上海创导酒业有限公司与上海嘉定工业区陆渡村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海创导酒业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：徐金兴。
　　委托诉讼代理人：李强，上海宏腾律师事务所律师。
　　被告：上海嘉定工业区陆渡村民委员会，住所地上海市嘉定工业区。
　　法定代表人：王秋萍。
　　委托诉讼代理人：王立清，上海段和段律师事务所律师。
　　原告上海创导酒业有限公司(以下简称“创导公司”)与被告上海嘉定工业区陆渡村民委员会(以下简称“陆渡村委会”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告创导公司法定代表人徐金兴及其委托诉讼代理人李强、被告陆渡村委会的委托诉讼代理人王立清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，2008年上海李兴橡塑制品有限公司名称变更为上海李兴包装制品有限公司。2012年5月11日，上海李兴包装制品有限公司变更名称为上海创导酒业有限公司。2004年9月28日，原、被告签订了《租赁协议》，双方约定：原告向被告承租陆渡村四组原牧场猪棚舍基地及蘑菇棚舍基地共三亩。原告可拆除上述棚舍建造工业厂房，租期为50年，自2004年10月15日自2054年10月15日，50年租金30万元，一次性付清。原猪棚舍和蘑菇棚舍(面积为800平方米)由原告以7.07万元收购。合同签订后，原告拆除了原猪棚舍和蘑菇棚舍，对房屋进行翻建，被告也认可原告有证面积为800平方米。现被告明确表示不继续履行租赁合同，要强行收回土地使用权，拆除原告房屋。被告的行为致使原告无法正常经营，造成了原告巨大经济损失。故原告起诉来院。要求法院判令：1、被告继续履行双方于2004年9月28日签订的租赁合同；2、被告将堆放在原告门口的垃圾清理并赔偿租赁损失(每日每平米0.8元，乘以1800平方米计每日1440元，从2018年8月29日被告开始堆放建筑垃圾之日计算至上述障碍排除之日。
　　被告辩称，我国土地管理法规定改变土地用途的须持批准文件向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。在本案中原告将系争土地用于工业生产，无论是依据合同签订时的法律或依据现行法律，均违反了相关法律的强制性规定，因此该租赁合同应认定无效。而且原告在实际取得土地之后未按照约定支付相关的费用，目前仍然拖欠被告六万多元，构成根本违约，所以村委会通过决议一致要求解除这个合同。另外原告在系争土地上面搭建了大量的违章建筑，也违反合同的约定。原、被告双方签订的租赁合同的租赁期限是50年，违反了合同法关于租赁期限最长不得超过20年的规定。至于原告主张赔偿损失，被告认为被告自行在自己的土地上面堆放东西并未影响原告的合法权益。另外，如果原告认为被告的行为对其造成损失的，也应当予以证明其确实存在相关损失，但目前为止被告未看到原告提供的相关证据。
　　经审理查明，2004年9月28日，陆渡村委会(甲方)和创导公司的前身上海李兴橡塑制品有限公司(乙方)签订一份《租赁协议》，双方约定：甲方向乙方提供租赁使用位于陆渡村四组原牧场猪棚舍基地及蘑菇棚舍基地共三亩。乙方租赁使用上述土地后，可拆除上述棚舍，自筹资金，自行建造工业厂房。租期为50年，自2004年10月15日自2054年10月15日，50年土地租金30万元，签字后三个月内一次付清。原猪棚舍和蘑菇棚舍(面积为800平方米)由乙方以7.07万元收购(签字后三个月内一次付清)。2004年9月30日，双方又签订补充协议一份，约定土地租金和棚舍金额共计37.07万元，第一期支付7.07万元，第二期2005年支付10万元，第三期2006年20万元，如果资金允许，在2005年确保付清。上述合同签订后，创导公司拆除了原猪棚舍和蘑菇棚舍，在系争土地上自行建造了厂房。201８年1月，创导公司起诉来院。
　　另查，嘉集建(94)字第01558号《集体土地建设用地使用证》显示系争土地位于陆渡村四组，登记的土地使用者为嘉定区娄塘镇陆渡村一牧场，用地面积为2112平方米，土地用途为畜牧业。
　　审理中，创导公司提供了由陆渡村委会出具的一份情况说明，以证明系争土地上原存在800平方米有证面积。陆渡村委会则表示该情况说明系村委会为完成上级任务、推进拆违而出具，表明村委会法律意识不强，实际上房屋是否有证及是否合法均不应由村委会来进行界定。创导公司还提供了陆渡村委会于2018年4月18日出具的一份通知，以证明陆渡村委会认为创导公司在位于陆渡村老年活动室西侧所建厂房属2018年上半年土地减量化调整、违章拆除和整理复垦范围，并要求创导公司配合陆渡村在四月份开始进行评估等一系列拆违复垦工作。陆渡村委会对该通知无异议。
　　庭审中，在本院作出释明的情况下，创导公司表示其仍坚持原有诉讼请求，即要求陆渡村委会排除妨害并继续履行合同，关于合同无效的法律后果其暂不要求法院处理；陆渡村委会则表示如果法院认定合同无效，陆渡村委会要求创导公司拆除系争土地上的全部违法建筑物和附属设施，或由创导公司支付相关拆除费用共计13万元，并要求创导公司将系争土地返还陆渡村委会。
　　本院认为，《集体土地建设用地使用证》显示系争土地的用途为畜牧业，但陆渡村委会和创导公司签订的租赁协议却明确约定将原用于畜牧业的棚舍拆除后建造工业厂房，双方之间的约定明显违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，故上述租赁协议依法应认定无效。创导公司要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故创导公司应将系争土地返还陆渡村委会。陆渡村委会在双方纠纷未经处理之前，将建筑垃圾等物堆放在创导公司厂房门口，妨害了创导公司的正常经营活动，其行为显属不当，故本院对创导公司要求陆渡村委会清理堆放在厂房门口垃圾的诉请予以支持；创导公司虽然要求陆渡村委会赔偿因此造成其租赁损失，但对损失金额(按每日1440元计算)未能提供相关证据证明。本院根据本案具体情况，酌情判令由陆渡村委会赔偿创导公司经济损失3万元。陆渡村委会要求创导公司拆除系争土地上的全部违法建筑物和附属设施的主张，通常应向相关政府行政部门提出而不宜要求法院处理。从创导公司所收到陆渡村委会的通知，亦显示相关政府部门已对创导公司在系争土地所建房屋进行拆违复垦工作，故本院对陆渡村委会的此项主张，不予处理。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、原告上海创导酒业有限公司与被告上海嘉定工业区陆渡村民委员会于2004年9月28日签订的租赁协议无效；
　　二、被告上海嘉定工业区陆渡村民委员会应于本判决生效之日起十日内将堆放在原告上海创导酒业有限公司厂房(位于陆渡村四组)门口的垃圾清理完毕；
　　三、被告上海嘉定工业区陆渡村民委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海创导酒业有限公司经济损失3万元；
　　四、原告上海创导酒业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于陆渡村四组原牧场猪棚舍基地及蘑菇棚舍基地共三亩返还被告上海嘉定工业区陆渡村民委员会；
　　五、原告上海创导酒业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　本案受理费4,066.4元，减半收取2,033.2元，由原告上海创导酒业有限公司负担1,600元，由被告上海嘉定工业区陆渡村民委员会负担433.2元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内给付。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　　　

审判员：秦  忠

书记员：张  浩