上海华露置业发展有限公司与上海周馨置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海华露置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：张玉芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：尹燕德，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵辰恺，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海周馨置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：奚坚，董事长。
　　委托诉讼代理人：马贝艺，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　原告上海华露置业发展有限公司与被告上海周馨置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵辰恺、被告委托诉讼代理人马贝艺、金莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海华露置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行系争《房屋订购协议》项下的义务，向原告交付及办理房地产变更登记坐落于川周公路XXX号、XXX、XXX号，4326、4328号，4330、4332号，4334、4336号，4338、4340号，4342、4344号，4346、4348号，4350、4352号，周市路634、636号，638、640号，642、644号，646、648号，650、652号，654、656号，658、660号，662、664号，666、668号，670、672号共19套房地产；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2008年10月21日，原、被告签订《房屋定购协议》一份，约定被告将其开发的坐落于上海市南汇周浦镇1-3街坊，1号(部分)、2号、3号商业用房(预测面积4065平方米，以实际面积为准)以每平方米人民币(以下币种相同)7,900元的价格转让给原告，《房屋定购协议》签署后，原告按协议约定向被告支付了总额10%的预付购房款3,211,350元。后被告通过签署房地产交易中心版本网签合同、核税等方式将系争协议项下部分标的转让给原告。截至2011年5月，原告已向被告支付房地产转让款及维修基金合计18,511,350元，已充分履行《房屋定购协议》项下付款义务。涉案标的已于2014年6月23日取得建设工程竣工验收备案证书，并于2016年6月7日取得房地产权证，已具备双方约定的交房条件。根据系争《房屋定购协议》约定，具备交房条件后即应办理交房手续。而被告迟迟不予办理，故原告诉至法院，诉请如前。庭审后，原告撤回其余诉请，仅要求办理川周公路4322、4324号，4326、4328号，4330、4332号，4334、4336号，周市路634、636号，638、640号，642、644号，646、648号，650、652号，654、656号，658、660号，662、664号，666、668号，670、672号共14套房屋的产权过户手续。
　　被告上海周馨置业有限公司辩称，不同意原告诉请，双方确实签订过《房屋定购协议》，但原告并未履行协议项下的某某义务，且原告在未按约付款的情况下，擅自侵占标的房屋，故原告无权要求被告交付房屋、办理小产证；对于原告侵占行为，被告已另案诉讼。双方之间是预约而非本约，被告已经另案起诉要求解除合同。关于《房屋定购协议》约定的定购面积4065平方米，协议所载的1号商铺所属工程于2008年8月26日申请报建，《建设工程规划许可证》所载明的规划建筑面积为1703平方米；2号商铺、3号商铺所属工程于2005年11月30日申请报建，《建设工程规划许可证》载明的规划建筑面积分别为1371.55平方米和1662平方米。1号、2号及3号商铺的规划建筑面积为4736.55平方米，远高于双方约定的定购面积4065平方米，原告对超出部分的房屋交付主张没有合同及法律依据。因原告向案外人严丹凤等转让其在《定购协议》项下的部分权利，其付款已作为案外人的某某，故案外人购某的六套商铺1314.18平方米应予扣除，六套商铺的总价10,382,022元构成案外人对某某的某某，不应认定为原告对某某的某某。原告未于定购房屋结构封顶时付款至50%，构成违约；原告未结清余款，未办理入户许可即占用房屋也构成违约，原告的占某和使用房屋行为属无权占某、非法使用。
