上海励兴鸿庆包装印刷有限公司与向兴福、张丁生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海励兴鸿庆包装印刷有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：蔡励群，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨状，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：张丰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
　　被告：向兴福，男，1969年6月13日生，汉族，住湖南省汩罗市。
　　被告：张丁生，男，1973年2月17日生，汉族，住四川省。
　　原告上海励兴鸿庆包装印刷有限公司(以下简称“励兴公司”)诉被告向兴福、张丁生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告向兴福下落不明，本案转为普通程序，并于2020月1月20日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人杨状和被告张丁生到庭参加诉讼。被告向兴福经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
　　原告励兴公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《礼盒部转卖协议书》；2、确认协议书中的设备(全自动封面机、自动吸纸上糊机、开槽机、热熔胶胶水机、三辊整平机、空压机、压泡机、手动上纸上糊机各一台，工作台五台、打样台一个)归原告所有；3、两被告支付原告2015年7月1日至2016年7月30日期间的设备使用费65,000元和折旧费104,000元；4、两被告支付原告2015年7月1日至2016年7月30日垫付的房租303,576元和物业费21,684元。事实和理由：2015年7月15日,原告与两被告签订了《礼盒部转卖协议书》,约定原告将礼盒部租用的厂房及设备以520,000元的价格全部转让给两被告,两被告应分别在2015年8月31日之前首付150,000元;2015年11月15日前付清二期款140,000元;余款230,000元应在2015年12月31日前付清。余款结清后礼盒部所有设备归两被告所有。同时两被告自2015年7月1日起开始承担厂房房租。2015年11月两被告将租赁厂房的面积扩大至2,124.5平方米,2015年12月两被告又将租赁厂房面积扩大至2,875.5平方米,并一直使用厂房至2016年7月30日。然而至今为止，两被告除支付123,000元的转让款外,未支付其他费用。无奈之下，原告替两被告垫付了租金及物业费。据此，原告诉至本院,望判如所请。审理中，原告表示为便于法院审理，在本案中第三项诉请变更为主张2015年7月1日至2016年2月29日期间的设备使用费40,000元和折旧费64,000元；第四项诉请本案中仅主张从2015年7月1日至2016年2月29日的租金189,929元和物业费13,566元。
　　被告向兴福未发表答辩意见。
　　被告张丁生辩称，其尽管签订了转让协议，但其仅承租了1,112平方米。签订协议时，被告向兴福是原告的大股东和法定代表人，协议明确以被告向兴福30%股权作为抵押的。而被告张丁生在签订协议3个月后离开了租赁房屋，因此原告的主张同其无关。据被告所知，原告于2016年3月已经将租赁物品转卖了，原告主张房租到7月份于法无据。综上，被告张丁生不同意原告全部诉讼请求。
　　经审理查明：2015年，原告作为甲方、卖方，两被告作为乙方、买方，双方签订上海励兴鸿庆包装印刷有限公司《礼盒部转卖协议书》。该合同约定转让地点为上海市松江九亭九新公路XXX号3号楼楼上东南部分，总面积为1,112平方米。第一条约定，甲方租用的厂房、厂房装修和设备(见清单)全盘转卖给乙方，打包价为伍拾贰万元正(52万元)。房租从2015年7月1日起由乙方开始承付房租。第二条约定，付款方式：2015年8月31日前首付壹拾伍万元整，2015年11月15日前付清二期款壹拾肆万元整，余款贰拾叁万元整在2015年12月31日前付清。第三条约定，违约条款：如果乙方未按以上时间付清款项，由向兴福用在上海励兴鸿庆包装印刷有限公司的34%的股份来担保，按违约时估值计算。第四条约定，担保细则：按(上海励兴鸿庆包装印刷有限公司的设备和装修的资产)中向兴福占34%的股份中减持40%，减持股份由秦杰、罗世华、刘庆柳、康宏吉、蔡励群按出资比例分配。第五条约定，如果违约，即转卖款在每一付款期到期15天内没有付清当期转让款，即视为违约，则启动担保程序。乙方还必须承担逾期的一切费用(如房租、误工费、滞纳金等)。余款结清后礼盒部所有设备归乙方所有。第六条约定，甲方有订单给乙方，可以直接计算后抵充转卖款，从余款中扣除。该合同甲方由秦杰、罗世华、刘庆柳、康宏吉、蔡励群签字并盖原告公章。乙方由两被告签字。合同后附礼盒部股东名单和转让设备清单。转让设备清单载明转让设备为：1.全自动封面机壹台；2、自动吸纸上糊机壹台；3.开槽机壹台；4、热熔胶胶水机壹台；5、三辊整平机壹台；6、空压机壹台；7、压泡机(新)壹台；8、手动上纸上糊机(新)壹台；9、工作台伍个；10、打样台壹个；11、含装修，以上款项打包价格伍拾贰万元整。
　　后被告向原告支付123,000元,被告张丁生明确上述款项中50,000元为设备转让费，其余为租金。
　　另查明，上海市松江区九亭镇九新公路XXX号房屋的权利人为案外人上海市纺织原料公司。
　　2014年12月22日，上海市纺织原料公司长寿路仓库(以下简称“长寿路仓库”)同案外人上海速生包装印刷有限公司(以下简称“速生公司”)签订《物业租赁合同》，约定速生公司租赁九新公路XXX号2-4号楼，建筑面积5,000平方米租赁期限从2015年1月1日至2017年12月31日。前两年租金标准为0.7元/平米每日，年租金为1,277,496元。2017年1月1日开始租金标准变更为0.73元/平米每日。物业费按0.05元/平方米/日计算。该合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。
