上海冰沁实业有限公司与青旅联合冷链科技(北京)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告上海冰沁实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人朱树义。
　　委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
　　委托代理人郭磊，上海久光律师事务所实习律师。
　　被告青旅联合冷链科技(北京)有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人季丽文。
　　委托代理人李杰，北京怡天律师事务所律师。
　　原告上海冰沁实业有限公司与被告青旅联合冷链科技(北京)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人汤志红、郭磊，被告委托代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，2018年2月23日，原告与被告签订了《冷库租赁合同》，双方在合同中约定：原告将其承租改建的位于上海市嘉定区南翔镇昌翔路XXX弄XXX号，建筑面积为2000平方米的冷库库房、辅助用房及建筑面积为250平方米二楼办公室出租给被告使用。被告承租上述房屋用于冷链、冷藏和物流业务。租期分别为2018年3月1日至2020年2月29日及2018年3月20日至2020年3月19日。签约后5日内被告应支付押金30万元。冷库库房及辅助用房的初期年租金为229.95万元。二楼办公室租金为每天每平方米1.2元。租金先付后用。三个月为一个支付周期。应在每期期满前15日内支付下期租金。每逾期一日应按所欠租金的5‰支付违约金。逾期满一个月或经原告催告后的7日内仍未支付的，原告有权解除合同。被告还应承担相当于三个月租金的解约违约金。若被告擅自中途退出，原告除有权没收保证金外，还有权要求被告支付相当于三个月租金的违约金，同时被告还应返还已享受的免租期租金。双方另对其他权利义务作出了相关规定。
　　合同签订后，原告按约将房屋交付被告。被告用于经营冷藏业务。但被告却并未按约支付押金(保证金)，仅在2018年3月16日及2018年7月12日支付了12万押金，余款18万元一直未支付。冷库库房及辅助用房的租金分文未付。二楼办公室租金也仅支付了27，375元。所欠款项虽经原告多次催要，但被告至今不仅不予付款，还于2018年7月31日向原告发出了“《仓库租赁合同》终止协议”，单方面无故中途终止合同。
　　原告认为，原、被告之间的《冷库租赁合同》合法有效，双方理应恪守合同约定，积极履行合同义务。现被告拒不支付租金及押金的行为已严重违约。现要求：一、确认原、被告签订的《冷库租赁合同》于2018年8月2日解除；二、判令被告支付截至2018年8月2日尚欠的租金合计人民币989，925元；三、判令被告支付截止2018年8月2日的租金滞纳金144，763元(按每日千分之一计算)；四、判令被告支付解约违约金754，875元；五、判令被告支付免租期租金151，200元；六、判令被告赔付律师费38，000元。
　　被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方签订的租赁合同属于无效合同。因为原告没有取得租赁标的物所在土地的建设工程规划许可证。其次租赁标的并不是普通的民房或者商铺，是特殊的标的，是冷库。对冷库的出租及管理有更高的要求。根据商业部对有关冷库等设施的规定，在不具备相应条件下是不能出租的，原告的行为违反了商业部的规定，故该租赁合同无效。原告应该返还相应的费用，被告方保留向原告退还租金的诉讼权利。
　　经审理查明，2018年2月23日，原告与被告签订了《冷库租赁合同》，双方在合同中约定：原告将其承租改建的位于上海市嘉定区南翔镇昌翔路XXX弄XXX号，建筑面积为2000平方米的冷库库房、辅助用房及建筑面积为250平方米二楼办公室(以下统称系争房屋)出租给被告使用。被告承租上述系争房屋用于冷链、冷藏和物流业务。租期分别为2018年3月1日至2020年2月29日及2018年3月20日至2020年3月19日。签约后5日内被告应支付押金(保证金)30万元。冷库库房及辅助用房的初期年租金为229.95万元。二楼办公室租金为每天每平方米1.2元。租金先付后用。三个月为一个支付周期。应在每期期满前15日内支付下期租金。每逾期一日应按所欠租金的5‰支付违约金。逾期满一个月或经原告催告后的7日内仍未支付的，原告有权解除合同。被告还应承担相当于三个月租金的解约违约金。若被告擅自中途退出，原告除有权没收保证金外，还有权要求被告支付相当于三个月租金的违约金，同时被告还应返还已享受的免租期租金。违约金不足以弥补原告损失的，原告仍可求偿，损失范围包括但不限于律师费、仲裁费、诉讼费等。合同还约定了其他内容。
　　合同签订后，原告于2018年2月5日将系争房屋交付被告。被告用于冷藏经营。但被告未按约支付全部押金30万元，仅支付原告押金12万元及二楼办公室租金27，375元。2018年4月25日原告发催款函给被告，要求被告支付租金及剩余押金。同年5月31日原告又发联系函给被告，要求被告支付租金及剩余押金。被告于2018年6月4日收到原告的催款函后仍未支付租金。2018年7月31日被告发送给原告一份由被告单方面盖章的“《仓库租赁合同》终止协议”，要求单方面终止双方签订的租赁合同。同日原告发给被告律师函，表示因被告单方面违约，双方租赁合同即日起解除。被告于2018年8月2日收到该律师函。原告于2018年8月3日将系争房屋收回。同年8月原告向本院起诉。
