上海协信星光商业投资管理有限公司与上海馨橱餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海协信星光商业投资管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：吴旭，董事长。
　　委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。
　　被告：上海馨橱餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：崔凤兰，执行董事。
　　委托诉讼代理人：林海瀛，上海仁良律师事务所律师。
　　原告上海协信星光商业投资管理有限公司(以下简称“协信公司”)诉被告上海馨橱餐饮管理有限公司(以下简称“馨橱餐饮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海协信星光商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人魏艳、被告上海馨橱餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人林海瀛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海协信星光商业投资管理有限公司向本院提起诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.判令被告支付租金297,230元、管理费155,320元、推广费32,000元；3.判令被告支付电费143,959.20元、水费5,920.88元；4.判令被告支付逾期滞纳金118,545.98元；5.判令被告支付违约金244,256元；6.判令被告立即交付房屋并按合同标准支付自2018年2月1日起算至实际迁出之日且租赁物上工商注册地址变更或注销完成之日止房屋逾期占用使用费。事实和理由：2016年6月，原、被告签订《市北协信星光广场房屋租赁合同》，该合同约定：原告将上海市市北协信星光广场B1层SB105号即上海市寿阳路XXX弄XXX号地下1层SB105、租赁面积232平方米的房屋出租给被告用于经营，租赁期限自2016年7月18日起至2020年7月17日止。第一年的月租金为38,812元，第二年的月租金为42,340元；月管理费为13,920元；推广宣传费每月2,000元。合同签订后，原告向被告交付了房屋。双方开始履行合同，但自2017年8月起，被告开始拖欠租金，2017年6月、10月原告两次向被告发《催款函》，要求其支付欠租。现原告认为，被告拖欠原告租赁费用的行为，已经明显构成对租赁合同义务的根本违反，构成中途毁约，被告依据租赁合同之约定理应承担到期应付租赁费用的支付责任和中途毁约的违约责任。据此，原告诉至法院要求判如所请。
　　审理中，原告变更诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.判令被告支付2017年8月至2018年5月16日期间租金398,070.45元、2016年9月至2018年5月16日物业管理费190,344.52元、推广费37,032.26元；3.判令被告支付2016年9月至2018年5月期间的公共事业费159,542.08元；4.判令被告支付违约金244,526元(其中补交装修期租金75,746元，三个月租金和管理费之和168,780元)；5.判令被告支付逾期利息129,523.24元；6.判令被告立即交付房屋并按合同标准支付自2018年5月17日起至被告实际交付之日的房屋使用费。
　　审理中，原告再次变更诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.判令被告支付2017年6月1日至2018年7月20日期间租金488,213.68元、2017年2月1日至2018年5月16日物业管理费188,544.52元、2016年11月1日起至2018年5月16日的推广费37,032.26元；3.判令被告支付2016年9月1日至2018年5月16日期间的公共事业费159,542.08元(其中2016年9月1日起至2018年4月30日的电费152,590.80元、2017年6月1日至2018年5月16日的水费6,951.28元)；4.判令被告支付违约金238,266元(其中补交装修期租金69,486元，三个月租金和管理费之和168,780元)；5.判令被告支付逾期利息(以被告欠付的租金、物业管理费、推广费、公共事业费873,332.54元为本金，每日万分之五计算，从2018年7月21日起算至实际付清之日止)。
　　被告上海馨橱餐饮管理有限公司辩称，同意解除租赁合同，将已交付的租赁保证金进行相应抵扣；确从2017年8月未支付租金、管理费和推广费，但系原告未按合同约定履行出租方的义务且原告从未进行任何推广活动；且暂缓支付租金的行为是被告依法履行抗辩权；2018年7月20日已将系争房屋的钥匙寄还原告，但原告拒收，故原告对扩大的损失也应承担相应的责任。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　大宁路街道0392街坊54丘的权利人为上海市北生产性企业服务发展有限公司。2015年9月18日，上海市北生产性企业服务发展有限公司与协信公司签订《市北13#地块商场租赁合同》一份，该合同约定上海市北生产性企业服务发展有限公司将上海市寿阳路17、18、19号101室、2层室、3层室，34号101室、2层室，30、31号1层室，25、26号1层室，28号1层室出租给协信公司，且同意协信公司包括但不限于分租、转租、合作经营、联营、代销等方式与第三方共同经营。
