上海协信星光商业投资管理有限公司与上海盈科盈餐饮管理有限公司、北京盈科盈投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海协信星光商业投资管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：吴旭，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：倪梦珉，上海诚康律师事务所律师。
　　被告：上海盈科盈餐饮管理有限公司,住所地：上海市静安区江场三路XXX号、XXX号XXX层XXX室。
　　法定代表人：宋烁，职务总经理。
　　委托诉讼代理人：常笑亮。
　　被告：北京盈科盈投资管理有限公司,住所地：北京市朝阳区东四环中路XXX号楼4层5A02。
　　法定代表人：宋烁，职务总经理。
　　委托诉讼代理人：苏德华。
　　原告上海协信星光商业投资管理有限公司(以下简称协信星光公司)诉被告上海盈科盈餐饮管理有限公司(以下简称上海盈科盈公司)、北京盈科盈投资管理有限公司(以下简称北京盈科盈公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序。原告协信星光公司的委托诉讼代理人魏艳、被告上海盈科盈公司的委托诉讼代理人常笑亮、北京盈科盈公司的委托诉讼代理人苏德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告协信星光公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签署的《房屋租赁合同》及《权利义务转让三方协议》，解除日期为起诉状送达之日。2、请求依法判令上海盈科盈公司支付2018年3月至2018年4月28日的租金77,623.33元,推广费2,900元,2018年2月至2018年4月期间的物业管理费40,172元;3、请求判令上海盈科盈公司支付2018年1月1日至2018年4月30日期间的公共事业费38,871元;4、请求判令上海盈科盈公司支付原告违约金270,328.55元(补交装修期租金108,793.55元及三个月租金及管理费之和161,535元)；5、请求判令上海盈科盈公司支付逾期滞纳利息暂计7,419.83元，以被告逾期支付的租金、物业管理费、推广费、公共事业费共计159,566.33元为本金，自2018年4月16日，按照日万分之五的标准，起算至实际支付之日止；6、请求依法判令上海盈科盈公司向原告交付房屋并按合同租金标准支付自2018年4月29日起至上海盈科盈公司实际交付房屋之日止的房屋占用使用费;7、请求依法判令北京盈科盈公司对上海盈科盈公司的上述付款义务承担连带责任。事实和理由：2016年3月31日，原告与被告北京盈科盈公司签订了《市北协信星光广场房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。合同约定由北京盈科盈公司承租原告位于上海市静安区寿阳路99弄市北协信星光广场购物中心L1层S121号房屋(以下简称系争商铺)经营Y-coffee品牌，租赁期自2016年3月25日起至2021年6月14日止。合同对于租金、管理费、推广费及水电费的计算标准及支付方式均有明确约定。2016年7月11日，原告、北京盈科盈公司，上海盈科盈餐饮管理有限公司第一分公司(以下简称上海盈科盈分公司)就系争商铺签订了《合同权利义务转让三方协议》，约定将《租赁合同》中北京盈科盈公司的权利义务转让给上海盈科盈公司分公司，并由北京盈科盈公司对其付款义务承担连带责任。合同签署后，上海盈科盈公司分公司未按合同约定履行足额付款义务，原告多次向被告发函催款均未果。2018年4月28日，上海盈科盈公司分公司未经原告同意擅自撤铺。2018年8月23日，上海盈科盈公司申请注销了上海盈科盈公司分公司的工商登记。原告认为两被告的行为损害了原告的权益，故起诉至法院。
