上海十茂房地产开发有限公司与陶玉峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海十茂房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：胡冬梅，执行董事。
　　委托诉讼代理人：梅哲，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：萧剀，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　被告：陶玉峰，男，1984年5月21日出生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：刘馥菀，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：瞿琨，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海十茂房地产开发有限公司(以下简称十茂公司)与被告陶玉峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告十茂公司的委托诉讼代理人梅哲、萧剀，被告陶玉峰的委托诉讼代理人刘馥菀、瞿琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　十茂公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金1,950,000元，及自2017年9月1日起至实际支付日止的利息(按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算)；2.被告赔偿原告损失220,500元；3.被告承担原告因本案而产生的律师费100,000元。事实和理由：2016年11月，原告(甲方)与案外人(乙方)上海网鱼田林互联网上网服务有限公司(以下简称田林公司)签订租赁合同，甲方将上海市徐汇区上中西路XXX弄地下一层西区01、02、03室商铺(以下简称系争房屋)出租给乙方使某，合同约定了房屋每月租金为325,000元，付款方式为押三付三，逾期支付租金等费用的，每逾期一天，应支付当期应付总额5%作为违约金。因乙方违约的，乙方应当赔偿甲方包括诉讼费、律师费等在内的费用。被告将系争房屋分别转让给他人使某。2017年7月6日，原告与案外人及被告就上述租赁合同签订三方协议，约定由被告承租租赁合同项下的商铺。由于被告未按期支付租金，原告无奈与被告于2017年8月28日终止了上述租赁合同，双方于同日签订《“商业用房租赁合同”终止协议》，协议约定，被告应向原告支付租金325,000元，违约金2,925,000元，扣除被告已支付的保证金975,000元，被告尚须向原告支付违约金1,950,000元。但被告未向原告支付上述违约金。同时被告亦未终止与他人的租赁合同，致使原告损失了2017年10月1日至2017年10月15日期间的租金和保证金共计220,500元，被告应赔偿原告上述损失。另外被告还于2018年11月向上海市静安区人民法院提起诉讼，要求原告返还其租金和保证金，在原告向法院提交上述终止协议后，被告遂撤诉。被告这一不诚信的行为导致原告支出了律师费100,000元，该费用应由被告承担。故原告提出如上诉请。
　　陶玉峰辩称，原告起诉并非事实，被告不存在违约行为，无须向原告承担违约责任。原告系与案外人田林公司签订租赁合同，后原告与被告及案外人签署三方协议，原告与田林公司解除租赁合同，田林公司将系争房屋内的设施设备等权益转让给原告，同时三方协议约定由被告与原告另行签订新的租赁合同，但事后原告并未就系争房屋与被告签订租赁合同。2017年8月，原告与被告就系争房屋签订终止协议，至签订终止协议时，被告已经支付了650,000元租金，并未拖欠原告任何费用。当时被告要求原告返还押金，原告则提出被告签署上述终止协议，原告才好走相应的流程返还押金，被告出于无奈，才签署了该协议。从协议内容看，原告用其与田林公司的合同来约束被告，缺乏事实和法律依据。即便根据原合同，被告仅逾期付款53天，原告就要求被告承担高达2,925,000元的违约金，明显过高，缺乏依据。即使被告承担违约责任，法院亦应对此作出相应的调整。而且终止协议签订后，原告也从未向被告主张过违约金，明显不合常理。原告与他人签订的合同与被告无关，原告要求被告赔偿损失没有依据。原告主张的律师费与被告在静安法院提起的诉讼无关，且律师费发票数额仅为5万元，与原告主张的不符，被告撤诉是为了考虑补充证据，并不存在滥用诉权。故不同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　原告(甲方、出租方)与田林公司(乙方、承租方)曾签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区上中西路XXX弄地下一层西区01室、02室、03室房屋(即系争房屋)出租给乙方，租金为325,000元/月，付款方式为付三押三。租赁期限7+3，即租约7年起，7年内如乙方无违约行为则合同自动续约3年，甲方收到乙方应付的全部费用包括但不限于保证金、首期租金和物业费等费用后应于2016年12月1日向乙方交付该房屋。乙方于本合同签订后2日内向甲方支付履约保证金975,000元，月租金前3年不变，自第四年起每2年递增10%，租金按三个月为支付周期，乙方应于每个支付周期提前15日支付下期租金，先付后用。甲方给予乙方的装修免租期自2016年12月1日至2017年3月31日止。所有款项每逾期一日，乙方需向甲方支付当月应付总额的千分之五作为违约金。因乙方原因造成合同非正常提前终止时，双方约定的免租期条款自动失效，免租期的费用乙方仍应当按照合同约定的标准支付给甲方。租赁期限内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付2个月租金费用(包括租金、物业管理费、物业服务费)之总和作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。合同还约定，因乙方违约的，乙方应当赔偿甲方包括诉讼费、律师费在内的费用。合同另就其他内容作了约定。被告陶玉峰作为田林公司的经办人在该合同上签名。
