上海兴嘉餐饮管理有限公司与上海同联房地产经纪事务所居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海兴嘉餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：乌家捷，总经理。
　　委托诉讼代理人：张清涛，上海勤周律师事务所律师。
　　被告：上海同联房地产经纪事务所，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：施海彦，总经理。
　　委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。
　　原告上海兴嘉餐饮管理有限公司(以下简称兴嘉公司)与被告上海同联房地产经纪事务所(以下简称同联事务所)居间合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案。本院依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告兴嘉公司委托诉讼代理人张清涛、被告同联事务所委托诉讼代理人王荣臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　兴嘉公司向本院提出诉讼请求：判令同联事务所返还佣金260,000元。事实和理由：双方于2017年8月签订居间合同一份，约定由同联事务所对兴嘉公司租赁的上海市柳州路XXX号商铺对外进行招商出租。兴嘉公司承租房屋用于经营美食广场，和原承租人签订的转让合同也明确约定可以经营美食广场，然而在装修快完工之际，由于房屋产权人不同意经营美食广场，使得兴嘉公司只得与商户解除了租赁关系并退还费用，同联事务所也将收取的商户的佣金退还，但对于兴嘉公司支付的佣金却迟迟不退还。兴嘉公司认为，同联事务所作为专业机构，本身负有审慎及提醒义务，但同联事务所没有提醒兴嘉公司和产权人联系，负有过失。此外，居间合同约定的多项服务内容，同联事务所仅完成促成租赁合同成立，其他由于租赁关系结束而未提供。合同约定的费用分为佣金和奖励费，奖励费和进场费有关，事实商户还未进场，所以奖励费不应收取。
　　同联事务所辩称，不同意兴嘉公司的诉请。同联事务所作为中介方，已经尽到了中介的义务，提供了完整的服务，兴嘉公司自愿支付26万元居间费用。同联事务所无任何过错，项目被大房东叫停，该责任不能归责于同联事务所。兴嘉公司对居间费用的理解片面。
　　本院认定事实如下：2017年8月25日，兴嘉公司(甲方)与同联事务所(乙方)签订合同，约定甲方委托乙方出租上海市柳州路XXX号XX号商铺，商铺使用面积360平方米，铺面数量8个(注：后实际改为10个)；甲方对该房屋享有合法完全的处理权，并同意由乙方代为全权处理本商铺的出租事宜，乙方也将根据甲方商铺的性质合法对外出租，如因任何不可归责于乙方或实际承租方原因导致实际承租方无法根本履行其承租目的而导致退租、被相关部门责令关停、与甲方处理相关承租事宜等情况的，则乙方不承担任何法律责任，甲方不得向乙方追责，乙方作为代理人仅负有协助甲方处理相关事宜的义务，包括但不限于环评消防审核、卫生许可证、营业执照、水电气、空调排烟、法律法规规章政策变化、当地招商政策变化等问题；乙方收取甲方与承租方所签订租赁合同的月租金金额的1倍作为乙方的服务佣金；乙方代甲方向承租方收取入场费/转让费8万元，甲方同意在收到该笔费用后额外支出25,000元作为乙方的招商服务费用，该笔费用为乙方提供居间委托服务及为甲方提供代收服务的额外奖励性支出，归乙方所有，一旦支出，甲方不得以任何原因追讨，甲方须无条件向承租方保密并配合乙方开展工作；甲方应在收取承租方租金及入场费/转让费后当天即时向乙方支付所有佣金、招商服务费用；甲方与承租方签订租赁协议后，若非乙方原因导致交易无法完成，甲方仍然须支付乙方服务佣金。
　　2017年10月13日，兴嘉公司与同联事务所签署佣金支付确认书，确认经居间涉案商铺全部出租(共10个铺位)，15,000元四套，14,000一套，10,000元四套，3500元一套，佣金金额26万元(注：10套月租金合计117,500元，故佣金按1倍计为117,500元，另有142,500元奖励费)。同联事务所代兴嘉公司向分租商户收取的进场费在抵扣该26万元费用后已转给兴嘉公司。
　　关于房屋权利状况及取得来源，兴嘉公司称涉案商铺产权人是农工商集团，陈某1是二房东，陈某2是三房东，兴嘉公司先是承租了陈某2181平方米商铺，支付了40万元转让费，因陈某1不同意，遂再与陈某1签订合同，将360平方米房屋承租下来，陈某2退出，实际履行的是与陈某1的合同。为此，兴嘉公司提供了分别与陈某2、陈某1签订的合同。同联事务所则提供了陈某1同意兴嘉公司分租经营美食的授权书，以此证实其尽到了审查义务。
　　本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经同联事务所居间撮合，兴嘉公司已将涉案商铺分租全部出租，同联事务所已履行了居间合同主要义务。其后兴嘉公司因产权人的原因无法继续履行与其承租人之间的租赁合同，与同联事务所无关，也未见同联事务所在居间过程中存在过失，故兴嘉公司以此为由要求退还佣金，本院不予采纳。虽然佣金计费组成分为按月租金计的服务佣金和额外奖励性支出，但不可将额外奖励性支出视为佣金以外的费用，合同约定“该笔费用为乙方提供居间委托服务及为甲方提供代收服务的额外奖励性支出”，因此也是佣金的一部分。兴嘉公司以租赁合同未实际履行、租户未进场、进场费已退还为由要求退还该笔费用，与双方合同约定“一旦支出甲方不得以任何原因追讨”不符，本院难以支持。考虑到合同约定的居间服务内容不仅限于促成合同成立，还包括了后续协助处理环评消防审核、卫生许可证、营业执照、水电气、空调排烟、法律法规规章政策变化、当地招商政策变化等问题，现因租赁合同无法履行，确实减少了同联事务所的服务内容，故佣金因据此减少，具体数额由本院依据本案实际情况酌定为6万元，该款应返还兴嘉公司。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决如下：
　　上海同联房地产经纪事务所于本判决生效后十日内退还上海兴嘉餐饮管理有限公司佣金60,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5200元，减半收取计2600元，由上海兴嘉餐饮管理有限公司负担2000元，上海同联房地产经纪事务所负担600元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：蔡重洲

书记员：李  蕴