上海冬之晓建筑装饰有限公司与顾张权房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海冬之晓建筑装饰有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：钱冬林，执行董事。
　　委托诉讼代理人：孟锋，上海韩明志律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱苨苨，上海韩明志律师事务所律师。
　　被告：顾张权,男,1972年12月4日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。
　　委托诉讼代理人：王锴，上海申云律师事务所律师。
　　原告上海冬之晓建筑装饰有限公司诉被告顾张权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海冬之晓建筑装饰有限公司的委托诉讼代理人孟锋、被告顾张权及其委托诉讼代理人王锴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海冬之晓建筑装饰有限公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年3月1日至2018年8月16日房屋使用费(以下币种相同)226,350元(2016年3月1日至2018年2月28日129,150元，2018年3月1日至8月16日97,200元)；2、判令保证金5000元归原告所有;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年2月9日签订《非居住房屋租赁合同》,约定原告将坐落于上海市浦东新区航头镇沪南公路XXX号-12房屋(以下简称系争房屋)出租给被告从事五金经营,建筑面积72平方米,租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日止,年租金60,000元,第二年年租金在第一年年租金的基础上递增5%,以后每年在递增的基础上再递增5%,被告应于合同签订的当日支付12个月的房屋租金,以后每年按双方约定提前15日支付租金,先付后用;被告应于合同签订当日付保证金5,000元,如违反本合同约定,原告可以使用或扣留全部或部分保证金。事实上,被告仅支付房屋租金至2016年2月28日,2016年3月1日起至2018年2月28日的租金未支付;租赁期满,原告多次告知被告租赁关系已经终止,要求归还租赁房屋,并支付租金及房屋使用费,但被告拒不搬离,亦拒不支付租金及房屋使用费,一直占用使用租赁房屋至2018年8月16日。故原告诉至贵院,请求本院,请求支持原告诉请。
　　被告顾张权辩称，第一，不同意支付房屋使用费。首先，原告曾同意免除被告租金。虽然只是一个协商过程，但被告认为原告所作免除租金的意思表示是真实的。其次，本案房屋租金已过时效，不应得到支持。最后，如果判令被告需支付租金，在合同期内按照合同标准支付，但合同期外根据合同8.1条约定的使用费标准过高，要求法院调整，应按照递增5%标准计算，即2018年3月1日起按69,457.50元的年租金标准计算。第二，保证金5,000元应返还或抵扣使用费。被告多次催促原告收取租金和办理营业执照，原告没有来收租金，后碰到拆迁的问题，被告不存在违约和拖欠租金的行为。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
　　原上海市浦东新区沪南公路XXX号11、12、13、14号全幢房屋的产权登记在南汇县粮食局航头粮食管理所名下。系争房屋是被告在前述房屋土地上自行建造的，未取得建房许可证。
　　2015年1月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《非居住房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区航头镇沪南公路XXX号-12房屋出租给乙方使用，总建筑面积72平方米；乙方承租该房屋用于从事五金的合法经营。租赁期自2015年3月1日至2018年2月28日，2015年1月4日至2月28日为免租期，2015年3月1日至2016年2月28日年租金为6万元，第二年年租金在第一年租金的基础上递增5%，以后每年在递增的基础上再递增5%，乙方应于合同签订的当日支付12个月的房屋租金，以后每年按双方约定提前15日付租金，先付后用。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后签订租赁合同。乙方在合同签订当日支付保证金5,000元，如果乙方违反本合同的规定，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金。租赁期满或提前终止后的当日，乙方需将该房屋按其正常使用后的状态返还甲方并经甲方验收认可，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每平方米6元向甲方支付房屋占用费。合同还对其他事项作出约定。
　　合同签订后，被告于2015年1月9日向原告支付2015年3月1日至2016年2月28日的使用费6万元及押金5,000元。自2016年3月1日起被告未支付使用费，至2018年8月16日不再使用系争房屋。2018年2月28日合同到期后，原、被告未续签合同。
　　双方有争议的事实：原告是否曾同意免除被告使用费。
　　为证明自己的主张，原告提交了如下证据：
　　1、2019年3月7日上海市浦东新区航头镇航东村村民委员会出具《情况说明》，证明沪南公路XXX号房屋位于该村域范围内，该房屋为违法建筑，未曾享受过征收补偿，该房屋的承租人拒不配合自行搬离，多次沟通无果的情况下该村于2018年8月16日强制拆除了沪南公路XXX号-12房屋。
