上海协信星光商业投资管理有限公司与上海金数码电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海协信星光商业投资管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：吴旭，董事长。
　　委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：高伟，上海路森律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海金数码电器有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：何文仁，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。
　　原告上海协信星光商业投资管理有限公司(以下简称协信公司)与被告上海金数码电器有限公司(以下简称金数码公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告金数码公司提出反诉，本院依法合并进行审理，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告协信公司的委托诉讼代理人魏艳、被告金数码公司的委托诉讼代理人蒋振伟到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告协信公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告就上海市静安区寿阳路99弄17、18、29号101室S102房屋(以下简称系争房屋)签订的《市北协信星光广场房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)于2019年5月10日解除；2、被告向原告支付装修期租金23,548.39元；3、被告向原告支付2018年12月24日至2019年5月10日期间的基本租金114,516.13元；4、被告向原告支付2018年9月1日至2018年12月27日期间的提成租金9,114.28元；5、被告向原告支付2018年11月1日至2018年12月27日期间的物业管理费18,634.84元；6、被告向原告支付2018年11月1日至2018年12月27日期间的推广费2,806.45元；7、原告有权不予退还被告支付的履约保证金101,880元；8、被告支付原告违约金104,880元；9、被告支付原告律师费15,000元；10、被告支付滞纳金，以33,781.38元为基数(以截至2018年12月27日拖欠的费用为准)，自2019年1月15日起算至实际支付之日止，按日万分之五的标准计算；11、被告向原告支付自2019年5月11日至2019年10月17日的房屋使用费261,290.32元，按照每月50,000元标准计算。事实与理由：2015年10月11日，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定租赁面积120平方米，租赁期限自2015年12月24日至2019年12月23日止，合同对租金、物业管理费、推广费的标准及支付期限均作了明确约定。合同签订后，被告未按合同约定及时足额履行付款义务，原告多次向被告催款无果。2018年12月28日，被告未经原告同意擅自停业至今，严重违反合同约定，故起诉至法院。
　　被告金数码公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告商场为新开业，因此具有三年的培育期，同时双方约定原告不得引入其他苹果产品的销售主体。但是原告引入了销售苹果手机的中国移动营业厅，已经构成违约，事实上也造成了被告经营不理想，故被告发函要求于2018年12月31日解除合同，被告不应当承担装修期租金、违约金、滞纳金，被告亦多次要求办理交接手续，但原告怠于履行交接义务，故被告不应承担房屋使用费。原告应当将被告的履约保证金全额退还。对于2018年12月24日至12月27日的基本租金3,225.81元、2018年9月1日至12月27日的提成租金9,114.28元、2018年11月1日至2018年12月27日的物业管理费18,634.84元及推广费2,806.45元的金额无异议,也同意支付2018年12月24日至2018年12月31日期间的基本租金，不同意支付2019年1月1日起的租金及使用费。
