上海兰荆实业有限公司与卢春霞排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海兰荆实业有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：苏萍，董事长。
　　委托诉讼代理人：俞建平，上海安臻律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张玉尤，上海安臻律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：卢春霞，女，1971年3月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：王恺，上海嘉创润华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈和栋，男，1965年1月26日出生，汉族，住上海市。
　　原告上海兰荆实业有限公司与被告卢春霞房屋租赁合同纠纷和排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年2月26日，被告提起反诉。原告上海兰荆实业有限公司法定代表人苏萍及委托诉讼代理人俞建平与被告(反诉原告)卢春霞及委托诉讼代理人王恺、陈和栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)上海兰荆实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬离并归还上海市杨浦区杨树浦路XXX号南、杨树浦路XXX号北房屋(以下简称系争房屋)；2、被告支付自2018年5月15日到2019年2月14日拖欠的租金183,000元，3、被告应按每月27,000元的标准支付自2019年2月15日至实际迁出之日止的房屋使用费。事实和理由：2016年2月，原告与被告的丈夫卢瑞之签订《房屋租赁合同》两份，《承包合同》一份，三份合同约定被告丈夫卢瑞之租赁系争房屋，租期2016年2月15日至2019年2月14日。合同存续期间，被告丈夫死亡，被告卢春霞继续占用房屋。现租赁期限已过，被告卢春霞却不归还房屋，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如诉请。
　　被告(反诉原告)卢春霞辩称并反诉称，不同意原告诉讼请求。首先，原告的起诉不符合民事诉讼法的起诉条件，原告以与卢瑞之签订的合同到期为由，要被告迁出系争房屋，但租赁协议上是个人签署的，不是原告，且承包协议上的协议主体是兰荆综合商店，不是原告，故原告不符合起诉条件。其次，根据相关法律规定，承租人在合同期间死亡，其同住人可以继续租赁房屋，原告仅起诉卢春霞，缺少卢爱菲作为必要诉讼当事人，系争房屋的租赁纠纷未解决，原告现起诉排除妨害为时过早。再次，2018年3月4日，被告丈夫卢瑞之在上海市杨树浦路XXX号南门面房底层浴室洗漱时触电身亡，卢瑞之去世后，双方曾口头协议，原告赔偿被告18万元，并用之后的每月租金中的7000元进行抵扣，故原告于2018年5月14日转账三个月租金60,000元，被告有权租赁系争房屋至赔偿款抵扣完毕。再者，2018年5月，杨浦大桥街道及消防部门认定原告擅建的房屋为无证规模型群租房，出具书面通知要求于2018年7月3日前强制清退房屋租客，现房屋存在重大隐患被相关部门查封，租赁协议不能履行，原告才提起诉讼。原告没有按照协议约定提供符合租赁协议的房屋，导致协议无法继续履行，故应承担相应的违约责任。另外，原告提供的房屋没有用电保护装置，导致被告丈夫触电身亡，构成违约，根据合同法约定的法条竞合，被告可以选择违约责任或侵权责任，现被告要求原告承担违约责任。综上，被告提出反诉要求：1、反诉被告支付卢瑞之的死亡赔偿金1,251,920元、精神抚慰金50,000元、医疗费3,237.43元、丧葬费42,791元、律师费15,000元，共计1,362,984.43元；2、反诉被告返还反诉原告押金23,050元，3、反诉被告返还反诉原告2018年6月15日至2018年8月14日的租金40,000元；4、判令反诉被告赔偿实际损失189,000元；5、判令反诉被告开具收到款的发票；6、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担，
　　反诉被告(原告)上海兰荆实业有限公司反诉辩称，不同意全部反诉诉请，虽然合同有约定押金，但反诉原告未实际交付押金，故不存在返还押金的问题。反诉原告自己做的违法行为应自己负责，实际损失无事实依据。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：