　　被告上海盈科盈公司辩称，同意解除合同，要求确定解除日期为2018年4月28日，即被告搬离之日。2018年4月27日被告搬走了系争商铺内的设备，次日，被告公司员工至原告处取东西时被扣留，并要求被告交出钥匙，被告遂将钥匙交付给原告方的商铺管理员，之后被告就无法再进入系争商铺。《租赁合同》第26条第5款有约定，原告有单方解除合同的条件，即被告如连续12个月的月营业额未超过当月基本租金的，但被告认为该解除条款应为双方均可在此情况下解除合同，且此条款为格式条款，原告没有履行告知与提醒义务。此前被告已连续17个月营业额未达当月基本租金，符合该项条件。被告确认未付2018年3月至2018年4月28日的租金、推广费及2018年1-4月的水电费，但对水电费的金额不予认可。因为原告的招商引资问题，未达到签约时原告承诺的客流量，至2017年被告亏损较大无法继续经营，故在2017年9月后被告和原告积极协商解除合同，但未果。在此期间被告也已找到下家，但原告拒绝解除与被告的合同。合同中约定的违约责任等相关条款为原告指定的格式条款，原告未尽告知义务，此格式条款严重侵害被告的权益，且违背了诚实信用原则。目前系争商铺原告已经交付给案外人实际使用；对于原告诉请五，合同约定原告可在被告缴纳的履约保证金173,581元中直接扣除被告欠付的租金、管理费、推广费，故被告不存在逾期缴纳租金的情况；对于原告诉请六，2018年4月28日被告已经实际交付商铺，即便该日不能被认定为交付日，也应以原告提交的《限期开业函》中的2018年5月10日为房屋收回之日。
　　被告北京盈科盈公司辩称，同意被告上海盈科盈公司对原告诉请一至六的答辩意见。因《合同权利义务转让三方协议》相关条款约定，其只对上海盈科盈公司分公司承担连带责任，故不同意第七项诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　协信星光公司对系争商铺享有合法出租权，协信星光公司(甲方)与被告北京盈科盈公司(乙方)于2016年3月31日签订的《租赁合同》载明，甲方将系争商铺租赁给乙方作经营YCoffee品牌餐饮使用，租赁面积约为163.63平方米，租赁期限自2016年3月25日起至2021年6月14日止，交付日2016年3月25日；开业日2016年6月15日，装修期为自交付日起至开业日前一日止；租金的计算方法为基本租金与提成租金取当月较高者为当月适用租金，基本租金于开业日起算的第一、二年为每月40,150元、第三、四年为每月45,169元，提成租金第一、二年为当月总营业额的8%，第三、四年为当月总营业额的9%；管理费每月13,695元；推广费每月1,500元；履约保证金173,581元；合同约定，于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方应在合同届满或提前解除前的三十日内与管理处联系交回该房屋事宜。关于公共事业费用，乙方须按该房屋独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业收款通知书或账单，于每月15日前支付。关于履约保证金，若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四日内予以补足或重新交付履行保证金；甲方须在合同届满或提前解除且乙方完全履行本合同第十一条项下各项义务(包括但不限于将该房屋交回予甲方及注销或变更相关执照、批准或许可证)并缴清其于本合同项下应付的所有款项后的三十日内，把履约保证金无息退还给乙方。除合同另有规定外,在整个合同期内,除开业日所在的历月外,乙方须于每个历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金,并于每个历月的第十五日前向系争商铺所在物业的商业物业管理公司预先缴付下月的管理费。乙方须于签署合同后十日内向甲方支付履约保证金，若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的,甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金。在不影响合同项下甲方其它权利的前提下,甲方须在合同期届满或提前解除且乙方完全履行合同项下各项义务(包括但不限于将该房屋交回予甲方及注销或变更相关执照、批准或许可证)并缴清其于合同项下应付的所有款项后的三十日内，把履约保证金(或其余款)无息退还给乙方。乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于合同项下任何应付款项，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)、乙方未按时办理该房屋交接手续且逾期超过十四日,或未按时交回或未按合同约定的条件交回该房屋的、乙方擅自提前解除本合同的，均视为乙方违约。出现乙方违约情形的,在不影响甲方根据法律、法规及合同的规定所享有的其它权利的前提下,甲方有权选择采取选择：涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止；提前解除合同,收回系争商铺,并取消乙方的装修期。在这种情况下,视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。装修期租金有约定则按约定执行，如无约定，则按开业之日起第一年的租金收费标准计算。除此之外,乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣,而不需经乙方的同意。若出现乙方如连续十二个月月营业额未超过当月基本租金的,或未达到附表所述的累计营业额最低要求的，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任。