　　本院经审理认定事实如下：“小上海新城”项目系由被告开发。2008年10月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋定购协议》一份，约定：经双方磋商，甲方就将其开发的南汇周浦镇“小上海新城”项目部分商业用房定向供应给乙方，达成如下协议：第一条“商品用房概况”约定，乙方购某的小上海新城商业用房位于南汇区周浦镇1-3街坊1号(部分)、2号、3号商业用房(参见总平面图)，房屋为二层建筑，预测建筑面积4065平方米。第二条“单价与总价”约定，上述房屋，乙方购某单价为每平方米建筑面积7,900元，按预测面积4065平方米计，购房总价款32,113,500元。签订房屋买卖合同时按实测面积为准。第三条“房款支付方式”约定，本协议签订生效后十五个工作日，乙方向甲方支付总额的10%，自结构封顶支付总额的40%，在办理入户许可通知时结清余款。其他办证、进户按有关规定各自承担税费。第四条“交房条件”约定，交房条件按施工图施工，待竣工备案验收合格后毛坯交房。第五条“交房时间”约定，根据项目进展情况，具备交房条件后即办理交房手续。
　　《房屋定购协议》签订后，原告于2008年12月26日支付被告3,211,350元，被告开具收据四张，对应金额分别为98万元三张，另一张为271,350元，收款内容为购房定金，其中一张98万元的收据上备注“门牌号672-710号，4320-4350，4314-4316，4276-4304”。之后，原告于2009年11月支付被告500万元，于2010年8月支付被告230万元，于2010年9月支付200万元，于2010年11月支付被告300万元，于2011年5月支付被告300万元，被告均开具了相应收据，收款内容为购房款，以上付款合计18,511,350元。本院要求双方对上述98万元的发票上备注“门牌号672-710号，4320-4350，4314-4316，4276-4304”作出解释，原告陈述该门牌号与原告举证的总平面图上的标识一致，被告则表示不清楚上述情况。
　　2010年2月2日，小上海新城一期商业用房取得建设工程竣工验收备案证书。
　　2010年7月16日，被告取得上海市浦东新区周浦镇川周公路XXX-XXX号(双号)新建商品房的房地产权证。其中，川周公路XXX-XXX号房屋(建筑面积为497.22平方米)、川周公路4290、4292号房屋(建筑面积为161.49平方米)、川周公路4294、4296号房屋(建筑面积为164.72平方米)、川周公路4298、4300号房屋(建筑面积为164.72平方米)、川周公路4302、4304号房屋(建筑面积为161.49平方米)、川周公路4314、4316号房屋(建筑面积为164.54平方米)，总计六套房屋由原告指示被告与案外人严丹凤等签订了《商品房出售合同》，合同签订时间均为2010年8月5日，房屋过户时间均为2010年8月16日。上述六套房屋为1号商铺，属“小上海新城”项目一期工程。上述六套均系被告根据原告指示与原告指定的购房人签订的合同，六套房屋总面积为1314.18平方米，单价均为7,900元每平方米,总价为10,382,022元。另，川周公路XXX号原为被告售楼处，建筑面积346.80平方米。
　　2014年6月23日，小上海新城二期工程取得建设工程竣工验收备案证书。
　　2016年6月7日，被告取得上海市浦东新区周浦镇周市路628、634-672、676-704(双)、川周公路XXX-XXX号(双)、4360号新建商品房的房地产权证。其中，川周公路4322、4324号房屋(建筑面积为175.25平方米)、川周公路4326、4328号房屋(建筑面积为171.99平方米)、川周公路4330、4332号房屋(建筑面积为181.76平方米)、川周公路4334、4336号房屋(建筑面积为175.25平方米)、川周公路4338、4340号房屋(建筑面积为175.25平方米)、川周公路4342、4344号房屋(建筑面积为181.76平方米)、川周公路4346、4348号房屋(建筑面积为171.99平方米)、川周公路4350、4352号房屋(建筑面积为175.25平方米)，上述八套房屋为2号商铺，属“小上海新城”项目二期工程。4338、4340号房屋、4342、4344号房屋、4346、4348号房屋、4350、4352号房屋目前由案外人占某，原告已撤回对该4套房屋的过户诉请，其余4套房屋现由原告自行占某,双方未办理交付手续。
