一张，写明“今收到安装自来水人民币叁万元。”后刘燕国因业务需要，不再承租上述场地，为富林公司寻得新的承租人即信广公司，富林公司与信广公司签订租赁合同，富林公司法定代表人周来林于2015年10月10日出具欠条一张给刘燕国，写明欠其停车场转让费20万元。周来林支付8万元后，因停车场被拆除，未支付剩余12万元。刘燕国向宝山区人民法院起诉，宝山区人民法院于2018年3月13日作出(2018)沪0113民初3182号民事判决，判令周来林支付刘燕国居间费12万元；以12万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向刘燕国支付自2018年2月2日至实际付款之日的利息。在该案审理中，刘燕国称信广公司承租停车场的年租金为278万元；周来林则称富林公司和后续承租人签订的合同年租金是260万元。生效判决对此未作认定。
　　再查，信广公司与富林公司签订租赁合同后，富林公司未向刘燕国或XXXXXX有限公司返还已支付的租金。信广公司向刘燕国支付租金270万元，电费押金1万元。刘燕国于2015年10月9日向信广公司出具收条一张，写明“收到水表押金叁万元。”
　　本案的争议事实有：一、信广公司与富林公司约定的年租金标准实际为270万元还是278万元；二、刘燕国向富林公司支付租金的数额；三、刘燕国所称2018年8月1日至2018年9月30日期间因富林公司未能按约交付场地而同意免除租金的陈述是否成立；四、信广公司向刘燕国支付的270万元是否可以视为向富林公司支付的租金；五、原告搬离租赁房屋的时间。
　　关于争议事实一，本院认为刘燕国与周来林在宝山法院诉讼时关于富林公司与信广公司约定的年租金标准陈述均与书面合同不一致，且生效判决对此并未作出认定，信广公司也不认可，现富林公司以刘燕国的陈述来证明其与信广公司的租金实际为278万元缺乏依据，年租金标准应以书面合同确认的270万元为准。
　　关于争议事实二，本院认为刘燕国并未举证证明其足额向富林公司支付了第一年租金220万元，故其向富林公司支付的租金应以富林公司确认的193万元为准。
　　关于争议事实三，本院认为根据刘燕国与富林公司之间的租赁协议的约定，富林公司应在2018年6月20日前将场地清理维修好后交付刘燕国，并由刘燕国予以确认，现富林公司并未提交证据证明其在与信广公司签订租赁合同前已完成场地的清理维修并交付刘燕国确认，故本院对于刘燕国所述在信广公司与富林公司签订租赁合同前的租金因场地未能按约交付使用而予免收的意见本院予以采信。
　　关于争议事实四，本院认为虽然信广公司向刘燕国支付了270万元，但其并未与富林公司签订协议约定其应代为向刘燕国返还租金的数额，且刘燕国与富林公司所签订的租赁合同约定的年租金为220万元，即便其已足额支付且存在免租金的事实，富林公司应向刘燕国返还的金额也不超过220万元。现刘燕国并未提交证据证明其已向富林公司足额支付220万元，富林公司也并未同意信广公司将第一年的租金270万元全部支付给刘燕国，故本院确认信广公司代富林公司向刘燕国返还的租金金额为富林公司实际收到的刘燕国支付的租金即193万元。至于信广公司向刘燕国多支付的部分，与富林公司无关，本案不作处理。
　　关于争议的事实五，信广公司称其经营至2017年3月底，2017年4月1日开始搬离；富林公司确认其于2017年4月15日之前搬离，但不确定是否从2017年4月1日开始搬，本院认为搬离时间的举证责任在承租人信广公司，现其并未就此提交证据，故以承租人富林公司确认的2017年4月15日之前为准。
　　本院认为，系争的租赁厂房系未取得建设工程规划许可证的违法建筑，故信广公司与富林公司签订的《厂房租赁协议》依法应属无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。系争租赁厂房已交由相关部门拆除，故无需返还。信广公司于2017年4月15日之前搬离系争房屋，富林公司要求其参照租金标准支付实际使用期间即2015年10月1日至2017年4月15日的房屋使用费合法有据，但使用费标准应以270万元/年为准，该期间的使用费总计为416.25万元，现信广公司已向富林公司支付269万元，并代富林公司向第三人刘燕国偿付193万元，故信广公司总计向富林公司支付462万元，富林公司应向信广公司返还多支付的房屋使用费45.75万元。2017年1月23日至2017年3月31日信广公司仍在使用厂房，故信广公司要求返还该期间的房屋使用费缺乏依据，本院不予支持。富林公司要求信广公司支付使用费69,200元也缺乏依据，本院不予支持。关于信广公司主张的水费押金3万元，该款系第三人刘燕国向富林公司支付，后信广公司承租房屋后又向刘燕国支付该款，结合收条的记载及第三人和被告的陈述，本院认为该款是安装自来水管及水表的费用，合同及被告出具的收条上均未写明该款系押金，合同终止时应予返还，故本院认为原告主张该款系水费押金应予返还缺乏依据，本院不予支持。至于第三人和原告之间如何约定，对被告不具有约束力。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
　　一、被告上海富林汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海信广物流有限公司房屋使用费457,500元；
　　二、驳回原告上海信广物流有限公司其余诉讼请求；
　　三、驳回被告上海富林汽车销售服务有限公司的反诉请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费21,810元，减半收取10,905元，由原告负担8,266元，被告负担2,639元。反诉受理费765元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘燕枫

书记员：卜文茜