　　原告与北京盈科盈公司还另行签订了补充协议(一)，约定系争商铺实际交付日为2016年5月4日，开业日变更为2016年7月25日，经营期变更为开业日起至2021年6月14日止。
　　租赁合同签订后，被告方向原告支付了173,581元的履约保证金。
　　2016年7月11日，协信星光公司(甲方)、北京盈科盈公司(乙方)、上海盈科盈分公司(丙方)签订了《合同权利义务转让三方协议》，约定乙方将租赁合同项下乙方权利义务转让给丙方，丙方同意受让并承诺其有受让和履行租赁合同项下权利义务的资质和能力。甲方对转让事宜予以同意。如丙方并按照租赁合同约定执行，则乙方应对丙方因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任。乙方已向甲方支付的定金或履约保证金转至丙方项下。
　　2018年5月2日，原告向上海盈科盈分公司发出《限期开业函》，载明上海盈科盈分公司自2018年4月28日起，未经原告许可，擅自停业至今，虽经原告多次沟通，但上海盈科盈分公司仍未营业，因此函告要求上海盈科盈分公司于2018年5月10日恢复正常营业，逾期未恢复正常营业的，原告将采取包括但不限于以下措施：(1)未开业期间，向其收取每日基本租金三倍的违约金，直至其恢复正常营业之日止；(2)没收其缴纳的履约保证金；(3)提前解除合同，收回租赁房屋；(4)法律规定及合同约定的其他求偿及追究违约责任的措施。该函于2018年5月9日被上海盈科盈公司签收。
　　2018年5月12日，上海盈科盈分公司向原告发出《限期开业回复》的函件，载明被告自开业至今一直处于亏损状态，两年来亏损将近300余万元。被告总结亏损原因：被告和原告洽谈租赁商铺时，原告夸大宣传，承诺会有各种宣传方式，加强协信广场的人气，但至今原告没有做任何宣传广场人气的活动，同时根据被告了解，原告和其他商户的免租期均在一年以上。且被告自2017年9月左右和原告招商部沟通转让事宜以减少被告损失，均未果。
　　2018年8月17日，原告向被告方发出《关于〈租赁合同〉的解除事宜》的函件，载明被告方自2018年1月起，无故拖欠租金、管理费及其他费用，并存在其他违约严重违约行为，已达到双方合同约定的合同解除条件，故函告被告方于2018年8月24日解除双方签订的《租赁合同》；要求被告在2018年8月24日办理系争商铺的移交手续并将该房屋交还原告；在2018年8月27日前注销上海盈科盈分公司在系争商铺内的营业执照等；要求被告支付未付租金、管理费、推广费、水电费，补交装修期租金及违约金。该函于2018年8月18日被北京盈科盈公司签收。
　　2018年8月28日，原告向被告方发出《关于S121室房屋租赁合同终止后履行事宜》的函件，载明因被告方未按前述函件指定的时间支付相关款项及返还系争商铺。鉴于此，原告将根据合同约定于即日起任意时间收回系争商铺，并由被告方承担一切法律后果。该函于2018年8月29日被北京盈科盈公司签收。
　　2018年9月3日，上海盈科盈公司向原告回函称，首先，原告邮寄的两份函件均系于2018年8月31日收到；其次，被告已于2018年4月27日搬离系争商铺并告知原告，但原告并未回复。次日两公司员工至系争商铺取回个人物品时，被原告商管部工作人员扣留2个小时，要求被告交付系争商铺钥匙后才予以放人，被告当天交付了钥匙，完成了系争商铺的交付。当天被告要求原告出具一份已收到钥匙的书面证明，但被原告方拒绝；第三，被告已经注销了上海盈科盈分公司的工商登记；第四，因被告开业至搬离系争商铺一直处于亏损状态，故被告于2017年9月一直在与原告招商部沟通转让事宜，但原告一直未予答复。被告在2018年4月已经没有经济能力继续经营，故搬离系争商铺。
　　另查明，上海盈科盈分公司系上海盈科盈公司设立的分公司，2018年8月23日，上海盈科盈分公司被准予注销登记。
　　审理中，原告提供系争商铺水、电费账单，显示2018年1月电费12,635元、水费246.40元，2018年2月电费10,507元。2018年3月电费7,501.20元、水费100.80元，2018年4月电费7,634.20元、水费123.20元，2018年5月水费123.20元。被告则表示，店员不能代表店长确定水电读数，但无法提供关于水电实际读数的证据。
