上海兰城房地产开发有限公司与林洋富、周香春合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海兰城房地产开发有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：左盛祥，董事长。
　　委托诉讼代理人：左伟命。
　　委托诉讼代理人：甄涛，上海甄涛律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：林洋富，男，1961年8月26日出生，汉族，户籍地浙江省台州市。
　　被告：周香春，女，1965年2月4日出生，汉族，户籍地浙江省台州市。
　　两被告共同委托诉讼代理人：张杰，上海泽仲杰律师事务所律师。
　　原告上海兰城房地产开发有限公司诉被告林洋富、周香春合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年9月4日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告林洋富于举证期内提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理，于2017年9月28日、2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告上海兰城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人甄涛，被告林洋富、周香春的共同委托诉讼代理人张杰两次均到庭参加诉讼。原告上海兰城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人左伟命参加了2017年11月16日的庭审。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2018年4月4日公开开庭进行了审理。原告上海兰城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人左伟命、甄涛，两被告的共同委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海兰城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.终止原、被告签订的《参建合同》及《补充协议》；2.被告向原告支付房屋销售款7,927,440.99元及利息损失(按银行同期贷款利率自2009年8月20日起至本案判决生效之日为止)；3.被告承担超出约定房款总价部分的税费356,542.15元。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求房屋销售款的金额为5,277,440.99元。事实与理由：2005年1月26日，原、被告签订《参建合同》一份，2005年2月28日，双方又签订《补充协议》一份。上述合同约定：原告同意被告参建原告开发建设的上海市七浦兰城商厦二楼(整层)商铺，并授权被告独家销售上述参建商铺，由被告支付原告参建款27,033,400元；套内实际使用面积606.03平方米，双方约定商铺出售单价按每平方米68,000元计算，二楼商铺总价款定为41,210,000元，具体售房价格由被告与客户协商酌定，被告销售二楼商铺所得超出约定总价款41,210,000元的房款为其收益，但税费由其承担。上述合同签订后，原告将盖有原告公章的《订铺协议书》和盖有原告财务专用章的《收款收据》183张(包括68张票面金额100,000元收据和115张未填写金额空白收据)。被告应在上述商铺销售完毕后与原告进行结算，付清二楼商铺总价款(包括已支付的参建款)以及相应税费，但被告在销售商铺过程中，故意隐瞒原告销售情况，不如实告知已签订《订铺协议书》的数量，也未就销售款与原告进行结算，原告为此多次与被告沟通未果，甚至造成数起购房人起诉原告要求办理商铺过户手续并支付违约金的案件。现原告授权被告销售的商铺已基本售完，被告仍欠付原告应得销售款，损害了原告的合法权益，两被告为夫妻关系，且周香春参与了林洋富在本案中的销售行为，应共同承担付款义务，原告遂向法院起诉，要求判决如其所请。
　　被告周香春辩称，周香春不是本案合同的当事人，不应当承担任何责任，故全部不同意原告的诉讼请求。