　　反诉原告金数码公司向本院提出诉讼请求：1、反诉原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》于2018年12月31日解除；2、反诉被告返还反诉原告履约保证金101,880元；3、反诉被告赔偿反诉原告装修损失294,313.92元。事实与理由：根据反诉原、被告签订的《租赁合同》，在合同存续期间，反诉被告保证反诉原告独家经营苹果数码品牌的商品，商场内不得有其他店铺经营同类产品，该条款系双方《租赁合同》的主要条款，因反诉原告在前期需要经过较长时间的培育期，需在培育期内承担经营亏损，之后才能享受经济收益。《租赁合同》签订后，反诉原告按约履行了合同义务，但反诉被告后续引入的中国移动营业厅也在出售苹果品牌的手机，不管是合约机还是裸机，均违反了双方的合同约定，事实上中国移动营业厅确实销售了裸机。反诉原告多次致函反诉被告，但反诉被告始终未予纠正，故反诉原告正式发函并告知于2018年12月31日解除合同。反诉被告亦多次要求交接系争房屋，但反诉原告故意拖延。鉴于《租赁合同》已于2018年12月31日解除，反诉被告应当退还履约保证金并赔偿损失。反诉原告实际投入734,784.79元用于系争房屋装修，按照五年折旧，装修残值为294,313.92元。
　　反诉被告协信公司辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告与中国移动签署的租赁合同明确约定不得售卖苹果品牌，中国移动营业厅售卖合约机系其传统经营项目，本质系充话费送手机，不应认定为销售苹果手机，且反诉原告未提供证据证明中国移动营业厅的行为实质影响了反诉原告的经营，故反诉被告未违反双方约定的独家经营义务，不构成违约。其次，反诉原告单方解约实质系因双方《租赁合同》约定前三年租金按照销售额的2%计收，而第四年保底租金为300,000元，反诉原告因经营不善故寻找理由解除合同。
　　当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2015年10月11日，协信公司(出租方、甲方)与金数码公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积约120平方米)出租给乙方，乙方仅限于在系争房屋内经营苹果数码品牌和第三方配件的商品。双方合同存续期间，甲方保证乙方独家经营【苹果数码】品牌的商品，商场内不得有其他店铺经营同类产品。交付日暂定为2015年10月25日，但最终以甲方书面通知为准。合同期自交付日起算，共计4年60天。装修期自交付日起60天，除本合同另有规定外，在乙方未出现违约情形的前提下，装修期内，乙方无须向甲方支付租金，但需承担系争房屋的管理费及其他费用。开业日暂定2015年12月24日，但最终以甲方书面通知为准，经营期为自开业日起4年。租金在开业日起算的3年内，月租金为系争房屋当月总营业额之2%，自开业日起算的第4年内，月租金为系争房屋当月总营业额之2%，且乙方于开业日起算的第4年内保底营业额为15,000,000元/年，如乙方未达到此营业额数额，乙方仍应按15,000,000元的2%计算该年的租金，并于最后一个月租金支付时补足。月营业额是指一个历月内的合计营业额，乙方应于每个历年四月十日或之前向甲方提交包含系争房屋上一个历年营业额数据的乙方财务报告(盖公章)，最后一个历年内的财务报告(盖公章)应于合同期届满或提前解除后十五日内递交。管理费于开业日起至第4年内，按租赁面积计算月管理费为9,960元(2.73元/平方米/天)。除合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第15日前向甲方预先交付下月的基本租金、管理费。若某个历月的提成租金高于该月的基本租金，则乙方应于该历月后的第二个历月的第15日前向甲方全额缴清提成租金超出基本租金的金额。推广费每月1,500元，乙方须于每个历月的第15日前/于收到甲方付款通知书后14日内向甲方预付下月推广宣传费(如有)。履约保证金为101,880元。若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金；在不影响甲方其他权利的前提下，甲方须在合同期届满或提前解除且乙方完全履行本合同约定的各项义务(包括但不限于将系争房屋交回予甲方及注销或变更相关执照、批准或许可证)并缴清其于本合同项下应付的所有款项后的30日内，把履约保证金(或其余款)无息退还乙方。合同期限届满或提前解除时，乙方应交回系争房屋且甲方有权收回系争房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了系争房屋：1、乙方应在合同期限届满或提前解除前的三十日内与管理处联系交回系争房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日前至少2日前停止营业及开始恢复原状工程，甲方可自行或要求乙方在系争房屋或其周围安装装修挡板，相关费用由乙方承担；2、系争房屋连同期内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或甲方书面认可的可使用及良好的使用状态，房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除；……6、合同期限届满或提前解除日后，系争房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物料、商品、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为合适的方式处理前述物品并向乙方收取处理前述物品的费用。