上海升氏实业有限公司与上海劲翔物流有限公司、上海念和石材销售中心等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：上海升氏实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：生海峰，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈枫，上海市方正律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海劲翔物流有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：孙建国，董事长。
　　委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。
　　被上诉人(原审第三人)：上海念和石材销售中心，住所地上海市松江区。
　　投资人：金文，董事长。
　　委托诉讼代理人：卫平，上海市广庭律师事务所律师。
　　被上诉人(原审第三人)：青浦区华新镇叙南村村民委员会，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：杜卫忠。
　　委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。
　　上诉人上海升氏实业有限公司(以下简称升氏公司)因与被上诉人上海劲翔物流有限公司(以下简称劲翔公司)、被上诉人上海念和石材销售中心(以下简称念和公司)、被上诉人青浦区华新镇叙南村村民委员会(原为青浦区华新镇叙南村民委员会，以下简称叙南村)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　升氏公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：劲翔公司是违约方，并没有权利单方面解除合同。升氏公司于2019年1月22日通知劲翔公司双方应当继续履行合同，劲翔公司坚持解除合同，因此一审法院认定劲翔公司并非主观恶意违约是错误的。场地为案外人占用，为上诉人或念和公司所为等均无证据证明，也不是劲翔公司解除合同的理由。
　　劲翔公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。租赁合同约定，如果遇到相应的政府回收导致双方无法履行合同，双方互不承担终止合同的责任。告知书内容各方均已明确，在此情形下双方互不承担责任。而且告知书是以明示的方式张贴在涉案的租赁标的物所在厂房处，念和公司清楚该节事实。且在3月份时，涉案的场地已被他人占有使用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　叙南村辩称，此纠纷与村委会无关。厂房确被纳入减量化范围内，且该地块在叙南村管辖范围内，故村委会告知了厂房的所有人该地块将进行减量化，要求其尽快处理好搬离的事宜。叙南村对上诉请求不发表意见。
　　念和公司辩称，同意上诉人的上诉意见。劲翔公司称因政府的行为致使合同不能履行，但没有提供任何证明是政府行为的证据。
　　升氏公司向一审法院起诉请求：1.判令劲翔公司支付2019年1月20日至2019年7月19日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)147.50万元；2.判令劲翔公司支付逾期滞纳金(以147.50万元为本金，按日千分之一标准，自2019年1月11日起算至实际支付之日止)；3.诉讼费由劲翔公司承担。
　　劲翔公司向一审法院提起反诉请求：1.判令升氏公司、劲翔公司之间的《厂房租赁合同》于2019年1月16日解除；2.判令升氏公司退还押金400,000元；3.本案反诉费由升氏公司承担。
　　一审法院认定事实：系争青浦区北青公路XXX号房地产登记产权人为上海世宏石材效果工程有限公司(以下简称世宏公司)。
　　世宏公司将上述房地产出租给念和公司，2017年6月12日念和公司又将上述房地产部分转租给升氏公司，升氏公司又将承租标的物全部转租给劲翔公司，为此2017年7月4日，升氏公司(甲方)与劲翔公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲乙双方在平等互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房(仓储)，空地出租给予乙方使用，一、租赁标的物：1、甲方将位于上海市青浦区北青公路XXX号厂区内，靠河边西向东三号车间、二号场地及小河北边空地出租给乙方。2、有房产证面积1,500㎡，空地3,500㎡，北面场地无证实际9亩，按6亩计算(3,996㎡)；3、水电设施以甲方目前容量与现有设施提供，生产行吊设施提供。