　　卢瑞之与卢春霞系夫妻关系，卢瑞之于2018年3月4日因其他非正常死亡，于2018年3月6日常住户口注销。邱旭系原告兰荆实业有限公司法定代表人苏萍的儿子。
　　上海市杨浦区杨树浦路XXX号南、1663号北房屋产权人系上海兰荆实业有限公司。1663号南房屋，用途：商业，所有权性质：集体，建筑面积279.31平方米，1663号北房屋，用途：仓库，建筑面积：284.77平方米。
　　2016年1月16日，原告委托邱旭(甲方、出租方)与卢瑞之(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁门面坐落于杨树浦路XXX号，门面建筑面积约80平方米，乙方租赁的房屋为商业门面；租赁期限2016年2月15日至2019年2月14日，每月租金6000元，租金在每个季度的前一个月支付一个季度的租金18,000元；租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、电话、有限电视费门店的维修费等一切费用由乙方自行承担；机房必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方应在租赁期满后将上述房屋钥匙交付甲方；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：(1)未按约定期限交付租金的；(2)从事非法经营及违法犯罪活动的；甲方有以下情形之一的，乙方有权解除合同：(1)甲方不交付或者迟延交付租赁房屋7天以上的；(2)租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。合同还约定了双方其他权利与义务。
　　2016年2月1日，原告(甲方、出租方)与卢瑞之(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定，租赁房屋为杨树浦路XXX号南和1663号北(共计60间)，乙方租赁的房屋为居住房，乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变原有结构和用途；合同租赁期：2016年2月15日至2019年2月14日，每月租金为21,000元，租金在每个季度的前一个月支付一个季度的租金63,000元；在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、电话、有线电视费及维修维护费等一切费用由乙方自行承担；甲方应在乙方支付第一次租金之日将上述房屋交付乙方；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方应在租赁期满后将上述房屋交付甲方；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：(1)未按约定期限交付租金的；(2)从事非法经营及违法犯罪活动的；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：(1)甲方不交付或者迟延交付租赁房屋3天以上的；(2)租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。合同还约定了双方其他权利与义务。该份合同空白处手写“房客的押金贰万叁仟零伍拾元整在甲方”。
　　2018年3月5日，上海市杨浦区大桥街道渭南路居民委员会出具证明：卢瑞之长期居住在本辖区杨树浦路XXX号(兰荆综合商店)，该居住人在2018年3月4日晚上10点在房屋底层卫生间洗澡不幸触电身亡。
　　2018年10月17日，上海市杨浦区大桥街道渭南路居民委员会出具证明：经了解，卢春霞近几年租住在上海市杨浦区杨树浦路XXX号南的房子里。
　　审理中，双方表示2018年5月14日之前的房屋租金已付清，2018年5月14日，卢春霞另向原告支付租金60,000元。
　　庭审中，被告向法庭申请三位证人出庭作证：1、证人吴某某证言的主要内容为：吴某某曾在系争房屋内的203室居住了10年左右，曾经签署过租赁合同，但时间太久了，记不清房东是谁，卢春霞是房屋内工作人员，租金交给工作人员，记不清具体什么时候开始交给卢春霞，直至2018年房屋被查封，吴某某就搬走了，不存在损失，卢春霞也没有赔偿过损失，在其居住的10年里，系争房屋一直是60间左右的房屋，卢春霞退过押金，是现金，付一押一，退的多少钱不记得了；2、证人周某证言的主要内容为：周某居住在杨树浦路XXX号，系邻居，系争房屋在2005年违章搭建，卢春霞7、8年前就在系争房屋内工作；3、证人卢某某证言的主要内容为：卢某某系卢春霞的妹妹，2018年4月，其曾经与原告方就卢瑞之的死亡进行沟通，苏萍说赔偿18万，但没有现金，赔偿的钱从房租里每月扣7000元，扣光为止，之后房屋被查封了，房客要求退租金、押金，卢春霞都退了。之后，苏萍就不肯赔偿了。被告对上述三证人的言语表示无异议，原告称吴某某、周某的部分证言不符合客观事实，且卢春霞与卢某某系姐妹，有利害关系，其证言不应采信。