下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：(1)乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)；(2)乙方未按时办理系争房屋交接手续逾期超过14日或未按时交回或未按本合同约定的条件交回系争房屋；(3)乙方擅自提前解除本合同的；……(11)……乙方在合同期内中断、停止(无论多久)其在该物业内的营业业务的……。出现乙方违约情形的，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……(e)涉及支付义务的，每迟延一日，向乙方收取迟延支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用；(f)涉及按时开业或维持营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；(g)涉及交回系争房屋义务的，每迟延一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费；……(m)没收履约保证金，要求乙方在14日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；(n)提前解除本合同，收回系争房屋，乙方还应向甲方支付相当于届时3个月基本租金及3个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，但此赔偿数额最高不超过届时3个月基本租金及3个月管理费之和。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣……。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、……、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、……、以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的律师费等。
　　2015年11月30日，协信公司(出租方、甲方)与金数码公司(承租方、乙方)签订《补充协议1》，约定租赁合同期限变更为自2015年11月25日起至2019年12月23日止，双方确认交付日定于2015年11月25日，开业日定于2015年12月24日。
　　合同签订后，协信公司向金数码公司交付系争房屋，金数码公司支付保证金101,880元并按约支付了2018年8月31日前的提成租金，2019年9月1日起的提成租金未再支付。
　　2018年10月24日，金数码公司员工在协信星光广场内的中国移动营业厅购买了移动通信设备公开版iPhoneXS64G手机一台。
　　2018年10月25日，金数码公司向协信公司送达《申请函》：“……我公司于2015年11月在贵商场一楼开设经营苹果APR店，至今已有三年，月平均销售18.5万元，门店周平均客流只有400人左右，累计亏损150万元。……现在贵商场又在我司店铺旁S103铺位招商引进中国移动并销售苹果手机。……已严重违反合同约定。基于上述情况，我公司希望双方能本着合作共赢的原则，协商妥善解决目前的问题。烦请贵司商议后能于一周内约见商榷……”。
　　2018年10月31日，金数码公司向协信公司发送邮件：“……现我司提出申请于2018年12月31日双方无违约提前解除《房屋租赁合同》……”。2018年11月3日，协信公司回复邮件：“……对于贵司提出的撤铺申请，我司非常重视，仍希望贵我双方能继续长期合作，望贵司能重新考虑。如贵司仍希望提前解除协议，需提前3个月提交书面申请……并根据合同约定，贵司需承担相应的违约责任。”
　　2018年11月12日，金数码公司向协信公司寄送律师函：“……据金数码公司了解并现场取证，在市北协信星光广场内的中国移动营业厅内，也在出售苹果品牌的手机，贵司已构成严重违约。对于该违约行为，金数码公司此前已经函告贵司，但贵司始终未予纠正。为此金数码公司不得不再次函告贵司，对于贵司前述违反主要租赁条件的行为，金数码公司保留采取法律手段追究贵司违约责任的权利”。
　　2018年11月14日，金数码公司再次向协信公司发出邮件：“……11月5日我司再次到贵商场内中国移动营业厅，很遗憾发现仍然继续陈列并销售苹果品牌手机(有现场拍摄视频为据)，对违反合同约定的行为并未任何纠正措施，已严重侵害我司利益。11月12日我司已发出律师函……现正式通知贵司我司将于2018年12月31日提前解除《房屋租赁合同》，于当晚营业结束搬离撤柜手续，望准予办理”。
