上海利标投资发展有限公司与上海意料装饰工程有限公司、陈玉星房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海利标投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张水泉，经理。
　　委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈丁莹，上海朱方官律师事务所律师。
　　被告：陈玉星，男，1960年10月4日生，汉族，住福建省。
　　被告：上海意料装饰工程有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陈玉星，执行董事。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：盛国华，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海利标投资发展有限公司诉被告陈玉星、上海意料装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告上海利标投资发展有限公司的委托诉讼代理人朱方官，被告陈玉星、上海意料装饰工程有限公司的共同委托诉讼代理人盛国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海利标投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告补偿费人民币(币种下同)381,500.75元。事实与理由：2006年9月，上海申藤畜禽有限公司将坐落于本区三墩镇周家码头车站东的房地出租给原告。2012年2月27日，原告与被告签订房屋租赁合同，将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000944号登记的幢号第11幢及空地面积为955平米转租给被告，并在第13条约定，租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，动迁单位对被告新建建筑物等给予的补偿费，双方按比例分享补偿费。该约定是基于原告租赁涉案房地后，对道路、水电等基础设施作了大量投入。2018年1月，相关政府部门进行减量化拆迁，给予被告补偿费763,001.50元。依前述约定，原告应当获得上述补偿费的50%即381,500.75元。故诉至法院，请求判如所请。
　　被告陈玉星、上海意料装饰工程有限公司共同辩称：原告提供的房屋租赁合同承租方为上海浦东南汇福居石膏制品厂，被告陈玉星仅仅是代理签订合同，被告上海意料装饰工程有限公司从承租人上海浦东南汇福居石膏制品厂处再承租，故两被告与原告之间无合同关系，原告所诉主体不适格。系争空地性质是集体土地，用途是养殖，现原告将土地出租给被告用作商业用途；且被告承租的是无证建筑，故双方签订的房屋租赁合同无效。按比例分享补偿费的约定系格式条款，且该约定系原告当时表示将来可按有证房屋拆迁标准取得补偿，被告才同意分享利益。即使认定上述租赁合同有效，2018年1月的减量化补偿是拆除违章建筑的补偿，评估与补偿标准均不同于政府拆迁，也不符合第13条约定的分享补偿费的条件。
　　经审理查明，编号沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证载明：权利人上海申藤畜禽有限公司，房地坐落三墩镇周家码头车站东，土地权属性质集体、用途养殖用地、使用总面积267279平方米，房屋建筑面积38911平方米、幢数62、类型农业建筑，另注明62幢房屋各自的建筑面积、竣工日期等。2006年9月1日，上海申藤畜禽有限公司(兴汇种鸡场)将上述房地产权证所载1－42幢房屋及围墙内土地出租给原告上海利标投资发展有限公司，租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止，并同意招商、转租。
　　2012年2月27日，原告作为甲方与乙方上海浦东南汇福居石膏制品厂签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于上海市浦东新区三墩镇周家码头车站东原兴汇种鸡场沪房地南汇字【1997】第000944号登记的幢号第11幢及空地面积为955平米租赁给乙方，租期为6年，从2012年2月28日起至2018年2月27日止，另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中，第13条约定“租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，甲乙双方互不补偿，甲方提前通知乙方，乙方保证按政府规定时间搬迁完毕。同时双方自然终止本合同。政府动迁单位或其他单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续。原产权房207平米补偿费归上海申藤畜禽有限公司。乙方租赁范围内的空地748平米上有新建建筑物和地上构造物房屋等资产及无形资产50%归甲方所有，50%归乙方所有，动迁补偿单位或其他补偿单位对乙方空地748平米上的新建建筑物和地上构造物有补偿，补偿费50%归甲方所有，50%归乙方所有，合同期满后，乙方租赁范围内的空地748平米上有建筑物，建筑物归甲方所有。未到期租金和保证金甲方如数退还给乙方，同时自行终止租赁协议。”
　　沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证所载房地被列入2017年环境综合整治的对象，其中属于惠南镇部分的承租户约有85户，被告属于承租户之一。2018年1月25日，上海市浦东新区惠南镇人民政府直接与被告上海意料装饰工程有限公司签订土地减量化非居企业清拆奖扶协议，约定：有证房屋建筑207平米评估价235,152元，无证建筑评估价按残值补偿1,146,755×50%=573,377.50元，装修补偿费51,220元，附属设施补偿费73,908元，物资搬迁补偿费40,070元；合计清拆奖扶款为973,727.50元(其中乙方租申藤公司有证建筑面积207平米，按口径应扣乙方210,726元，归申藤公司，乙方应得补偿款763,001.50元。)现被告已领取上述钱款。
　　上述事实，由上海市房地产权证、租赁合同、兹证明、房屋租赁合同、关于对兴汇鸡场有关情况和85承租户委托签约的函、土地减量化非居企业清拆奖扶协议、减量化企业测算表、业务凭证/回单，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。
　　本院认为，虽然房屋租赁合同承租方为上海浦东南汇福居石膏制品厂，但系争房地实际承租人为被告，被告亦系依据该租赁合同与上海市浦东新区惠南镇人民政府签订奖扶协议，故原告所诉主体适格。原告将租赁而来的系争房地进行转租，取得了出租人同意；系争房地登记为集体土地，但用途是养殖，被告承租其中的部分房地从事的仍是生产经营；双方之间的租赁合同关系应为有效，双方应按约履行。根据双方合同之约定，若遇“政府动迁和不可抗力”因素而搬迁，动迁单位对建筑物等给予的补偿费，由原、被告按比例分享。上述协议签订后，被告在系争空地上搭建了未批建筑，于2018年在土地减量化过程中被拆除，获得补偿费。本案主要争议为，被告获得的未批建筑补偿是基于土地减量化因素，该因素是否属于前述合同约定的“政府动迁和不可抗力”？经审查，土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦，拆除相关建筑后给予一定补偿。被告在系争集体土地上搭建建筑物等，未经规划土地部门批准许可，在土地减量化过程中被拆除，并按评估总价的50%获得补偿，在性质、起因、标准等方面，均有别于正常情况下的政府动迁和不可抗力。原告称对租赁场地的道路、水电等基础设施作了大量投入，故约定按比例分享补偿款，但原告对此未提供相应证据。审理中，双方确认，本案被告获得的补偿费中也未包含原告主张的由原告投资的道路、水电等基础设施的补偿费用。系争空地上的新建建筑物等系被告出资建造，被告对租赁合同约定的解释相对较为合理。综上，现有证据尚不能认定本案的土地减量化为双方约定的“政府动迁和不可抗力”因素。双方约定的分享补偿费的条件未成就，原告要求被告支付补偿费的请求依据不足，本院不予支持。
　　依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：
　　驳回原告上海利标投资发展有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费7,022.50元，减半收取计3,511.25元，由原告上海利标投资发展有限公司负担。
　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨晓云

书记员：袁颖丽