上海兴力达建筑装饰材料有限公司与上海朝然门窗装饰工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海兴力达建筑装饰材料有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：杨钦宇，经理。
　　委托诉讼代理人：陈博文，上海德禾翰通律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蒋春，上海德禾翰通律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海朝然门窗装饰工程有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：王帅，执行董事。
　　委托诉讼代理人：丁培培，江苏舜点律师事务所律师。
　　原告上海兴力达建筑装饰材料有限公司(以下简称兴力达公司)与被告上海朝然门窗装饰工程有限公司(以下简称朝然公司)租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日受理后，本院依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈博文、原告原委托诉讼代理人王京、被告法定代表人王帅到庭参加诉讼。之后，朝阳公司向本院提出反诉。本院于2018年8月20日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈博文、蒋春、被告诉讼代理人丁培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　兴力达公司向本院提出如下诉讼请求：
　　1、判令解除双方之间关于柜位编号B3-010的租赁关系，解除时间为诉状副本送达之日2018年6月4日；
　　2、判令朝然公司支付拖欠的2017年8月9日至2018年10月8日、2017年10月9日至2018年2月8日、2018年2月9日至2018年5月8日总共272天，租金167,579.20元，电费697.50元、POS费36元，合计168,312.70元；
　　3、判令朝然公司支付自2017年8月9日至2018年2月8日租金、电费、POS费合计113,479.8元自2017年12月26日起至判决生效之日至的逾期付款违约金，暂计3,117.74元；2018年2月9日至2018年5月8日租金54,832.9元自2018年2月9日起自判决生效日止的逾期付款违约金，暂计1,506.48元；按中国银行同期贷款年利率4.6%，暂计至2018年8月1日，上述付款违约金合计4,624.22元；
　　4、判令朝然公司支付自2018年5月8日起至朝然公司将遗留物品搬离之日的保管费，暂计7,139.75元，按每平方米3.05元每日，共27.54平方米，暂计至2018年8月1日。
　　事实理由：2017年3月16日，兴力达公司就朝然公司承租位于本市徐汇区凯旋路XXX号兴力达国际装饰城柜位编号B3-010事宜签署《上海兴力达建筑装饰材料有限公司协力厂商资料表》。双方约定如下：1、合作期限为2017年5月9日至2019年5月8日；2、柜位编号为B3-010；3、面积为81m*1.25m=101㎡；4、单价6.10元，租金总额为年224,876.50元；6、付款方式为季付。从2017年8月9日起，朝然公司未支付租金。我公司多次催讨未果。我司于2017年11月底将B3-010柜位停电。2017年12月19日，我司向朝然公司发送了律师函，要求朝然公司2017年12月25日之前向兴力达公司支付第二、第三季度的房租、电费、POS费的律师函。2018年3月27日，我司再次向朝然公司发送律师函，要求解除租赁关系并支付欠款和逾期付款违约金。
　　2018年5月8日，朝然公司派人拆卸租赁柜位内物品后打包堆放在装饰城的走廊、电梯间和地下仓库。占用我们商场的空间。故应当支付自2018年5月8日起至其将遗留物品搬离之日的保管费，按每平方米3.05元每日，共27.54平方米。
