上海卓一印务有限公司与上海百成服饰有限公司、上海市浦东新区合庆镇勤俭村民委员会等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海卓一印务有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：乔克强，执行董事。
　　委托诉讼代理人：秦桢凯，上海新闻达律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金逸帆，上海新闻达律师事务所律师。
　　被告：上海百成服饰有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：成茂蓉，董事长。
　　被告：成茂蓉，女，1964年3月7日生，汉族，住上海市。
　　被告：曹琴华，女，1935年10月7日生，汉族，住上海市。
　　上述三被告共同委托诉讼代理人：张玉玲，北京市亿达(上海)律师事务所律师。
　　上述三被告共同委托诉讼代理人：周志强，上海震亚律师事务所律师。
　　被告：上海市浦东新区合庆镇勤俭村民委员会，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：顾金华。
　　第三人：上海市浦东第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路XXX号XXX幢XXX室。
　　法定代表人：许广惠，党委书记。
　　委托诉讼代理人：王琪，男。
　　委托诉讼代理人：董凌君，男。
　　原告上海卓一印务有限公司(以下简称卓一公司)诉被告上海百成服饰有限公司(以下简称百成公司)、成茂蓉、曹琴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月28日公开开庭进行了审理。原告卓一公司的委托诉讼代理人秦桢凯、金逸帆，被告百成公司、成茂蓉、曹琴华的共同委托诉讼代理人张玉玲到庭参加诉讼。经原告申请，依法追加上海市浦东新区合庆镇勤俭村民委员会(以下简称勤俭村委会)为被告，上海市浦东第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称第一房屋征收公司)为第三人，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告卓一公司的委托诉讼代理人秦桢凯、金逸帆，被告百成公司、成茂蓉、曹琴华的共同委托诉讼代理人张玉玲，第三人第一房屋征收公司的委托诉讼代理人王琪到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，于2019年1月4日公开开庭进行了审理，原告卓一公司的委托诉讼代理人秦桢凯、金逸帆，被告百成公司、成茂蓉、曹琴华的共同委托诉讼代理人张玉玲，第三人第一房屋征收公司的委托诉讼代理人董凌君到庭参加诉讼。被告勤俭村委会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告卓一公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告百成公司、被告勤俭村委会向原告支付补偿款人民币(币种下同)3,582,827.20元；二、判令被告成茂蓉、曹琴华对被告百成公司的上述付款义务承担连带责任；三、本案诉讼费由四被告承担。事实及理由：2014年11月1日，百成公司以成茂蓉的名义与卓一公司签订《厂房租赁合同书》，约定由卓一公司承租坐落于上海市浦东新区合庆镇勤俭村邬家宅XXX号的全部地上建筑物及附属设施(以下简称系争房屋)，面积约3000平米；月租金37,500元；租期自2014年12月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告对房屋进行了装修并投入生产。