上海凤梧物业管理有限公司与上海市徐汇区教育局物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海凤梧物业管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：史雅敏，总经理。
　　委托诉讼代理人：任某某。
　　委托诉讼代理人：葛某某。
　　被告：上海市徐汇区教育局，住所。地上海市。
　　法定代表人：王彤，局长。
　　委托诉讼代理人：周松，上海徐晓青律师事务所律师。
　　原告上海凤梧物业管理有限公司(以下简称凤梧公司)诉被告上海市徐汇区教育局(以下简称徐汇教育局)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤梧公司的委托诉讼代理人任某某、葛某某、被告徐汇教育局的委托诉讼代理人周松到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。
　　凤梧公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2011年4月至2014年3月按每月每平方0.78元、2014年4月至2017年3月按每月每平方0.90元、2017年4月至2018年12月按每月每平方1.20元计算的物业管理费计234,215.40元；
　　事实和理由：被告系上海徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号房(以下简称系争房屋)的不动产权利人。2011年4月1日,原告与该系争房屋所在地上海市滨江小区业主大会签订了物业管理服务合同,该服务合同第十一条规定：住宅区域的非居住用房物业服务费按居住收费标准的1-2倍收取。按合同1-2倍现按1.5倍计算。被告自2011年4月起即不支付相应的物业管理费,共拖欠物业费2011年4月至2018年12月共93个月。计人民币234,215.40元。期间,原告曾在小区公示栏催缴及上门催缴。但被告仍不履行管理服务合同规定的义务。无奈,只得诉至法院,请求法院准予如上所诉。
　　徐汇教育局辩称，对于原告的诉请，请求依法全部驳回。理由为：1.本案被告是系争房屋权利人，房屋用途为教育用房，被告不是小区业主大会的成员，没有收到业主大会通知，也没有参与过。所以被告没有和业主大会参与协商过物业服务合同的内容。也没有和原告进行协商过上述内容。2.原告作为其收费依据的物业服务合同不适用本案被告，从合同内容可以看出，原告作为受托物业管理方，经小区业委会授权，可以收费的标准中并不包括被告的教育用房。基于国家规定，物业费需要物业公司和我们协商，所以我认为原告主体不适格，不能向我们主张物业费。3.系争建筑物是公办幼儿园，是全额拨款的公益性事业单位。且承担了包括该小区在内地块居民的教育工作，按照法规精神对公益事业单位的支持，此类幼儿园是不缴纳物业管理费的。4.系争幼儿园是封闭管理的，与小区没有共用的部分。校舍和围墙、消防、管道、保安、保洁、绿化养护、垃圾清运等工作均是由幼儿园自行解决和承担费用的。这种情况下，原告依据合同11条向我们主张收取物业费，没有事实依据。5.基于相关所需物业服务，均由公办幼儿园自行解决，所以原告没有提供过其诉请所称的相关服务。且原告的计算标准，从来没有与我们协商，是违反法律规定的。6.本案原告的诉讼请求，很大一部分已经超过诉讼时效。
　　本院经审理认定事实如下：被告系上海徐汇区天钥桥南路XXX弄XXX号房屋(建筑面积为2733.62平方米，用途为教育)的不动产权利人。
　　2011年4月16日，上海市徐汇区滨江小区业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》一份，约定，由乙方为上海市徐汇区天钥桥南路XXXX-XXXX弄滨江小区提供物业服务，四至范围：东至临江路、南至滨江休闲区、西至天钥桥南路、北至龙水南路。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主委托的其他物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：高层按1.10元/月·平方米，多层按0.52元/月·平方米，商业用房按1.04元/月·平方米。物业服务费用(物业服务资金)按季度交纳，业主应在每季第二个月履行交纳义务。第十一条同时约定，住宅区域的非居住用房物业服务费按居住收费标准的1-2倍收取。本合同为期三年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止。2014年6月26日，双方续签物业服务合同，除物业管理费标准调整为住宅：高层按1.18元/月·平方米，多层按0.60元/月·平方米，商业用房按1.20元/月·平方米，管理期限为2014年4月1日至2017年3月31日外，其余条款不变。2017年5月26日，双方续签物业服务合同，除物业管理费标准调整为住宅：高层按1.38元/月·平方米，多层按0.80元/月·平方米，商业用房按1.60元/月·平方米，管理期限为2017年4月1日至2020年3月31日外，其余条款不变。　　被告未向原告支付物业服务费，但按约支付停车费。
　　系争房屋由上海市徐汇区阳光幼儿园从2000年起办园使用，阳光幼儿园为公办二级幼儿园，取得了《上海市学前教育机构办学许可证》。
　　另查明，案外人上海市徐汇区阳光幼儿园历年与案外人分某签订绿化养护合同书、协议书、垃圾清运协议书、保洁协议书、设施设备维护保养协议书、消防设施、安全报警系统等工作内容的服务协议书、保安服务协议书，并向原告支付停车管理费。
　　另查明，原告于2015年12月24日向本院起诉要求被告支付物业管理费，于2016年1月5日立案，后因故撤回起诉；又于2019年1月10日再次起诉要求被告支付物业管理费，后又撤回起诉。