　　截至兴力达公司起诉之日，朝然公司仍未支付上述欠款及逾期付款违约金。朝然公司拖欠房租、电费、POS费，未履行合同义务的行为，破坏了双方继续合作的基础。根据合同法相关规定，兴力达公司有权解除双方的租赁关系，并要求朝然公司支付欠款及承担违约责任。
　　朝然公司辩称：2017年3月16日，朝然公司向兴力达公司缴纳2万元装修保证金后，进驻凯旋路XXX号兴力达国际装饰城B3-010柜位。2017年8月8日至2017年11月底停电之前的租金确实未付。因为我司供应链紧张，想申请延期支付。但兴力达公司没有同意。2017年11月底，兴力达公司在未通知我司的情况下，把我租赁柜位的电停掉了。导致我司不能经营。故对停电之后的租金不同意支付。POS费不认可。电费由法院审核。
　　兴力达公司在未经朝然公司同意的情况下，强制拆除朝然公司场地装修。扣留朝然公司商品，不让朝然公司搬走。兴力达公司将扣留的商品存放在其公共区域，并非对外出租获益的空间。故不存在所谓保管费。
　　兴力达公司作为合同相对方，即便其向朝然公司讨要租金未果而需采取救济措施，也应当将损害减少到最小的程度。其在停电之前应当书面告知朝然公司，让朝然公司做好相应的准备，使损失最小化。而兴力达公司在采取停电措施前没有任何通知。朝然公司租赁的柜台是用于门窗装饰展示，客户必须到其展厅参观，对所要定制的门窗装饰有直观印象后才可能与朝然公司签订订购合同。但兴力达公司的停电行为，使客户不能进场进行实地体验，造成朝然公司经营不能，给朝然公司造成损失，应承担赔偿责任。
　　审理中，朝然公司提起反诉，反诉请求如下：
　　1、判令兴力达公司退还装修质量保证金20,000元及利息(以2万元为基数，按年利率6%自2017年3月17日起算至原告实际给付之日)；2、判令兴力达公司返还扣留物品；3、判令兴力达公司赔偿装修损失10万元；4、判令兴力达公司赔偿营业损失20万元。
　　针对反诉，兴力达公司辩称：
　　1、2万元保证金分为履约保证金1万元、质量保证金1万元。履约保证金1万元应抵扣2017年5月9日-2017年8月8日的欠付的租金。质量保证金待与消费者纠纷解决完毕后无息返还。
　　2、我方于2018年7月30日向朝然公司送达了要求其搬离遗留物品的公函，但朝然公司不予配合，并非我方不返还。
　　3、朝然公司对柜位的装修并未形成附着，且是其自行派专人进行拆卸，我方没有进行拆卸，不存在对其装修损失的赔偿。本次诉讼纠纷是朝然公司逾期不支付租金，且经过催告，仍不支付租金引起的，即使存在装修损失，应其自行承担。
　　4、朝然公司不存在营业损失。即使存在也因其不支付租金而停电，过错也在朝然公司，与我方无关。
　　经审理查明，本院认定事实如下：
　　2017年3月16日，朝然公司在《兴力达建筑装饰材料有限公司协力厂商资料表》上盖章，确认内容为：合作期限2017年5月9日至2019年5月8日，柜位编号B3-010，租金总额224,876.50元/年。季付。履约保证金1万元、质量保证金1万元。起租时间为2017年5月9日。备注：本表及正式合同的主要条款已经我方确认。正式合同签订前该表具有与合同同等的法律效力。
　　同日，朝然公司法定代表人王帅向兴力达公司通过POS机付款2万元。
　　兴力达公司与朝然公司未签订书面《柜位租赁合同》。
　　2017年7月31日，朝然公司向兴力达公司通过POS机支付租金46,219元。
　　之后朝然公司未向兴力达公司支付租金。2017年11月底，兴力达公司对朝然公司租赁的编号B3-010柜位采取停电措施。
　　2017年12月20日，兴力达公司向朝然公司法人王帅发送彩信。内容主要为：……贵司应支付：租赁期第二、三季度租金：112,438元、电费697.50元、POS费36元，以上费用总计113,171.50元。请贵司于17年12月25日前以上费用交至我司财务……并将上述通知张贴于B3-010的柜位门上。