　　被告林洋富(反诉原告，以下简称“被告”)辩称，双方虽名为《参建合同》，但实际为商品房买卖关系，原告在与客户签订商品房预售合同时未经林洋富同意以低于订铺协议的价格销售，给林洋富造成损失，现合同已基本履行完毕，合同所涉商铺已经出售的房款，林洋富已收取18,300,359元，原告已收取31,158,315.94元，原告实际收到的款项远超过双方约定原告应得的款项，故原告要求终止合同的理由不成立，目前尚未出售的五个商铺产权应归林洋富所有，且原告事实上多收的售房款应当返还林洋富，故林洋富全部不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1.原告返还被告林洋富多收取的售房款3,247,563元及利息损失(按中国人民银行同期贷款利率，自2009年8月20日起计算至本案判决生效之日为止)；2.原告赔偿被告林洋富经济损失404,086.70元；3.原告将261、269、270、271、272五个商铺过户至林洋富或其指定的人名下。诉讼过程中，被告林洋富变更其诉讼请求为：1.原告返还被告售房款1,065,074元；2.双方合同履行完毕或终止后，尚未出售的上海市七浦路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室归原告所有，由原告按照合同约定的套内面积及单价退还被告林洋富参建款3,105,560元。
　　原告上海兰城房地产开发有限公司针对反诉辩称，原告没有擅自降价销售商铺，原告坚持林洋富欠款的本诉意见，林洋富不同意将五个商铺过户给林洋富，林洋富提交的收条、收据均为现金支付，不符合相关的交易习惯，故全部不同意反诉诉请。至于未由林洋富出售的相关商铺同意在总的参建款中予以扣除。
　　本院经审理认定事实如下：2005年1月26日，原告(甲方)与被告林洋富(乙方)签订《参建合同》一份，约定：甲方同意乙方参建《上海七浦兰城商厦》二楼(整层)，套内使用面积为795.10平方米(实际面积以策划机构的实测面积为准，多退少补)，单价为68,000元/㎡，总价为54,066,800元，乙方付总房款的50%计27,033,400元/㎡参建，在每一客户办理预售证手续时用按揭贷款50%付清，总价内税费由甲方负责；乙方分四次付清参建款，在2005年2月6日前乙方付6,000,000元到甲方指定账户，合同生效，2005年3月31日前付款8,000,000元,2005年4月30日前付款6,000,000元，甲方预售许可证取得后付足总房款的50%余款7,033,400元；双方不得单方面终止本合同，甲方不得将《上海七浦兰城商厦》二楼商铺售于第三人，乙方负责为甲方锁定经营客户，甲方授权乙方与经营客户签订相关订铺协议，协议书由甲方拟草68份订铺协议书，加盖公章(编号，填实铺位号)；甲方取得预售许可证后由甲方负责与乙方指定的客户签约，甲方承诺在2005年12月31日前商铺交付使用，如遇特殊情况由甲方用书面形式通知乙方；乙方未按上述约定付款是乙方违约，承担违约责任；任一方不得单方终止本合同，如有违约，违约方应向另一方支付已收款的两倍违约金，并在一个月内付清，本合同终止，本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，双方不再相互承担任何经济及法律责任。合同还对双方其他事宜进行了约定。合同签订后双方开始按约履行。
　　2005年2月4日至同月6日，林洋富分数笔支付原告6,000,000元。
　　2005年2月7日，林洋富出具收条，内容为：今收到原告收款收据(代收)壹拾万元整的收据83张，到最后结算结账。该收条另有一行：其中8001至8015为空白收据。
　　2005年2月28日，原告(甲方)与林洋富(乙方)就上述合同签订《补充协议》一份，约定双方因规划等方面调整，建筑面积和实用面积发生变化及其他事宜的变化，特订补充协议如下：乙方参建甲方的《上海七浦兰城商厦》二楼(整层)建筑面积为1,326.29㎡，套内实用面积668.40㎡(实际面积按政府有关部门实测为准)，得房率为50.3962%，套内实用面积的单价为68,000元/㎡，总价为45,451,200元，乙方付总房款的50%参建计22,705,600元，第一期在2005年2月6日前付6,000,000元，第二期在2005年4月15日前付款7,000,000元，第三期在2005年5月10日前付款7,000,000元，甲方在预售许可证取得并与乙方指定客户签订预售合同后，乙方付足房价款50%的余款2,725,600元，客户按揭超过总房款的50%部分款项由甲方返还给乙方，如客户用现金付款按揭部分不足总房价款的50%乙方补足50%房款；甲方承诺在2005年5月15日前取得预售许可证，在2005年12月31日前商铺交付使用；标的总价内的税费由甲方负责，如乙方需要甲方开具的发票超出总价以外的，超出部分乙方开还给甲方建筑材料或装潢、装饰等发票，发票税收由乙方负责；《上海七浦兰城商厦》二楼通往万豪公寓的通道在实际分割时将通道增宽至3米，60号-70号的铺位面积相应变小，本协议第一条签订的套内实用面积相应递减，总价调整，乙方按调整后的总价与甲方按实结算；补充协议与原合同具有同等法律效力，双方在2005年2月2日签订的原补充协议同时作废，与原合同有抵触的按本补充协议执行。
