上海利标投资发展有限公司与上海众陈装饰工程有限公司、陈丽丽等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海利标投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张水泉，经理。
　　委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈丁莹，上海朱方官律师事务所律师。
　　被告：上海众陈装饰工程有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈林，执行董事。
　　被告：陈丽丽，女，1992年8月5日生，汉族，住安徽省桐城市。
　　被告：陈林，男，1968年2月6日生，汉族，住安徽省桐城市。
　　上述三被告共同委托诉讼代理人：盛国华，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海利标投资发展有限公司与被告上海众陈装饰工程有限公司、陈丽丽、陈林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告上海利标投资发展有限公司的委托诉讼代理人朱方官，被告上海众陈装饰工程有限公司、陈丽丽、陈林的共同委托诉讼代理人盛国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海利标投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2017年1月27日至2017年4月30日期间租金人民币(以下币种同)28,040.40元；二、判令被告支付补偿款1,028,431.95元。事实与理由：2006年9月，上海申藤畜禽有限公司将坐落于本区三墩镇周家码头车站东的房地出租给原告。2007年11月15日，原、被告签订空地租赁合同，将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000944号中的5995平米空地转租给被告。2016年12月30日，双方又签订空地租赁合同，约定原告将上述房地中的3500平方米空地转租给被告。两份合同第11条均约定，租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，动迁单位对被告新建建筑物等给予的补偿费，双方按比例分享补偿费。该约定基于原告租赁涉案房地后，对道路、水电等基础设施作了大量投入。2017年9月，相关政府部门进行减量化拆迁，给予被告未批建筑补偿费2,870,893.50元、装修补偿费294,400元、附属设施补偿费262,813元，上述三项合计3,428,106.50元。依前述约定，原告应当获得上述补偿费的30%即1,028,431.95元。另被告欠付原告租金。故诉至法院，请求判如所请。
　　被告上海众陈装饰工程有限公司、陈丽丽、陈林共同辩称：系争空地性质是集体土地，用途是养殖，原告违规用地，故双方签订的空地租赁合同无效；按比例分享补偿费的约定系格式条款，且该约定系原告当时表示将来可按有证房屋拆迁标准取得补偿，被告才同意分享利益。即使认定上述租赁合同有效，减量化补偿是拆除违章建筑的补偿，评估与补偿标准均不同于政府拆迁，也不符合合同约定的分享补偿费的条件。被告确实自2017年1月26日起未再支付租金，自2017年2月政府通知拆违开始就无法正常使用系争场地，且被告于2017年3月即搬离，故不应支付。综上，请求驳回原告诉请。
　　经审理查明，编号沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证载明：权利人上海申藤畜禽有限公司，房地坐落三墩镇周家码头车站东，土地权属性质集体、用途养殖用地、使用总面积267,279平方米，房屋建筑面积38,911平方米、幢数62、类型农业建筑，另注明62幢房屋各自的建筑面积、竣工日期等。2006年9月1日，上海申藤畜禽有限公司(兴汇种鸡场)将上述房地产权证所载1－42幢房屋及围墙内土地出租给原告上海利标投资发展有限公司，租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止，并同意招商、转租。
　　2007年11月15日，原告(甲方)与被告上海众陈装饰工程有限公司(乙方)签订空地租赁合同，约定原告将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000944号中的空地5995平米转租给被告，租期14年，从2008年8月27日至2021年10月15日止，另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中，第11条约定“租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，甲方提前通知乙方，乙方必须积极配合，保证按政府规定时间搬迁完毕，费用自行负担。同时双方自然终止本合同。政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续，乙方新建建筑物和地下构建物补偿费第一年至第五年10%归甲方，第六年至第七年20%归甲方，第八年至第十年30%归甲方，第十一年以后40%归甲方，未到期的租金和保证金甲方如数退还乙方。”