　　另查明，系争房屋的产权人为案外人上海沈苏办公用品有限公司。该公司于2014年将系争房屋整体出租给原告至2029年，并同意原告有权将该房屋部分转租被告。
　　再查：2018年7月31日被告发送给原告一份“《仓库租赁合同》终止协议”中，明确被告已付原告押金为12万元，办公室租金为27，375元。
　　审理中，原告表示其已将滞纳金标准从每日千分之五减为每日千分之一，另要求将租金滞纳金从2018年8月3日起计算至被告实际支付之日止。被告则辩称其支付的押金为10万元，另2万元为租金，办公室租金为27，375元。
　　以上事实，有原、被告间签订的《冷库租赁合同》，房地产权证，催款函、联系函；《仓库租赁合同》终止协议，律师函、发票及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。
　　本院认为，原、被告间签订的《冷库租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。双方均应切实履行。合同签订后，因被告一直未按约支付租金及押金，并且在合同履行期间，于2018年7月31日单方面向原告递交“《冷库租赁合同》终止协议”，要求终止合同。被告的行为显属违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告拖欠租金满一个月的，原告有权终止租赁协议，并有权增收千分之五的滞纳金。现原告要求解除合同的诉请，符合合同的约定，本院予以支持。合同解除的时间以被告收到原告解除合同的律师函之日即2018年8月2日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。同时被告还应支付原告租金的滞纳金至实际付清之日止。审理中，原告表示其已将滞纳金从合同约定的每日千分之五减为每日千分之一，对此本院予以准许。由于原告已于2018年8月3日收回了系争房屋，故原告要求被告支付截止2018年8月2日止的租金人民币989，925元的诉请应予支持。另外合同还约定了被告擅自中途退租的，应当支付对方三个月的租金作为违约金。故原告要求被告支付违约金的诉请应予支持。违约金应以三个月的租金为准即574，875元，原告主张的违约金数额有误，本院予以纠正。合同还规定，被告擅自中途退租的应返还原告已享受的免租期租金。故原告要求被告支付免租期租金151，200元的诉请符合合同约定，本院予以支持。对原告主张的律师费38，000元，因合同约定如被告违约，除支付三个月的租金作为违约金外，违约金不足以弥补原告损失的，原告仍可求偿，损失范围包括但不限于律师费、诉讼费等，故原告该项诉请可予支持。对被告辩称其支付的押金为10万元，另2万元为租金及合同无效的辩称意见，明显与事实不符。故本院对此不予采信。因被告违约，按照合同约定原告可以没收被告所付的保证金即押金。故在原告处的押金12万元可归原告所有。原告不再返还被告。
　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海冰沁实业有限公司与被告青旅联合冷链科技(北京)有限公司签订的《冷库租赁合同》于2018年8月2日解除；
　　二、被告青旅联合冷链科技(北京)有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海冰沁实业有限公司租金人民币989，925元；
　　三、被告青旅联合冷链科技(北京)有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海冰沁实业有限公司截止2018年8月2日的租金滞纳金人民币144，763元；并支付自2018年8月3日起至实际支付时止的滞纳金(以989，925元为基数，按每日千分之一计算)；
　　四、被告青旅联合冷链科技(北京)有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海冰沁实业有限公司违约金人民币574，875元；
　　五、被告青旅联合冷链科技(北京)有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海冰沁实业有限公司免租期租金人民币151，200元；
　　六、被告青旅联合冷链科技(北京)有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海冰沁实业有限公司律师费人民币38，000元；
　　七、在原告上海冰沁实业有限公司处的押金(保证金)人民币12万元归原告上海冰沁实业有限公司所有。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费23，430元，减半收取11，715元，保全申请费5，000元，均由被告负担(被告负担之款于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：张开红

书记员：陈伊菡