　　2018年12月18日，协信公司向金数码公司发出律师函：“……针对贵司提出中国移动门店销售苹果手机一事，协信星光公司立即对该单位相关负责人进行了询问，该负责人表示中国移动通信有限公司出售的苹果手机仅限于合约机……未对贵司的经营造成任何实质性的影响……协信星光公司不认可贵司关于协信星光公司构成严重违约的说法；中国移动通信有限公司寿阳路门店的苹果合约机业务不属于贵我双方所签署的《市北协信星光广场房屋租赁合同》附表一关于专卖品牌的限制经营的情况，也未对贵司的经营造成任何实质的影响；租赁合同履行期间，贵司不得以此为理由拒绝履行租赁合同中贵司所有的合同义务……”。
　　2018年12月21日，金数码公司向协信公司出具《撤场申请函》：“……我们于2018年11月14日邮件正式通知贵商场我司将于2018年12月31日提前解除《房屋租赁合同》……违约行为认定及责任承担，均由法院最终裁决。现再次向贵商场提出撤店申请，我司将于2018年12月31日营业结束后闭店，烦请贵商场当天给予办理相关撤场手续，如贵司不能及时安排店铺交接，逾期交铺的责任我司将不予承担……”。
　　2018年12月24日，协信公司向金数码公司发出律师函，不认可金数码公司关于协信公司严重违反合同约定的表述，不同意金数码公司单方面解除合同的请求。
　　2018年12月27日后，金数码公司将系争房屋内商品全部撤出，系争房屋空关。
　　2019年1月14日，协信公司向金数码公司发出限期开业函，要求金数码公司于2019年1月20日恢复正常营业，未开业期间将收取每日基本租金三倍的违约金、没收履约保证金、提前解除合同、收回系争房屋。
　　2019年1月16日，协信公司向金数码公司发出邮件：“接我司相关部门通知，贵司在协信星光广场S102的店铺，门店目前是闭店状态。(店内已经清空所有货品，店内仅有部分道具。)根据双方签订的合同约定，请贵司尽快安排搭建围挡并安排店内复原工作。请贵司尽快确定时间，便于我来安排与相关部门的对接”。2019年1月25日，金数码回复邮件：“我司安排装修队2019年1月25日进场搭建围挡，并安排店内复原工作，请商场配合将需要办理的手续及围挡要求尽快发送给我司，以便我司尽早完成复原工作，拆除复原后交铺手续办理请尽快告知”。
　　2019年4月2日，金数码公司向协信公司发出律师函：“……在租赁房屋交还过程中，贵司恶意设置了诸多不合理的条件……门面玻璃及消防，目前符合可使用及良好的使用状态标准，金数码公司没有必要恢复至所谓的原装，更何况贵司未提供任何原状的依据。由于贵司原因造成租赁房屋的交换手续尚未完全办妥，由此产生的责任与后果将由贵司自行承担……”。
　　2019年4月27日，协信公司向金数码公司送达《解除合同通知书》：“……鉴于贵方存在欠付租金、管理费及其他费用的行为；贵方存在擅自撤铺、逃租的行为；贵方存在未经我司许可，擅自停业的行为……我司现正式函告贵方：一、合同于2019年5月10日起解除；二、贵方在2019年5月10日前完成欠付款项的缴费；三、我司依约贵方缴纳的履约保证金；四、我司将依约计取贵方违约金、滞纳金，并针对所有损失进行求偿；五、请贵方于2019年4月5日前，完成合同解除后的撤场等相关义务……否则我司将封闭、清空租赁单元，移除贵方的设施、物品、恢复原状……”。
　　2019年5月10日，协信公司委托上海路森律师事务所处理本案纠纷，支付律师费15,000元。
　　2019年10月17日，金数码公司与协信公司办理了。
　　另查，金数码公司承租系争房屋进行装修，其中向阿缇希展示架(常熟)有限公司支付了541,969.99元，向杭州铭旺广告有限公司支付了144,000元，向北京特佳圣鹰地板有限公司支付了48,814.80元。
　　金数码公司在2015年12月至2018年12月期间，营业额为5,225,833元，月营业额低于100,000元的有17个月，月营业额超过300,000元的3个月。
　　再查，2017年7月18日，协信公司(出租方、甲方)与中国移动通信集团终端有限公司上海分公司(承租方、乙方，以下简称中移动公司)就上海市静安区寿阳路99弄17、18、29号101室S103房屋(以下简称S103房屋)签订《房屋租赁合同》，约定乙方仅限于在S103房屋内经营中国移动品牌零售服务品类的商品，交付日为2017年7月20日，租赁期限自2017年7月20日起至2018年7月19日止，开业日为2017年9月28日。双方还约定，乙方不得在S103房屋内展示、销售苹果品牌的产品，包括但不限于：iphone(乙方提供的合约机除外)，Ipad，IMac，Iwacth，iPod及苹果品牌配件产品。
　　审理中，协信公司认为金数码公司在中国移动营业厅所购买的苹果手机系合约机，但未能提供相关证据。金数码公司确认中国移动营业厅主要销售手机，但认为中国移动营业厅出售苹果手机影响金数码公司的经营，但未能提供相关证据。
