上海华城家具有限公司与林国华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海华城家具有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：方忠华，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵德义，上海市长江律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：林国华。
　　委托诉讼代理人：林军峰(系被告侄子)，住福建省莆田市。
　　委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。
　　原告上海华城家具有限公司(以下简称华城公司)与被告林国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年6月14日公开开庭进行了审理，被告当庭提起反诉。嗣后，本院依法受理反诉并与本诉合并审理。2018年9月10日，因案情复杂，本案转为适用普通程序。2018年12月7日，原、被告均同意本院主持调解，期限三个月。2019年3月7日本案再次公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人袁蓓珺、被告委托诉讼代理人林军峰、周春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)华城公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令原告与被告解除《厂房租赁协议》；2.被告支付原告租金637,005元并支付逾期滞纳金2,587,514元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令原告与被告解除《厂房租赁协议》；2.被告支付原告房屋使用费2,102,116元(计算方式：自2017年10月1日至2018年8月31日，按764,407元每半年计算；2018年9月1日至2019年1月27日，按764,407元上涨10%，即840,846.60元每半年计算，共计2,102,116元)；3.被告支付原告土地租金(食堂)(2018年4月1日至2019年1月27日)，按每年10,037元计算，共计8,364元；4.被告支付原告恢复原状的费用5,000元。事实和理由：2014年1月27日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定原告将位于上海市奉贤区大叶公路XXX号内厂房、空地租借给被告经营木材加工，租赁期限为2014年3月1日至2022年8月31日止，第一年租金为1,515,000元，2015年7月30日按10%递增计算租金，以后每3年递增10%；第一年一次性支付，第二年开始分两次支付，每年1月31日之前支付上半年租金，7月30日之前支付下半年租金。如逾期支付则每日按租金3%支付滞纳金，如超过两个月按5%支付，超过6个月所有投资作自动放弃。协议签订后，原告依约交付厂房用地，但被告自2017年10月起拒不支付租金。原告遂起诉。
　　被告(反诉原告)林国华针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经全额支付房屋租金至2017年9月底，被告已于2017年10月开始停产停业，并搬离租赁厂房；本案厂房租赁合同为无效合同，关于违约金的约定也是无效的；同意赔付原告恢复原状费用5,000元；双方曾经补充约定因政府原因停水停电，可不支付租金，故不同意再支付租金；2018年7月租用场地建的食堂已经被村里拆除了，自2017年9月30日以后停产停业就不再使用该员工食堂。被告已经支付食堂占用土地租金至2018年3月，故不同意再支付。
　　被告林国华(反诉原告)向本院提出反诉诉讼请求：1.原告(反诉被告)赔偿被告(反诉原告)购买资产设备的损失4,110,000元及其他设备损失550,000元(包括水泥地、干泵、锅炉、锯台基础经折旧后为490,000元以及监控、大门、行车、折旧后为60,000元)；2.原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)租房押金125,000元及电费押金200,000元。事实和理由：2014年1月27日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁协议》，约定反诉被告将上海市奉贤区大叶公路XXX号厂房租借给反诉原告经营木材加工，租赁期限为2014年3月1日至2022年8月31日止(即8.5年)，并在当日交付了125,000元的租房押金。因该厂房内原有诸多加工木材的机器设备，经协商反诉被告以6,900,000元的价格转让给反诉原告，用于该租赁场所的生产加工活动。2017年2月28日，双方又签订补充协议，约定自2014年1月27日签订的租赁协议若遇政府原因不让生产或停电停水开始，不计算房租，按实际使用支付租金。后反诉原告按约支付租金至2017年9月30日。2017年7月31日，因案涉厂房无房产证无法办理环评手续，奉贤区环保局通知反诉原告停止生产，并对反诉原告予以断电。自2017年9月15日始厂房无法使用至今，故被告提起反诉。