二、租赁期限：自2017年7月20日至2019年7月19日。租约期满后，合同到期后(没有征地及拆迁)，合同将予以自动续租每两年续租一次，至2023年6月30日止。三、租金及押金支付：1、厂房租金为每年295万元；2、押金40万元；3、先付后用，合同签订后五天内支付首批半年的租赁费1,475,000元及押金40万元。后续每半年支付一次，每个付款周期结束前十五天支付下一付款周期租金；4、租金每两年递增10%。六、租赁期间其他有关约定：租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担任何赔偿责任。乙方应在甲方出具通知一个月内完成所有自有物品迁出。迁出和拆除产生的费用由乙方自行负责，双方互不承担任何赔偿责任。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，延迟付款超过五日，甲方有权增收千分之一滞纳金。租赁期内乙方不得违约或任意终止合同，违约金为壹年租金。合同另对其他内容进行了约定。
　　上述合同签订后，升氏公司按约交付房屋，劲翔公司亦按约支付押金40万元及租金，租金已付至2019年1月19日，实际承租用于物流堆放货物。
　　一审法院另查明，2018年11月7日，叙南村向北青公路XXX号业主世宏公司发放《告知书》，主要内容为：你户已被正式确定为华新镇“198”区域减量化企业，望贵企业能全力积极配合减量化工作的顺利实施，具体减量化流程工作由华新镇叙南村民委员会操作实施；为确保叙南村减量化工作的顺利实施，在确保企业安全生产的同时，务必烦请贵企业积极配合叙南村做好减量化工作，请在收到该告知书4个月内合理安排好贵企业的停产、搬离、迁移及公司职工的安置工作。世宏公司于2018年12月3日签收该《告知书》。
　　2019年1月15日，升氏公司生海峰与劲翔公司孙建国因租金发生纠纷并为此报警，经民警接报后赶赴现场了解：二房东生海峰向租客孙建国收取2019年上半年租金发生纠纷，生海峰称孙建国未履行合约，但孙建国称2018年11月7日已收到华新镇建设用地减量化工作办公室发出的搬离告知书，故不愿支付租金；民警遂向双方告知了解决途径。
　　2019年1月16日，劲翔公司张为平将《告知书》微信发送给升氏公司生海峰，并表示：“房东签字了，都知道搬，只有我们不知道，瞒着我们”；升氏公司微信回复“知道了”。
　　2019年1月18日，劲翔公司微信联系升氏公司：“生总！忙吗？您把我们押金退给我们，我们年前就搬走”。
　　2019年1月20日，劲翔公司便已开展搬离工作，大部分物品搬离。
　　2019年1月21日升氏公司微信回复：“你有什么要求，请以盖章书面的方式发给我。”为此，同日，劲翔公司微信发送升氏公司《退还押金通知书》一份，升氏公司即微信回复：“双方签订的租赁合同合法有效，双方应继续履行合同为妥，如要解除只能走法律程序，谢谢！”
　　2019年1月22日，劲翔公司微信联系升氏公司，表示：“因为我们有政府搬迁书面通知，所以从法律角度已经解除！所以25日前押金退回，我们撤离！”同日，升氏公司为催讨租金诉至法院，作如上诉请。
　　2019年3月8月，劲翔公司微信联系升氏公司表示：“生总！我们已经全部搬离，您来验收”。升氏公司微信回复：“我方不同意解除合同，如果你单方坚持擅自解除合同，我方要求你方依合同约定承担违约责任，赔偿我方损失”。
　　2019年5月20日，劲翔公司发现其先前腾退的房屋场地由案外人“龙邦速运物流公司”在使用，便报警。民警接报出警同时向“龚承住”调查并制作询问笔录，龚承住表示：其经中介人员袁飞华介绍，经老板同意后，于2019年5月10日左右将空的房屋和场地给“龙邦速运物流公司”使用。民警向“刘刚”调查并制作询问笔录，刘刚表示：2019年5月10日，其所在公司经中介人员袁飞华介绍联系到龚先生，通过协商后使用北青公路XXX号内的空地，没有签订合同，口头上协商，实际于5月15日开始使用场地。
　　2019年5月20日本案第二次庭审时，升氏公司与念和公司均表示其未将涉案房屋场地另行出租。
　　一审法院再查明，2019年4月初，叙南村向法院提交书面《情况说明》，载明：北青公路XXX号地块已被列入华新镇土地减量化范围内，该地块产权人为世宏公司；2018年11月7日，我村为推进土地减量化工作，派村干部前往上述地块发放告知书，告知世宏公司积极配合减量化工作，合理安排好停产搬迁等事宜。由于世宏公司企业法人长期在外地，该地块已出租给他人使用，所以村委会工作人员又对世宏公司进行电话告知。2018年12月3日，世宏公司前往我村村部签收告知书。之后，劲翔公司前往村委会对北青公路XXX号地块减量化情况进行核实，村委会确认该地块要进行土地减量化，并告知如果存在自行搭建的违章，可与房东进行确认，届时会有对违章搭建的旧材料回购费用。2019年3月18日，村委会工作人员在进行经济普查时发现北青公路XXX号地块基本清空，还剩部分活动棚。我村已委托测绘公司、评估公司进行测绘、评估。现上述地块评估工作即将结束，我村正在与地块产权人世宏公司协商减量化协议签订事宜。
