上海力仕鸿华房地产发展有限公司与上海红歆财富投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海力仕鸿华房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：梁安琪，董事长。
　　委托诉讼代理人：周文婕，上海市君和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：钱家辉，上海市君和律师事务所实习律师。
　　被告：上海红歆财富投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号302部位368室。
　　法定代表人：曹寅，职务不详。
　　原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司与被告上海红歆财富投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司的委托诉讼代理人周文婕、钱家辉到庭参加诉讼。被告上海红歆财富投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁协议》于2019年3月2日解除；2.被告支付拖欠2019年2月1日至2019年2月28日的租金615,992.30元、物业管理费78,703.10元、车位费6,500元以及24小时冷却水费6,943元；3.被告支付拖欠租金、物业管理费的滞纳金，以694,695.40元为本金，自2019年2月2日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五计算；4.被告支付装修免租期赔偿2,463,969.20元；5.原告没收被告已缴纳的租赁保证金2,084,086.20元；6.被告支付2019年3月3日至2019年5月22日的房屋占有使用费1,639,273.14元；7.担保费7,389元、律师费188,000元由被告负担。事实和理由：2016年6月，原、被告签订《租赁协议》，约定由被告承租原告位于上海市长宁区仙霞路XXX号21楼01-06单元(以下简称涉讼房屋)，协议对租赁期、租金、物业管理费、车位租金、滞纳金等作出明确约定，并约定被告拖欠款项达到或超过一个月租金，且在超过一个月期限内未能补救时，原告有权提前终止《租赁协议》，没收履约保证金，同时要求被告承担违约责任。后因被告逾期付款，原告多次催缴均未果，遂于2019年3月1日发送《解约律师函》告知解除双方的《租赁协议》，后因被告迟迟未撤场，原告又发函要求撤场也未果。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。
　　被告上海红歆财富投资管理有限公司未作答辩。
　　原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对于《租赁协议》、《停车位租赁协议》、《尚嘉中心车位办理申请表》、收款凭证、中国建设银行网上银行电子回执、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账、代缴说明、中国工商银行网上银行电子回单、中国建设银行单位客户专用回单、租户24小时IT机房冷冻水使用申请书、(2019)沪君律字第6号律师函、邮寄单(号码XXXXXXXXXXXXX)及送达凭证、(2019)沪君律字第22号律师函、邮寄单(号码XXXXXXXXXXXXX)及送达凭证、诉讼保全担保服务合同、聘请律师合同及发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：
　　原告系涉讼房屋权利人。
　　2016年6月13日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《租赁协议》，约定由乙方向甲方承租涉讼房屋，租赁面积为2,248.66平方米，租期自2016年11月1日起至2019年12月31日止；租金为每天每平方米9元，月租金合计为615,992.30元，乙方应于每月首日的当日或之前且在不得扣除任何费用的情况下支付当月租金；乙方应于每月首日的当日或之前按月在不得扣除任何费用的情况下向甲方支付物业管理费为每月每平方米35元，总计每月78,703.10元；为确保乙方适当履行其在本协议项下的义务，乙方须在本协议的签署同时