上海华精工量具仪器有限公司与上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、上海美颂实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海华精工量具仪器有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：杨勇，执行董事。
　　委托诉讼代理人：丁玉鹏，上海市华诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐玉翠，上海市华诚律师事务所律师。
　　被告：上海斯鑫菲尔滤清器有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陆美松，总经理。
　　被告：上海美颂实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陆敬龚，总经理。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：梁成双，上海申京律师事务所律师。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：何亚军，上海申京律师事务所律师。
　　原告上海华精工量具仪器有限公司诉被告上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、上海美颂实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海华精工量具仪器有限公司的委托诉讼代理人丁玉鹏、徐玉翠，被告上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、上海美颂实业有限公司的共同委托诉讼代理人梁成双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海华精工量具仪器有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付自2018年8月1日至2019年1月31日期间房屋租金人民币(以下币种同)32.5万元；2.判令两被告支付以32.5万元为本金，自2018年7月1日起按照日5%的标准计算至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金；3.判令两被告支付自2018年3月至2018年7月逾期支付电费的违约金，计算方式：以11,088元为本金，自2018年7月14日起按照日5%的标准计算至2018年8月14日；以809元为本金，自2018年8月8日起按照日5%的标准计算至2018年8月14日；4.判令两被告支付以9.5万元为本金，自2017年8月1日起按照日5%的标准计算至2017年8月18日止的迟延支付履约保证金的违约金；5.判令两被告支付逾期支付2018年2月1日至2018年7月31日期间租金32.5万元的违约金，计算方式：以18万元为本金，自2018年1月2日起按照日5%标准计算至2018年2月9日，以12万元为本金，自2018年1月2日起按照日5%标准计算至2018年3月12日；6.判令两被告支付违约金130万元；7.诉讼费由两被告负担。事实和理由：2017年7月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区川奉南公路XXX弄XXX号最东面整栋房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用。原告将系争房屋交付被告。自2017年8月1日至今，被告在履约过程中存在多次违约情况，包括但不限于迟延支付履约保证金、租金、水电费、未经原告书面同意对外转租等。经原告多次催告，未果，故原告诉至法院，诉请如前。
　　被告上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、上海美颂实业有限公司共同辩称：合同于2018年6月12日已解除，两被告书面告知、清场并交付钥匙。因合同已解除，被告无需支付2018年8月1日之后租金以及逾期付款违约金。被告已付清电费、履约保证金，租金未延迟支付，不存在转租。请求驳回原告诉请。
　　本院经审理认定的事实如下：沪房地浦字(2010)第243848号房地产权证权利人为原告，房地坐落为祝桥镇盐仓川南奉公路XXX弄XXX号，用途为工业用地，总建筑面积为4249.77平方米。
　　2017年7月31日，原告(出租方、甲方)与两被告(承租方、乙方)签署《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区南奉公路XXX弄XXX号最东面整栋房屋出租给乙方使用，该房屋产证建筑面积约为2086平方米，房屋用途为汽车零配件生产加工。合同租赁期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止。合同第三条第2款约定，整栋房屋年租金为65万元，租金第一年、第二年不变，第三年起至第五年每年租金在上一年的基数递增5%，以此类推。特别说明1约定，乙方必须在2017年7月底前向甲方支付首笔租金。合同第三条第3款约定，租金乙方每半年支付一次，每次支付乙方需提前一个月将半年款以(现金/转账/电汇)方式支付给甲方，先付后用，……如乙方逾期支付，每逾期一天则按：应付金额的5%作为迟延付款违约金支付给甲方。合同第四条第1款约定，乙方须于本合同签署当日，向甲方一次性交纳履约保证金，金额为人民币12万元整。合同第四条第3款约定，租赁期限内的……电费、……以及其他本合同未做说明但实际发生的费用，或因乙方原因间接产生的费用，均由乙方自行承担，……。需要由甲方代缴代扣之款项，乙方须按甲方发出的收费通知按时缴纳至甲方，甲方不承担任何费用和不开具任何发票。合同第七条第4款约定，乙方未按合同约定交纳任何一项款项的(包括但不限于租金、履行保证金、违约金、各项水电费用等)，每逾期一日，乙方应当承担应付款项5%的违约金，……。合同第七条第9款约定，……如确需转租、分租时需得到甲方的书面同意。如乙方擅自转租、分租或以任何方式联营，视乙方违约，乙方应按本年度全年租金的双倍向甲方支付违约金。
　　《房屋租赁合同》签署当日，原告将系争房屋交付两被告。
　　2018年7月9日，原告向两被告出具《催款函》载明：“合同签订后，我司已按照合同约定忠实履行自己的义务，将房屋交付贵司使用，……2017年8月1日至今，贵方已存在多次违约情况，包括但不限于迟延支付履约保证金、迟延支付第一年度第二笔租金、至今未支付2018年3月6日至7月7日的电费、管理费等费用。……贵方应对上述逾期支付相关费用行为承担违约责任。……请贵方在本函送达之日起10日内，将逾期未支付的房屋租金32.5万元按合同约定支付方式支付我司。……”快递投递记录显示，该《催款函》于2018年7月10日投递并签收，两被告表示收到该《催款函》。