　　2005年4月13日，林洋富发给原告《关于要求退迟付款时间的报告》，称，目前由于各种原因，本人要求应在2005年4月15日前付清的第二期参建款7,000,000元，先付1,000,000元，余款6,000,000元退迟一个月支付(即2005年5月15日前支付)，第三期付款时间相应退迟。
　　2009年8月20日，原告取得项目名称为七浦兰城商厦的闸北房管2009预字XXXXXXX号上海市商品房预售许可证。
　　2009年12月8日，林洋富出具《委托书》，称，因其在各地均有业务，在沪时间有限，为方便兰城商厦二楼参建业主办理预售合同，促进资金回拢，特委托夫人周香春代其办理有关客户手续。同日，林洋富还出具《责任担保书》，称，凡其参建分销的兰城商厦二楼商铺，经其本人及其委托人签发的流转单，如有客户遗失《订铺协议书》或遗失预付的订铺款收据，一经其或委托人签发，由其承担全部责任，与原告无涉。
　　2010年3月8日，原告向林洋富发送《关于“七浦兰城商厦”参建款催讨及违约的通知函》，称再给林洋富十日时间按合同和协议承诺付清余下参建款。2010年3月17日，原告委托律师向林洋富发送《律师函》一份，要求林洋富在2010年3月30日前付清全部参建款，如逾期不付或少付，则其与原告签订的合同及协议从3月31日起终止履行。
　　2016年3月11日原告向案外人张琼娴开具本市七浦路XXX弄XXX号XXX层XXX室的销售不动产统一发票(自开)，金额1,244,900元、本市七浦路XXX弄XXX号XXX层XXX室的销售不动产统一发票(自开)，金额1,230,562元。2016年4月28日，原告分两次缴税127,932.50元及12,416.29元。
　　2016年11月2日至同年12月19日期间，原告与被告林洋富之间曾通过短信协商对账事宜。
　　另查，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX层69套商铺独用面积总计606.03平方米，其中上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺独用面积8.90平方米，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺独用面积10.28平方米，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺独用面积9.57平方米，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺独用面积9.98平方米，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺独用面积7.92平方米，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺独用面积7.92平方米，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺独用面积9.43平方米。
　　又查，案外人黄春燕曾就上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺起诉原告至法院，后经法院判决黄春燕与原告就上述房屋签订的《订铺协议书》解除，原告返还黄春燕购房款1,096,050元并支付相应违约金和赔偿金，该案现已生效。
　　审理中，双方一致确认：合同约定的商铺虽为68套，但实际为69套，总计套内面积为606.03平方米，按合同约定68,000元的单价，原告应收款总计4,121,0040元；双方已无争议的由林洋富直接支付给原告的参建款共计8,500,000元(收据为：2005年2月6日编号007601收据6,000,000元、收款方式现金、收款事由参建款，2005年3月25日编号007607收据1,000,000元、收款事由第二期参建款提前付款，2005年4月27日编号007608收据500,000元、收款事由参建第二期部分款，2006年11月18日编号XXXXXXX收据1,000,000元、收款事由参建款、经办“张”，上述收据交款单位均为林洋富)；合同约定的2层69套商铺中的63套已办理网签并过户至小业主名下，由63套小业主直接支付原告尾款27,432,599.01元，另有上海市七浦路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室商铺(除269室外均已司法查封)尚未对外出售没有小业主直接付款给原告，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室房屋由林洋富与案外人签订了协议，并收取了347,000元，该套房屋在本案中一并结算，剩余房款由原告自行收取，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺原告、林洋富均对外签订了出售协议，且原告已经将房屋先行过户至案外人名下，并收取房款，林洋富就上述275室商铺也另行收取了1,096,050元房款，与林洋富就275室商铺签订协议的购房人未直接向原告支付过款项。
