上海华谊企发资产管理有限公司与上海纯华投资管理有限公司、上海道尚酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海华谊企发资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：唐华杰，执行董事。
　　委托诉讼代理人：江建平，上海市江华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市江华律师事务所律师。
　　被告：上海纯华投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：肖纯钢，执行董事。
　　被告：上海道尚酒店管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：张嘉陵，董事长。
　　委托诉讼代理人：祁仁，上海胜超律师事务所律师。
　　原告上海华谊企发资产管理有限公司(以下简称华谊企发公司)与被告上海纯华投资管理有限公司(以下简称纯华公司)、上海道尚酒店管理有限公司(以下简称道尚酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华谊企发公司的委托诉讼代理人江建平，被告纯华公司的法定代表人肖纯钢，被告道尚酒店的法定代表人张嘉陵及其委托诉讼代理人祁仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告华谊企发公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告纯华公司、道尚酒店迁出上海市保定路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，将该房屋清空后返还给华谊企发公司；2、要求判令纯华公司、道尚酒店共同支付2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)176,550元(按照每月29,425元计算)；3、要求判令纯华公司、道尚酒店共同支付2018年9月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费(按照每月58,850元计算)；4、要求判令纯华公司支付逾期支付租金的违约金，以每期欠付租金88,275元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，自履行期届满之次日起分段计算至付清之日止；5、本案诉讼费由纯华公司、道尚酒店负担。事实和理由：系争房屋全幢系案外人上海华谊(集团)公司(以下简称华谊集团公司)所有，华谊企发公司系华谊集团公司的全资子公司，经华谊集团公司授权由华谊企发公司负责系争房屋物业经营和管理。2015年8月14日，华谊企发公司与纯华公司签订《房屋租赁合同》，约定纯华公司向华谊企发公司承租系争房屋，建筑面积1127平方米，期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止，月租金为29,425元；若逾期支付租金，每逾期1日，应按每日0.3%支付欠缴费用的违约金；租赁期满后3日内未归还系争房屋的，每逾期1日，按租金标准的2倍支付房屋占有使用费。合同签订后，华谊企发公司认真履行了合同的全部义务，但纯华公司自2018年3月起开始拖欠租金。经华谊企发公司多次催讨，纯华公司至今未付。2018年5月25日，华谊企发公司向纯华公司发函，告知合同期满后不再与其续租，要求纯华公司支付拖欠的租金，并按约迁出系争房屋。2018年6月，华谊企发公司突然收到起诉状，道尚酒店起诉要求华谊企发公司和纯华公司共同支付经济损失赔偿款10万元，道尚酒店并自认与纯华公司协商一致共同经营使用系争房屋。华谊企发公司认为，华谊企发公司与纯华公司签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。现合同履行期限届满，纯华公司依约应迁出系争房屋、支付拖欠的租金及房屋占用费，并承担相应的违约责任。纯华公司与道尚酒店之间的法律关系名为合作实为转租，道尚酒店作为系争房屋的共同使用人，应与纯华公司共同承担法律责任。审理中，华谊企发公司称：同意用纯华公司支付的房屋租赁保证金抵付纯华公司应付费用。
　　被告纯华公司辩称：同意清空返还系争房屋，不同意华谊企发公司的其余诉讼请求，由法院依法处理。纯华公司系道尚酒店的股东，与道尚酒店签有合作协议，双方系合作关系。系争房屋实际系由道尚酒店在使用，但租金由纯华公司向华谊企发公司支付。华谊企发公司的其余所述属实。华谊企发公司主张的逾期违约金过高，如纯华公司应承担违约金的，纯华公司要求对违约金予以调整，调整为按1倍贷款利率计算较为合理。