　　2018年7月31日，原告委托律师向两被告出具《律师函》载明：“2017年8月1日开始，贵方就迟延支付履约保证金、迟延支付第一年底第二笔租金、至今尚未支付2018年3月6日至7月7日期间电费11,088元等费用。2017年9月，贵方与委托人(即本案原告)沟通想要提前解除租赁合同，……之后，委托人找到下一家承租方，故委托人找到贵方协商解除事宜，但贵方又表示承租的房屋将作为物流仓储用途使用，继续承租。所以，贵方和委托人双方继续履行租赁合同至今。根据租赁合同约定，贵方应在2018年7月1日前支付第二年度第一笔房屋租金32.5万元，但贵方一直未支付。……请贵方在收到本函周3日内，按照租赁合同约定支付拖欠的房屋租金和电费共计336,088元。”快递投递记录显示，该《律师函》于2018年7月31日投递并签收，两被告表示收到该《催律师函》。
　　2018年7月13日，两被告收到原告出具的《电费开发票明细》，其中载明，“贵司2018年3月6日至2018年7月7日电费应每月按时支付，现拖欠至今未支付，四期电费合计11,088元未支付，最后通知贵司请于2018年7月16日前支付到位。”
　　2018年8月7日，两被告收到原告出具的《电费开发票明细》，其中载明，“贵司2018年3月6日至2018年7月27日电费应每月按时支付，现拖欠至今未支付，五期电费合计11,897元未支付，最后通知贵司请于2018年8月10日前支付到位。”
　　2017年8月1日，两被告向原告支付履约保证金2.5万元。2017年8月18日，两被告向原告支付履约保证金9.5万元。按照合同约定，两被告应于2018年1月1日前支付2018年2月1日至2018年7月31日的租金32.5万元，两被告实际于2018年2月9日支付租金18万元，2018年3月12日支付租金12万元。两被告应于2018年7月1日前支付的2018年8月1日至2019年1月31日期间租金32.5万元，至今尚未支付。两被告于2018年8月14日支付电费11,897元。
　　两被告曾以主张本案《房屋租赁合同》无效为由，以(2018)沪0115民初75682号案件诉至本院，本院经一审后判决驳回了两被告要求判令合同无效及其他相应的诉讼请求。
　　本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。两被告抗辩房屋租赁合同已于2018年6月12日解除，首先，两被告主张其分别于2018年6月25日及2018年8月11日两次向原告发送解除函，原告称未收到过上述解除函，亦不同意解除合同，两被告未提供书面证据证明上述两份解除函有效送达给原告。其次，两被告主张其于2018年7月将系争房屋返还给原告并办理房屋交接手续，原告称既未收到系争房屋钥匙亦未办理房屋交接手续，两被告对此主张未提供相应书面证据予以佐证，故对两被告的主张，本院难以采信。综上，对两被告主张涉案房屋租赁合同已于2018年6月12日解除的抗辩，本院难以采信。被告使用系争房屋，理应按约支付租金，故对原告要求两被告支付自2018年8月1日至2019年1月31日期间房屋租金32.5万元的诉请，本院予以支持。根据合同约定，被告未按约交纳任何一笔款项，包括但不限于租金、履行保证金、违约金、各项水电费用等，每逾期一日，被告应当承担应付款项5%的违约金，因被告未按约支付租金、电费、履约保证金，理应按照合同约定承担相应违约金。两被告抗辩违约金标准过高，要求予以调整，本院综合考虑双方的过错程度、履约情况、实际损失等因素，将违约金的标准调整为按照日万分之五的标准进行计算。原告认为两被告未经原告书面同意进行转租，应按约定按照全年租金的两倍向原告支付违约金，两被告对此不予认可，因原告未能举证证明两被告确实有转租之情形，故对原告要求两被告支付违约金130万元的诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
　　一、被告上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、被告上海美颂实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华精工量具仪器有限公司2018年8月1日至2019年1月31日期间的房屋租金人民币32.5万元；
　　二、被告上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、被告上海美颂实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华精工量具仪器有限公司以人民币32.5万元为本金，自2018年7月1日起按照日万分之五的标准计算至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金；
　　三、被告上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、被告上海美颂实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华精工量具仪器有限公司自2018年3月至2018年7月逾期支付电费的违约金，计算方式：以人民币11,088元为本金，自2018年7月14日起按照日万分之五的标准计算至2018年8月14日；以人民币809元为本金，自2018年8月8日起按照日万分之五的标准计算至2018年8月14日；
　　四、被告上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、被告上海美颂实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华精工量具仪器有限公司以人民币9.5万元为本金，自2017年8月1日起按照日万分之五的标准计算至2017年8月18日止的迟延支付履约保证金的违约金；
　　五、被告上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、被告上海美颂实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华精工量具仪器有限公司逾期支付2018年2月1日至2018年7月31日期间租金人民币32.5万元的违约金，计算方式：以人民币18万元为本金，自2018年1月2日起按照日万分之五的标准计算至2018年2月9日，以人民币12万元为本金，自2018年1月2日起按照日万分之五的标准计算至2018年3月12日止；
　　六、驳回原告上海华精工量具仪器有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币32,878元，减半收取计人民币16,439元，由原告上海华精工量具仪器有限公司负担人民币8250元，被告上海斯鑫菲尔滤清器有限公司、被告上海美颂实业有限公司负担人民币8189元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨怡霖

书记员：朱沈聪