　　审理中，金数码公司提交2018年12月28日的《交铺申请函》：“……我司于2018年12月27日将店铺内所有商品及样品全部撤回，结束营业……”。协信公司表示未收到。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，对于金数码公司以商场内中国移动营业厅销售苹果手机为由认为协信公司严重违反合同约定的主张，本院认为合同对于商场内不得有其他店铺经营同类产品的排他性条款，其目的在于排除将来可能发生同业竞争，中国移动营业厅虽然经营范围有所区别，但在销售苹果手机的业务范围内与金数码公司发生了重叠，确可能对金数码公司产生影响；但是，金数码公司在中国移动营业厅入驻一年多的时间内未曾提出过异议，而根据金数码公司的经营数据，本院难以得出中国移动营业厅的入驻对金数码公司的经营产生实质性影响的结论；退一步讲，双方租赁合同对违反排他性条款的违约责任并无直接约定，金数码公司以此来主张协信公司因违反排他性条款而根本违约并要求解除合同的主张，本院难以支持，但协信公司的履约行为亦存在不当之处。其次，双方系商业租赁关系，其权利义务的核心在于系争房屋的收益权与使用权的交换，故在系争房屋尚可正常使用、协信公司的行为尚不构成根本违约的情况下，金数码公司仍有义务支付合同约定各项费用，然金数码公司未支付自2018年9月1日起的提成租金并实际撤柜的行为，直接违反了合同约定，构成根本违约。而结合双方往来函件，协信公司对于金数码公司就合同不再履行的意思表示是清楚的，故考虑到金数码公司已经实际于2018年12月27日撤柜，双方合同已无实际履行之可能，本院认定双方的《租赁合同》应于2018年12月27日解除。最后，对于合同解除的后果，本院认定如下：1、对于拖欠的2018年12月24日至12月27日的基本租金3,225.81元、2018年9月1日至12月27日的提成租金9,114.28元、2018年11月1日至2018年12月27日的物业管理费18,634.84元及推广费2,806.45元，因金数码公司对数额均无异议，故协信公司的请求，本院予以支持；2、对于合同解除后的房屋使用费，协信公司主张按每月50,000元计算至2019年10月17日，但考虑到协信公司存在不当之处，且在明知双方合同已无实际履行可能后，并未积极收回系争房屋，对损失扩大亦有一定责任，并结合双方合同履行期间实际租金支付的情况，本院酌定金数码公司向协信公司支付房屋使用费40,000元；3、对于滞纳金，考虑到协信公司亦存在不当之处，从平衡双方当事人权利义务的角度，本院不再支持；4、因金数码公司违约，应向协信公司支付违约金，现协信公司要求没收履约保证金101,880元并支付违约金104,880元，因没收履约保证金的性质同属解除合同违约金，属重复主张，考虑到本案实际情况，本院认定金数码公司应当支付协信公司违约金104,880元，合同解除后履约保证金101,880元应当返还，但可优先抵扣违约金；5、对于协信公司主张装修期租金及律师费，结合双方合同约定，上述费用纳入损失考量，而协信公司主张违约金亦足以弥补上述损失，故本院不再支持。6、对于金数码公司主张赔偿装修损失，因合同系金数码公司根本违约，故本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海协信星光商业投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海金数码电器有限公司就上海市静安区寿阳路99弄17、18、29号101室S102房屋签订的《市北协信星光广场房屋租赁合同》于2018年12月27日解除；
　　二、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司拖欠的基本租金3,225.81元、提成租金9,114.28元；
　　三、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司物业管理费18,634.84元；
　　四、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司推广费2,806.45元；
　　五、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司房屋使用费40,000元；
　　六、被告上海金数码电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司违约金104,880元；
　　七、反诉被告上海协信星光商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海金数码电器有限公司履约保证金101,880元；
　　八、原告上海协信星光商业投资管理有限公司其余诉讼请求不予支持；
　　九、反诉原告上海金数码电器有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费10,316.7元，减半收取计5,158.35元，原告上海协信星光商业投资管理有限公司负担3,744元，被告上海金数码电器有限公司负担1,414.35元。反诉案件受理费3,621.46元，由反诉原告上海金数码电器有限公司负担2,690.2元，由反诉被告上海协信星光商业投资管理有限公司负担931.26元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：沈伟俊

书记员：乔续宁