　　另查明，2018年7月3日，上海杨浦区公安消防支队出具临时查封决定书(沪杨公消封字【2018】第0022号)，载明：被查封单位(场所)上海兰荆实业有限公司，地址：杨树浦路XXX号南，法定代表人或主要负责人：卢春霞，我支队于2016年7月3日派员对你单位(场所)进行了消防监督检查，发现你单位(场所)存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：场所内规模性租赁房1到3楼只有一部敞开式楼梯和场所内疏散走道内设置厨房以及电线私拉乱接，极易发生火灾并蔓延，存在严重威胁公共安全的隐患，违反了《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第5.5.8条之规定和《住宿与生产储存经营合用场所消防安全技术要求》(GA703-2007)第8.2条a项之规定，以上事实有《消防监督检查记录》、《临时查封现场笔录》、现场照片等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封，查封部位、场所的范围：杨浦区杨树浦路XXX号南的上海兰荆实业有限公司规模性租赁房区域，查封期限：2018年7月2日15时至2018年8月1日15时。
　　再查明，原告曾于2018年11月12日就排除妨害纠纷起诉被告，被告亦提起反诉，2018年12月26日，原告撤回起诉，被告反诉按撤诉处理。
　　本院认为，根据合同法之相关规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，直至房屋租赁合同期限届满。现本案原告与承租人签订的协议已到期，其共同居住人未继续与出租人续签合同，理应搬离房屋并付清租金、房屋使用费。审理中，被告提出其与卢爱菲共同居住系争房屋，对此原告了解后，认为卢爱菲未在系争房屋内出现过，故仍坚持要求卢春霞搬离系争房屋，系其权利，于法不悖。本案中系争房屋产权登记用途一处为仓库、一处为商业，而双方签订的其中一份合同却约定为“租赁的房屋为居住房”，对此出租方与承租方均存在过错。证人卢某某所述18万赔偿金抵扣每月7000元租金及原、被告双方有口头延长租赁协议之证言，因其与卢春霞有利害关系，且无其他证明予以佐证，本院难以采信，另外，其证言内容涉及的卢瑞之死亡赔偿，亦不属于本案处理范围。本院考虑到房屋原状与现状、合同实际履行情况、双方过错等因素，酌情确定被告拖欠的租金与合同期满后应支付的房屋使用费。
　　对于反诉原告提出的反诉部分，死亡赔偿金、精神抚慰金、医疗费、丧葬费、律师费以及开具发票之诉请不属于本案的处理范围，反诉原告可以另行主张；反诉被告虽称未收取押金，但从合同空白处手写的文字“房客的押金贰万叁仟零伍拾元整在甲方”可以看出，押金在反诉被告处，双方合同现已到期，反诉原告要求退还押金之诉请，于法不悖，本院予以支持；反诉原告要求反诉被告赔偿实际损失之诉请，未提供证据予以证明，无事实与法律依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)卢春霞应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区杨树浦路XXX号南(包括门面房)、杨树浦路XXX号北房屋，并将上述房屋返还原告(反诉被告)上海兰荆实业有限公司；
　　二、被告(反诉原告)卢春霞应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海兰荆实业有限公司支付2018年5月15日到2019年2月14日的租金80,000元；
　　三、被告(反诉原告)卢春霞应于本判决生效之日起十日内按每月12,300元的标准向原告(反诉被告)上海兰荆实业有限公司支付2019年2月15日到实际迁出上海市杨浦区杨树浦路XXX号南(包括门面房)、杨树浦路XXX号北房屋之日止的房屋使用费；
　　四、原告(反诉被告)上海兰荆实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)卢春霞押金23,050元；
　　五、驳回反诉原告(被告)卢春霞其他反诉请求。
　　如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费1950元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海兰荆实业有限公司负担；反诉受理费8534元，由被告(反诉原告)卢春霞负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：陈  稷

书记员：王好义