　　原告(反诉被告)华城公司针对反诉辩称：不同意反诉请求。被告所购设备是向案外人王荣根买得，且没有付清全部设备款，款项支付也不明确。被告因自身生产违反环保规定导致停产停业，所以无权要求原告赔偿损失；被告所欠原告的占有使用费远高于押金总额，故不同意返还，但如果抵扣后有剩余部分，同意返还。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下：原告提供的一组梳理项目承诺书、梳理项目提前介入单、环境影响报告表的审批意见以及消防支队关于消防检查的复函用于证明案涉房屋经过相关部门的建设许可，被告对此不予认可。本院认为该组证据涉及部门均非建设规划部门，原告亦自述实际并未取得建设工程规划许可证，且原告无法提供该组证据原件，故本院对该组证据不予认定；被告对原告提供的短信记录不予认可，本院认为原告手机记录中的短信原件已经被告查看，与被告陈述的是其让原告申请停电的内容一致，故本院确认短信真实性；原告提供的资产设备买卖协议书、同意转让协议、银行转账凭证及被告提供的协议书、设备转让款收据、农业银行交易明细清单，因上述证据涉及案外人王荣根且尚不完整，又均与本案房屋租赁合同纠纷缺乏关联，故本院不予确认；被告对原告提供的奉贤区市场监督管理局行政处罚决定书不予认可，原告对被告提供的锅炉内部检验报告亦不予认可，本院认为该两组证据皆与被告使用特种设备相关，与本案缺乏直接关联性，故均不予确认；原告对被告提供的金汇镇消防安全委员会与安全生产委员会向被告发出的告知书以及金汇镇生态环境综合整治办公室与金汇镇拆违办向原告发出的告知书均不予认可，对此，本院认为被告提供了上述证据的原件，原告未能提供证据予以反驳，故本院对两份告知书的真实性予以确认。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月27日，原、被告双方签订《厂房租赁协议》，约定由被告林国华向原告华城公司租赁坐落于上海市奉贤区大叶公路XXX号内厂房及空地，用以经营木材加工，租赁期限从2014年3月1日起至2022年8月31日止；年租金1,515,000元(不含税)，付款方式：每一年付一次，先付后用；第一次订合同时付款1,515,000元，第二年开始，一年分2次付清，先付后用，提前一个月付款，第一次递增2015年7月30日付款时递增10%，以后每3年递增10%；租赁到期，被告恢复原状归还，损坏修复；所借厂房及空地如遇政府行为被告无条件服从，投资设备按8.5年的折旧计算作价，价格7,000,000元。厂房租赁协议签订后，被告支付原告租房押金125,000元及电费押金200,000元。后因实际租赁面积调整等原因，2016年9月1日之后的每半年租金为764,407元，被告现支付原告租金至2017年9月30日。因被告生产经营需要，自2014年4月1日起被告向原告另行租赁厂区西南方靠围墙处125平方米空地，未经相关部门审批自行建造员工食堂使用，按照每年10,037元的标准向原告缴纳土地使用费，现缴纳土地使用费至2018年3月。
　　为生产经营使用，厂区内已有的彩钢大棚、水泥场地、增电设施以及其他生产设备等均为被告购买所得。被告并自行对1号厂房东面小楼进行装修以及自行浇筑1,200平方米水泥地。
　　2016年年底至2017年上半年，被告多次收到奉贤区环境保护局、金汇镇政府相关部门的环保检查与提示，因被告未履行环评手续，要求被告进行停业整改。2017年2月25日，奉贤区金汇镇生态环境综合整治办公室与金汇镇拆违办公室向原告发出告知书，主要内容为：根据市委、市政府“五违四必”(违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住，安全隐患必须消除、违法无证建筑必须拆除、脏乱现象必须整治、违法经营必须取缔)要求，对违法建筑及构筑物限期在2017年3月30日前(搬离/拆除)，过期将采取停水停电等措施，并强制拆除。2017年6月2日，奉贤区金汇镇消防安全委员会与安全生产委员会向被告发出告知书，主要内容为：根据市委、市政府“五违四必”(违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住，安全隐患必须消除、违法无证建筑必须拆除、脏乱现象必须整治、违法经营必须取缔)要求，限期在2017年6月30日前搬离，过期将联合相关职能部门联合执法。