　　以上事实，除原、被告庭审中的陈述外，另有双方出示的物业服务合同三份、滨江小区指示牌、照片、情况说明、不动产登记簿、案外人上海市徐汇区阳光幼儿园的《上海市学前教育机构办学许可证》、上海市徐汇区阳光幼儿园的《事业单位法人证书》、上海市徐汇区阳光幼儿园历年与案外人分某签订的绿化养护合同书、协议书、垃圾清运协议书、保洁协议书、设施设备维护保养协议书、消防设施、安全报警系统等工作内容的服务协议书、保安服务协议书、小区马路及上海市徐汇区阳光幼儿园的环境照片等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告出示的上海市徐汇区龙华街道社区卫生服务中心支付物业管理费的发票及不动产登记簿、上海市徐汇区人民法院民事二庭支付物业管理费的发票，拟证明小区内案外人按物业服务合同标准缴纳物业管理费，经质证，被告认为，真实性无异议，但与本案无关联性，本院采纳被告的质证意见，对该材料不予认定。原告出示的上海市徐汇区滨江小区业主委员会出具的情况说明，拟证明阳光幼儿园在小区内并享受原告提供的物业服务，经质证，被告认为，该材料不属于证据，属于单方面意思表示，本院认为，该材料系证人证词，证人未到庭作证，且无相关书证予以佐证，故不予认定。原告出示的催款照片，拟在被告房屋外围墙上张贴催款通知，经质证，被告表示没有看到，本院认为，照片系视听资料，无相关书证予以佐证，故不予认定。被告出示的2019年9月25日上海市徐汇区阳光幼儿园出具的《情况说明》(内容为：从幼儿园开设创办至今，占地位置独立封闭并始终通过独立封闭式管理来开展教学活动，幼儿园与小区没有明显的共用部位、共用设施设备和共用场地，幼儿园的各项设施设备及校舍房屋的维护保养、消防安全及管道线路等基础设施的管理服务、保安聘任、保洁工作、绿化养护工作、垃圾处理和清运工作等均自行负责解决并承担全部费用。幼儿园从未参加过小区业主大会，也未被通知过参加任何业主大会活动，也没有享受过物业公司提供的服务)，经质证，原告表示，真实性无异议，拟证明的内容不认可，本院认为，该材料系单方面出具，不具备证据的形式要件，故不予认定。
　　庭审中，被告认为系争房屋为教育用房，开设公办的上海市徐汇区阳光幼儿园，占地位置独立封闭并始终通过独立封闭式管理来开展教学活动，幼儿园与小区没有明显的共用部位、共用设施设备和共用场地，内部的保安、保洁等均由被告自己完成。原告则认为，原告已经为滨江小区提供了相应的服务，被告不允许原告进入幼儿园内部提供服务，这是被告自身的选择，与原告无关，且被告有部分垃圾由原告清理，系争房屋门前三棵树，后面的草坪都是原告进行管理的，系争房屋下水道总管等与小区2、3、4栋房屋相连的。
　　庭审后，原告针对被告提出的诉讼时效抗辩，又提供了于2012年-2017年在小区内张贴的友情提示，拟证明发生过诉讼时效中断、中止的情形。
　　本院认为，原告作为被告所在小区的物业服务单位，与上海市徐汇区滨江小区业主大会签订了相应的物业服务合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主具有法律约束力。原告在依约提供了物业管理服务的同时，有权按照合同约定的收费标准向业主收取物业管理费。但是，由于系争房屋属于被告开设公办的上海市徐汇区阳光幼儿园，具有一定的特殊性，原告亦认可其并未对系争房屋内部提供相应的保安、保洁等服务；故本院认定，虽然系争房屋在形式上为上海市徐汇区滨江小区的组成部分，但是实质上又是相对独立于小区其他物业的单独空间。综上，考虑到本案系争房屋具有一定的特殊性，故对被告应当支付的物业管理费由本院根据本案的实际情况酌情予以扣减，具体数额由本院依法酌定。同时，本院必须指出，虽然在本案中，本院考虑到系争房屋的特殊情况，对被告应当支付的物业管理费进行了酌减，但此系结合了原告与滨江小区业主大会签订的《物业服务合同》确定的物业费标准而确定。
　　鉴于物业服务合同约定物业服务费用(物业服务资金)按季度交纳，业主应在每季第二个月履行交纳义务，现徐汇教育局抗辩诉讼时效，虽然《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，凤梧公司于2015年12月24日、2019年1月10日分某向本院起诉要求徐汇教育局支付2011年4月至2018年12月间的物业管理费，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，故2017年10月1日前延付或者拒付物业管理费的诉讼时效为两年，2017年10月1日之后的延付或者拒付物业管理费的诉讼时效为三年。凤梧公司提供的张贴在上海市徐汇区阳光幼儿园外墙上的催款通知、小区内张贴的友情提示等，均无法证明具体的催款时间，故2011年4月1日至2016年1月10日期间其主张的物业管理费未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项，原告要求被告支付2011年4月1日至2015年12月31日期间的物业管理费已超过诉讼时效，且被告不同意支付，本院不予支持；原告要求收取2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，本院予以支持，具体由本院酌情判处。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
　　一、上海市徐汇区教育局于本判决生效之日起十日内向上海凤梧物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日间的物业管理费计84,633.30元；
　　二、驳回上海凤梧物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,814元，减半收取计2,407元，由上海凤梧物业管理有限公司负担1,537.20元，上海市徐汇区教育局负担869.80元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：汪俭蓉

书记员：刘侗侗