　　原告表示，2018年4月28日，原告知道被告停业，但何时搬离不清楚，系争商铺内仅留下一些废弃物。原告2018年5月2日发函要求被告限期5月10日开业，之后原告方一直和被告沟通，询问其能否继续开业，被告答复原告肯定不会经营了，原告才于2018年8月中旬发函解除的合同。案外人上海徐汇区青少年成长教育培训中心(以下简称培训中心)系原告原有商户，签约期为2016年7月15日起至2020年7月14日止。因原告商场调整，原告与培训中心达成协议，解除了原租赁合同，因临时过渡需要，将系争商铺用于培训中心使用，租赁期间为2018年10月8日起至2018年11月30日止，目前培训中心已经撤出系争商铺，之后系争商铺将继续处于空置状态。原告委托的物业管理公司也同意由原告代其向被告主张物业管理费、公共事业费等费用。根据合同约定，被告应于每月15日前向原告支付租金、物业费等费用，2018年4月15日视为被告应支付上述费用的最后期限，故原告要求被告自2018年4月16日起，按照日万分之五的标准支付逾期付款的滞纳金。水费是在每月22日左右抄表，故5月的水费系4月产生，具体由法院认定。4、5月的水费逾期滞纳金原告不再主张。就被告方支付的履约保证金173,581元，原告同意用于抵扣被告应向原告支付的各项费用。
　　被告表示，系争商铺于2018年9月底、10月份已由原告另行出租给一家教育机构。
　　关于系争商铺目前的使用情况，本院于2018年12月12日至系争商铺进行调查，发现系争商铺外侧墙张贴写有童学汇字样的招牌，系争商铺现由童学汇静安分校在使用，其工作人员表示是2018年10月份搬至系争商铺，搬来后并未对系争商铺进行装修，只是简单隔了墙。童学汇搬入时厨房间、柜子等均是空的，空调也已拆走，之前的租客只遗留了一些做咖啡用的杯子和原料(已经丢弃)。该校也仅是在此过渡，大概过渡至2019年初。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当恪守履行。就系争商铺，原告与被告北京盈科盈公司签署了房屋租赁合同，之后根据原告、被告北京盈科盈公司、被告上海盈科盈公司签订的《合同权利义务转让三方协议》，北京盈科盈公司已将相应的权利义务转让于上海盈科盈公司分公司，而上海盈科盈公司分公司系上海盈科盈公司设立的分公司，相应的民事责任应由上海盈科盈公司承担。现原、被告双方均确认被告方于2018年4月28日停止营业，原告亦将该日作为被告方的逃铺日期，自该日起被告方已无履行双方租赁合同之可能，故本院认为应以2018年4月28日作为双方租赁合同的解除日。
　　被告上海盈科盈公司对于原告主张的2018年3月1日至4月28日的租金、2018年2月1日至2018年4月28日的物业管理费，2018年3月1日至2018年4月28日的推广费金额均无异议，本院予以确认。被告上海盈科盈公司确认未支付2018年1-4月的水、电费，但对于原告主张的金额不予认可，但未提供相应证据证明其主张；结合原告提供的相关单据，本院认为，除2018年5月的水费单据123.2元为被告搬离系争商铺之后发生，其余费用38,747.8元均为被告实际使用期间产生的水、电费用，应由上海盈科盈公司承担。
　　被告上海盈科盈公司未经原告许可，擅自搬离系争商铺，已违反合同约定，理应承担违约责任。根据合同及补充协议约定，原告于2016年5月4日向被告交付系争商铺，双方调整后的开业日为2016年7月25日，而合同约定的装修期为自交付日起至开业日前一日止，故免租期为2016年5月4日至2016年7月24日，免租期租金应为107,498.39元。根据合同约定，如被告方违约，原告有权要求被告全额补交装修期租金，并支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，故被告上海盈科盈公司应向原告支付装修期租金107,498.39元及支付三个月的基本租金和三个月的物业管理费161,535元。被告认为，合同约定的违约金条款为格式条款。本院认为，合同中相关条款虽为相应的格式文本，但并未加重被告责任或排除被告的主要权利，故被告的抗辩意见本院不予采纳。
　　根据合同约定，被告上海盈科盈公司应于每月15日前向原告支付租金、物业管理费、推广费、公共事业费等费用，逾期支付的，每延迟一日，向被告收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至被告付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用止。现原告表示，对于4月份水费123.2元不要求被告支付逾期付款滞纳金，其余应付费用159,319.93元以2018年4月16日为起算时间，按照日万分之五的标准要求被告支付至实际付款之日的逾期付款的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。
