上海信某货运代理有限公司与朱某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：上海信某货运代理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：周文辉，总经理。
　　委托诉讼代理人：余新，男。
　　被告：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。
　　第三人：青浦区香花桥街道天一村民委员会，住所地上海市青浦区香花桥街道天一村。
　　法定代表人：张国球，主任。
　　委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。
　　原告上海信某货运代理有限公司诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序公开审理。审理中，本院依法追加青浦区香花桥街道天一村民委员会作为第三人参加诉讼。本案于2018年11月21日公开开庭进行了审理，原告上海信某货运代理有限公司的法定代表人周文辉及其委托诉讼代理人余新、被告朱某某的委托诉讼代理人朱忭毅、第三人青浦区香花桥街道天一村民委员会的委托诉讼代理人蔡新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海信某货运代理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还租金人民币63,333元；2、被告返还押金5万元；3、被告赔偿原告物流平台费10万元；4、被告支付原告违约金158,333元；5、被告返还不当得利场地租金10万元；6、被告赔偿原告搬迁损失2万元；7、被告赔偿原告36,335元(包括拉土费1万元、场地平整费9,700元、监控费8,595元、仓库建造雨蓬、卷闸门、拦网装灯费8,040元)；8、被告支付原告利息损失(以537,081元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月1日起计算至实际支付之日止)；9、本案诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：2017年6月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于上海市青浦区工业园区天一路XXX号部分厂房租赁给原告使用，房屋建筑面积约708平方米，场地约1,000平方米，租赁期限自2017年7月15日起至2021年7月14日。原告支付了第一年租金38万元及押金5万元。2018年4月中下旬，被告以政府强制征收为由口头通知原告搬离，但是未按照合同约定以书面形式通知。2018年4月28日，系争房屋旁边的水泥搅拌站人员以该场地系水泥搅拌站为由强制占用原告租赁的1,000平方米场地，当天原告进行报警。被告也一直要求原告在5月12日前搬离。5月17日，村书记来到现场要求原告搬离，并多次表示场地交由水泥搅拌站使用。原告无法继续使用，故在5月20日搬离。被告违约提前解除合同，故原告起诉至本院。
　　被告朱某某辩称：同意第1、2项诉讼请求，不同意其余诉讼请求。合同约定的场地1,000平方米不是仅指房屋南面的空地，还包括房屋西侧场地，另外大门外西侧场地原告也可以使用，故原告实际使用的面积超过1,000平方米。原告在使用过程中将集装箱放置在双方约定的场地之外，第三人要求原告将集装箱搬离，原告认为无法使用系争房屋故自行搬离。原告主张的各项损失无事实和法律依据，且违约金和损失存在重复。目前系争场地未进行拆迁。
　　第三人青浦区香花桥街道天一村民委员会述称，被告在与原告签订合同前问过第三人，第三人明确表示系争房屋南侧的水泥搅拌站有产证，红线以外的空地可以由原告使用。原告承租后在水泥搅拌站红线范围内放置了三个集装箱，第三人发现后要求原告搬离，原告也进行了搬离。系争房屋的南面、西面和马路西面都有空地，原告也进行了使用。