　　2016年6月，协信公司(甲方)与馨橱餐饮公司(乙方)签订了《市北协信星光广场房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市市北协信星光广场B1层SB105号即上海市寿阳路XXX弄XXX号地下1层SB105、租赁面积232平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2016年7月18日起至2020年7月17日止。该合同附表一第三部分约定的交付日为2016年7月18日、装修期为自交付日起60天、开业日为2016年9月16日；第四部分约定：租金的计算方法分为基本租金与提成租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金。于交付日起算的第一年内，按租赁面积计算月租金为38,812元；于交付日起算的第二年内，按租赁面积计算月租金为42,340元；管理费于交付日起算的第一年内，按租赁面积计算月管理费为13,920元；推广宣传费每月2,000元。该合同第十七条约定：在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须在合同期届满或提前解除且乙方完全履行本合同项下各项义务(包括但不限于将该房屋交回予甲方及注销或变更相关执照、批准或许可证)并缴清其于本合同项下应付的所有款项后的三十日内，把履约保证金无息退还给乙方；该合同第二十五条约定：涉及支付义务的，每延迟一日，甲方向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金；逾期支付，以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项视为乙方违约，甲方可提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期(无论是否已享有)，在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金。合同签订后，协信公司在2016年7月22日将系争房屋交付馨橱餐饮公司，馨橱餐饮公司则支付协信公司履约保证金174,073元、装修押金18,560元和装修期管理费27,840元、垃圾清运费3,480元、装修审图费928元、临时用水400元。馨橱餐饮公司于2016年7月23日至9月15日对系争房屋进行装修，并于9月16日正式开始经营。但馨橱餐饮公司支付租金至2017年7月31日、支付物业管理费至2017年3月、支付推广费至2016年10月，后未向协信公司支付租金、物业管理费和推广费。
　　2017年6月和10月，协信公司两次发函给馨橱餐饮公司，要求其支付欠租。2018年7月5日和20日，馨橱餐饮公司向协信公司分别出具《退租通知函》、《关于退租房屋返还及钥匙交还的告知函》。其中《关于退租房屋返还及钥匙交还的告知函》的收件人是协信公司的法定代表人，收件地址系协信公司的通讯地址。在《关于退租房屋返还及钥匙交还的告知函》中，馨橱餐饮公司将店铺正门钥匙2把、店铺左门钥匙2把、店铺后门防火门钥匙3把一并寄还，后该函连钥匙被协信公司退回。
　　2016年9月至2018年4月，馨橱餐饮公司使用的电费金额为152,590.80元、使用的水费金额为6,951.28元。
　　2018年5月17日，馨橱餐饮公司在系争房屋内停止经营，并搬离部分物品，8月30日，在协信公司的协助下，馨橱餐饮公司将所有物品搬离系争房屋。
　　审理中，协信公司、馨橱餐饮公司均同意自2018年7月20日解除双方之间签订的租赁合同；同意馨橱餐饮公司用装修押金18,560元抵扣2017年1月全部的物业管理费13,920元和2月的部分物业管理费4,640元；用现金券冲抵2017年1月的部分电费3,697.50元和2017年8月的部分租金4,842.45元。用2016年9月的部分物业管理费1,800元折抵协信公司比合同约定的时间晚4天交付房屋给馨橱餐饮公司带来的损失。
　　审理中，协信公司、馨橱餐饮公司一致确认馨橱餐饮公司拖欠2017年2月的物业管理费400元、2017年6月租金850元、2017年8月租金37,497.55元。协信公司称馨橱餐饮公司自2017年9月起未支付租金、2017年4月起未支付物业管理费；馨橱餐饮公司称协信公司交付的系争房屋屋顶漏水、主排水管堵塞导致下水道渗水，影响正常经营，应减免租金和物业管理费，对此，馨橱餐饮公司提供照片若干和大众店铺评价。
　　审理中，协信公司称馨橱餐饮公司虽然在2018年7月20日将系争房屋的钥匙寄还，但系争房屋内仍有滞留物品，直至2018年8月30日馨橱餐饮公司才彻底搬离。原本馨橱餐饮公司应支付2018年7月21日至2018年8月30日期间的房屋使用费，但考虑到本案的实际情况，以违约金的形式主张赔偿损失，并不再单独主张房屋使用费；且合同中约定的违约金过高，愿意调整即按馨橱餐饮公司拖欠的租金、物业管理费、公用事业费、推广费为基数，自2018年7月21日，按每天万分之五计算的金额。
