上海协通置业发展有限公司与上海东方飞马投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海协通置业发展有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：王芝兰，总经理。
　　委托诉讼代理人：卢晓，上海邑鼎律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海东方飞马投资管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：杨振宇，总经理。
　　委托诉讼代理人：项蓉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘巍，北京市中伦(上海)律师事务所律师。
　　原告上海协通置业发展有限公司(以下简称协通公司)诉被告上海东方飞马投资管理有限公司(以下简称东方飞马公司)房屋租赁合同纠某一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告东方飞马公司向本院提起反诉，本院于2019年4月19日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告协通公司的委托诉讼代理人卢晓，被告东方飞马公司的委托诉讼代理人项蓉、潘巍到庭参加了诉讼。因本案争议较大，有关事实需进一步查清，本院依法裁定本案转为普通程序，并组成合议庭。本院分别于2019年7月4日、2019年8月7日、2019年9月11日、2019年11月11日四次组织双方进行证据交换，并于2019年11月11日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告协通公司的委托诉讼代理人卢晓，被告东方飞马公司的委托诉讼代理人项蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告协通公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2016年10月1日起至2018年12月31日止未支付的租金5,997,557.13元。事实和理由：双方于2014年10月9日就上海市沪太支路536，538,542,548,552,556,558号房屋(以下简称系争房屋)签订了《房屋租赁协议》，租期为20年，年租金为14,600,000元，第四年起每三年递增10%。协议签订后，原告将房屋交付被告使用。2016年8月3日，因原告涉讼，系争房屋被上海市第二中级人民法院查封。双方于2016年10月26日签订了一份《备忘录》，约定，自2016年10月起，被告按应付租金的88%支付租金。剩余的12%至该物业查封状态解除后支付。原告在经营中，因无力按时归还对外借款，系争房屋被上海市第二中级人民法院司法拍卖。现系争房屋已经拍卖成功，产权已于2018年12月转至拍受人名下。故系争房屋的查封状态已经被解除。按照双方所签订的《备忘录》，被告应将未付的12%租金支付原告。但被告迟迟未向原告支付。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告明确诉讼请求的构成为：1、2016年10月1日至2018年4月30日期间未付租金2,628,000元，2018年5月1日至2018年12月31日期间未付租金1,284,800元；2、被告作为工程维修费扣除的租金300,101.18元；3、2017年9月1日至2018年4月30日期间被告拖欠的租金1,054,461.29元；4、2018年12月1日至2018年12月31日欠付租金730,194.66元。
　　被告东方飞马公司辩称，原告诉请的理由不足，根据双方租赁合同第9.1条、9.2条、9.6条及备忘录第2条约定，被告有权扣除相应的修复费用，因原告过错导致查封给被告造成损失，该等损失经协议在被告应付款中予以扣除。对于原告主张的剩余12%的租金，被告同意支付，但要求予以抵扣。被告认为：1、2016年10月1日至2018年4月30日期间未付租金2,628,000元、2018年5月1日至2018年12月31日期间未付租金1,284,800元；2、被告作为工程维修费扣除的租金300,101.18元，如法院认为应当予以支付该笔租金，要求在被告反诉金额中予以抵扣；3、2017年9月1日至2018年4月30日期间应支付的租金为8,565,333.33元(14,600,000元/年÷12个月×8个月×88%)，其中60%的租金5,310,506.67元是被告需向银行支付的，但被告实际支付了5,055,638.7元，扣除工程款411,078.4元(先扣再乘以62%)，另外38%的租金应为3,254,826.66元，扣除相应工程款实际支付给原告2,903,200元，2017年9月1日至2018年4月30日期间被告未付租金共计606,494.63元，相应的工程款被告提出反诉；4、2018年12月1日至2018年12月31日欠付租金730,194.66元，应支付银行62%的租金未付，应支付给原告的38%租金已支付。