　　被告对原告提供的证据1不予认可，系争房屋确于2018年8月16日被拆除，但该情况说明未说明拆违还是拆迁，且只是村委会出具的。
　　为证明自己的主张，被告提交了如下证据：
　　1、原告为甲方、被告为乙方，内容为“经甲乙双方友好协商，甲、乙所签订房屋租赁合同于2018年7月25日终止，甲方一次性给予乙方20万元(款项待相关部门给予甲方后，甲方再一次性支付乙方)。备注：乙方应于2018年7月31日前搬离，合同内房租费全部免除，水电费于搬离前结清”的《合同》，落款时间为2018年7月25日，加盖了原告的公章，被告未签名。证明原告同意给付被告20万元并免除合同期内的房租。
　　2、录音。证明2018年7月25日原告法定代表人曾承诺免除被告的租金并补偿20万元。
　　3、被告与其他租户共同向原告发出的《通知》、《申明》及邮寄、签收凭证，证明2016年1月16日、2016年9月11日、2017年7月19日被告多次向原告工作人员发送通知及申明，要求原告尽快提供合法有效的权利凭证，已便于被告办理营业执照，但是原告一直推诿。
　　4、2018年2月2日原告与租户刘贤明签订的《合同》，约定原告补偿刘贤明18万元并免除租赁期内的房租。
　　原告对被告提供的证据1、2的真实性均没有异议，原告同意免除被告租金的前提是被告配合拆迁主动在2018年7月25日前搬离系争房屋，然被告不同意补偿金额，故被告未在合同上签名，系争房屋直至2018年8月16日被强迁，已属逾期。录音只能证明是双方7月25日的协商过程，并非原告的承诺。对证据3表示没有收到。系争房屋是原告在原有产权房被拆迁后，另行搭建的违章建筑，故双方签订的租赁合同应为无效，原告主张的是房屋使用费。合同并未约定原告有义务协助被告办理营业执照。对证据4的真实性没有异议，认为与本案无关。
　　因被告未支付原告2016年3月1日起至2018年8月16日期间的房屋使用费，原告催讨未果，以致引发本案诉讼。
　　以上事实，由原告提供的《非居住房屋租赁合同》、收据、情况说明，由被告提供的合同、房屋所有权证、申明及快递单、录音等证据材料及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告签订的《非居住房屋租赁合同》中所涉的系争房屋无合法建造手续，故该合同应为无效，因该合同取得的财产应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。审理中，因双方均表示没有其他法律后果需在本案中处理，故本院仅对原告在本案中提起的诉讼请求予以处理。
　　第一，关于房屋使用费。首先，诉讼时效。被告认为租金已过诉讼时效，原告认为应适用民法总则关于3年时效的规定并未超过。经查，合同约定应提前15日付年租，原告未提供向被告催讨的依据。民法通则规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法总则>若干问题的解释》的规定，在2017年10月1日民法总则施行前民法通则规定的一年诉讼时效期间已经届满，故2016年3月1日至2017年2月28日的使用费确已过诉讼时效，本院对该期间的费用不予支持。民法总则施行之日，诉讼时效未满民法通则规定的一年，故2017年3月1日至2018年8月16日期间的使用费未过诉讼时效，本院应予支持。其次，免除租金。被告虽提供了原告盖章的合同用于证明原告曾承诺同意免除合同期内的租金，然该合同给予被告免租、补偿系被告应于2018年7月25日终止合同、7月31日前搬离房屋作为条件，且被告未在该合同上签名，也未在限期内主动搬离，显然与上述减免租金的条件不符合，双方未就解约、搬离、免租、补偿达成一致意见，故被告主张原告同意免除租金的意见，本院不予采纳。再次，使用费的标准。对于房屋租赁合同无效的，使用费可以参照租金标准支付。2016年3月1日至2018年2月28日期间，原告要求按照约定在上一年年租金基础上递增5%的标准支付，尚属合理，本院可予支持。至于2018年3月1日至2018年8月16日期间，原告要求按照合同约定的每日每平方米6元标准支付逾期返还房屋的使用费，而被告要求调整按照当年租金标准支付。鉴于本案所涉合同无效，故对逾期返还房屋的使用费标准的约定，本院不予采纳，被告要求参照当年的租金标准支付使用费，尚属合理，本院予以准许。
　　第二，关于保证金。被告自2016年1月起多次催促原告提供合法的产权凭证用于办理营业执照，原告均未能提供，故被告认为拖欠房屋使用费事出有因并不存在违约行为的意见，本院予以采纳。原告要求扣留全部保证金的诉请，本院不予支持。庭审中，被告同意保证金抵扣未付的房屋使用费，本院予以准许。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条及第五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：
　　一、原告上海冬之晓建筑装饰有限公司、被告顾张权于2015年1月9日签订的《非居住房屋租赁合同》无效；
　　二、被告顾张权于本判决生效之日起十日内支付原告上海冬之晓建筑装饰有限公司2017年3月1日至2018年8月16日期间的房屋使用费98,310元(其中2017年3月1日至2018年2月28日为66,150元,2018年3月1日至8月16日为32,160元)，被告顾张权已付保证金5,000元抵扣上述未付的使用费；
　　三、驳回原告上海冬之晓建筑装饰有限公司要求保证金归原告所有的诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,793元，减半收取计1,896.50元，由被告顾张权负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：朱  敏

书记员：朱屹峰