　　上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
　　关于双方合同约定参建款项的支付及相关商铺，双方意见如下。
　　被告林洋富认为：除原告认可的由林洋富直接支付的8,500,000元及小业主直接支付给原告的尾款27,432,599.01元外，林洋富还直接支付给了原告3,500,000元以及收到小业主的房款后又陆续支付了原告共计1,729,957.50元，林洋富提供编号XXXXXXX金额为1,500,000元收据(2007年6月19日，交款单位“林祥富”、收款事由参建款、经办“张”)以及编号XXXXXXX金额1,500,000元的收据(2007年8月6日，交款单位“林祥富”、收款事由参建款、经办“杨”)以证明直接付给原告的3,500,000元参建款，收取小业主的1,729,957.50元包括原告工作人员左伟庆出具的207室收条证明收取小业主房款后支付了原告300,000元，210室收条证明收取小业主房款支票342,000元后转交了原告(该支票作废后又将新的支付转交了原告)，221室收条证明收到小业主房款本票100,000元后转交了原告，222室收条证明收到小业主房款后支付了原告787,957.50元，另收取了266、267室小业主房款两张100,000元本票转交给了原告；原告还明确本案中上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室、275室一并以按照合同约定价格退还被告林洋富参建款的形式在本案中一并处理。
　　原告认为：收据是原告当时盖好财务章以空白收据方式出具的，但不知道怎么到了林洋富手中，其中编号XXXXXXX的收据是出具给案外人严某某的用于同一商厦3楼商铺的销售，编号XXXXXXX的收据记不清哪里流出去的，当时基于信任经常会出具空白盖章收据的，但该两笔收据载明的款项林洋富没有实际支付；相应收条只能证明小业主的费用付清了，342,000元的支票原告去查过退票了，之后新的支票原告没有收到过；此外，原告提供的商铺销售发票及缴税凭证可以证明相应的缴税比例为5.7%。
　　本院认为，原告与林洋富之间签订的《参建合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于原告要求林洋富妻子周香春承担共同付款的主张，由于与原告建立合同关系的相对方为林洋富，除林洋富曾委托周香春办理相关商铺销售事宜外，原告未提供其他直接证据予以证明，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，原告与林洋富之间就兰城商厦二楼整层商铺约定由原告授权林洋富与客户签订相关订铺协议，林洋富支付原告相应数额参建款，超出双方约定的参建款为林洋富的收益，故双方所订立的合同实际系就兰城商厦二楼整层商铺销售的包销协议，按约付清约定的参建款系林洋富的合同义务。
　　关于林洋富有无付清合同约定的参建款，本院作如下分析：首先，原告虽主张被告林洋富未实际支付编号XXXXXXX以及XXXXXXX收据载明的款项，但认可该两份收据确系原告加盖财务专用章出具的空白收据，即便该两份收据交款单位为“林祥富”，但结合本案双方履行合同往来的事实，该名称应为“林洋富”的笔误，退一步讲，即使编号XXXXXXX曾由原告交付给案外人，但原告未提供证据证明该两份证据已经实际作其他用途，考虑到上述两份收据与原告认可收取参建款项的其他收据形式上一致，原告作为民事主体应当对己方出具的相应承担相应的法律责任，故本院对上述两份收据予以采纳；其次，被告林洋富虽提供相应商铺收条证明其收取相应小业主房款后转交原告，但上述收条载明内容为相关商铺总计款项，与同楼层其他商铺收条在形式上并无明显区别，与林洋富所主张其收取小业主房款后又转交原告的事实缺乏必然联系，故本院不予采纳，另有342,000元支票退票后新的支票以及两100,000元本票，林洋富也均未提供直接证据证明其将上述票据交付给原告，本院亦不予采纳；最后，根据双方合同约定，林洋富应支付原告的参建款为4,121,0040元，但本案合同所涉商铺，尚有上海市七浦路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室7套商铺双方之前未能结算，本案中双方对上述7套商铺按照合同约定的价格计4,352,000元【(8.90+10.28+9.57+9.98+7.92+7.92+9.43)*68000】在参建款中予以扣除，故双方约定最终结算的参建款应为36,858,040元，考虑到2009年8月20日原告取得预售许可证也晚于合同约定的2005年5月15日之前，即使截止2009年8月20日林洋富按约应直接清原告20,000,000元参建款，但结合林洋富已直接支付原告参建款12,000,000元并收取小业主未付的尾款27,432,599.01元的事实，林洋富所付金额已经实际高于双方最终结算的参建款金额。综上以上几点，本案中，林洋富已实际付清合同约定的应付参建款项。