　　2015年10月28日，长寿路仓库同原告励兴公司重新签订《物业租赁合同》。该合同租赁期限从2015年11月1日起，其他内容同2014年12月22日速生公司签订的内容一致。
　　2015年12月29日，长寿路仓库和上海联行包装制品有限公司(以下简称“联行公司”)签订《物业租赁合同》。该合同约定联行公司租赁九新公路XXX号2-4号楼，建筑面积4,485平方米，租赁期限从2016年1月1日至2018年12月31日。前两年租金标准为0.65元/平米每日，年租金为1,064,076元。2018年1月1日开始租金标准变更为0.70元/平米每日。
　　2017年4月11日，长寿路仓库出具《情况说明》，载明：“上海市松江区九新公路XXX号3号楼最初上海励兴鸿庆包装印刷有限公司打算以自己名义承租,但因励兴鸿庆公司工商注册及银行账户设立事宜耽搁,后以上海速生包装印刷有限公司名义和我司签署租赁合同,但该场地实际是由励兴鸿庆公司使用并支付租金,后因经营需要,励兴公司与向兴福、张丁生达成协议,自2015年7月1日起,九新公路XXX号3号楼楼上东南部分1,112平方米由向兴福、张丁生承包,租金按照0.7元/天/平,物业费按照0.05/天/平计算,2015年11月向兴福、张丁生又将承包面积扩展至2,124.5平方米,2015年12月起向兴福、张丁生再次将承包面积扩展至2,875.5平方米,一直使用至2016年7月30日,鉴于向兴福及张丁生未及时向我司支付租金,前述未支付的租金系由励兴鸿庆公司代为垫付。由于我司系该处场地的产权人,故对前述情况熟悉,特此说明。”
　　审理中，本院至现场进行勘察。案外人上海辛垣实业有限公司(该公司原名称为长寿路仓库)配合本院调查。上海辛垣实业有限公司向本院陈述，其系上海市纺织原料公司的全资子公司，受纺织公司委托进行系争房屋的管理。其认可2016年1月1日同联行公司的合同。同时该公司陈述其实际于2015年4月与速生公司签订租赁合同。速生公司设立励兴公司后，又重新同励兴公司签订物业租赁合同。因励兴公司股东之间发生矛盾，后于2015年年底变更为联行公司。房屋租金一开始由被告向兴福以速生公司名义支付，因向兴福同其他股东存在矛盾，因此之后改由联行公司支付。就房屋转租情况产权人是知晓的，其知晓向兴福之后扩大生产增加面积，但是情况说明中的具体细节信息是原告提供的。
　　再查明，2016年之前的房租和物业管理费由原告支付给产权人。另，原告还支付了2016年部分物业管理费和房租。之后的租金由联行公司支付。
　　2017年7月、2018年6月原告均因被告未支付租金和转让费为由诉至本院。上述案件均以原告自愿撤诉结案。
　　审理中，案外人联行公司出具情况说明，载明，励兴公司在2016年3月委托该公司代为支付松江区九新公路XXX号3号楼厂房的房租及物业费，该公司接受励兴公司的委托后，使用银行转账或汇票方式代其支付房租及物业费自2016年3月起至2016年9月底止。
　　审理中，本院询问原告是否有依据证明被告直至2016年7月30日仍使用房屋。原告表示没有证据证明。原告称2016年初向兴福失联，场地空置了一段时间，故自行收回房屋后另行转租。审理中，法庭询问原告设备折旧费和使用费的计算依据，原告称设备使用年限为5-10年所以其按5年估算的。审理中，原告提供了2015年12月24日被告向兴福签署的一份租金计算表，该计算表可以证明被告向兴福曾经增加了租赁面积。但原告无法提供该计算表的原件。
　　以上事实，由《上海励兴鸿庆包装印刷有限公司礼盒部转卖协议书》、《物业租赁合同》、情况说明、银行转账凭证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。现经原告多次诉讼，被告仍未能履行合同义务。现原告据此要求解除合同收回转让物品，于法不悖，本院予以确认。
　　就原告主张的租金，根据被告张丁生所述其认为原告于2016年3月另行出租，现原告在本案中仅主张截至2016年2月底的租金189,929元和物业费13,566元本院予以准许。现原告自愿扣除被告123,000元已付款，故两被告还欠付租金66,929元和物业费13,566元。
　　就原告主张的设备使用费、折旧费，本院认为使用过程中必然产生折旧问题，故折旧费应当包含在使用费范围之内。现原告在本案中自愿确认被告使用房屋至2016年2月底，且自述设备使用费为5,000元/月，本院对此予以确认。被告应当支付原告的设备使用费为40,000元。对于原告提出的折旧费主张，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海励兴鸿庆包装印刷有限公司与被告向兴福、张丁生签订的上海励兴鸿庆包装印刷有限公司《礼盒部转卖协议书》；
　　二、确认《礼盒部转卖协议书》中的设备即全自动封面机、自动吸纸上糊机、开槽机、热熔胶胶水机、三辊整平机、空压机、压泡机、手动上纸上糊机各一台，工作台五台，打样台一个归原告上海励兴鸿庆包装印刷有限公司所有；
　　三、被告向兴福、张丁生于本判决生效之日起十日内支付原告上海励兴鸿庆包装印刷有限公司欠付的2015年7月1日至2016年2月29日止的设备使用费40,000元；
　　四、被告向兴福、张丁生于本判决生效之日起十日内支付原告上海励兴鸿庆包装印刷有限公司欠付的2015年7月1日至2016年2月29日止的租金66,929元和物业费13,566元；
　　五、驳回原告上海励兴鸿庆包装印刷有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,050元，公告费760元，合计诉讼费用4,810元，由原告上海励兴鸿庆包装印刷有限公司负担500元(已付)，被告向兴福、张丁生负担4,310元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吕荣珍

书记员：方美玲