上海冠虹物业管理有限公司与鲁兆秀物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海冠虹物业管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：顾黎琼，总经理。
　　委托诉讼代理人：邬铁军，上海友禾律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张捷，男。
　　被告：鲁兆秀，女，1968年1月14日生，汉族，户籍地安徽省铜陵市。
　　原告上海冠虹物业管理有限公司与被告鲁兆秀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告上海冠虹物业管理有限公司的委托诉讼代理人邬铁军、被告鲁兆秀到庭参加诉讼。本院于2018年12月10日再次公开开庭进行了审理，原告上海冠虹物业管理有限公司的委托诉讼代理人张捷、被告鲁兆秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海冠虹物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付上海市浦东新区申港街道申港大道87号702室房屋(以下简称系争房屋)2014年7月至2018年6月期间的物业服务费人民币103,593.60元(166.02平方米*13元/月/平方即每月2,158.2*48个月)，其余物业服务费计算至判决生效之日止；2.判令被告向原告支付2014年7月至2018年6月期间逾期付款违约金38,070.65元，其余违约金计算至判决生效之日止；3.案件受理费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付系争房屋2014年7月至2018年6月期间的物业服务费103,593.60元(166.02平方米*13元/月/平方即每月2,158.2*48个月)；2.判令被告向原告支付2014年7月至2018年6月期间逾期付款违约金38,070.65元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年10月26日，被告向开发商上海毓阳投资发展有限公司(以下简称毓阳公司)购买系争房屋并签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，《预售合同》内附有《前期物业服务合同》，该合同约定了由原告为被告物业所在的小区提供物业服务，同时约定了物业服务费收费标准及违约金相关条款。被告于2014年3月23日办理房屋交接手续并签署《承诺书》及《交房验收记录表》后，仅交纳了3个月物业服务费。自2014年7月起，被告未交纳物业服务费，经原告多次催讨，被告仍不支付，故原告诉至法院。
　　原告提供了《前期物业服务合同》、《预售合同》、《关于泓智大厦<前期物业服务合同>补充协议》(以下简称《补充协议》)、《交房验收记录表》、《承诺书》、催缴通知书及挂号信单据、上海市不动产登记簿、2014年至2018年的物业服务台帐(涉及绿化、安保、保洁等方面)。
　　被告鲁兆秀辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所诉的房屋地址、房屋建筑面积、欠费时间段予以认可，系争房屋出租前无需支付物业服务费。另外，原告提供的物业服务存在瑕疵，物业服务费收费标准过高，要求降低。事实与理由：1.系争房屋未出租物业服务费无需交纳。系争房屋的开发商毓阳公司的法人和原告的法人是夫妻关系，该房屋系办公楼。当时开发商承诺物业服务费自房屋出租后开始交纳，未出租之前不收取物业服务费，原告也承诺会做好房屋出租的推广工作，帮业主尽快出租房屋，故被告购买系争房屋用于投资。但原告未履行其承诺，导致系争房屋一直处于空置状态。被告在办理房屋入住手续时已交纳3个月的物业服务费，其所有的同大楼另一套房屋自2018年3月出租后，被告即交纳物业服务费。2.物业服务费的收费标准过高，导致系争房屋出租困难，被告曾要求原告降低收费标准，原告未同意。另，原告也未提供物价部门对该收费标准核定的价格依据。3.被告未与原告签订过任何物业服务合同，不清楚开发商与原告签订的物业服务合同情况。4.因被告购买系争房屋用于投资，平时居住在外地，未居住在系争房屋内，被告从未收到原告邮寄的催缴物业服务费的通知。被告多次联系原告要求帮其出租系争房屋时，原告向其催交相关物业服务费。但近两年，被告未与原告联系过。5.原告提供的服务存在欠缺，房屋周围建筑垃圾堆放、玻璃上有很多灰尘，被告多次至系争房屋处，发现物业都没有人上班。综上，根据原告提供的服务，被告可以适当的支付物业服务费，但不同意全额交纳物业服务费的诉讼请求，也不同意支付违约金。
　　被告提供了2018年10月23日拍摄的系争房屋所在楼栋周边的照片4张。
　　根据原、被告当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：原告(乙方)与毓阳公司(甲方)就上海市浦东新区申港大道87、91号签订《前期物业服务合同》，合同第三章服务费用第六条约定物业服务费标准为办公楼：13元/月/平方米，商业物业：15元/月/平方米。第七条约定物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日履行交纳义务。合同第八章违约责任第三十一条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金”。合同期限自2011年5月1日起至2013年4月30日止。2013年4月30日、2016年4月20日，原告与毓阳公司就前述合同分别签订《补充协议》，协议期限自2013年5月1日起至2019年4月30日止。2013年10月26日，被告与毓阳公司就系争房屋签订《预售合同》，该合同附件五中包含前述《前期物业服务合同》。2014年3月23日，被告办理系争房屋的交房入住手续，并在《交房验收记录表》、《承诺书》上签名。2014年4月17日，系争房屋的产权登记至被告名下，房屋类型为办公楼，房屋建筑面积166.02平方米。系争房屋的物业服务费收费标准为13元/月/平方米。自2014年7月起，被告未交纳物业服务费。2018年8月1日，原告诉至本院，要求判如所请。
　　审理中，原告对被告的辩称意见不予认可，被告作为投资者，系争房屋能否出租的风险由其自负；另外物业服务费收费标准已在《预售合同》附件中注明，故被告对于收费标准是明知的，被告也曾交纳过物业服务费；被告提供的照片的拍摄时间非原告主张的被告欠费时间段，不能反映该时间段原告的物业管理服务情况。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。审理中，被告辩称系争房屋出租前无需支付物业服务费等意见。对此，原告不予认可，被告未提供相应的证据予以证明。被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，故不愿意全额支付物业服务费。本院认为被告提供的照片不能反映原告起诉被告欠费期间的物业管理情况，故被告的上述辩称意见，本院均不予采信，原告的相应诉讼请求，本院予以支持。另外，被告辩称原告物业服务费收费标准过高，该标准无物价部门的核定，导致系争房屋出租困难，综上，被告要求降低物业服务费收费标准。本院认为，物业服务费的收费标准涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故被告以此作为其一户要求降低物业服务费收费标准的理由缺乏依据，被告的此辩称意见，本院亦难以采信。对原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，考虑到被告非恶意拖欠，故原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条，《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：
　　一、被告鲁兆秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海冠虹物业管理有限公司2014年7月至2018年6月的物业服务费103,593.60元；
　　二、驳回原告上海冠虹物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,133元(原告上海冠虹物业管理有限公司已预交)，由原告上海冠虹物业管理有限公司负担761元，被告鲁兆秀负担2,372元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：龚燕敏