　　原告还要求被告上海盈科盈公司支付自2018年4月29日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，被告上海盈科盈公司认为2018年4月28日已返还房屋，但原告予以否认，被告亦无法提供相应的证据，被告该节抗辩意见本院难以采信。但原告明确知晓被告自2018年4月28日停止营业，并于2018年5月初发函要求被告恢复营业，但直至2018年8月中旬才发函要求解除合同，有扩大损失之嫌，根据庭审查明情况，系争商铺于2018年10月由原告另行出租，故本院酌情确定被告上海盈科盈公司应向原告支付2018年4月29日至9月30日的占有使用费100,000元。被告上海盈科盈公司支付的履约保证金173,581元，原告同意在上述欠付费用中予以抵扣，本院予以确认。对于原告要求被告北京盈科盈公司对被告上海盈科盈公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，根据三方协议约定，北京盈科盈公司应对上海盈科盈分公司因履行租赁合同产生的任何责任承担连带责任，但上海盈科盈分公司不具有独立的法人资格，其民事责任应由上海盈科盈公司承担，北京盈科盈公司理应对上海盈科盈公司应承担的付款义务承担连带责任，故原告的该项诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条规定，判决如下：
　　一、确认原告上海协信星光商业投资管理有限公司与被告北京盈科盈投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、原告上海协信星光商业投资管理有限公司与被告上海盈科盈餐饮管理有限公司、被告北京盈科盈投资管理有限公司签订的《权利义务转让三方协议》于2018年4月28日解除；
　　二、被告上海盈科盈餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海协信星光商业投资管理有限公司支付2018年3月至2018年4月28日的租金77,623.33元,推广费2,900元,2018年2月至2018年4月期间的物业管理费40,172元;
　　三、被告上海盈科盈餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海协信星光商业投资管理有限公司支付公共事业费38,747.8元;
　　四、被告上海盈科盈餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海协信星光商业投资管理有限公司支付违约金269,033.39元；
　　五、被告上海盈科盈餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海协信星光商业投资管理有限公司支付逾期付款滞纳金，以159,319.93元本金，按照日万分之五的标准，自2018年4月16日为计算至实际付款之日止；
　　六、被告上海盈科盈餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海协信星光商业投资管理有限公司支付房屋占有使用费100,000元；
　　七、原告上海协信星光商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海盈科盈餐饮管理有限公司履约保证金173,581元，该款应优先与被告上海盈科盈餐饮管理有限公司欠付的上述费用相抵扣；
　　八、被告北京盈科盈投资管理有限公司对于被告上海盈科盈公司应承当的上述付款义务承担连带责任；
　　九、对于原告上海协信星光商业投资管理有限公司要求被告上海盈科盈餐饮管理有限公司支付5月水费123.2元的诉讼请求不予支持。
　　如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取为4,719元，由原告上海协信星光商业投资管理有限公司负担119元，被告上海盈科盈餐饮管理有限公司、北京盈科盈投资管理有限公司负担4,600元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：董  锟

书记员：郇  鑫