　　被告道尚酒店辩称：如华谊企发公司给予道尚酒店相应的拆迁补偿，道尚酒店公司同意迁出系争房屋，不同意华谊企发公司的其余诉讼请求。纯华公司系道尚酒店的股东，与道尚酒店签有合作协议，双方系合作关系。华谊企发公司收取的租金由纯华公司向其支付。道尚酒店在系争房屋内进行过大量的添附、装修和改造，动迁时，华谊企发公司会因此获得拆迁利益，故华谊企发公司应给予道尚酒店相应的拆迁补偿。道尚酒店与华谊企发公司不存在直接的租赁关系，华谊企发公司要求道尚酒店与纯华公司共同支付租金和房屋占用费，没有法律依据。系争房屋周边的房屋于2016年10月开始动拆迁，导致道尚酒店经营环境恶化，租赁目的无法实现，2018年9月1日前道尚酒店实际已处于待经营状态，很多房间都空置着，如华谊企发公司同意给予道尚酒店拆迁补偿，道尚酒店同意代纯华公司支付租金，但租金应给予适当减免，且华谊企发公司不应再收取房屋占用费。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋全幢(建筑面积1327.84平方米)系案外人华谊集团公司名下的房产。2008年10月20日，华谊集团公司授权案外人上海华谊集团企业发展有限公司(以下简称华谊集团企发公司)对系争房屋全幢进行经营和管理。2009年5月11日，华谊集团企发公司授权其下属子公司华谊企发公司对系争房屋全幢进行经营和管理。
　　2007年8月24日，华谊企发公司(原名上海染联劳动服务有限公司)与纯华公司(原名上海纯华投资咨询有限公司)签订《租赁协议》，约定华谊企发公司将系争房屋出租给纯华公司使用，租赁期限自2007年9月1日起至2012年8月31日止。纯华公司向华谊企发公司支付了房屋租赁保证金58,850元。纯华公司租赁系争房屋后，即将该房屋交由道尚酒店使用，道尚酒店将系争房屋进行装修和改建后用于酒店经营。
　　2009年9月15日，纯华公司(甲方)与道尚酒店(乙方)补签《公司股权合作协议》，约定：经双方协商，在系争房屋项目前期筹备中，甲方为乙方提供相关服务，乙方同意给甲方5%的公司干股，具体内容如下：1、甲方协助乙方开办工作，甲方不参与乙方后续经营，不承担乙方任何经济与法律责任；2、系争房屋的经营费用包括但不限于房租、水电费、增容费等费用由乙方支付；3、在2012年8月30日前，乙方给甲方分红时间与支付业主方的房租时间同步，每年总额为税后12万元；4、由于系争房屋由甲方承租，乙方在经营过程中必须遵守甲方和业主签订的《房屋租赁合同》的有关规定，乙方违反《房屋租赁合同》，则后果自负，甲方不承担相关责任；5、如乙方拖欠房租等有关费用超过约定时间1个月以上，甲方有权收回物业，甲方不给予乙方任何经济补偿。
　　2012年8月13日，华谊企发公司与纯华公司续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止。
　　2014年纯华公司与道尚酒店签订《公司股权合作协议》，约定：经双方协商，在系争房屋经营项目5年合作愉快的基础上，2009年9月15日的《公司股权合作协议》继续有效，原协议内容不变，自动延期5年。
　　2015年8月14日，华谊企发公司(出租方、甲方)与纯华公司(由上海纯华投资咨询有限公司更名为上海纯华投资管理咨询有限公司，后再次更名为上海纯华投资管理有限公司，承租方、乙方)再次续签《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方作为酒店宾馆使用，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止，甲方在签订本合同时已向乙方交付该房屋；2、租赁期满，甲方有权立即收回系争房屋，乙方应在租赁期满后3日内，按照系争房屋接受承租时的原样或经甲方确认该房屋装修后可安全使用的现状，整体、完好、无条件地归还给甲方；3、乙方若需继续承租该房屋，应于本合同租赁期满前，至少提前60日向甲方提出续租书面申请，经甲方同意后可继续承租，但须在租赁期满前，至少提前30日与甲方重新签订房屋租赁合同；4、月租金为29,425元，租金自2015年9月1日起算。租金3个月一付，提前7日支付下次租金；5、乙方应向甲方支付房屋租赁保证金58,850元，租赁期满或合同终止时，乙方无违约行为，甲方应将保证金无息归还给乙方。