上海利标投资发展有限公司与上海坤鸿建材有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海利标投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张水泉，经理。
　　委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈丁莹，上海朱方官律师事务所律师。
　　被告：上海坤鸿建材有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：唐忠，执行董事。
　　委托诉讼代理人：盛国华，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海利标投资发展有限公司(以下简称利标公司)与被告上海坤鸿建材有限公司(以下简称坤鸿公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行审理。原告利标公司的委托诉讼代理人朱方官，被告坤鸿公司的法定代表人唐忠及委托诉讼代理人盛国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告利标公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年2月25日至2017年4月30日期间租金人民币13,610.70元(以下币种相同)；2.判令被告支付原告补偿费597,745.40元。事实与理由：2006年9月，上海申藤畜禽有限公司将坐落于本区三墩镇周家码头车站东的房屋和场地出租给原告。2014年8月，原、被告签订《房屋空地租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告将上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东中第16幢房屋以北的2,470平方米空地(以下统称系争场地)租赁给被告，并在合同第13条约定，租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，动迁单位对被告补偿费中的35%归原告。签约后，原告将土地按照现状交付原告使某。2018年相关政府部门对包含系争场地在内进行减量化拆迁，给予被告补偿费1,707,844元，但被告并未依照约定向原告支付35%的补偿费用，同时尚欠部分租金。原告现为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，诉如所请。
　　被告坤鸿公司辩称，原来产证上的房屋是鸡棚鸡舍，房屋承租后由承租人重建。被告所使某的土地是从原告处承租而来，但土地上搭建的地上物是由之前承租方建造，被告将搭建的地上物全部盘下来自行使某。被告已经就租金支付至2017年2月24日，之后整个租赁场地房屋现场被动迁部门及公安控制，只准搬出不准进。被告于2017年3月20日全部从系争场地搬离清空，因原告早已离开现场，没有办法办理交接手续；对原告主张租金的标准不持异议，但不认同原告主张租金的期间。动迁补偿款被告确实获得了1,707,844元，但不同意按照约定支付35%。补偿款内容包括对房屋及土地，房屋是案外人未取得规划建设的违章建筑，双方对非法权益的约定无效；承租的空地性质为农业养殖用地，原告擅自改变土地使某性质用于商业招租，双方签订的租赁合同为无效合同。同时，条款为原告拟定的格式合同，原告不是土地所有权人，地上建筑物也不是原告搭建的，补偿款的约定违背公平原则，加重了被告方的责任，该条款本身亦无效。即使该条款有效，那么根据约定，补偿款支付的前提是政府拆迁并由原告代为办理拆迁手续，系争场地是农村集体土地，本案中为减量化清拆并非政府拆迁，原告未尽通知义务，在减量化清拆中也没有出现，合同约定的支付条件尚未成就，不同意支付。被告承租系争场地后，将其中的部分出租给案外人使某，在获得补偿款后，也对其分别进行了补偿。原告在系争场地上并未作水电等建设，补偿利益中都是承租人自己的，与原告无关联。
　　经审理查明，编号为沪房地南汇字(1997)第000944号上海市房地产权证载明：权利人为上海申藤畜禽有限公司，房地坐落三墩镇周家码头车站东，土地权属性质为集体，用途为养殖用地；使某总面积为267,279平方米，房屋建筑面积为38,911平方米、幢数62、类型为农业建筑，另附件处注明62幢房屋各自的建筑面积、竣工日期等。2006年9月1日，上海申藤畜禽有限公司(兴汇种鸡场)将上述房地产权证所载1－42幢房屋及围墙内土地出租给原告利标公司，租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止，并同意招商、转租。
　　2014年8月24日，由利标公司作为出租方(甲方)与坤鸿公司作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争场地租赁给乙方；经双方确认场地面积为2,470平方米，第一年租金为68,608元，第二年租金为73,115.70元，第三年租金为77,623.50元，第四年租金为82,131.20元，第五年租金为86,639元，第六年租金为90,155元，第七年租金为90,155元；租期为7年，从2014年8月25日起至2021年8月24日止；租金先付后用，租金每6个月一付；乙方在本合同租赁期内因自身原因不能履行本合同的租赁期或租赁期满需撤场时，乙方租赁范围内地上新建建筑物和地下构造物全部归甲方所有，租赁范围内此前建筑物、装修、装饰不能拆除，保证金不予退还；……租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，甲乙双方互不补偿，甲方提前通知乙方，乙方保证按政府规定时间搬迁完毕；同时双方自然终止本合同，政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续，补偿费35%归甲方、65%归乙方，未到期的租金和保证金甲方如数退还乙方，同时自行终止租赁协议；……。原、被告共同确认，租赁合同租赁标的物为2,470平方米土地。被告承租该土地时，土地上有地上搭建物，由被告出资向搭建人购买。双方确认，如租赁合同履行期届满后，土地上搭建的地上物要么由承租人继续使某，要么可以出售给下一个承租方。系争场地的租金，被告支付至2017年2月24日。