　　2017年3月23日，兴力达公司发送律师函给朝然公司，要求朝然公司收到律师函后三日内支付租赁期第二、三季度租金：112,438元、电费697.50元、POS费36元，以上费用总计113,171.50元。
　　2017年3月27日，兴力达公司再次向朝然公司发送律师函。要求1、解除兴力达公司与朝然公司关于柜位编号B3-010的柜位租赁关系；2、立即向兴力达公司支付租赁期第二、三季度租金：112,438元、电费697.50元、POS费36元，以上费用总计113,171.50元；3、立即向兴力达公司支付逾期付款违约金1301.47元……
　　2018年5月8日，朝然公司派人将B3-010柜位中的商品拆卸并打包。由于双方存在租金纠纷未解决，故部分打包商品被滞留在国际装饰城。主要堆放在走廊、电梯间和地下仓库。
　　庭审中，本院要求双方对遗留在兴力达国际装饰城的物品进行清点。2018年8月28日，兴力达公司与朝然公司共同对遗留在国际装饰城的现场物品进行了清点，并制作了物品清单。同日，清单中的物品由朝然公司委托人全部运走。
　　再查明，上海裕都物业管理有限公司在2017年11月6日、12月5日向柜位B3-010朝然公司发送电费缴款通知书，2017年10月电费330.90元、11月电费366.50元。
　　2018年7月，上海裕都物业管理有限公司出具《情况说明》：自2002年12月起至今，我司是兴力达国际装饰家具城的物业管理公司，按月向入驻的商家抄表计算电费。发送《电费缴款通知书》，并委托兴力达公司代为收取电费。柜位B3-010的商家朝然公司欠缴2017年10月电费330.90元、11月电费366.50元，共计697.40元。2017年11月，我司委托兴力达公司处理该商家拖欠的2017年10月电费和逾期付款违约金事宜。2017年12月，我司委托兴力达公司将该商家拖欠的2017年11月电费和逾期违约金一并处理。2018年5月，得知兴力达公司要通过诉讼向朝然公司追讨租金后，我司委托兴力达公司在向该商家催缴租金的同时将电费的问题一并处理。
　　上述事实，有当事人陈述、《兴力达建筑装饰材料有限公司协力厂商资料表》、POS单、手机彩信、律师函、律师函张贴照片、寄送凭证、商品堆放照片、手机短信、电费缴款通知、物业情况说明等证据证明。
　　此外，兴力达公司提供2018年8月28日现场物品搬离清单。对此朝然公司无异议，但表示朝然公司被迫搬离时遗留的物品远远多于该清单中的物品，要求就短少的物品进行赔偿。
　　本院认为，虽朝然公司与兴力达公司没有签订书面的《柜位租赁合同》，但根据朝然公司盖章确认的《兴力达建筑装饰材料有限公司协力厂商资料表》的内容，本院认为，朝然公司与兴力达公司之间构成租赁合同关系。
　　一、关于本诉：
　　1、按双方约定，柜位租金按季支付，朝然公司在支付租期内第一季租金后，就未再支付租金，在兴力达公司多次催讨的情况下，仍不支付，已构成根本违约。兴力达公司要求解除双方租赁关系，于法有据，本院予以支持。因朝然公司于2018年5月8日撤离柜位，故本院确认双方租赁关系于2018年5月8日解除。
　　2、关于租金。朝然公司自2017年8月9日拖欠租金，故其应当支付2017年8月9日之后的租金。虽朝然公司未付租金构成违约，但兴力达公司在2017年11月底对其柜位采取停电行为，也实属不当。因停电后的柜位，不是正常状态出租的柜位，故兴力达公司要求朝然公司在停电后按正常租金支付柜位租赁费，无合同和法律依据。基于朝然公司违约在先，故停电后至朝然公司搬离期间，朝然公司仍应向兴力达公司支付柜位占用费。该占用费金额，本院依据案情酌情按租金的70%处理。综上，朝然公司应当支付2017年8月9日至2017年11月30日的租金(按每年224,876.50元，即每日616.10元计算，114天，共计70,235.4元)，以及2017年12月1日至2018年5月8日柜位占用费(按每日616.10元的70%计算,159天，共计68,571.93元)。
　　3、关于电费。2017年10月、11月产生电费697.50元。在朝然公司没有其他相反的证据的情况下，本院对兴力达公司该项主张予以支持。
