上海兴宏泰橡胶有限公司与上海市松江区九亭镇人民政府建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海兴宏泰橡胶有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：颜连兴，总经理。
　　委托诉讼代理人：王凡，上海市德尚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈澍，上海市德尚律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海市松江区九亭镇人民政府，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：沈明，镇长。
　　委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李海林，上海巨明律师事务所律师。
　　原告上海兴宏泰橡胶有限公司(以下简称“兴宏泰公司”)与被告上海市松江区规划和自然资源局(原名上海市松江区规划和土地管理局，以下简称“区规划和自然资源局”)、上海市松江区九亭镇人民政府(以下简称“九亭镇人民政府”)建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月30日进行了证据交换。审理中，被告向本院提出了反诉请求，本院受理后与本诉合并于2019年4月26日公开开庭进行了第一次庭审。庭审中，原告向本院申请撤回对区规划和自然资源局的起诉，本院裁定予以准许。2019年8月28日本院公开开庭进行了第二次庭审。原告兴宏泰公司的委托诉讼代理人王凡、陈澍，被告九亭镇人民政府委托诉讼代理人许静雯两次到庭参加诉讼。原告兴宏泰公司法定代表人颜连兴到庭参加了2019年1月30日的证据交换。本案现已审理终结。
　　原告兴宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《出让土地使用权地块预约协议》(以下简称《预约协议》)；2.判令被告返还原告土地出让金940,500元；3.判令被告赔偿原告土地使用权预期可得收益10,000,000元(面积为7,500平方米，按照每平方米1,364元计算，合计10,230,000元，现原告仅主张10,000,000元)；4.判令被告赔偿原告被拆除建筑物、附属设施、装修损失、机器设备、停产停业损失、签约奖励费10,051,109元【根据上海沪宁房地产估价有限公司(以下简称“沪宁估价公司”)出具的房地产咨询报告】。审理中，原告将上述第2项诉讼请求变更为：判令被告返还原告土地出让金550,000元。事实与理由：上海久富经济开发区(以下简称“久富开发区”)于1995年6月经松江区人民政府批准设立，由被告管理。2002年6月1日，在久富开发区的招商下，原告与久富开发区签订了《预约协议》，约定出让松江区九亭镇龙高路西侧地块的土地使用权，简称JT-03-10号地块，现门牌号为松江区九亭镇威乐路XXX号。原告的使用权限为50年，原告已付清了购买对价,合计940,500元。签订合同后，原告在涉案地块上建造厂房并合法经营，依法缴税。原告亦按照要求向久富开发区提交了相关材料用以为原告办理相关证件，经过内部程序通过上海市松江区规划管理局、环保局等相关部门批准。但最终未能为原告办出建设用地规划许可证等相关手续。原告在涉案地块正常经营10余年后，被告于2016年11月16日向原告发出了《强制拆除违法建筑通告》(沪松九府强拆告字2016第078138号)，并在公告作出后将原告建造在涉案土地上的建筑物予以拆除，且未给予原告任何的赔偿及补偿，给原告造成了巨大的经济损失。原告已根据《预约协议》约定履行了全部义务，由于久富开发区未为原告办理相关手续，致使涉案土地上的建筑物被认定为“违法建筑”，并予以拆除。经查，久富开发区已不存在，其法律责任应当由被告继受。故请求法院判如诉请。
　　被告九亭镇人民政府辩称：1、原告与久富开发区之间签订的《预约协议》为无效协议，不存在可得利益，即便《预约协议》有效，久富开发区一直在积极配合原告办理土地出让手续，不存在违约；2、久富开发区实际收取原告的土地出让金为550,000元，不是940,500元，原告实际占地面积为5,789.30平方米，不是7,500平方米；3、涉案土地上建造的房屋没有合法的审批手续，属于违法建筑，被告系对违法建筑进行强制拆除，不是动拆迁。请求法院依法判决。
　　同时，被告九亭镇人民政府向本院提出反诉请求：判令原告支付被告土地占有使用费276,983.28元(自2002年6月1日起至2016年11月26日止，按每天52.34元计算)。事实和理由：原告与久富开发区签订《预约协议》后，久富开发区将涉案土地交付给了原告，原告在未取得相应的建设审批手续情况下在涉案地块上搭建了建筑物。后被告依法认定涉案土地上的建筑物全部属于违法建筑，通知原告自行拆除。由于原告未能自行拆除，故被告依职权对涉案土地上的建筑物实施了强制拆除。被告认为，原告与久富开发区之间签订的《预约协议》自始无效，原告应当支付土地占有使用费。请求法院判如所请。
