上海利标投资发展有限公司与杨明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海利标投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张水泉，经理。
　　委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈丁莹，上海朱方官律师事务所律师。
　　被告：杨明，男，1971年8月1日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：盛国华，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海利标投资发展有限公司与被告杨明土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告上海利标投资发展有限公司的委托诉讼代理人朱方官，被告杨明的委托诉讼代理人盛国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海利标投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2016年5月28日至2017年4月30日期间租金人民币(以下币种同)61,869元；二、判令被告支付补偿款265,166.6元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年9月，上海申藤畜禽有限公司将坐落于本区三墩镇周家码头车站东的房地出租给原告。2007年11月15日，原、被告签订房屋空地租赁合同，将上述房地中的2,131平方米空地转租给被告，并约定租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，被告补偿费的20%归原告所有。2018年相关政府部门进行减量化拆迁，给予被告补偿费1,388,173元。依前述约定，原告应当获得上述补偿费的20%，现原告主张265,166.6元。另被告欠付原告租金。故诉至法院，请求判如所请。
　　被告杨明辩称，系争空地性质是集体土地，用途是养殖，原告违规用地，故双方签订的空地租赁合同无效，原告按照合同约定要求被告支付补偿款，该条款是格式条款而无效。约定按比例分享补偿费，系原告当时表示将来可按有证房屋进行拆迁。即使认定上述租赁合同有效，减量化补偿是拆除违章建筑的补偿，评估与补偿标准均不同于政府拆迁，也不符合合同约定的分享补偿费的条件。被告确实自2016年5月欠付租金，对欠付租金的金额无异议。次承租人已支付租金到2016年底。故请求驳回原告诉请。
　　经审理查明，编号沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证载明：权利人上海申藤畜禽有限公司，房地坐落三墩镇周家码头车站东，土地权属性质集体、用途养殖用地、使用总面积267,279平方米，房屋建筑面积38,911平方米、幢数62、类型农业建筑，另注明62幢房屋各自的建筑面积、竣工日期等。2006年9月1日，上海申藤畜禽有限公司(兴汇种鸡场)将上述房地产权证所载1－42幢房屋及围墙内土地出租给原告上海利标投资发展有限公司，租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止，并同意招商、转租。
　　2007年11月15日，原告与被告杨明签订《房屋空地租赁合同》，约定原告将场地面积2,131平方米租赁给被告，租期为14年，从2007年11月27日起至2021年10月15日止，另对租金数额、支付方式、水电使用等作了约定。其中，第11条约定“租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，甲方(原告)提前通知乙方(被告)，乙方必须积极配合，保证按政府规定时间搬迁完毕，费用自行负担。同时双方自然终止本合同。政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续。乙方新建建筑物和地下构建物的补偿费第一年至第五年10%归甲方，第六年至第十四年20%归甲方。未到期的租金和保证金如数退还乙方”。
　　2017年9月28日，上海市浦东新区惠南镇人民政府与被告签订土地减量化非居企业清拆奖扶协议，约定补偿被告清拆奖扶款1,388,173元。现被告已领取1,388,173元。
　　本院认为，原告将租赁而来的系争房地进行转租，取得了出租人同意；系争房地登记为集体土地，但用途是养殖，被告承租其中的部分空地从事的仍是生产经营；双方签订的租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故该租赁合同有效，双方应按约履行。
　　被告抗辩次承租人已支付租金到2016年底，但未举证予以证明，故对被告的抗辩，本院难以采信。被告使用系争土地，理应按约支付租金，现被告对欠付租金的金额无异议，本院依法予以确认，故对原告要求被告支付2016年5月28日至2017年4月30日欠付的租金61,869元的诉请，本院依法予以支持。
　　按该合同约定，被告承租系争空地后，在其上搭建建筑物等，用于生产经营，若遇“政府动迁和不可抗力”因素而搬迁，动迁单位对搭建建筑物等给予的补偿费，由原、被告按比例分享。上述协议签订后，被告在系争空地上搭建了无证建筑，在土地减量化过程中被拆除，获得补偿。本案主要争议为，被告获得的补偿是基于土地减量化因素，该因素是否属于前述合同约定的“政府动迁和不可抗力”？经审查，土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦，拆除相关建筑后给予一定补偿。被告在系争集体土地上搭建建筑物等，未经规划土地部门批准许可，在土地减量化过程中被拆除，并按评估总价的50%获得补偿，在性质、起因、标准等方面，均有别于正常情况下的政府动迁和不可抗力。系争空地上的新建建筑物等系被告出资建造，被告对空地租赁合同约定的解释相对较为合理。综上，现有证据尚不能认定本案的土地减量化为双方约定的“政府动迁和不可抗力”因素。双方约定的分享补偿费的条件未成就，原告要求被告支付补偿费265,166.6元的请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　一、被告杨明在本判决生效之日起十日内向原告上海利标投资发展有限公司支付2016年5月28日至2017年4月30日欠付的租金人民币61,869元；
　　二、驳回原告上海利标投资发展有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币5,024元，减半计人民币2,512元，由原告上海利标投资发展有限公司负担人民币1,838元，被告杨明负担人民币674元。
　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨怡霖

书记员：朱沈聪