　　经开庭审理查明：2017年6月23日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦工业园区天一路XXX号厂房出租给乙方，租赁用途为物流。房屋建筑面积约708平方米，场地约1,000平方米。租期自2017年7月15日至2021年7月14日。2017年7月15日至2019年7月14日期间年租金38万元，2019年7月15日至2021年7月14日期间年租金40万元。合同签订当天，乙方支付保证金5万元，合同结束后2个月内全额返还。租赁期间，如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府部门申报同意。改建、装修费用由乙方承担。装修、改建增加的附属物产权属甲方所有，乙方无权对该物产权要求甲方予以补贴。未经甲乙双方书面同意，甲乙双方不得提前终止本合同。如甲乙双方确需要提前解约，须提前4个月书面通知甲乙双方，且履行完毕以下手续方可提前解约：1、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；2、哪一方违约应于本合同提前终止前一日或之前向对方支付相当于当月租金5倍的款项作为赔偿。乙方因为物流需要搭建物流平台，按照搭建平台规模，如果遇到政府、上级管理部门、规划拆迁，甲乙双方约定物流平台赔偿费用按照租赁年限予以补偿，租赁期内第一年补偿10万元。乙方的企业必须符合青浦工业园区环评要求，并且符合国家的相关法规，否则独自承担一切损失及责任。合同另约定了其他权利义务。
　　上述合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告支付了第一年租金38万元及押金5万元。
　　被告为上海青盈消防机件有限公司股东。上海市青浦区工业园区天一路XXX号部分厂房由上海青盈消防机件有限公司使用。2018年4月2日，第三人向案外人上海青盈消防机件有限公司发送书面《通知》，内容为：“按照市委、市府、区委、区府五违四避的要求，贵公司在生产经营中存在违法经营、违法居住、违法排污、违法建筑、违法用地现象，请高度重视，立即整改。对出租户的管理必须加强，出租户产生的五违现象以及法律责任也由贵公司承担。望接到本通知后，引起高度重视，6月30日前必须整改，逾期法律责任自负。”
　　2018年4月27日，原告法定代表人周文辉收到XXXXXXXXXXX号码发送的短信，内容为：“周总你好！很抱歉，我厂接通知属无四证经营，要求回收后作统一规划，要求停产整顿，我于四月十五日与毛经理当面谈过敬请贵公司用一个月左右搬离此地，望在五月底之前作好全面撤离。”周文辉回复：“你是哪一位？这个电话号码既不是老朱的，也不是老朱儿子的。”
　　2018年5月3日，被告发信息给原告工作人员毛耀胜，内容为：“毛经理你们别激动，因是规划所以只能撤，你、我都扛不住的，合同里也有第八.2条款，我出于行业道德通知你，并诚恳向你们道歉，是让你们早作准备，我违约了哪条款？政府土地规划是正常事，再说我这里你们也清楚没绿证，他们要我们走我们不得不走。”毛耀胜回复：“老朱，你有两点违约，而且做的不地道：一是发生了你上面提到的事由，导致我们之间租房合同无法执行下去，你为什么不用文字通知我们？合同规定是要文字通知的，没有文字通知，我们就自然可以认为合同能够执行下去。你说你出于行业道德通知我们，你恰恰违反的是这一条行业道德。第二点，合同中有规定，你要保证一千平方米场地给我们用，如果你不能保证，你就已经实质违约。你实质上根本不能保证合同执行下去，你为什么不提早发文字通知给我们？现在搅拌站把场地收回去，我们根本无法作业，又一下子找不到别的地方，非常狼狈。我们这种处境，你说你有没有责任？”被告回复：“你说的文书通知我们也没收到，但地方已被规划进去了，我是无可奈何，所以用其他方式通知了，场地面积使用你们远远超过合同数量，这1000平方我是大约估算给的，因我有多余的平方如向你们收费你们也不付的所以就让你们随便用吧，这些我都有真实的。”
　　2018年5月4日，毛耀胜发微信询问两张通知是不是被告贴在门口的。两张通知内容主要为系争地块被纳入政府区域规划范围，上级主管部门要求自2018年4月20日起在30天内无条件搬离，根据合同约定要求原告在规定时间内无条件搬离。通知落款名称为租赁管理办公室，未加盖公章。被告表示没注意看，贴在哪儿不清楚。
　　2018年5月20日原告搬离系争房屋，搬离时将原告建造的钢结构物流平台拆走。因原告要求被告赔偿未果致讼。目前系争房屋由被告出租给水泥搅拌站使用。