　　2017年6月25日，被告向原告出具承诺书，承诺其对系争房屋进行了考察，确认租赁房屋满足其经营需要，自行办理营业所需相关备案或许可手续。同时，表示于2017年6月26日先行支付一个月租金325,000元，于2017年7月3日和7月6日各支付325,000元，共计975,000元，支付2017年7月至9月租金。
　　2017年7月6日，原告(甲方)与田林公司(乙方)及被告(丙方)签订《关于上中西路XXX号商业用房租赁三方协议》，约定甲乙双方自愿于2017年7月5日解除上中西路XXX号《商业用房租赁合同》，上述合同解除后，甲乙双方就上述租赁事宜再无争议，互不相欠、互不负赔偿责任、违约责任。乙方在上述房屋内的装修、设备等所有设施、权益均转给丙方，丙方自行与甲方签订新租赁合同；乙方对上述房屋不再享有任何权利，亦不承担任何债务及责任。丙方无须就转让事宜向乙方支付任何对价。乙方就上述合同向甲方支付的97.5万元押金仍在甲方处，该笔押金亦由丙方承接，丙方无须就承接该笔押金向乙方支付任何对价。乙丙两方就上述房屋租赁事宜再无争议，互不相欠，互不负赔偿责任、违约责任。
　　后被告共向原告支付了两个月的租金合计65,000元。2017年8月21日，原告向被告发出付款通知函，认为被告欠付2017年7月1日至9月30日的租金325,000元，要求被告于2017年8月25日前支付上述款项，逾期将按每天48,750元收取违约金。2017年8月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《<商业用房租赁合同>终止协议》，约定2017年7月6日甲方、乙方及田林公司签订《合同权利义务概括转让之三方协议》，约定田林公司将《商业用房租赁合同》中的全部权利义务和合同内容转让给乙方。现由于乙方未向甲方支付房屋租金及其他费用，甲乙双方签订的《商业用房租赁合同》自本协议签订之日起解除并产生解除效力，乙方应在2017年9月1日前向甲方交还租赁房屋并归还房屋钥匙，根据《商业用房租赁合同》之约定，截止至本协议签订时，乙方应向甲方支付的租金为325,000元，因乙方逾期付款违约金为48,750元/天，违约金共计2,925,000元，前述费用自房屋履约保证金中扣除，扣除后剩余款项共1,950,000元乙方应在2017年9月1日前向甲方支付。
　　还查明，2017年5月和6月，田林公司向原告提出转租申请，要求将其承租的商铺中104室、102室、105室转租给案外人使某。2017年10月，原告分别与案外人就上述房屋重新签订了租赁合同。原告提供了被告出具的收条，原告认为被告将房屋转租给案外人后收取了保证金，但未将保证金及时退还，故导致原告未能收取案外人的保证金，对此被告应承担赔偿责任。被告则认为转租与被告无关，保证金亦非被告收取，原告出具的收条系复印件，故对此不予认可。因原告提供的保证金收条系复印件，对其证明力本院不予确认。
　　还查明，被告曾于2018年11月向上海市静安区人民法院提起诉讼，要求原告返还押金和预付租金等［(2018)沪0106民初43973号］，后被告撤回起诉。
　　以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告提交的租赁合同、承诺书、三方协议、终止协议、催款函、聘请合同及发票等证据佐证，本院予以确认。
　　本院认为，公民法人合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有提供证据加以证明的责任，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告将系争房屋出租给田林公司，后原告与田林公司及被告达成三方协议，但该协议仅约定田林公司与原告解除租赁合同，而未约定原租赁合同中田林公司的合同义务由被告承接，同时合同约定原告与被告就系争房屋另行签订租赁合同，但事后原告并未就系争房屋与被告签订新的租赁合同，故原告以其与田林公司签订的合同约定要求被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据。原告与被告虽未就系争房屋签订房屋租赁合同，但被告实际已经使某系争房屋，并向原告支付了相应的租金，本院认为原、被告之间形成了事实上的租赁关系，被告在接到原告的催款通知后，未在约定的期限内向原告支付租金，应承担相应的违约责任，但原告与被告签订的终止协议中约定违约金显然过高，被告亦要求进行调整，对此本院根据公平原则，结合合同履行情况，酌情予以调整。原告要求被告赔偿其损失和律师费，缺乏合同依据，对原告的该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
　　一、陶玉峰于本判决生效之日起十日内支付上海十茂房地产开发有限公司违约金50,000元；
　　二、驳回上海十茂房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计12,935元，由上海十茂房地产开发有限公司负担12,410元，由陶玉峰负担525元。　
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：陈向红

书记员：谯  烨