2017年8月，勤俭村委会、上海合庆城镇建设投资发展有限公司对合庆镇的大批厂房逐步开展拆迁活动，卓一公司与百成公司为了配合拆迁评估工作，通过微信方式约定租期延至实际搬迁之时。2018年3月，评估报告确定后，勤俭村委会与案外人就系争房屋签订补偿协议，系争房屋最终可获得补偿款为6,638,352.60元。同年5月底，原告配合百成公司、勤俭村委会将系争房屋腾空并交付了房屋钥匙。根据补偿协议，原告应得的补偿款为3,582,827.20元。之后，原告多次向百成公司催讨，均未果。勤俭村委会在本次拆迁安置中作为被拆迁人，所获得的安置款项中包含了原告的部分，故勤俭村委应与百成公司共同向原告承担付款责任。另外，百成公司已于2016年10月14日被上海市宝山区市场监督管理局吊销营业执照，且百成公司的营业期限已经于2018年4月23日届满，而成茂蓉、曹琴华作为百成公司的股东，在百成公司被吊销营业执照以及营业期限届满后，未能在上述法定事由发生之日起15内成立清算组予以清算，根据公司法解释二第18条的规定，股东应对公司的债务承担连带责任。尤其是，系争房屋的第一笔补偿款直接汇入成茂蓉个人账户，存在公司与股东人格混同的情况，根据公司法第20条的规定，股东应对公司债务承担连带责任。为维护原告合法权益，故诉如所请。
　　被告百成公司、成茂蓉、曹琴华辩称：涉案房屋是上海康名投资咨询有限公司向勤俭村委会承租土地后自行建造，没有审批手续。后百成公司向上海康名投资咨询有限公司购买涉案房屋，后出租给原告使用。一、原告与百成公司系租赁关系，而原告在本案中主张的是动迁补偿款，根据动迁安置协议，被安置人系勤俭村委会，故百成公司、成茂蓉、曹琴华非适格被告。二、《房地产估价报告》只是对价值评估的认定，而非是系争房屋对应补偿的权属认定。原告无权分割动迁补偿款。即使根据租赁合同之约定，原告有权参与分配，其也应就其所拥有的进行主张，且原、被告之间的租赁合同已于2017年12月31日到期终止，而动迁发生在2018年，不存在租赁期内的动迁补偿。三、原告要求成茂蓉、曹琴华承担连带责任，无法律依据。百成公司是吊销状态，而非注销。当公司已经吊销、未注销的情况，且导致公司不能承担债务，才由股东承担责任，目前第一被告不符合该情况。成茂蓉系百成公司的法定代表人，其是代表百成公司代收款项，而非其个人行为，不应承担连带清偿责任。
　　被告勤俭村委会未作辩称。
　　第三人第一房屋征收公司述称：系争房屋为无证建筑，被拆迁人为勤俭村委会，第三人已按照补偿安置协议的约定，向勤俭村委会支付了70%的补偿款。待场地交付完毕没有纠纷后，第三人将支付剩余款项。拆迁过程中，评估公司通过实地查勘，双方均会到场以确认物品的归属，之后在房地产估价报告中载明。补偿的规则为：谁实施，谁获益；停产停业损失是按房屋建筑面积计价，有证建筑为350元/平米，无证建筑为150元/平米；速签速搬奖励费就是房屋评估价格×60%×10%。第三人只负责对勤俭村委会进行补偿，其他的纠纷与第三人无涉。
　　本院经审理认定事实如下：2014年11月1日，甲方成茂蓉与乙方卓一公司签订《厂房租赁合同书》。合同约定，甲方将坐落于上海市浦东新区合庆镇勤俭村邬家宅XXX号的全部地上建筑物及附属设施(至少包括4栋厂房及门卫室，以下总称“厂房”，具体信息见附件1厂房平面图)，面积约3000平米左右的厂房出租给乙方使用。三、租赁期限和交付日期约定，厂房租赁期暂定为2014年12月1日起至2017年12月31日止；但双方约定从甲方将厂房交付乙方之日起到2014年11月30日期间为装修期，装修期内乙方不支付租金，但乙方应当承担装修期内实际发生的能源费用。乙方从2014年12月1日开始承担向甲方支付租金的义务。四、租金、保证金及支付方式约定，1、厂房租金每月税后37,500元；……租赁期满，如双方同意续租的，则续租期内每三年租金才调整一次，每次递增5%。