上海凡麦资产管理有限责任公司与王之行房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海凡麦资产管理有限责任公司，注册地上海市崇明区。
　　法定代表人：杨帅，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王先进，男。
　　被告：王之行，女，1981年1月11日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：杨佳青，上海清辰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李学学，上海清辰律师事务所律师。
　　原告上海凡麦资产管理有限责任公司诉被告王之行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海凡麦资产管理有限责任公司的委托诉讼代理人王先进，被告王之行的委托诉讼代理人杨佳青到庭参加诉讼。
　　原告上海凡麦资产管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方的租赁合同于2018年8月31日解除；2.被告返还押金58,000元；3.被告返还2018年9月1日至2018年10月15日的租金43,500元；4.被告返还2018年9月的物业管理费5,116.80元；5.被告交付2018年4月至8月的租金发票。审理中，变更第五项诉讼请求为：5.要求被告支付发票税金4,833.33元。
　　事实与理由：原告与被告于2017年1月6日签署了不动产租赁合同，由原告承租被告坐落于上海市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限为2016年7月16日至2018年7月15日。期满后，双方于2018年7月9日续签了房屋租赁合同，租赁期限为2018年7月16日至2020年7月15日。后，原告通过微信的方式协商提前退租，并达成一致意见，原告2018年8月31日搬出涉案房屋，被告退还原告的押金及多余的租金，但原告搬出后被告一直拖延不退还，后又表示拒绝退还，故涉讼。
　　被告王之行辩称，同意双方的租赁合同于2018年8月31日解除，同意支付第五项诉讼请求的税金，不同意其余的诉讼请求。之前我同意让原告搬出涉案房屋，但并未同意退还押金，原告是提前退租，应该没收押金。原告于2018年8月31日搬出涉案房屋，的确多支付了2018年9月1日至2018年10月15日的租金，但原告并没有履行交房义务将房屋恢复原状，在涉案房屋内留有办公家具等，导致无法将房屋另行出租，不同意退还剩余的租金。另外，2018年9月的物业费金额没有异议，的确是原告支付的。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于双方无争议的证据，房屋租赁合同、上海市房地产权证、收据、微信截屏等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
　　涉案房屋登记的产权人为被告与案外人王某某。
　　2017年1月6日，原告与被告签订不动产租赁合同，租赁期限自2016年7月16日至2018年7月15日，保证金为58,000元。
　　2018年7月9日，原告(乙方)与被告(甲方)续签不动产租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用；租赁时间为两年，2018年7月16日起至2020年7月15日止；租金两年内不变，租金每三个月支付一次，即87,000元；保证金58,000元；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；该房屋租赁期间内应由甲方承担的税费有：房屋租赁发票。原告之前向被告支付的保证金58,000元转为该合同的保证金。
　　2018年7月9日，原告通过转账的形式向被告支付涉案房屋2018年7月16日至2018年10月15日的租金87,000元。
　　2018年7月12日，原告向案外人上海华闻物业管理有限公司支付涉案房屋2018年7月至9月的物业费15,350.40元。
　　2018年8月11日，原告方向被告发送微信：“房东，办公室我们目前租不下去了，近一段时间将没钱进账，后面付房租将很困难。所以，想和您商量一下，允许我们退租，好将办公室早日转租出去”，被告回复：“好”。
　　2018年8月14日，被告向原告方发送微信：“王总，请问最快你这边什么时候能够退租？”