　　反诉原告东方飞马公司向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告赔偿反诉原告租金、物业管理费、水电费损失7,731,017.84元(次承租人因房屋查封导致的未支付款项)；2、请求反诉被告赔偿反诉原告次承租人向反诉原告主张的损失8,530,412.91元；3、请求反诉被告赔偿反诉原告维修费损失816,451.40元及利息损失，以70,231.25元为基数，自2018年8月2日起至实际清偿之日止，按照年利率6%计算；以10,753.5元为基数，自2018年10月18日起至实际清偿之日止，按照年利率6%计算；以22,912.1元为基数，自2017年9月7日起至实际清偿之日止，按照年利率6%计算；以14,297.5元为基数，自2017年9月7日起至实际清偿之日止，按照年利率6%计算；以11,441.8元为基数，自2017年9月7日起至实际清偿之日止，按照年利率6%计算；4、请求反诉被告赔偿反诉原告房屋空置损失19,282,005.79元(各物业空置面积×空置天数×2.8元/日/平方米，平均空置天数441天，空置房屋平均租金3元以上)。事实和理由：2014年10月9日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁协议》，约定反诉原告承租系争房屋，租赁期限自2014年11月1日起至2034年10月31日止，计20年。根据协议第14.1至14.5条等规定，反诉原告有权请求反诉被告支付因房屋修缮、养护、维修发生的损失；因反诉被告与他人发生纠某，系争房屋发生用途问题，被查封或拍卖而导致的反诉原告和次承租人的租金等损失。反诉原告随后依法占有使用系争房屋，并耗费巨资对系争房屋整体进行了改造升级和装修，将其打造成沪上标志性创新产业园区，对外出租给创业者、企业经营者及企业，作为注册地或办公经营场所。2016年8月3日，因反诉被告与案外人纠某，导致系争房屋被上海市第二中级人民法院查封。因双方均承认司法查封导致反诉原告签约客户流失、入住客户退租以及面积空置损失，故2016年10月26日，双方签订了一份《备忘录》，明确约定反诉被告承担系争房屋因司法查封导致的反诉原告或次承租方的损失。2018年11月4日，系争房屋被司法拍卖。2019年1月10日，系争房屋产权过户至案外人名下，至此，查封方解除。自查封日至过户日已长达30个月，在此期间，因房屋查封导致反诉原告租户无法正常使用系争房屋，从而发生了严重的租金损失和租户流失，反诉原告甚至被租户索赔损失。同时，自入住时起，因系争房屋建筑缺陷和反诉被告养护不利又怠于维修等原因，导致反诉原告被迫进行房屋修缮，产生了大量工程损失。故反诉原告提出反诉请求，要求反诉被告赔偿损失。
　　反诉被告协通公司辩称，在本案租赁合同中，反诉原告不仅是整体承租，承租房屋的维修费用也是由反诉原告收取的，故维修费应当由反诉原告承担。如果房屋存在缺陷，反诉原告应当告知反诉被告，但反诉被告未收到相关通知。关于空置损失，如果房屋是可能出租出去的，就不是必然发生的损失。系争房屋被查封以后，反诉被告已经通知反诉原告，反诉原告可以不继续租赁，可以要求解除合同。反诉原告提供的证据不能证明损失存在，故反诉被告不应当赔偿损失。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋原产权人为协通公司。2014年10月9日，协通公司作为甲方与东方飞马公司作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期为20年，自2014年11月1日起至2034年10月31日止。第一年至第三年年租金总额=1.6元/平方米*25000平米(一至五楼实际可使用面积)*365天；第四年起每三年递增10%。在25000平米计价面积的情况下，第一年到第三年乙方应按每年租金14,600,000元，即每月1,216,700元的标准支付租金。房屋完全交付(包括六楼整层除指定的三间)之日起三日内，乙方应向甲方支付3,650,000元作为租赁保证金，相当于三个月的租金金额。房屋交付时，如房屋主体结构存在缺陷，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的十日内进行修复。逾期不修复的，甲方同意乙方代为修复，修复费用由甲方承担。