向甲方支付相当于三个月租金及三个月物业管理费的保证金，计2,084,086.20元；在不影响要求获得其他赔偿的权利的前提下，如果由于乙方不履行本协议或其他乙方原因致使本协议根据第六十一款提前终止，甲方有权没收乙方的保证金；每个固定停车位的租金为2,000元/个/月(含车位管理费)，每个非固定停车位的租金为1,500元/个/月(含车位管理费)，停车位的租金由乙方直接支付给甲方，乙方应于每月首日的当日或之前向甲方缴纳当月租金(含车位管理费)；本协议签署后，在乙方全额支付保证金及首月租金和物业管理费，且乙方正式签署附件【交房标准】所述的交房文件之后，乙方可自2016年9月1日(“交房日”)起入驻租赁场地；本协议项下的乙方装修期自交房日起，至2016年10月31日止，在装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但应按照本协议支付物业管理费、公用事业费、停车位租金(含车位管理费)以及其他费用，且应接受本协议所有条款的约束；乙方在本协议项下享有二个月的免租期分别自2017年11月1日起至2017年12月31日止，在免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但应按照本协议支付物业管理费、公用事业费、停车位租金(含车位管理费)以及其他费用，若乙方在租期内提出提前终止租约，则须向甲方支付乙方已享用的免租期的租金；若乙方未按照本协议规定的期限支付任何应付的租金、物业管理费、保证金或其他服务费和公用事业费，则除仍须履行上述付款义务外，乙方还须自应付之日起至全额实际支付之日止向甲方按日支付延期利息，延期利息按照欠付款项的0.3%计算；若乙方未能按本协议支付的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、服务和公用事业收费和保证金，其总额达到或超过了一个月的租金，且乙方在超过一个月的期限内未能补救该等违约，甲方可提前终止本协议；若在租期届满或提前终止后，乙方未能返还租赁场地，则每延期一天，乙方应按照相当于日租金两倍的费率支付罚金；根据本协议需要发出的全部通知，均须采取书面形式，包括信函和传真等；本协议一方至另一方的书面通知应通过传真、挂号邮寄或专人递送的方式送至租赁场地或本协议中的指定地址，任何书面通知以挂号邮寄方式发出的，邮寄到达日为送达日；乙方指定地址为上海市浦东世纪大道8号国金中心二期4601-03，联系人为顾梦婷，电话为(8621)XXXXXXXX。
　　2016年6月22日，被告向原告缴纳保证金2,084,086.20元。
　　上海华天物业管理有限公司(管理方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《停车位租赁协议》，约定乙方向原告承租尚嘉中心内的部分停车位，原告同意按照本协议约定的条款和条件将停车位出租给乙方，并交由甲方执行停车场管理；收费车位，固定车位2,000元/个/月，非固定车位1,500元/个/月，上述车位费用已含车位管理费；原告同意向乙方出租及免费提供部分位于其中心停车场的停车位，免费非固定停车位2个，收费固定停车位5个，租约期限自2016年12月16日至2019年12月31日；乙方应于每月首日的当日或之前支付当月租金；乙方在签订此协议的同时，须填写《尚嘉中心车位申请表》，即办理租赁场所使用申请及相关手续。
　　2016年12月12日、2017年12月29日，被告分别填写《尚嘉中心车位办理申请表》，其中，谈茜、鲁恒玉、曹寅所使用的车位均为收费固定车位，樊志良所使用的车位则为收费非固定车位。
　　被告出具由其加盖公章的租户24小时IT机房冷冻水使用申请书，向原告申请涉讼房屋的IT机房，自2018年3月23日开通，该机房面积经物业管理处核算为21.70平方米，根据收费标准，被告接受新增IT机房开通日至当月底的首月1,050元24小时空调费用(费用月结)，次月起2个IT机房按6,943元/月的24小时空调费用(费用月结)。
　　被告向原告缴纳2019年1月的租金、物业管理费、车位费及24小时冷却水费后，未再支付之后的费用。关于车位费，原告陈述谈茜拖欠2019年2月半个月的车位租金，鲁恒玉、曹寅、樊志良拖欠2019年2月整月的车位租金。
　　2018年12月30日、2019年2月19日，原告向被告催讨欠款未果。