　　原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求，《预约协议》合法有效。
　　经审理查明：原告原名上海兴宏泰橡胶贸易有限公司，2005年8月30日，经上海市工商行政管理局核准变更为现在的名称。
　　2002年6月1日，原告与久富开发区签订《预约协议》一份，载明：一、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》的规定，上海市松江区房屋土地管理局(甲方)同意向上海兴宏泰橡胶贸易有限公司(乙方)出让九亭镇龙高路西侧地块的土地使用权(松江JT-03-10号地块)；二、该地块面积约5,700平方米，出让地块的土地面积以实际测定并截入《土地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)为准；三、出让地块的意向用途为工业用地，地块上的建筑容积率为每公顷10,000平方米，建筑密度为40%以下以规划部门核定为准。具体用地的要求及出让条件将由《出让合同》附件详细规定；四、该地块以毛地形式批租，双方同意出让使用权的年限为50年，土地使用权的出让金为每平方米165元，出让金的总额940,500元(出让金的总额按土地单价乘以实测面积)；五、乙方同意在本协议签订之日，向甲方支付土地使用权出让定金200,000元，逾期支付该协议视作为无效。甲方在签订本协议后，2002年9月1日以前完成《出让合同》签订的准备工作。在《出让合同》签订后，本协议自行终止。因乙方原因造成《出让合同》不能签订的(自本协议签订之日起半年内)，视本协议无效，所付出让定金不予退还。如甲方在签订本协议后再与任何第三方协议该地块使用权的出让事宜，造成出让合同不能签订的，甲方退还乙方已付的出让定金；六、该地块内的市政设施及平整由乙方自行负责。地块外的市政设施，包括供电、电讯、供水、污水排放、道路等，甲方提供。地块内市政设施的完整与配套，由乙方自行负责，甲方帮助协调，费用由乙方承担。上述《预约协议》签订后，久富开发区将涉案土地交付原告使用，原告在涉案土地建造了厂房等建筑物。
　　审理中，被告确认久富开发区实际收取原告的土地出让金为550,000元。
　　另查明，2003年1月2日，被告向原松江区房屋土地管理局出具《关于松江JT-03-10号批租土地情况报告》一份，载明：涉案土地受让方为原告，项目总投资为1,000万元，总用地面积约5,700平方米等。
　　2004年1月9日,上海市松江区发展计划委员会出具编号为【松计项建字(2003)第476号】的《松江区生产性建设项目审批表》，载明：建设单位为原告，建设内容为生产用房，投资规模为250万元，占地面积为8亩，建筑面积为3,000平方米，建设地址为松江区九亭镇上海久富经济开发区，产业类型为橡胶/五金交电。
　　2005年4月18日，原上海市松江区规划管理局向原松江区房屋土地管理局出具编号为【松规建字(2005)第0168号】的《关于核发JT-03-010号地块建设项目选址意见书的通知》，载明：一、地块位置为松江区九亭镇赵家角村，良盛路北侧；二、地块面积约5,700平方米；……。
　　2016年11月16日，被告向原告发出《强制拆除违法建筑通告》，载明：经查，你(单位)在威乐路XXX号擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、第六十五条的规定，本机关于2016年7月14日向你发出《责令限期拆除违法建筑决定书》【沪松九府责限拆决字2016第078138号】。本机关于2016年11月15日向你发出《限期拆除违法建筑催告书》【沪松九府限拆催字2016第078138号】……。经查，你在规定期限内未拆除上述违法建筑，现依据《上海市拆除违法建筑若干规定》第十一条的规定，本机关将于2016年11月17日组织强制拆除……。
　　再查明，1995年3月，松江县人民政府批准被告提出的要求建立“上海久富私营经济开发区”的请示。1996年7月，“上海久富私营经济开发区”更名为“上海久富经济开发区”。1999年6月，上海市技术监督局向上海久富经济开发区颁发组织机构代码证，有效期至2003年6月。2004年4月，松江区人民政府发出“上海市松江区人民政府关于撤销及整合调整松江工业园区的通知”，决定撤销“九亭工业经济开发区”等开发区。2012年7月9日，被告出具证明，证明“九亭工业经济开发区”就是上海久富经济开发区。2000年7月，松江区人民政府批准被告提出的要求建立“上海松江高科技园区”的请示。
　　审理中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料：