如乙方未付清应承担的租金、费用及有关款项，甲方有权用保证金先行抵扣；6、乙方已知晓该房屋性质和现状，未经甲方书面同意，不得改变该房屋结构、用途、建筑风格或搭建违章建筑，不得将该房屋进行转租、抵押或与第三方进行交换……，否则，甲方有权要求乙方进行整改和恢复原状，由此造成的一切损失由乙方承担；7、乙方若需要对该房屋进行装修，须向甲方提交书面报告和装修施工方案，经甲方书面同意或另行签订专项协议后，乙方可实施装修，若涉及该房屋整体装修或改造，还须向所在地区有关部门进行申报或备案；8、乙方对该房屋进行装修以及增设的设施、设备所发生的费用由乙方承担，租赁期满或合同终止，乙方可拆除其增设的设施、设备，但必须恢复该房屋原样或经甲方确认拆除后房屋可安全使用状态。乙方在租赁期满或合同终止后的3日内未拆除或未搬走的设施、设备包括其他物品无偿归甲方所有，甲方有处置权，乙方不得以任何理由要求甲方进行收购、补偿、赔偿或拖延归还该房屋的时间；9、租赁期间，因市(区)政建设需要，该房屋地块被依法征用、动迁、开发，本合同无条件终止，但甲方应提前60日以书面形式通知乙方，乙方应无条件服从，按照通知规定的时间内进行搬离，甲方不作任何补偿或赔偿；10、租赁期间乙方未能按期足额支付租金、费用、保证金，每逾期1日，应按照所欠缴租金、费用、保证金的0.3%向甲方支付违约金；11、租赁期满或合同终止后的3日内，乙方未能按照本合同约定将该房屋归还给甲方，每逾期1日，乙方应按原租金标准的2倍金额向甲方支付该房屋的使用费。
　　2015年11月26日，纯华公司(甲方)与道尚酒店(乙方)签订了《公司股权合作协议》，约定：在2009年9月15日甲乙双方合作经营协议基础上，经甲乙双方协商，就系争房屋使用达成以下协议：1、由甲方向华谊企发公司承租系争房屋提供给乙方作酒店经营使用，使用期限自2015年12月1日起至2018年8月31日止。乙方支付给甲方每季度(3个月)费用为127,000元，交费日期为每季度提前15日……；2、乙方支付甲方费用后，甲方同时向业主方(华谊企发公司)交纳房租，继续协助乙方做好与业主协调工作，保证乙方的正常经营活动顺利进行；3、甲乙双方合作期满后，如甲方仍然和业主就此物业续约，则甲乙双方继续按照同等条件继续履行合作协议；4、甲方此前及今后不参与乙方对酒店的投资、装修、经营及管理。甲方不承担乙方经营过程中发生的所有债权债务，以及经营上的亏损等，甲方也不参与乙方的分红；5、……甲方与华谊企发公司签订的《房屋租赁合同》和《租赁场所安全、消防、治安管理协议》作为本协议的附件；6、在合作期间，物业发生动迁的，动迁赔偿总金额分配比例为甲方占5%，乙方占95%；7、乙方在装修完成后给甲方提供一个能使用的房间。
　　2016年11月，系争房屋所在上海市虹口区117街坊地块(唐山路XXX号地块二期)开始进行旧城区改建动拆迁。至2017年8月左右，系争房屋周边的房屋已基本拆除，但系争房屋尚未启动动拆迁程序。
　　2017年11月1日，道尚酒店向华谊集团公司发出《关于保定路XXX号租赁房屋状态变化影响承租人使用收益的函》称，2017年4月，因酒店周围居民房屋拆迁，已严重影响系争房屋状态，导致系争房屋已不符合约定的使用收益状态，经营状况每况愈下，造成酒店营业收入和商誉的巨大损失，要求与华谊集团公司进行协商。
　　2018年4月1日，纯华公司向华谊企发公司发出《关于保定路XXX号物业经营困难的汇报申请》，称：本司自2007年租赁经营保定路XXX号以来，投入逾500多万元资金和精力，不管经营状况如何，一直尽力及时支付租金。2015年下半年还投入200多万元改造成长租公寓的经营业态。自2016年底本地块周边居民实施动迁以来，经营环境急剧恶化，周边配套设施关门，拆房噪音不断，鼠害横行，网线等多次被断，客户流失大半，经营入不敷出，举步维艰。由于我们两次投资的时间尚未达到预计的回收期，根据现有动迁补偿条例又十分有限，恳请贵司考虑到我们面临的现状，对剩余几个月的租金能够予以减免或免除。
　　2018年4月9日，华谊企发公司向纯华公司发出《复函》，不同意纯华公司提出的减免剩余租期租金的申请。
　　2018年5月25日，华谊企发公司向纯华公司发出《公函》，告知合同期满后不再续租，要求纯华公司支付拖欠的租金，并于合同到期后腾空、撤离、返还系争房屋。
　　2018年6月21日，纯华公司向道尚酒店发出《催款通知》称：道尚酒店拖欠物业使用费，导致纯华公司无法向华谊企发公司支付租金，华谊企发公司已发函通知不再续租，要求纯华公司腾空搬离系争房屋。纯华公司已多次与华谊企发公司及动迁公司协调减免租金及拆迁补偿问题，现要求道尚酒店支付拖欠的2018年3月至2018年8月的物业使用费254,000元。