　　2019年3月1日，原告发送(2019)沪君律字第6号律师函，告知被告因其逾期未付款项构成违约，原告有权追究违约责任，包括但不限于解除租赁协议、要求被告返还涉讼房屋、没收已缴纳的履约保证金等。该函件于2019年3月2日被签收。
　　2019年3月27日，原告发送(2019)沪君律字第22号律师函，告知被告因其仍未缴清欠款、搬离涉讼房屋，原告再次要求被告付清欠款，于2019年4月20日前从涉讼房屋中搬离相关物品并将涉讼房屋恢复至毛坯状态、经原告验收通过后交还原告；若被告未于该日前将涉讼房屋恢复原状并经原告验收通过后交还原告，原告将根据租赁协议第五十款规定，于2019年4月21日9时进入涉讼房屋，撤除被告遗留在涉讼房屋内的所有物品，并采取任何必要措施将涉讼房屋恢复至本协议中规定的条件，由此产生的所有费用和支出应由被告承担；原告可聘请公证处，并在取得公证证明后将被告遗留在涉讼房屋内的任何个人财物移至它处，公证相关的所有费用和支出应由被告承担；若被告在物品存放后的二个月内未申领个人财物或未付清租金、物业管理费和所有其他费用，原告可自行处置该等个人财物，原告的处置应被视为已取得了被告的授权，且被告不得针对原告的行为提出任何索赔。该函件于2019年3月28日被签收。
　　审理中，原告陈述，原告每天有物业巡逻，2019年2月28日还看到被告在涉讼房屋经营，2019年3月1日，发现被告处于停业状态，但是，还有主机在内的很多物品放置在涉讼房屋内；因被告涉及刑事案件，原告为配合警方调查，另考虑到被告仍有履约的可能，故未如期按律师函所载时间即2019年4月21日自行进入涉讼房屋，后因于2019年5月向被告发送的函件被退回，原告遂认定被告已无人处理后续问题，故在公证处的公证下，于2019年6月，自行撬锁进入涉讼房屋，并对遗留物品进行处置，其中，主机由原告代为保管。
　　原告另为本案诉讼支付律师费188,000元、担保服务费7,389元。
　　本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。因被告自2019年2月起就未付租金、物业管理费，其拖欠总额早已超过一个月的租金，且在超过一个月的期限内未有补救措施，显然构成违约，原告有权行使合同解除权。原告于2019年3月1日发函要求解除《租赁协议》，被告于次日签收该函，故原告主张双方的《租赁协议》于2019年3月2日解除，于法有据，本院予以支持。
　　关于被告拖欠的款项，被告仅缴纳截至2019年1月的租金、物业管理费、车位费以及24小时冷却水费，关于车位费，根据租赁协议、停车位租赁协议、尚嘉中心车位办理申请表，收费固定车位租金为2,000元/个/月，收费非固定车位租金为1,500元/个/月，其中，谈茜使用的固定车位欠缴2019年2月的半个月租金，鲁恒玉、曹寅使用的固定车位以及樊志良使用的非固定车位欠缴2019年2月的整月租金，故被告实际欠缴2019年2月的车位租金为6,500元；关于24小时冷却水费，属于被告自行申请的IT机房24小时空调费用，按照申请书载明的每月6,943元标准进行月结；故原告主张被告支付拖欠2019年2月1日至2019年2月28日的租金615,992.30元、物业管理费78,703.10元、停车位租金6,500元、24小时冷却水费6,943元，具有相应依据，本院予以支持。
　　关于原告要求被告支付拖欠租金、物业管理费的滞纳金，因被告应于每月首日的当日或之前向原告支付租金、物业管理费，现被告欠缴2019年2月的租金、物业管理费合计694,695.40元，故原告要求滞纳金自2019年2月2日起算，本院予以准许；而原告要求算至实际付清之日止，本院认为，该笔滞纳金是针对逾期支付租金、物业管理费的违约行为，鉴于原、被告的《租赁协议》已于2019年3月2日解除，故滞纳金应计至协议解除日；关于滞纳金的标准，《租赁协议》约定按每日千分之三计算，现原告自愿调整为按每日万分之五计算，于法不悖，本院予以准许。据此，被告应向原告支付因拖欠2019年2月1日至2019年2月28日的租金、物业管理费而产生的滞纳金10,073.08元。