　　1、地图截图一份，证明门牌号威乐路XXX号地块为九亭镇龙高路西侧地块，被拆除房屋地址与《预约协议》中约定地址一致；被告对该证据无异议，确认被拆除房屋地址与《预约协议》中约定地址一致；
　　2、《房地产咨询报告》一份，证明原告于2016年9月29日委托上海沪宁房地产估价有限公司对涉案土地使用权、地上建筑物等进行了评估，其中涉案土地面积为7,502.79平方米，评估价为10,128,767元，涉案土地上建筑物的建筑面积为3,164.75平方米，评估价为5,558,422元；被告对该证据的三性均不予认可；
　　3、《公证书》一份，证明涉案土地上房屋被拆除前的情况；被告对该证据中门牌号的照片予以认可，其他无法确认；
　　4、费用支付凭证一组，证明原告在涉案土地上建造厂房等建筑物，合计花费6,521,394.88元；被告对该证据的三性均不予认可。
　　审理中，被告为证明其主张另提供了《松江区九亭镇生态环境综合整治勘测清单》一份，证明被告于2016年11月15日委托上海万隆房地产土地估价有限公司对涉案土地上的建筑物进行勘测，合计建筑面积为3,001.58平方米。
　　审理中，根据原告的申请，本院委托上海城市房地产估价有限公司(以下简称“城市公司”)对涉案土地按设定为国有出让土地使用权性质的市场价格进行评估。2019年7月5日，城市公司出具《土地估价报告》，估价结果为：估价期日2016年11月16日，土地用途为工业用地，设定容积率为0.8-1.6，土地剩余使用年限35.56年，宗地“五通一平”(……)条件下的国有出让土地使用权市场价格为：总地价(取整)为7,630,000元(土地面积为5,700平方米)，单位土地面积地价为1,339元/平方米，亩均单价为890,000元/亩。
　　原告对上述《土地估价报告》中单位土地面积地价为1,339元/每平方米无异议，但坚持认为原告实际占地面积为7,502.79平方米。
　　被告对上述《土地估价报告》不予认可，认为估价结果的前提均是假设条件，故该《土地估价报告》不能作为本案定案的依据。
　　以上事实，有企业名称变更核准通知书、《出让土地使用权地块预约协议》、《关于松江JT-03-10号批租土地情况报告》、《松江区生产性建设项目审批表》、《关于核发JT-03-10号地块建设项目选址意见书的通知》、《强制拆除违法建筑通告》、《土地估价报告》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，尽管久富开发区曾申请过组织机构代码证(已过期)，但组织机构代码证并不意味其具备民事主体的身份资格。被告作为久富开发区的管理单位，久富开发区对外发生的法律行为的相关责任应当由被告承担。
　　本案的争议焦点在于：一、涉案土地的面积是多少；二、《预约协议》是否有效；三、若《预约协议》有效，该协议解除后，相关解除后果如何处理，原告主张的赔偿款项是否合法有据；
　　关于争议焦点一，《预约协议》中明确约定涉案土地面积约为5,700平方米，在《关于松江JT-03-10号批租土地情况报告》及《关于核发JT-03-10号地块建设项目选址意见书的通知》等文件中亦明确涉案土地面积约为5,700平方米，故本院根据被告的自认依法认定涉案土地面积为5,789.30平方米。
　　关于争议焦点二，涉案土地自签订《预约协议》之始，至今仍为农村集体土地性质。根据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据《城市房地产管理法》第九条的规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。由此可见，出让涉案土地应当办理农用地转用审批手续，经依法征收转为国有土地后，涉案土地的使用权方可有偿出让。根据《预约协议》所载明的内容表明，其最终目的是出让国有土地使用权性质、用途为工业用地的涉案土地，而《预约协议》第五条约定的甲方于2002年9月1日前完成《出让合同》签订的准备工作所指向的应当是办理土地征收手续，使涉案土地从农村集体土地性质转变为国有土地使用权(工业用地)性质的系列工作。由此可见，《预约协议》约定转让的标的物并非农村集体土地，因此，该《预约协议》并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。被告反诉主张该协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　关于争议焦点三，《预约协议》签订后，涉案土地性质未曾改变，至今仍为农村集体土地性质，致使原告未能实现取得国有土地使用权(工业用地)性质的涉案土地的合同目的，故原告主张要求解除《预约协议》的诉讼请求，本院予以支持。《预约协议》解除后，原告已付的款项应当予以返还，故原告主张要求被告返还土地出让金550,000元的诉讼请求，本院予以支持。