　　2017年2月28日，原、被告签订协议，内容为：双方在2014年1月27日签订的租房协议，现经双方商定如果因政府原因不让生产或停电停水开始不计算房租，按实用结算租金。被告于2017年9月30日停产停业，将部分机器设备搬离厂区。2017年10月，原告根据被告的要求，向电力部门申请停电。2019年1月27日，原、被告双方完成租赁厂房交接,厂区遗留被告的彩钢棚、水泥地(包括被告受让部分与自行建造部分)、增电设施及1号楼东面办公用房装修。
　　另查明，案涉租赁厂房无建设工程规划许可证，被告租赁厂房时受让的彩钢棚、水泥地等亦无相关审批手续。
　　审理中，本院于2018年10月15日前往案涉厂房进行现场勘验，被告租赁区域内大型设备已从水泥基础中切割挖出，但仍遗留部分机械设备，并占有使用1号厂房的东面小楼予以居住使用。另，经双方确认：1号房东面办公用房的装饰装修费用为140,000元、彩钢大棚造价637,985元、水泥地(被告受让部分)造价1,288,000元、增电设施费用628,500元，双方同意按照8.5年折价(使用期自2014年3月1日起至2019年1月22日)计算现值，即装饰装修现值为59,382元、彩钢大棚现值270,604元、水泥地(被告受让部分)现值546,311元、增电设施现值266,581元，同时确认由被告自行建造的水泥地现值为60,000元，双方同意对确认的现值根据法律规定进行分担；被告已对案涉租赁厂房进行清场修复并恢复原状，但仍遗留铝合金窗架四个、5号棚移门未修复，双方同意由被告支付原告5,000元，原告自行维修上述项目；2019年1月25日晚，案涉厂区内东北角大棚内所盖两层白色夹芯板房发生火宅，原、被告双方同意在本案中一并处理，由被告赔付原告30,000元一揽子解决，包括消防用水费用、彩钢板房烧坏316.80平方米、烧坏监控线路、网络线及电话线等，但不包括消防处罚。此外，原告确认被告租赁的厂区西南方靠围墙处空地所建食堂于2018年11月或12月被村委会拆除。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案华城公司出租厂房未取得建设工程规划许可证，故双方之间订立的厂房租赁合同无效。对原告华城公司要求解除双方签订的厂房租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，被告已付租房押金125,000元及电费押金200,000元，应当由华城公司退还林国华，故对林国华要求退还两项押金的反诉请求予以支持。租赁合同无效，房屋的占有使用费仍应支付。对于房屋占有使用费的计付标准与期间，被告认为双方曾签订补充协议约定如果因政府原因不让生产或停水停电开始不计算房租，按实用结算租金，后因案涉厂房无法办理环评手续，政府要求被告停产停业，其实际已于2017年9月30日停产停业搬离厂区，故不应再计算占有使用费；原告认为被告遭政府要求停产停业系自身违规使用特种设备所致，故不符合补充协议约定情况，亦并非原告厂房存在问题所致，使用费应按原标准计算至实际交接日止。对此本院认为，本案租赁合同为无效合同，双方关于计租的补充约定亦无效，根据查明事实，系争房屋并无建设工程规划许可证，经营者无法在系争房屋中办出环评手续，被告在收到政府的搬离通知后确于2017年9月30日后停产停业并已搬离部分机械设备，但其后被告仍持续占用系争房屋存放部分机器设备及使用1号厂房东面办公用房至2019年1月27日厂房交接，本院综合案涉厂房因“五违四必”原因而使用受限及被告对厂房的实际占用情况，酌定被告2017年9月30日后的占有使用费参照双方实际履行的每半年租金764,407元的30%，计229,322元每半年。现双方均确认2017年9月30日前的使用费已经付清，故被告应支付原告自2017年10月1日起至2019年1月27日止，按229,322元/半年标准计算的占有使用费，共计608,175元。关于厂区西南方食堂占地使用费，因被告实际已于2017年9月30日停产停业，不再使用该工人食堂且其后食堂已被拆除，故本院酌定被告按原使用费标准(10,037元/年)的30%支付原告自2017年10月1日至食堂拆除日止的土地占有使用费，因双方对于食堂拆除时间陈述不一致，而被告未能举证证明该食堂于其所称的2018年7月被拆除，故本院计算至原告自认的2018年10月31日止，则该期间应付占有使用费总计3,262元。