　　本院认为，协信公司、馨橱餐饮公司签订的《市北协信星光广场房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。现馨橱餐饮公司逾期支付租金等应付费用，已经构成违约，故协信公司有权按合同约定行使合同解除权。关于合同解除的时间，现协信公司和馨橱餐饮公司均同意自2018年7月20日解除双方之间的租赁合同，本院应予准许。合同解除后，馨橱餐饮公司应向协信公司支付2017年6月、8月的部分租金和2017年9月1日至2018年7月20日欠租、2017年2月的部分物业管理费和2017年4月至2018年5月16日物业管理费、2016年11月1日至2018年5月16日推广费和2016年9月至2018年5月16日的电费、水费。关于租金的计算标准，应为每月42,340元，2017年6月、8月和2017年9月1日至2018年7月20日期间系争房屋的租金金额应为850+37,497.55+42,340×10月+(42,340÷31×20)=850+37,497.55+423,400+27,316.12=489,063.67元，但应扣除馨橱餐饮公司支付的租赁保证金174,073元，故馨橱餐饮公司应支付的租金金额为489,063.67-174,073=314,990.67元；关于物业管理费的计算标准，应为每月13,920元，2017年2月、2017年4月至2018年5月16日期间的物业管理费金额应为400+13,920×13月+(13,920÷31×16)=400+180,960+7,184.52=188,544.52元；关于推广费，应为每月2,000元，2016年11月1日至2018年5月16日期间的推广费金额应为2,000×18月+(2,000÷31×16)=36,000+1,032.26=37,032.26元；2016年9月至2018年4月，馨橱餐饮公司使用的电费金额为152,590.80元、使用的水费金额为6,951.28元。馨橱餐饮公司逾期支付租金、物业管理费、公用事业费、推广费，应按合同约定支付滞纳金；协信公司要求馨橱餐饮公司应以前述欠付租金、物业管理费、公用事业费、推广费总额合计314,990.67+188,544.52+37,032.26+152,590.80+6,951.28=700,109.53元为基数，以每日万分之五为标准，向协信公司支付自2018年7月21日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金，本院应予支持。协信公司要求馨橱餐饮公司按合同约定补缴免租装修期租金(38,812÷31×9+38,812+38,812÷30×15=11,268+38,812+19,406=69,486元)和支付三个月的基本租金和三个月的物业管理费(42,340×3+13,920×3=168,780元)之和作为违约金，本院亦应予以支持。因馨橱餐饮公司提供的证据不足以证明协信公司提供的系争房屋存在质量问题、未开展推广活动，故对馨橱餐饮公司要求减免租金、物业管理费和推广费，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
　　一、原告上海协信星光商业投资管理有限公司与被告上海馨橱餐饮管理有限公司之间签订的《市北协信星光广场房屋租赁合同》于2018年7月20日解除；
　　二、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司2017年6月租金850元；
　　三、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司2017年8月租金37,497.55元；
　　四、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司2017年9月1日至2018年7月20日期间的租金276,643.12元；
　　五、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司2017年2月的物业管理费400元；
　　六、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司2017年4月至2018年5月16日期间的物业管理费188,144.52元；
　　七、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司2016年11月1日至2018年5月16日推广费37,032.26元；
　　八、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司2016年9月至2018年4月的电费152,590.80元；
　　九、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司2016年9月至2018年4月的水费6,951.28元；
　　十、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内以700,109.53元为本金，按照每天万分之五的标准支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司自2018年7月21日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金；
　　十一、被告上海馨橱餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海协信星光商业投资管理有限公司违约金238,266元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费13,775元，减半收取，计6,887.5元，由被告上海馨橱餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐立新

书记员：李诗蕊