　　2018年8月15日，道尚酒店至本院起诉，以地块拆迁严重妨碍酒店经营，导致酒店营业收入明显减少，造成酒店重大经济损失，纯华公司和华谊企发公司恶意串通，制造障碍阻挠拆迁补偿条件的成就为由，要求纯华公司和华谊企发公司共同承担损害赔偿责任，支付经济损失赔偿款10万元【(2018)沪0109民初21133号案】。
　　2018年9月3日，纯华公司在租赁现场张贴《腾退租赁房屋通知》，告知道尚酒店于2018年9月8日前准备好撤离工作，合理处理好剩余租客的去处安排。
　　道尚酒店一直在对外营业。
　　本院认为：华谊企发公司与纯华公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。根据合同的约定，该合同至2018年8月31日届满，华谊企发公司已书面告知纯华公司不再续租，鉴于系争房屋的实际使用人系道尚酒店，租赁合同到期后，其不再有占用系争房屋的依据，故道尚酒店应搬离系争房屋，纯华公司在清空该房屋后，应将该房屋返还给华谊企发公司。道尚酒店主张其在未获得拆迁补偿款前不同意搬离系争房屋，鉴于租赁合同已经到期，且系争房屋的动拆迁程序尚未启动，道尚酒店不同意搬离系争房屋的抗辩理由缺乏依据，故本院不予采纳。
　　纯华公司拖欠2018年3月1日后的租金，现华谊企发公司主张其支付，本院予以支持。周边房屋动拆迁对酒店经营势必会产生影响，纯华公司与道尚酒店也为此多次反映情况，要求减免租金，如仍按照合同约定的租金标准来计收拖欠的租金，显然有违公平，故拖欠租金的支付标准由本院根据实际情况酌情确定。纯华公司无正当理由逾期未交还系争房屋，应向华谊企发公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费的支付标准由本院根据实际情况酌定。合同约定租赁期满或合同终止后3日内纯华公司未能交还房屋的，应支付逾期交还房屋的房屋使用费，故房屋占有使用费应自2018年9月4日起算。道尚酒店非租赁合同的签订方，根据合同相对性原理，华谊企发公司主张道尚酒店与纯华公司共同向其支付租金和房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。
　　纯华公司就减免租金与华谊企发公司协商不成，纯华公司暂停支付租金，系事出有因，不属于恶意违约。华谊企发公司主张纯华公司支付违约金，本院不予支持。鉴于纯华公司未按时支付租金，实际占用了华谊企发公司的资金，故应按照同期银行贷款利率赔偿华谊企发公司利息损失。华谊企发公司同意用纯华公司支付的房屋租赁保证金抵付纯华公司应付费用，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二百二十六条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海道尚酒店管理有限公司应于本判决生效之日起15日内携本公司设备、物品搬离上海市保定路XXX号房屋，被告上海纯华投资管理有限公司清空该房屋后，将该房屋返还原告上海华谊企发资产管理有限公司；
　　二、被告上海纯华投资管理有限公司应支付原告上海华谊企发资产管理有限公司2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金88,275元，抵扣被告上海纯华投资管理有限公司支付的租赁保证金58,850元，被告上海纯华投资管理有限公司实际应支付原告上海华谊企发资产管理有限公司租金29,425元；
　　三、被告上海纯华投资管理有限公司应支付原告上海华谊企发资产管理有限公司房屋占有使用费，按照每日484元，自2018年9月4日起支付至实际迁出之日止；
　　四、被告上海纯华投资管理有限公司应赔付原告上海华谊企发资产管理有限公司逾期支付租金的利息损失，以每期3个月租金计44,137.50元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率，自履行期届满之次日起分段计算至付清之日止；
　　上述第二款至第四款所述款项，被告上海纯华投资管理有限公司应于本判决生效之日起15日内付清；
　　五、驳回原告上海华谊企发资产管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,008元，减半收取计4,504元，由原告上海华谊企发资产管理有限公司负担2,239.50元，被告上海纯华投资管理有限公司负担2,239.50元，被告上海道尚酒店管理有限公司负担25元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：郑  煌

书记员：荀蓓莉