　　2016年12月30日，原告(甲方)与被告上海众陈装饰工程有限公司(乙方)又签订空地租赁合同，约定原告将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000944号中的空地3500平米转租给被告，租期14年，从2008年1月27日至2021年10月15日止，另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中，第11条约定“租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，甲方提前通知乙方，乙方必须积极配合，保证按政府规定时间搬迁完毕，费用自行负担。同时双方自然终止本合同。政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续，乙方新建建筑物和地下构建物补偿费第一年至第五年10%归甲方，第六年至第七年20%归甲方，第八年至第十年30%归甲方，第十一年以后40%归甲方，未到期的租金和保证金甲方如数退还乙方。”
　　沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证所载房地被列入2017年环境综合整治的对象，其中属于惠南镇部分的承租户约有85户，被告属于承租户之一。2017年9月21日，上海市浦东新区惠南镇人民政府直接与上海众陈展览展示服务有限公司签订土地减量化非居企业清拆奖扶协议，约定给予被告营业执照补偿费2,000元，无证建筑评估价按残值补偿面积6023.38平米，5,741,787×50%=2,870,893.50元，装修补偿费294,400元，附属设施补偿费262,813元，机器设备搬迁补偿费84,440元，停产停业损失费6023.38平米×100=602,338元，物资搬迁补偿费116,630元，合计清拆奖扶款4,233,514.50元。现被告已领取上述钱款。
　　另查，上海众陈展览展示服务有限公司已注销。
　　上述事实，由上海市房地产权证、租赁合同、兹证明、空地租赁合同、关于对兴汇鸡场有关情况和85承租户委托签约的函、土地减量化非居企业清拆奖扶协议、减量化企业测算表、业务凭证/回单，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。
　　本院认为，原告将租赁而来的系争房地进行转租，取得了出租人同意；系争房地登记为集体土地，但用途是养殖，被告承租其中的部分空地从事的仍是生产经营；双方签订的空地租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故空地租赁合同有效，双方应按约履行。
　　被告抗辩自2017年2月无法正常使用土地，虽提交了视频等证据予以证明，但原告对此予以否认，且被告的举证无法证明其证明目的，故对被告的抗辩，本院无法采信。被告使用系争土地，理应按约支付租金。鉴于租赁合同相对方为上海众陈装饰工程有限公司，原告要求三被告共同支付租金，于法无据，本院不予支持。故上海众陈装饰工程有限公司应支付原告2017年1月27日至2017年4月30日期间的租金28,040.40元。
　　根据合同约定，被告承租系争空地后，在其上搭建建筑物等，用于生产经营，若遇“政府动迁和不可抗力”因素而搬迁，动迁单位对搭建建筑物等给予的补偿费，由原、被告按比例分享。上述协议签订后，被告在系争空地上搭建了无证建筑，在土地减量化过程中被拆除，获得补偿。本案主要争议为，被告获得的补偿是基于土地减量化因素，该因素是否属于前述合同约定的“政府动迁和不可抗力”？经审查，土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦，拆除相关建筑后给予一定补偿。被告在系争集体土地上搭建建筑物等，未经规划土地部门批准许可，在土地减量化过程中被拆除，并按评估总价的50%获得补偿，在性质、起因、标准等方面，均有别于正常情况下的政府动迁和不可抗力。原告称对租赁场地的道路、水电等基础设施作了大量投入，故约定按比例分享补偿款，但原告对此未提供相应证据。审理中，双方确认，本案被告获得的补偿费中也未包含原告主张的由原告投资的道路、水电等基础设施的补偿费用。系争空地上的新建建筑物等系被告出资建造，被告对空地租赁合同约定的解释相对较为合理。综上，现有证据尚不能认定本案的土地减量化为双方约定的“政府动迁和不可抗力”因素。双方约定的分享补偿费的条件未成就，原告要求被告支付补偿费的请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海众陈装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海利标投资发展有限公司自2017年1月27日至2017年4月30日期间的租金28,040.40元；
　　二、驳回原告上海利标投资发展有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费14,308.20元，减半收取计7,154.10元，由原告上海利标投资发展有限公司负担6,903.60元，被告上海众陈装饰工程有限公司负担250.50元。
　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨晓云

书记员：袁颖丽