现双方均确认被告已按10,037元/年的标准支付食堂占有土地使用费至2018年3月，即自2017年10月1日至2018年3月31日的土地使用费被告已付5,019元，已超过应付金额，故本院对原告要求被告继续支付食堂占地使用费的诉讼请求不予支持。关于厂房恢复原状费用，因双方已经达成一致意见，除被告已恢复部分外，其余部分由被告支付原告5,000元，原告自行恢复，本院予以确认。关于被告装修及扩建损失的赔偿，被告依据厂房租赁协议约定(第11条第4项：“所借厂房及空地如遇政府行为被告无条件服从，投资设备按8.5年的折旧计算作价，价格7,000,000元”)反诉请求原告赔偿其购买资产设备损失4,110,000元及其他设备损失550,000元。因本案厂房租赁协议无效，该条款约定不明且并不属于独立存在的争议解决条款，故对被告主张适用该约定，本院不予采纳。庭审中，经本院释明，被告已将设备予以搬离，厂区遗留彩钢棚、水泥地(包括被告受让部分与自行建造部分)、增电设施与办公用房装修。现双方同意对该四项的现值根据法律规定进行分担。根据相关法律及司法解释规定，租赁合同无效后，已形成附和的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担；承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，由双方按照过错分担。本案因厂房无建设工程规划许可证而无效，原告作为出租人，理应对租赁物具有权利瑕疵相较承租人更为清楚，应承担导致合同无效的主要过错；被告对于扩建部分具有报建义务，未履行扩建的相关审批手续，应承担扩建损失的主要过错。故本院酌定原告负担被告办公用房装修与增电设施现值70%的责任，负担被告彩钢棚与水泥地现值(包括被告受让部分与自行建造部分)30%的责任。即原告应赔偿被告装修损失228,174元、扩建损失263,075元。对于被告要求原告赔偿其余可移动设备损失的诉讼请求，因该部分设备可予以拆除搬离，被告业已实际搬离，且设备的受让与本案租赁纠纷缺乏关联性，亦可能涉及案外人，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于交接前的火灾损失，因双方达成一致意见，同意由被告赔付原告30,000元一揽子解决包括消防用水费用、彩钢板房烧坏316.80平方米、烧坏监控线路、网络线及电话线等在内的费用，但不包括消防处罚，本院在本案中一并处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、第十四条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海华城家具有限公司与被告(反诉原告)林国华于2014年1月27日签订的《厂房租赁协议》无效；
　　二、被告(反诉原告)林国华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海华城家具有限公司房屋占有使用费608,175元；
　　三、被告(反诉原告)林国华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海华城家具有限公司租赁房屋恢复原状费用5,000元；
　　四、原告(反诉被告)上海华城家具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)林国华装修损失228,174元；
　　五、原告(反诉被告)上海华城家具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)林国华扩建损失263,075元；
　　六、被告(反诉原告)林国华于本判决生效之日起十日内赔付原告(反诉被告)上海华城家具有限公司火灾损失30,000元；
　　七、原告(反诉被告)上海华城家具有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)林国华租房押金125,000元、电费押金200,000元；
　　八、对原告(反诉被告)上海华城家具有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　九、对被告(反诉原告)林国华的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费23,724元，财产保全费5,000元，共计28,724元，由原、被告各半负担。
　　反诉案件受理费23,340元，由反诉原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：苏  姝

书记员：唐祖峰