　　另,周市路634、636号(房屋建筑面积为174.86平方米)、周市路638、640号(房屋建筑面积为171.61平方米)、周市路642、644号(房屋建筑面积为181.35平方米)、周市路646、648号(房屋建筑面积为154.80平方米)、周市路650、652号(房屋建筑面积为140.60平方米)、周市路654、656号(房屋建筑面积为140.60平方米)、周市路658、660号(房屋建筑面积为159.26平方米)、周市路662、664号(房屋建筑面积为194.08平方米)、周市路666、668号(房屋建筑面积为189.40平方米)、周市路670、672号(房屋建筑面积为198.18平方米)，上述10套房屋为3号商铺，属“小上海新城”项目二期工程，上述10套房屋现由原告自行占某,双方未办理交付手续。
　　之后，双方并未对上述由原告占某的14套房屋签订房屋买卖合同。被告向法庭陈述，二期工程竣工后，原告在没有付清房款、未经许可通知的情况下就私自占某了18套房屋，另有4套房屋并非本案诉讼标的也被原告占某，故原告要求签约被告不予同意，这是双方最终没有签约的真实原因。
　　庭审中，原告向法庭举证了总平面图一份，根据该图，在靠近川周公路的两处建筑物(其中一处建筑物标识为①、另一处建筑物标识为②)两端分别加盖了原、被告公章，在靠近周市路的一处建筑物(标识为③)两端分别加盖了原、被告公章。另，三处建筑上有蓝色阴影部分。原告陈述，蓝色阴影部分即为订购协议约定的4065平方米，标识为①的建筑物即为1号商铺，原门牌号为川周公路XXX号-XXX号及4316-4314号，现门牌号完全一致，仅部分房屋归并、部分房屋分割；标识为②的建筑物为2号商铺，原门牌号为川周公路XXX-XXX号，之后由于起始门牌号由原川周公路XXX号变更为4322号，故之后的门牌号相应顺延；标识为③的建筑物为3号商铺，原门牌号为672-710号，之后因起始门牌号变更，相应顺延为634-672号，套数一致。被告则陈述，其公司内部并未找到这张总平面图，其知道有订购协议，但具体房号谁也说不清楚。法庭要求被告对该总平面图上双方盖章所涉的原告主张的房屋门牌号予以明确，被告陈述，总平面图上标识为③的建筑物现所涉门牌号为周市路XXX-XXX号(双号)；标识为②的建筑物现所涉门牌号为川周公路XXX-XXX号(双号)，标识为①的建筑物现所涉门牌号为川周公路XXX-XXX号、XXX-XXX号。
　　另查明，被告原系原告与案外人上海地产(集团)有限公司共同设立，原告与上海地产(集团)有限公司各占50%股份，被告成立后其印章及人员原由原告掌控。之后，因上海市土地储备中心及南汇区土地储备中心拟收储该项目，2007年8月15日，由上海市土地储备中心、南汇区土地储备中心、上海地产(集团)有限公司、原告及被告形成了《周浦镇I-3#街坊项目收储专题会议纪要》，周浦镇I-3#街坊项目即“小上海新城”项目，其中第六条内容为：“按照2007年5月16日上海市土地储备中心与南汇土地储备中心签订的《南汇区周浦镇1-3#街坊土地联合收购储备会议》的精神，为加快推进本项目动迁工作，在股权正式转让之前，原股东单位同意授权南汇区土地储备中心负责项目前期推进工作和上海周馨置业有限公司日常管理工作，具体见授权委托书。”2007年8月17日，上海地产(集团)有限公司及原告作为委托方，向上海市南汇区土地储备中心(受托方)出具《授权委托书》，授权内容为：1、委托受托方负责周浦镇1-3#街坊地块项目土地储备的前期开发工作；2、委托受托方负责上海周馨置业有限公司的日常管理工作；3、委托受托方全面接管上海周馨置业有限公司的财务管理工作，包括接管银行印鉴、银行票据、库存现金和银行账户的管理等，负责接管后的资金收支审批、资金结算、会计核算和银行账户的管理等，负责接管后的资金收支审批、资金结算、会计核算和税务管理等工作；4、受托方应接受委托方的监督，重大事项及时与委托方沟通；5、本授权委托书自委托人签章之日生效，至股权转让生效日失效。2007年9月4日，被告将公章、财务章、法人章等移交给上海市南汇区土地储备中心，双方办理了移交手续。原告陈述，移交手续办理后，原告于2017年1月将其持有被告的50%股份转让给了上海市土地储备中心，后由上海市土地储备中心再转让给了上海地产(集团)有限公司。被告则陈述，其只开发了“小上海新城”这一个项目，该项目属区项目，原告转让股权意向是给南汇区土地储备中心，所以实际并未转让，这次转章并不是管理权移交，实际管理人一直是原告及其控股公司；原告将股份转让给了上海市土地储备中心，08年底实际交割完毕，之后上海市土地储备中心再将股份转让给了上海地产(集团)有限公司，2010年6月之后，被告由上海地产(集团)有限公司100%控股；2015年上半年原、被告结清，7月份起，原告仍在被告公司派遣人员；2018年5月被告的审计工作组进驻公司，原告还控制着公司管理权。