　　一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。升氏公司与劲翔公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。
　　租赁合同履行过程中，劲翔公司作为实际使用人接收到叙南村关于系争地块被正式列入减量化范围并要求在4个月内合理安排好企业的停产搬离迁移及公司职工的安置工作的告知消息后，又前往叙南村对北青公路XXX号地块减量化情况进行核实，由村委会确认该地块要进行土地减量化。由此，劲翔公司与升氏公司发生纠纷，劲翔公司认为因减量化需要搬迁故不再交纳租金，将及时搬离并要求退还押金。升氏公司则认为租赁合同合法有效，要求继续履行。此后，升氏公司于1月22日起诉法院主张继续履约，劲翔公司则于2019年3月8日全部搬离并要求退还租金。5月中上旬，劲翔公司腾退搬离的房屋场地现由案外人实际占有使用。
　　“198”地块减量化工作由上海市政府及规土部门制定相关政策和办法予以明确，目的是为推进土地资源高质量利用；目前减量化操作过程中主要采取协商为主，辅以其他手段的方式开展。但在减量化工作实践中，存在诸如协商周期长、企业拒绝配合、补偿标准不一致等较多困难和矛盾问题，至今未有标准的、统一的或规范的解决方案。叙南村减量化告知书虽未载明减量化补偿搬迁的相关具体内容且事实上世宏公司与叙南村至今未签署相关减量化补偿协议，但涉及使用减量化范围内房屋土地的各方当事人，在明确知晓相关减量化工作告知后，应当积极协商解决所涉房屋场地的租赁事宜，在合理期限内配合减量化工作的同时，最大程度保护自身的合法权益，减少损失或避免损失扩大。劲翔公司应叙南村告知书之建议告知，于4个月合理期限内即2019年3月8日全部搬离，事出有因，并非主观恶意违约。故此，劲翔公司理应承担搬离前的房屋租金费用，已交付的押金可抵付应承担的租金费用。租赁合同因劲翔公司搬离终止后，现已由案外人实际临时占有使用，可见相关当事人亦以自身实际行为认可原租赁关系的终止，并将房屋场地另做处分及时止损，可见当事人间的原租赁合同客观上无法继续履行了。
　　一审法院判决如下：一、上海升氏实业有限公司与上海劲翔物流有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年3月8日解除；二、上海劲翔物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海升氏实业有限公司2019年1月20日至2019年3月8日租金人民币393,333元(以已付租赁保证金人民币400,000元部分抵冲支付)；三、上海劲翔物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海升氏实业有限公司逾期滞纳金(以人民币393,333元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月11日起算至实际支付日止)；四、上海劲翔物流有限公司的诉讼请求不予支持。
　　本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，升氏公司与劲翔公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应恪守。劲翔公司作为实际使用人获得叙南村关于系争地块被正式列入减量化范围并要求在4个月内合理安排好企业的停产搬离迁移及公司职工的安置工作的告知消息后，进行了核实，并由村委会确认该地块要进行土地减量化。此后劲翔公司认为因减量化需要搬迁故不再交纳租金，与升氏公司就收取租金发生纠纷。此后双方微信联系，升氏公司并未就合同的继续履行提供其他保证或证据以解决劲翔公司因减量化需要搬迁而引起的不安。故一审法院认为劲翔公司应叙南村告知书之建议告知，于4个月合理期限内即2019年3月8日全部搬离系事出有因，只应承担搬离前的房屋租金费用，并以押金抵扣，该意见尚属合理，可以维持。升氏公司请求劲翔公司支付搬离后的房屋租金费用及滞纳金，一审法院不予支持，并无不当。
　　综上所述，上海升氏实业有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币14,490元，由上诉人上海升氏实业有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　苗一路

审判员：姚  跃

书记员：张常青