　　2018年8月15日，被告向原告方发送微信：“王总，下周五，就是24号，交房可以吗？我这边有朋友要租。”原告回复：“好的。以您这边为主。”同日，原告方向被告发送微信：“我们的办公家具需要我们清理吗？”被告回复：“你需要的就带走。”同日，原告方向被告发送微信：“和您办理完房屋交接后，押金和剩余的房租大概多久可以退给我们啊？”被告回复：“8月底可以退还。”
　　2018年8月24日，原告方向被告发送微信：“今天能过来吗？”被告回复：“不是必须的话就不来了。你们管你们搬，物业那里手续后补应该可以吧。”
　　2018年8月27日，被告向原告方发送微信：“你去物业找一下林经理，我跟她说了，你这边不欠物业费用的话今天就可以搬走。手续我明天去补。”、“搬好拍个视频给我。”、“钥匙放在物业这里。”原告回复：“还在拆，要明天搬完了。”。
　　2018年8月29日，原告方向被告发送微信：一段视频。被告未予回复。
　　2018年8月31日，原告方向被告发送微信：“房东下午好！U型锁钥匙已经放物业那了。”被告回复：“好的。”
　　2018年8月31日，原告方向被告发送微信：“房东，押金和多余的房租，这两天能不能安排打给我们呀”，被告回复：“下周可以。”
　　2018年9月7日，原告方向被告发送微信：“房东好，这周可以转钱给我们了吗？”，被告回复：“下周吧。这周我也还没收到钱。”
　　2018年9月14日，原告方向被告发送微信：“这周不会还没着落吧？”，被告回复：“周一回来付。我出去了。”
　　庭审中，双方一致确认，原告于2018年8月31日搬离涉案房屋，被告于2018年9月20日通过微信向原告表示不再退还押金和租金。
　　本院认为，原告与被告之间签订的不动产租赁合同系双方真实意思，双方当事人均应恪守合同约定之义务。原告在合同履行期间向被告提出提前退租，被告予以同意，现原告主张双方签订的不动产租赁合同于2018年8月31日解除，被告亦予以同意，本院予以确认。本案的争议焦点在于解除后果，原告是否需要承担违约责任，原告认为，双方就合同解除的后果已经协商一致，原告不需要承担违约责任，故被告应该按照协商的结果退还原告押金及多余的租金。被告则认为，被告只是同意原告退租，但并未同意退还押金，被告提前退租应当没收押金，被告在微信中多次同意退还押金和租金，只是因为考虑涉案房屋可以顺利出租拿到租金后再退还，但由于原告并未履行交房义务将房屋恢复原状导致无法出租，造成了损失，原告应该承担违约责任，故不同意退还。本院认为，从双方的微信往来来看，被告多次表示：“8月底可以退还”、“下周可以”、“下周吧。这周我也还没收到钱”、“周一回来付。我出去了”，对此应当认为双方就合同解除后押金和多余租金的退还问题已经达成一致意见，故被告应该退还原告押金以及多余的租金。对于原告支付2018年9月的物业费，由于原告于2018年8月31日搬离涉案房屋，故被告也应该返还。被告抗辩原告没有履行交房义务将房屋恢复原状，本院认为，在双方的微信往来中，被告表示让原告自行搬离，搬离后拍段视频并将钥匙放在物业，原告已经按照被告的要求完成交房义务，故对于被告的此项抗辩，本院不予采信。关于税金，被告同意支付，本院予以确认。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，判决如下：
　　一、原告上海凡麦资产管理有限责任公司与被告王之行于2018年7月9日就上海市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋签订的不动产租赁合同于2018年8月31日解除；
　　二、被告王之行应于本判决效之日起十日内向原告上海凡麦资产管理有限责任公司退还上海市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋押金58,000元；
　　三、被告王之行应于本判决生效之日起十日内向原告上海凡麦资产管理有限责任公司返还上海市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋2018年9月1日至2018年10月15日的租金43,500元；
　　四、被告王之行应于本判决生效之日起十日内向原告上海凡麦资产管理有限责任公司返还上海市长宁区中山西路XXX号XXX室房屋2018年9月的物业管理费5,116.80元；
　　五、被告王之行应于本判决生效之日起十日内向原告上海凡麦资产管理有限责任公司支付发票税金4,833.33元；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
　　案件受理费2,529元，减半收取计1,264.50元，由被告王之行负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：张  沁

书记员：陶艾敏