　　本案审理过程中，被告上海周馨置业有限公司于2019年6月向本院提起另案诉讼，案号为(2019)沪0115民初45981号，要求解除其与原告之间的《房屋定购协议》，本院2019年9月作出一审判决，该案判决书中认定：原、被告签订的《房屋定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效。上海周馨置业有限公司主张《房屋定购协议》为预约，但根据司法解释的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，《房屋定购协议》约定了房屋位置、面积、购房款金额、付款方式等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约支付部分购房款，《房屋定购协议》应当认定为本约；同时，认定上海周馨置业有限公司主张的解约理由不成立，被告不存在违约行为，上海周馨置业有限公司不享有单方解除权。故判决驳回了上海周馨置业有限公司的诉讼请求。判决后，双方均未上诉。该案现已生效。
　　庭审中，被告提出，如法庭认为房屋具备过户条件，要求原告先付房款再过户，原告亦表示同意；至于未付房款金额，原告陈述，1号商铺6套房屋另有维修基金共计34,037.27元，不应计入原告已付房款，原告总计支付房款18,511,350元，扣除1号商铺6套房屋总计房款10,382,022元及维修基金34,037.27元后，剩余房款8,095,290.73元，14套房屋总计面积2408.99平方米，按单价7,900元每平方米计，应付金额为19,031,021元，故原告应付房款金额为10,935,730.27元；被告陈述，扣除1号商铺6套房屋，确认原告的已付款金额为8,129,328元，其中包含了6套房屋的维修基金34,037.27元。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋定购协议》效力已经本院生效判决作出认定，本案不再赘述。至于被告辩称其处于原告掌控之下的辩解意见，其辩解意见的本质仍为否定《房屋定购协议》系被告真实意思，对此，鉴于前案判决已对协议效力作出认定，另外，《房屋定购协议》签订于2008年，即使原告曾掌控被告，原告亦举证了其已于2007年移交公章、法人章等的相应手续，更何况根据被告自述，2010年6月起被告由上海地产(集团)有限公司100%控股，而2010年8月被告还在配合原告履行1号商铺的房屋买卖手续，表明其并未否认《房屋定购协议》的效力，故对某某之辩解意见，本院不予采信。至于被告辩称原告主张的房屋面积总额远高于《房屋定购协议》约定的4065平方米的辩解意见，本院认为，协议约定的4065平方米系暂测面积，但协议约定的买卖房屋标的为：1号商铺(部分)、2号、3号商铺系明确，虽1号商铺“部分”指向哪几套房屋在协议中未作说明，但2号商铺、3号商铺的位置确定，现原告主张过户的14套房屋均包含在2号、3号商铺内，且原告诉请要求过户的14套房屋与已过户的1号商铺6套房屋面积总和并未超过4065平方米，符合《房屋定购协议》约定，故本院对原告要求过户的诉请予以支持。现双方均同意在法院支持房屋过户的情况下由原告先支付房款再办理过户，本院予以准许；至于原告应付房款的金额，按《房屋定购协议》约定的单价计算，总房价款应为19,031,021元，原、被告一致陈述在已付款中扣除1号商铺六套房屋的价款，原告另自愿扣除1号商铺6套房屋的相应维修基金费用，本院予以准许。原告撤回其余诉请，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
　　原告上海华露置业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被告上海周馨置业有限公司房款10,935,730.27元，被告上海周馨置业有限公司应于收到上述房款之日起十五日内协助原告上海华露置业发展有限公司办理将上海市浦东新区川周公路4322、4324号房屋，4326、4328号房屋，4330、4332号房屋，4334、4336号房屋，周市路634、636号房屋，638、640号房屋，642、644号房屋，646、648号房屋，650、652号房屋，654、656号房屋，658、660号房屋，662、664号房屋，666、668号房屋，670、672号房屋的产权过户至原告上海华露置业发展有限公司名下的手续。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费87,414元，保全费5,000元，均由被告上海周馨置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  箐

书记员：孟高飞