　　以上查明的事实，由原、被告和第三人的陈述、《租赁合同》、产权证、付款凭证、微信记录、通知、短信记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示：1、被告违约导致原告无法使用系争房屋。合同约定的1,000平方米场地指围墙内的场地，即系争房屋南面的场地。2018年4月28日，系争房屋旁边的水泥搅拌站人员强行要求收回原告使用的场地，并表示该场地不属于被告，属于水泥搅拌站。原告无法继续使用场地，只能搬离。加上被告于2018年4月告知原告政府规划要收回房屋，要求原告搬离，原告无法继续使用房屋，只能搬离；2、根据合同约定，被告应支付违约金，并赔偿平台费10万元。另系争场地非被告所有，被告理应返还不当得利租金10万元。原告原打算建造水泥平台，因拉渣土受到城管阻扰，故将渣土又拉走，花费1万元。原告对仓库场地平整花费9,700元。原告安装监控装置花费8,595元，部分已自行拆走。原告建造仓库雨蓬、卷闸门、拦网、安装灯共花费8,040元，未拆走。原告在系争房屋中建造装修费用总计240,505元，2018年5月原告搬离后花费的搬迁、建造和装修费共232,365元。为此原告提供了2018年4月28日的视频、朱某某与毛耀胜之间的微信记录、原告内部员工群聊天记录、照片、收条、付款凭证、报销单、收据。被告对原告提供的上述证据不予认可，但认可原告对场地进行了平整。
　　被告认为：1、原告自己认为无法继续使用而自行搬离，被告不存在违约。被告提供给原告使用的场地包括房屋南面、西面和马路对面的空地，超过1,000平方米。原告的三个集装箱放置在该范围之外被案外人要求搬离。系争房屋未纳入政府规划拆迁范围，原告没有通过环评且异地经营，故被告为了配合整顿，要求原告合法经营，否则要求原告搬离；2、被告未违约，不同意支付违约金，原告已经将平台拆走，不存在损失。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告已经于2018年5月20日搬离，合同已于该日解除。被告同意退还原告租金和押金，于法无悖，本院予以支持。原被告对合同解除的原因及法律责任存有争议。从原告提供的与被告之间的聊天记录看，被告多次以系争房屋纳入政府规划为由要求原告搬离，故被告系提前要求解除合同。被告认为原告没有环评手续并且异地经营，属于非法经营，然被告并未提供相关行政部门出具的原告违法经营处罚文件，第三人出具的通知对象是被告，故对被告的抗辩意见本院不予采信。被告无正当理由提前解除合同系违约，理应承担违约责任。原告主张返还场地租金，被告否认合同中约定的场地包括水泥搅拌站的场地，原告也未提供证据予以证明，原告客观上也实际使用了场地，故对原告要求被告返还场地租金10万元的主张不予支持。原告认为实际损失高于合同约定的违约金，故在主张违约金的同时主张了其他损失。原告主张的物流平台10万元根据合同约定系在遇到拆迁时予以的补偿，而本案非因拆迁所致，故不适用于该约定。原告主张的新仓库的装修费用系其自身经营需要所为，原告无权要求被告赔偿。原告将物流平台拆走，故拆装和运输费可以作为其损失。原告主张的系争房屋物流平台的损失、装修损失等金额未超过合同约定的违约金标准，故本院认定被告应按照合同约定赔偿原告违约金，对于原告主张的其余损失不予支持。合同对保证金的退还、违约金的支付和租金的结清时间进行了约定，被告理应按照约定时间支付，被告逾期支付，原告有权主张利息损失，原告主张的利息标准于法无悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告朱某某应于本判决生效之日起十日内返还原告上海信某货运代理有限公司租金63,333元；
　　二、被告朱某某应于本判决生效之日起十日内返还原告上海信某货运代理有限公司保证金5万元；
　　三、被告朱某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海信某货运代理有限公司违约金158,333元；
　　四、被告朱某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海信某货运代理有限公司利息损失(逾期返还保证金利息以5万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月21日起计算至实际支付之日止；逾期支付租金和违约金利息以221,666元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月21日起计算至实际支付之日止)；
　　五、原告上海信某货运代理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,080元，减半收取计4,540元，由原告负担1,852.50元，被告负担2,687.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：金  艳

书记员：谭泓洁