上海元翰实业有限公司与上海贞友机电工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海元翰实业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：陈言平，经理。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　被告：上海贞友机电工程有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：游云，董事长。
　　委托诉讼代理人：张梅，上海新惟律师事务所律师。
　　原告上海元翰实业有限公司与被告上海贞友机电工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙一天，被告的委托诉讼代理人张梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的租赁合同；2.判令被告支付原告租金107,500元。诉讼中，原告将上述第2项请求变更为判令被告支付原告占有使用费60,826元[自2017年10月1日至2017年12月28日止，61,500元(一个季度租金)-674元(2017年12月29日至31日三天租金)]。事实和理由：2012年3月12日，上海亿美实业有限公司(以下简称上海亿美)与武汉贞友机电工程有限公司(以下简称武汉贞友)签订租赁合同，约定将位于本区民益路XXX号XXX室厂房(以下简称涉案厂房)出租给“贞友机电工程有限公司”使用，租期自2014年4月至2016年3月。上述合同签订后，“原告向被告”交付房屋并正常履约。2016年3月，双方签订补充协议变更了合同主体。“租赁期间届满后，双方未续签而是沿用原租赁合同”。被告应当在2017年9月10日前向原告支付2017年10月至2018年3月的租金。经原告多次催告，被告拒绝支付上述租金。故诉至法院，望判如所请。
　　被告辩称，首先，2012年3月20日是上海亿美与武汉贞友签订租赁合同，而非原、被告签订合同。原、被告之间的合同签订于2016年3月20日，并约定部分合同条款适用上海亿美与武汉贞友签订的租赁合同。其次，根据另案生效判决，原告与其出租人之间的租赁合同于2017年8月22日解除，故原告不具有要求被告支付转租租金的合法法律基础。原告向其出租人支付至2017年12月28日止的占有使用费，并不导致原告有权向被告请求支付2017年10月至12月的租金。再次，民益路XXX号厂房自2017年11月中旬被查封、自2017年11月20日起停止供电，导致被告租赁房屋目的无法实现，故被告有权拒付租金。最后，被告在签订合同时，缴纳了押金36,000元，已经付清截止至2017年11月的全部租金。因此，被告不同意原告第2项诉讼请求。此外，双方的合同实际已经在2017年11月下旬解除。
　　本院经审理查明，2012年3月20日，上海亿美与武汉贞友签订《租赁合同》一份。该合同约定，上海亿美将涉案厂房出租给武汉贞友使用；租赁期间为4年，自2012年4月1日至2016年3月31日止；武汉贞友向上海亿美支付36,000元租赁保证金，于合同终止，退房清场满十天，且所有应付费用结清等不计息归还；如因市政动迁等不可抗拒因素，致使合同无法履行，经通知并退还尚未使用阶段租金和保证金，30天内无条件搬离等。
　　2016年3月21日，原、被告签订《补充协议》一份。该协议约定，原告将涉案厂房“续租”给被告两年，自2016年4月1日至2018年3月31日；被告每年向原告支付租金246,000元；租金以六个月为一个支付周期，每次支付123,000元；除以上条款作补充变更外，其他原合同条款继续有效；原甲方名称上海亿美改为原告，原乙方名称武汉贞友改为被告。此后，被告向原告支付至2017年9月30日止的租金。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼。
　　诉讼中，被告提供企业信用公示信息，拟证明2012年3月20日签订的合同主体系上海亿美与武汉贞友，而非本案原、被告。原告对此没有异议。
　　被告提供水电费缴费收据，拟证明2017年11月中旬因承租房屋被查封、停止供电，已不再使用。原告对该证据的真实性予以确认，但对证明内容不予认可。
　　被告提供关于配合开展G60高速出口交通拥堵区域整治动迁工作的通知、评估结果汇总表、上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议及房地产权证，拟证明2017年3月31日已经被确认为回购地块，之后完成了资产评估，被告亦进行了申报，房屋已经不能使用。原告对上述证据真实性没有异议，但认为评估时被告还在使用房屋，故对上述证明内容不予认可。
　　被告提供押金单，拟原、被告之间的租赁关系系沿用武汉贞友与上海亿美之间的合同，故原告应当将当时武汉贞友支付给上海亿美的押金36,000元返还被告，但原告没有返还。对此，原告先称需要庭后核实，若确实收到，则同意抵扣。后又称应另案主张。之后，武汉贞友来函同意上述押金的权利归被告，原告亦来函同意对该押金在本案中一并解决。