租赁期间，甲方保证该房屋主体结构、屋顶、墙体、外墙处于正常的可使用和安全的状态，如房屋出现因为固有质量问题或因正常使用老化等原因而出现问题时(例如地基基础、框架结构出现危险；屋顶、幕墙、墙体漏水；屋面、墙体开裂、道路开裂或沉降等)，由甲方负责修复。如房屋出现上述问题，乙方应书面通知甲方尽快修复。甲方应在收到书面通知后的十日内修复。逾期不修复的，甲方同意乙方代为修复，修复费用由甲方承担。租赁期间，因乙方改造，装修部分，以及属于物业正常维保的部分出现问题时(例如室内装修、电梯、水泵、管道、绿化的维护保养，所有公共区域设施设备耗材的更换)，由乙方负责自行修复。房屋交付时，房屋存在主体结构、未告知的或隐蔽工程存在缺陷，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的十日内进行修复。逾期不修复的乙方应代为修复，修复费用由甲方承担。甲方同意以减少下期租金的方式赔偿乙方的修复费用，如一期的租金金额仍不抵乙方的修复费用，则自动顺延至下期，直至减少租金的总额完全抵扣修复费用。乙方支付甲方抵扣过修复费用的租金时，需提供因修复所产生的相关费用的合法凭证。租赁期间，房屋出现本合同约定中应由甲方维修、养护范围内的问题，乙方应书面通知甲方尽快修复。甲方应在收到书面通知后的十日内进行修复。逾期不修复的，甲方同意乙方代为修复，修复费用由甲方承担。甲方同意以减少下期租金的方式赔偿乙方的修复费用，如一期的租金金额仍不抵乙方的修复费用，则自动顺延至下期，直至减少租金的总额完全抵扣修复费用。乙方支付甲方抵扣过修复费用的租金时，需提供因修复所产生的相关费用的合法凭证。
　　2016年8月3日，系争房屋因他案被上海市第二中级人民法院司法查封。
　　2016年10月26日，协通公司作为甲方与东方飞马公司作为乙方签订《备忘录》，约定：系争房屋于2016年8月3日因为甲方涉讼已被上海市第二中级人民法院司法查封；系争房屋受司法查封直接导致乙方次承租方无法办理工商注册，造成乙方已签约客户的流失、已入住客户的退租、以及空置面积损失。故甲、乙方本着友好合作的精神，在协商一致的前提下，签订如下备忘录作为对《房屋租赁协议》的补充，与《房屋租赁协议》具有同等的法律效力，具体内容如下：一、自2016年10月1日开始，乙方应当支付的租金按照《房屋租赁协议》附件七约定的全额租金的88%计算，剩余12%的租金保留至房产受司法查封状态解除，房产回复正常使用后支付；二、甲方保证《房屋租赁协议》项下乙方权利将不因房产受司法查封收到任何损失或损害，若因房产受司法查封的原因引起的乙方或次承租方损失的，甲方应承担全部法律责任。若因此导致乙方损失或次承租方索赔的，乙方有权从全额租金中直接抵扣。
　　2018年11月1日至4日，上海市第二中级人民法院依法通过公拍网拍卖系争房屋，上海娇往电子商务有限公司以最高价竞得。2018年11月21日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02执480号之二执行裁定，解除对系争房屋等的查封，系争房屋等房地产的所有权归买受人上海娇往电子商务有限公司所有等。2018年11月27日，系争房屋司法查封被解除。2019年1月10日，系争房屋权利人核准登记为上海娇往电子商务有限公司。
　　租赁期间，东方飞马公司对系争房屋进行了多次维修，共支付维修费用816,451.40元，其中因消防阀未及时修复产生的消防水费326,763.38元，其余为修复房屋漏水产生的费用489,688.02元。
　　以上事实，有当事人当庭陈述，协通公司提供的《房屋租赁协议》、《备忘录》、(2017)沪02执480号之二执行裁定书，东方飞马公司提供的《房屋租赁协议》、付款凭证、函件、发票等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。
　　审理中，因双方各执己见，致调解未成。
　　本院认为，协通公司与东方飞马公司之间签订的《房屋租赁协议》、《备忘录》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。审理中，双方一致确认：1、2016年10月1日至2018年12月31日期间12%的租金中未付金额为3,912,800元，2016年10月份全部租金已付清，自2016年11月1日起至2018年12月31日期间12%的租金均未支付；2、2016年10月1日至2018年12月31日期间88%的租金中未付的金额为1,636,790.47元，包括：2018年12月1日至2018年12月31日未付租金730,194.66元，2017年9月1日至2018年4月30日期间未付租金606,494.63元，以及东方飞马公司自行扣除的维修费等费用300,101.18元，本院予以确认。