上海冠虹物业管理有限公司与柯灵达、丁晓红物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海冠虹物业管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：顾黎琼，总经理。
　　委托诉讼代理人：高鹏，上海友禾律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邬铁军，上海友禾律师事务所律师。
　　被告：柯灵达，男，1962年10月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：丁晓红，女，1970年8月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告上海冠虹物业管理有限公司与被告柯灵达、丁晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告上海冠虹物业管理有限公司的委托诉讼代理人高鹏、被告柯灵达、丁晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海冠虹物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年7月1日至2017年5月31日、2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费78,452.14元(人民币，下同);2、判令被告支付上述期间的违约金46,496.32元。事实和理由：2013年10月15日，两被告向案外人上海毓阳投资发展有限公司购买了浦东新区申港街道申港大道87号306室办公房(下称系争房屋)。原告与上海毓阳投资发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为系争房屋所在的“泓智大厦”提供前期物业服务。两被告于2014年3月17日办妥房屋交接手续后至今仅向原告支付了2014年4月至6月、2017年6月至2018年12月期间的物业服务费，其余月份的物业服务费均未支付，原告多次催讨，均无果，故诉至法院，请求判如所请。
　　被告柯灵达、丁晓红辩称，系争房屋的窗前是一楼商铺的屋顶平台，其购买系争房屋时平台上是没有油烟管道的。2014年第三季度被告柯灵达去物业公司交纳物业服务费后，发现平台上离系争房屋窗户30厘米左右处搭建了抽烟机风口，噪音非常大，被告当即就找了物业经理，要求拆除该抽烟机风口，并要回了已交纳的物业服务费。但之后物业公司一直敷衍，没有拆除。2017年其本着友好协商的态度交了物业服务费，希望原告能拆除油烟管道，但原告也只是做了部分改进，噪音小些了，但还有两个管道井离其窗户很近，仍有安全隐患。因为窗前的这个管道，导致其房屋出租不出去，造成了租金损失。如果原告不将油烟管道拆除，其就不同意交纳物业服务费。其不支付物业服务费是原告的原因造成的，故不同意支付原告主张的违约金。
　　经审理查明，原告与建设单位上海毓阳投资发展有限公司签订有《前期物业服务合同》，原告自2011年5月1日起为上海市浦东新区申港大道87、91号“泓智大厦”提供物业管理服务至今。《前期物业服务合同》约定办公楼的物业服务费收费标准为每月每平方米13元。两被告系上海市浦东新区申港街道申港大道87号306室房屋业主，房屋建筑面积为158.81平方米，房屋用途为办公。系争房屋于2014年3月17日交付。《泓智大厦业主手册》第九条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的第一个月的1-5号履行交纳义务；逾期交纳的，每日按拖欠费用的0.05%计算违约金，自应付之日起至实际支付日止。被告柯灵达于2014年3月17日签收该业主手册。两被告已支付2014年4月至2014年6月及2017年6月至2018年12月期间的物业服务费，未支付原告2014年7月1日至2017年5月31日及2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费。2019年3月7日，原告以被告拖欠物业服务费为由诉来本院。
　　另查明，自2015年4月起，原告多次向被告邮寄《催缴通知书》，向被告催讨物业服务费，被告确认收到《催缴通知书》。
　　审理中，被告主张平台上搭建的抽烟机管道距离其房屋近、噪声大、有安全隐患，导致其房屋无法出租，造成了租金损失，原告没有尽到管理责任。针对被告的意见，原告认为：被告反映的这个平台本来就设计为外机平台，2014年末原告收到被告反映该抽烟机噪声大的投诉后，随即联系了铺设该管道的商户，该商户于2015年3月对管道进行了更新及增加静音设施。2018年该商户再次对管道进行更新，并将产生噪音的出风口迁移到了远离系争房屋的地方。故原告尽到了物业管理责任。
　　上述事实，由原、被告的陈述、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、《上海市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《关于泓智大厦<前期物业服务合同>补充协议》、业主手册、承诺书、物业费发票、催缴通知书等证据证实。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告为包括被告在内的上海市浦东新区申港大道87、91号“泓智大厦”全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。本案中，被告辩称底楼商铺在平台上搭建的抽烟机管道距离其房屋近、噪声大、有安全隐患，导致其房屋无法出租，造成了租金损失，故其不同意交纳物业服务费。本院认为，原告接到被告的投诉后与相关业主进行了联系，并督促其予以整改，履行了前期物业服务合同约定的义务，被告提供的证据尚不足以证明讼争期间原告提供的服务存在明显瑕疵，故本院对被告的辩解意见不予采信。若被告认为因相关业主的不当行为导致其房屋无法出租而产生损失的，可另行向相关主体主张权利。对原告要求被告支付违约金的请求，考虑到被告拖欠物业服务费系不满原告的服务，并非被告恶意拖欠，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。需要指出的是，作为物业服务企业的原告，应当在日常的物业服务中，认真听取业主的意见，不断改进和提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条的规定，判决如下：
　　一、被告柯灵达、丁晓红于本判决生效之日起十日内支付原告上海冠虹物业管理有限公司2014年7月1日至2017年5月31日及2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费78,452.14元；
　　二、驳回原告上海冠虹物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,798元，减半收取1,399元(原告已预交)，由原告上海冠虹物业管理有限公司负担532元，由被告柯灵达、丁晓红负担867元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：吴海燕

书记员：瞿春凤