　　诉讼中，当事人对合同的解除虽无异议，但对合同解除的时点存有争议。原告先后陈述了三个时点，分别为2017年10月20日的动迁评估时点、2017年12月28日的“大房东”签订动迁补偿协议时点、2017年12月31日口头通知时点。被告对此均不予认可，并认为合同因双方于2017年11月初口头达成协议而解除。对被告主张的上述合同解除时点，原告不予认可。
　　此外，当事人对房屋返还时点亦存有争议。被告称，双方达成了被告2017年11月“搬走”、押金抵作租金的协议，并于2017年11月下旬陆续“搬走可移动设备”，且于2017年11月底“搬离完毕”。并称，原告在关联案件中亦陈述被告已于2017年11月返还。为此，本院当庭调取相应笔录电子版并打印交由当事人质证。被告对该笔没有异议，认为笔录第8页中“其他的企业在动迁前就已经向我们退租了”即为此意。原告称，被告于2018年3月份返还房屋，对上述笔录则称“需要回去核实”，但之后并无反馈意见。
　　经本院释明，就合同解除后果的处理问题，原告明确称，没有了，若有则另案主张。被告则称，没有其事项需要处理。
　　另查明，包括涉案房屋在内的本区新桥镇民益路XXX号厂房登记权利人为上海茸新五金制品厂(以下简称茸新五金)，并委托上海松江新桥五金厂(以下简称新桥五金)出租。
　　期间，新桥五金将厂房出租给上海信实石业有限公司(以下简称信实石业)。
　　信实石业将厂房转租给上海远辉运输有限公司(以下简称远辉运输)。
　　远辉运输再将厂房转租给上海亿美，约定的租赁期限为2012年4月15日至2018年12月31日。之后，远辉运输、上海亿美及本案原告协议将承租人主体变更为本案原告。
　　此后，信实石业、远辉运输及本案原告协议将承租人主体变更为本案原告。信实石业与本案原告据此直接签订租赁合同，约定的租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日。
　　嗣后，信实石业与本案原告之间发生纠纷并涉讼。相关生效裁判文书认定，信实石业与本案原告之间的租赁合同于2017年8月22日解除，本案原告支付信实石业至2017年12月28日止的租金及使用费等。
　　以上事实，《租赁合同》、《补充协议》、委托书、上海市房地产权证、《三方协议》、民事判决书及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：原、被告之间签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。
　　本案中，双方对上述《补充协议》因动迁而解除并无争议，其主要争议在于该协议解除时点以及解除后果亦即占有使用费如何结算问题。
　　就解除时点问题，根据生效法律文书，信实石业与原告之间的租赁合同已于2017年8月22日解除。因此，原告与被告之间的转租合同亦即《补充协议》自上述租赁合同解除时亦同时解除。因为转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，所以转租行为不可脱离原租赁关系独立存在。出租人与承租人的租赁合同一旦终止，则承租人的转租权利基础亦同时丧失，转租合同相应解除。
　　就费用结算问题，转租合同解除后，被告应当及时将租赁物返还原告。在当事人对租赁物返还与否存有争议的情形下，被告应对租赁物的返还时间承担相应的举证责任。现被告并无充分证据证明其于2017年11月将租赁物返还原告，且信实石业向原告主张的使用费亦截止至2017年12月28日，故原告要求被告支付自2017年10月1日至上述截止日止的使用费，具有一定合理性，本院予以确认。但，原告主张的占有使用费，计算有误，本院予以更正，应为59,478元[61,500元(一季度租金)-2,022元(三天租金)]。再扣除36,000元，余额为23,478元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条、第九十八条、《上海市房屋租赁条例》第三十二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海元翰实业有限公司与被告上海贞友机电工程有限公司之间签订的《补充协议》于2017年8月22日解除；
　　二、被告上海贞友机电工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海元翰实业有限公司占有使用费23,478元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,320元，减半收取660元，由原告上海元翰实业有限公司负担467元(已付)，被告上海贞友机电工程有限公司负担193元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨惠星

书记员：刘金鑫