　　2017年，沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证所载房及地被列入环境综合整治对象。2017年7月8日，浦东新区惠南镇减量化领导小组办公室对利标公司进行回复，表示上海申藤畜禽有限公司名下的兴汇鸡场存在严重的“五违”现象，由此列为“区环境综合整治重点单位”，现在业主、租赁户配合下，对现场相关建筑物及相关设施的数量、单价已锁定，基于对业主、租赁户的正当利益考虑，惠南镇人民政府采用整治为目标，减量为通道的原则，对该整治区域适用减量化清拆补偿标准予以补偿；对利标公司提出的请求涉及的是与租赁户的经济合同关系，如要主张，则与其合同订立相对方沟通；清拆补偿协议的签约主体是惠南镇人民政府与上海申藤畜禽有限公司，镇政府减量办不能与利标公司就清拆协议发生任何经济行为。2017年9月21日，浦东新区惠南镇减量化领导小组办公室向上海申藤畜禽有限公司发送“关于对兴汇鸡场有关情况和85承租户委托签约的函”。之后，由上海市浦东新区惠南镇人民政府直接与坤鸿公司签订《上海市浦东新区惠南镇土地减量化非居企业清拆奖扶协议》，约定给予被告房屋评估按残值补偿1,322,802元(标准为房屋评估总价2,645,604的50%)、装修费补偿141,550元、附属物补偿126,997元、机器设备搬迁补偿9,325元、物资搬迁费107,170元，上述应付全部清拆奖扶款合计1,707,844元。被告确认已领取上述钱款。
　　上述事实，由上海市房地产权证、《租赁合同》、兹证明、《房屋空地租赁合同》、回复函、《关于对兴汇鸡场有关情况和85承租户委托签约的函》、《上海市浦东新区惠南镇土地减量化非居企业清拆奖扶协议》、减量化企业测算表、业务凭证/回单等及当事人的陈述在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告将租赁而来的房地进行转租，取得了出租人的同意；租赁合同系原、被告双方的真实意思表示，系争场地虽登记为集体土地，用途为养殖，被告承租其中的部分空地从事生产经营，未违反法律、行政法规强制性规定，故该租赁合同应为有效，双方均应按约履行。双方履行过程中，2017年相关场地被列入环境综合整治对象，被告为承租使某购买了之前场地承租方在场地上的搭建物，就土地减量化过程中予以拆除，被告为此获得了清拆奖扶款合计1,707,844元。现原告根据合同约定，认为该属于“若遇政府动迁和不可抗力”因素而搬迁，动迁单位给予被告的补偿费，由原、被告按比例分享。本案主要争议为，被告获得的未批建筑补偿是基于土地减量化因素，该因素是否属于租赁合同中约定的“政府动迁和不可抗力”范畴？经审理查明，土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦，拆除相关建筑后给予一定补偿。被告所购买的集体土地上所搭建建筑物等，未经规划土地部门批准许可，在土地减量化过程中被拆除，并按评估总价的50%获得补偿，在性质、起因、标准等方面，均有别于正常情况下的政府动迁和不可抗力。原告称对租赁场地的道路、水电等基础设施作了大量投入，故约定按比例分享补偿款，但原告对此未提供相应证据；并且，在一般动迁中，对道路、水电等基础设施通常会单列补偿项目，不必通过分享建筑物补偿的方式予以解决；实际上，本案被告获得的补偿构成中也未含有道路、水电等基础设施的补偿。被告对该条形成解释为，当时购买的的地上物因听说土地有证在拆迁补偿中可以获得较多的钱款，原告承诺由其去操办这些事宜，所以才形成了补偿款比例分成的约定。对此本院认为，原、被告对系争场地建立租赁关系，被告对场地的使某支付了对价，地上物系被告从案外人处某某，与原告无关联，但正是基于原告可以操办手续获得较高利益下，被告才愿意对自行利益进行分成，被告对条款形成的解释更为合理。本案所进行的减量化环境整治，均未通过原告进行，现有证据尚不能认定归属于双方约定的“政府动迁和不可抗力”范畴，原告要求适用该约定主张35%的补偿费条件未成就，本院对该项请求不予支持。对租金的支付，鉴于被告没有明确的证据证明其离开系争场地的时间，那么原告主张2017年2月25日至2017年4月30日期间的租金13,610.70元，于法有据，本院予以支持。
　　依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：
　　一、被告上海坤鸿建材有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海利标投资发展有限公司支付2017年2月25日至2017年4月30日期间的租金13,610.70元；
　　二、驳回原告上海利标投资发展有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,254元，减半收取计4,127元，由原告上海利标投资发展有限公司负担4,057元，被告上海坤鸿建材有限公司负担70元。
　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　　　

审判员：张  盈

书记员：杨  华