　　4、关于逾期违约金。对于2017年8月9日至2017年11月30日的租金，以及2017年10月、11月产生电费，朝然公司应当支付逾期违约金。兴力达公司主张自2017年12月26日起算，并无不当。至于2017年11月30日至2018年5月8日期间产生的是柜位占用费，而非租金，故兴力达公司主张该部分逾期违约金，于法无据，本院不予支持。
　　5、关于兴力达公司主张POS费，无合同和法律依据，本院不予支持。
　　6、关于兴力达公司主张的保管费，因无合同和法律依据，本院不予支持。
　　二、关于朝然公司反诉请求。
　　1、《兴力达建筑装饰材料有限公司协力厂商资料表》已经明确朝然公司交付的2万元为履约保证金1万元、质量保证金1万元。关于履约保证金1万元，虽兴力达公司要求在租金中进行抵扣，但由于朝然公司已提出反诉要求返还，故对该反诉请求本院予以支持。双方可在实际履行中自行进行抵扣。至于兴力达公司称质量保证金待与消费者纠纷解决完毕后无息返还。但由于兴力达公司没有提供证据证明，本院无法采信。兴力达公司应当返还质量保证金1万元。由于朝然公司根本违约，故其要求兴力达公司支付利息损失，本院不予支持。
　　2、关于返还扣留物品。因2018年8月28日，朝然公司已将遗留在兴力达公司处的物品全部搬离，双方予以确认。故该诉请已无事实依据。至于朝然公司称其被迫搬离时遗留的物品远远多于清单中的物品，要求就短少的物品进行赔偿。但因朝然公司没有任何证据证明，本院不予采信。
　　3、关于朝然公司要求兴力达公司赔偿装修损失10万元、以及赔偿营业损失20万元。本院认为，朝然公司自2017年8月起，不再支付租金，经兴力达公司多次催要，仍未支付，朝然公司构成根本违约。朝然公司要求兴力达公司赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上，朝然公司应当支付兴力达公司租金70,235.40元、电费697.50元以及上述费用的逾期付款违约金、占用费68,571.93元。兴力达公司应当返还朝然公司履约保证金10,000元、质量保证金10,000元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之的规定，判决如下：
　　一、确认上海兴力达建筑装饰材料有限公司与上海朝然门窗装饰工程有限公司租赁关系于2018年5月8日解除；
　　二、上海朝然门窗装饰工程有限公司于本判决书生效之日起十日内支付上海兴力达建筑装饰材料有限公司租金70,235.40元；
　　三、上海朝然门窗装饰工程有限公司于本判决书生效之日起十日内支付上海兴力达建筑装饰材料有限公司逾期违约金，以70,235.40元为基数，按银行同期贷款利率，自2017年12月26日起计算至实际支付之日止；
　　四、上海朝然门窗装饰工程有限公司于本判决书生效之日起十日内支付上海兴力达建筑装饰材料有限公司电费697.50元，以及逾期付款违约金，以697.50元为基数，自2017年12月26日起计算至实际支付之日止；
　　五、上海朝然门窗装饰工程有限公司于本判决书生效之日起十日内支付上海兴力达建筑装饰材料有限公司占用费68,571.93元；
　　六、驳回上海兴力达建筑装饰材料有限公司其余诉讼请求；
　　七、上海兴力达建筑装饰材料有限公司于本判决书生效之日起十日内返还上海朝然门窗装饰工程有限公司履约保证金10,000元、质量保证金10,000元；
　　八、驳回上海朝然门窗装饰工程有限公司其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件本诉受理费减半收取计1,951元，由上海朝然门窗装饰工程有限公司负担1,545.05元、上海兴力达建筑装饰材料有限公司负担405.95元；反诉受理费3,050元，由上海朝然门窗装饰工程有限公司负担2,900元，上海兴力达建筑装饰材料有限公司负担150元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：王  嵘

书记员：李  倩