　　关于损失赔偿问题，原告主张的土地使用权损失，以设定为国有出让土地使用权前提下的价值与其协议出让价的差价作为计算方式，其性质上属于合同完全履行后可以获得的利益，即预期可得利益损失。本院认为，久富开发区在《预约协议》签订后，未能按约履行合同义务，在2002年9月1日前完成《出让合同》签订的准备工作，最终导致原告至今未能取得国有土地使用权(工业用地)性质的涉案土地，久富开发区的行为显然已构成违约，应承担相应的违约责任。但是，双方所签的协议毕竟是土地出让前的预约协议，与签订正式的国有土地使用权出让合同相比所能获得的利益尚存差距，况且出让合同签订前的准备工作也并非久富开发区单方面可以完成，在办理相关手续过程中尚需有关行政管理部门的审批。因此，原告要求被告赔偿全额差价损失有失公允。至于损失的具体金额，根据《关于核发JT-03-10号地块建设项目选址意见书的通知》要求涉案土地面积约为5,700平方米，原告已经实际占有使用14.44年，城市公司的估价咨询结果为涉案土地于2016年11月16日价值时点的国有出让土地使用权单位土地面积地价为每平方米1,339元。而《预约协议》约定的涉案土地面积约为5,700平方米，出让金为每平方米165元，原告仅支付了550,000元出让金，显然原告尚未足额支付约定的出让金总额。故本院综合考虑上述各项情节，酌情确定被告赔偿原告土地使用权的预期可得利益损失为3,000,000元。
　　关于原告主张的地上建筑物重置损失、装修损失、附属设施损失、绿化补偿损失、不可搬迁设备损失。因涉案土地上的地上建筑物等已经被拆除，本院无法委托有关单位进行评估。根据本案查明的事实，签订《预约协议》后，久富开发区即将涉案土地交付原告使用，原告在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在涉案土地上建造厂房等建筑物，原告应承担主要过错责任。而久富开发区在明知原告未取得建设工程规划许可证情况下放任原告擅自在涉案土地上进行违法搭建，被告应承担次要过错责任。关于原告在涉案土地上建造房屋的建筑面积，原告单方委托上海沪宁房地产估价有限公司的评估结果为3,164.75平方米，被告单方委托上海万隆房地产土地估价有限公司的评估结果为3,001.58平方米，两者之间差距较小。由于涉案土地上的建筑物已被拆除，必然会给原告造成相应损失。然而，上海沪宁房地产估价有限公司出具的《房地产咨询报告》将3,164.75平方米房屋作为批准有证建筑物进行评估，显然与客观事实不符。因此，本院根据原、被告各自的过错程度，并结合客观实际，酌情确定被告赔偿原告地上建筑物及其他损失1,650,000元。
　　关于原告主张的附属设施、装修损失、机器设备、停产停业损失、签约奖励等。本院认为，关于附属设施、装修损失等已经在地上建筑物及其他损失予以酌情考虑，而机器设备属于原告可自行处置的设备，原告在收到拆违通知后未及时处置是原告自行扩大的损失，无权要求被告赔偿。而停产停业是原告搬离涉案土地及厂房前的必经程序，现原告要求被告赔偿损失，亦缺乏法律依据。而被告对涉案土地上的建筑物进行拆除属于拆违，并非是拆迁，不存在签约奖励。因此，本院对原告主张的上述主张均不予支持。
　　关于被告反诉主张的占有使用费，原告依照《预约协议》取得了涉案土地的使用权，且该《预约协议》合法有效，故被告的反诉请求本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)上海兴宏泰橡胶有限公司与原上海久富经济开发区于2002年6月1日签订的《出让土地使用权地块预约协议》；
　　二、被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海兴宏泰橡胶有限公司土地出让金550,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海兴宏泰橡胶有限公司土地使用权预期可得利益损失3,000,000元；
　　四、被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海兴宏泰橡胶有限公司其他损失1,650,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海兴宏泰橡胶有限公司的其他诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府的反诉请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费144,806元，反诉案件受理费2,727元，鉴定费16,430元，合计诉讼费163,963元，由原告(反诉被告)上海兴宏泰橡胶有限公司负担96,606元(已付)，由被告(反诉原告)上海市松江区九亭镇人民政府负担67,357元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：李  明