　　关于原告要求被告支付装修免租期赔偿，《租赁协议》第十条第二十三款系关于装修期和免租期的约定，并对装修期和免租期分段进行表述，其中，约定的装修期为交房日起至2016年10月31日止，免租期为2017年11月1日起至2017年12月31日止，在装修期和免租期内，被告无需向原告支付租金；然而，在关于免租期的行文中，则单独提到“若被告在租期内提出提前终止租约，则须向原告支付被告已享用的免租期的租金”；据此，综合分段的行文表述和语境理解，这一特殊约定所涉“免租期”的语义仅能合理地理解为免租期，而无法扩大解释为含装修期在内。被告自2019年2月起拖欠租金、物业管理费，且原告陈述被告于2019年3月1日停业，仅有物品遗留在涉讼房屋内，故被告以其实际行为表明不再继续履行《租赁协议》的主要义务，同时，双方的《租赁协议》确因被告拖欠款项构成违约而提前终止，据此，被告应向原告支付免租期的租金1,231,984.60元，原告要求被告还应支付装修期的租金，缺乏依据，本院不予支持。
　　关于原告主张没收被告已缴纳的保证金2,084,086.20元，没收保证金是针对被告迟延支付租金、物业管理费导致的解约之违约行为，且为《租赁协议》第六条第十二款作出的特别约定，本案确因被告违约导致协议提前终止，故原告有权没收保证金，该项诉讼请求本院予以支持。
　　关于原告要求被告支付2019年3月3日至2019年5月22日的房屋占有使用费1,639,273.14元，《租赁协议》已于2019年3月2日解除，故自解除之日起，被告合法占有使用涉讼房屋的权利也随之丧失，但是，现无在案证据证明被告已自该日起搬离并向原告返还涉讼房屋，故原告有权自该日起向被告主张房屋占有使用费。原告于2019年3月27日发函，要求被告于2019年4月20日前搬离并将涉讼房屋恢复原状，否则，原告将在2019年4月21日进入涉讼房屋并对相关物品予以处置，被告于2019年3月28日收函后却未在函件载明的宽限内搬离，对此，原告原本可于2019年4月21日自行收回涉讼房屋，然则依其陈述，其在公证处的公证下，于2019年6月才进入涉讼房屋并处置了遗留物品。原告解释之所以逾期收回房屋，系因被告涉及刑事案件，警方可能需要调查被告遗留在涉讼房屋内的主机等相关物品，本院认为，暂不论原告确认直至目前，警方尚未提出上述调查需求，即使期间确有此需求，原告仍可先行收回涉讼房屋，将主机等物品搬离后放置他处代为保管，遗留物品本身并未对其收回涉讼房屋产生实质妨碍，据此，原告未能及时收回涉讼房屋而产生的占有使用费，属于其自身未采取积极措施而导致的扩大损失，对该部分扩大损失，本院不予支持。故被告应按月租金615,992.30元的标准，向原告支付2019年3月3日至2019年4月20日的房屋占有使用费1,000,513.16元。
　　关于原告主张担保费、律师费由被告负担，担保费系原告为诉讼保全而向担保公司支付的费用，该担保方式并非其唯一可以选择的方式，担保费并不属于必然发生的费用，律师费亦不属于必然发生的费用，且亦缺乏相应的合同依据，原告的该项诉讼请求，本院难以准许。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司与被告上海红歆财富投资管理有限公司就上海市长宁区仙霞路XXX号21楼01-06单元签订的《租赁协议》于2019年3月2日解除；
　　二、被告上海红歆财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司2019年2月1日至2019年2月28日的租金615,992.30元、物业管理费78,703.10元、停车位租金6,500元、24小时冷却水费6,943元以及因拖欠上述租金、物业管理费而产生的滞纳金10,073.08元；
　　三、被告上海红歆财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司免租期的租金1,231,984.60元；
　　四、被告上海红歆财富投资管理有限公司已缴纳的保证金2,084,086.20元归原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司所有；
　　五、被告上海红歆财富投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司2019年3月3日至2019年4月20日的房屋占有使用费1,000,513.16元；
　　六、驳回原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费61,435.99元，由原告上海力仕鸿华房地产发展有限公司负担17,813.99元，由被告上海红歆财富投资管理有限公司负担43,622元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：严  超

书记员：董  隽