　　关于原告的各项诉请，本院作如下分析：原告以林洋富欠付参建款为由要求终止与林洋富之间签订的合同，但林洋富已实际付清相应参建款，且即使存在林洋富迟延支付参建款的可能性，原告后续实际收取林洋富及小业主支付的剩余参建款应当视为其迟延付款的谅解，故原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，鉴于合同所涉商铺尚有少部分尚未按合同约定由林洋富对外销售，合同尚未履行完毕，且部分商铺因原告原因被司法查封导致实际无法销售，现双方均无继续履行合同的意愿，并愿意在本案中对尚未结算的商铺一并予以处理，应当视为双方就合同解除达成合意，故本院确认双方之间的合同于本案诉讼副本送达之日即2017年9月9日解除。关于林洋富应付原告参建款前述已作分析已由林洋富付清，至于原告主张的利息损失，鉴于林洋富已无欠付原告参建款本金，且即使在2009年8月20日之后存在林洋富应付参建款迟延支付的可能性，考虑到双方履行合同的期间较长，原告对其所主张的2009年8月20日之后至实际收取完毕小业主尾款的不同期间林洋富可能欠付的本金也未明确，故本院对原告所主张相应利息的损失也难以支持。原告要求被告承担超出合同约定房价款的税费，有相关合同约定，且从被告自认收取所涉商铺的房价款金额以及多数商铺已按约出售并过户至小业主名下且缴税的事实，原告主张的金额也在合理范围之内，本院予以支持。
　　关于反诉，合同解除后，双方应就相应商铺及相关款项进行结算。鉴于上海市七浦路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室7套商铺尚未出售或未由林洋富对外出售，林洋富要求将上述7套房屋按照合同约定价格在参建款中予以扣除，并无不当，且原告也未持异议，本院予以准许，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室商铺仍归原告所有(上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室已由原告对外出售并过户)。至于上海市七浦路XXX弄XXX号XXX、XXX室商铺林洋富另行收取的房款，鉴于相应款项已在参建款中予以扣除，两套商铺的销售权利应由原告处置，上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的后续手续由原告负责办理，林洋富就上海市七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺签订的《订铺协议书》也由原告经生效文书对外承担了相应的法律责任，故为避免当事人诉累，林洋富另行收取的房款应在本案中一并结算给被告。综上所述，原告应退还被告林洋富结清应付参建款后的收益1,131,509.01元(8,500,000元+3,500,000元+27,432,599.01元+4,352,000元-4,121,0040元-34,7000元-1,096,050元)。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
　　一、原告上海兰城房地产开发有限公司与被告林洋富签订的《参建合同》及《补充协议》于2017年9月9日解除；
　　二、被告林洋富应于本判决生效之日起十日内支付原告上海兰城房地产开发有限公司欠付税费356,542.15元；
　　三、原告上海兰城房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　四、反诉被告上海兰城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告林洋富收益1,131,509.01元。
　　上述第二至第四项结算后，反诉被告上海兰城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告林洋富收益774,966.86元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费51,238元，由原告上海兰城房地产开发有限公司负担44,590元，被告林洋富负担6,648元。
　　反诉案件受理费20,082.50元，由反诉原告林洋富承担12597.50元，反诉被告上海兰城房地产开发有限公司负担7,485元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　　　

审判员：吴  昆

书记员：荣琼英