协通公司认为2017年9月1日至2018年4月30日期间应支付的88%租金中未付租金金额为1,054,461.29元，有重复计算的部分，本院不予支持。综上，东方飞马公司已付2016年10月1日至2018年12月31日期间88%的租金中的金额为：该期间88%总租金29,764,533.33元-欠付租金1,636,790.47元=28,127,742.86元。审理中，东方飞马公司表示自2019年1月1日起租金支付给新产权人。上海市第二中级人民法院于2018年11月21日作出执行裁定，系争房屋等房地产的所有权归买受人上海娇往电子商务有限公司所有，故自2018年11月21日起协通公司不再系系争房屋权利人，无权主张自该日起的租金，协通公司要求东方飞马公司支付自2018年11月21日起至2018年12月31日期间的租金，本院不予支持。东方飞马公司应支付自2016年10月1日起至2018年11月20日期间88%的租金为28,183,466.67元，扣除已支付租金28,127,742.86元，还应向协通公司支付租金55,723.81元。双方一致确认系争房屋于2016年8月3日被司法查封，因司法查封对东方飞马公司对外招租造成一定影响，考虑房屋空置损失，双方在备忘录中的约定以及东方飞马公司实际支付租金的情况等因素，本院对租金进行相应的酌减，本院酌定自2016年11月1日起至2018年11月20日期间的租金予以酌减，酌减比例为总租金的12%，故协通公司主张自2016年11月1日起至2018年11月20日期间的12%的租金，酌减后东方飞马公司无需再支付。
　　东方飞马公司反诉要求协通公司赔偿租金、物业管理费、水电费损失及索赔损失，其认为系争房屋被司法查封不能办理营业执照，次承租人因此未支付相应的款项并向其索赔，赔偿款虽尚未支付，但次承租人已经主张了，东方飞马公司虽提供了次承租人的出具的说明等证据，但现有证据不足以证明该项损失系已经确定的债务，东方飞马公司亦表示尚未支付过赔偿款，故其该项主张本院难以支持。东方飞马公司主张空置损失，未能提供充分证据加以证明，且考虑该因素本院已就租金进行了相应的酌减，故本院对其该项主张不予支持。东方飞马公司要求进行审计，本院不予准许。东方飞马公司主张维修费损失816,451.40元，并提供了相应的维修合同、发票、函件等证据为证。根据合同约定，租赁期间，甲方保证该房屋主体结构、屋顶、墙体、外墙处于正常的可使用和安全的状态，如房屋出现因为固有质量问题或因正常使用老化等原因而出现问题时(例如地基基础、框架结构出现危险；屋顶、幕墙、墙体漏水；屋面、墙体开裂、道路开裂或沉降等)，由甲方负责修复。租赁期间，因乙方改造，装修部分，以及属于物业正常维保的部分出现问题时(例如室内装修、电梯、水泵、管道、绿化的维护保养，所有公共区域设施设备耗材的更换)，由乙方负责自行修复。其中东方飞马公司主张因消防阀未及时修复导致消防水费损失326,763.38元，根据上述约定，消防阀的维修应认定为属东方飞马公司维修范围为宜，且东方飞马公司作为系争房屋实际使用人有义务防止损失进一步扩大，故因消防阀未及时修复导致的水费损失应由东方飞马公司自行负担。其余维修项目系漏水维修，应认定为属协通公司维修范围为宜，相应的维修费用应由协通公司支付，协通公司还应支付维修费损失489,688.02元。东方飞马公司主张维修费的利息损失，于法无据，本院不予支持。东方飞马公司仍继续租赁使用系争房屋，其表示未向新产权人支付过房屋租赁保证金，鉴于房屋租赁保证金涉及案外人利益，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条的规定，判决如下：
　　一、被告上海东方飞马投资管理有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告上海协通置业发展有限公司(反诉被告)支付租金55,723.81元；
　　二、原告上海协通置业发展有限公司(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告上海东方飞马投资管理有限公司(反诉原告)支付维修费损失489,688.02元；
　　三、被告上海东方飞马投资管理有限公司(反诉原告)的其余反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费53,669元，由原告上海协通置业发展有限公司(反诉被告)负担53,169元，由被告上海东方飞马投资管理有限公司(反诉原告)负担500元。反诉案件受理费111,799.5元，原告上海协通置业发展有限公司(反诉被告)负担1,506元，由被告上海东方飞马投资管理有限公司(反诉原告)负担110,293.5元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：冯  旭

书记员：李  彦