2、乙方应向甲方支付厂房租赁保证金75,000元。4、双方确认目前厂房的电压为100KV，并不满足乙方生产经营的需求。因此甲方同意在收到租赁保证金之后，立刻协助乙方办理电力过户手续，即将电力户主由甲方更改为乙方，并且甲方同意乙方可以根据生产经营需要，自费实施电力改造，增加电压。同时双方同意，如未来发生动拆迁，根据届时动拆迁政策计算的电力补偿金额，超过100KV以上的拆迁补偿部分属于乙方所有，100KV相对应的补偿金额归甲方所有。七、乙方的权利和义务约定，7、在租赁期间，如遇国家动拆迁出租的厂房，则双方同意按照届时的动拆迁政策，各自获得相应的拆迁补偿款。双方还签订《租赁补充协议》一份，约定甲方允许乙方在厂区最南面与他方交接处建高度为2米的围墙，总长为49.5米；甲方允许乙方在厂区两幢厂房之间搭建顶面并做二层隔断。
　　合同签订后，百成公司交付了房屋，卓一公司使用房屋并付清了截止2017年底的租金。
　　2017年12月14日，被告成茂蓉向原告的法定代表人乔克强发送微信，因村里明确告诉将于2018年动迁，双方之间的租赁合同到期后无法续签。乔克强回复，原告公司继续租赁房屋的话对被告公司是有利的，如果房屋空置，对被告公司的动迁不划算，不要被村里忽悠了，故村里没有最后通知的时候，原告还继续使用房屋，房租会继续支付。同月23日，成茂蓉微信询问乔克强如何支付房租，房租不变，到时候结算，乔克强表示同意。
　　博文房地产评估造价集团有限公司对系争房屋进行了评估，估价时点为2017年8月18日。估价结果一览表记载：1、房屋评估价值4,506,210元，2、装修评估价值1,327,428元，3、附属设施评估价值807,481元，4、机器设备搬迁评估价值760,300元，5、物资搬迁评估价值125,180元，6、配套费用评估价值110,000元。房屋估价明细表记载：6号厂房，135.58平米，估价36,878元；7号办公房，234.82平米，估价257,363元；8号办公房，693.12平米(单价1,441元)，估价998,786元。房屋装修估价明细表记载：1号门卫，主要装修内容外墙涂料、内墙乳胶漆等，估价2,041元；2号厂房，主要装修内容外墙涂料、内墙乳胶漆、地砖、矿棉板吊顶、铝合金隔断、彩钢夹芯板隔断、内墙、塑钢窗、塑钢门、防盗窗等，估价298,407元；3号棚，0元；4号厂房，主要装修内容外墙涂料、内墙乳胶漆，内墙、彩钢夹芯板隔断、矿棉板吊顶、地砖、塑钢窗、塑钢门、防盗窗、阁楼、矿棉板隔断、夹板吊顶等，估价215,062元；5号厂房，主要装修内容地砖、彩钢夹芯板隔断、矿棉板吊顶、内墙、夹板隔断、塑钢窗、塑钢门、防盗窗、外墙涂料、内墙乳胶漆、瓷砖、PVC平顶等，估价289,341元；6号厂房，0元。7号办公房，主要装修内容环氧地坪、外墙涂料、内墙乳胶漆、无框玻璃门、内墙、矿棉板吊顶、防盗窗、水电改建，估价61,492元；8号办公房，主要装修内容环氧地坪、外墙乳胶漆、内墙乳胶漆、无框玻璃门、全玻隔断、矿棉板吊顶、塑钢窗、防盗窗、大理石操作台、TOTO小便斗、马桶、面盆、进户门、抛光地砖、瓷砖、马赛克墙面、夹板隔断、马桶、面盆、小便斗、塑钢隔断、复合地板、木地板、水电改建等，估价436,358元；9号厂房，主要装修内容外墙涂料，内墙乳胶漆，防盗窗等，估价2,106元；10号厕所，主要装修内容地砖、瓷砖、马桶、面盆、小便斗、外墙涂料等，估价22,621元；上述装修单位均为卓一公司，合计1,327,428元。附属设施查勘及估价明细表记载：第4项电线(10平方)，估价11,480元，备注卓一公司；第5项电线(25平方)，估价18,910元，备注卓一公司；第6项电线(50平方)，估价38,430元，备注卓一公司；第7项电缆线(YJV22-4*25+1*10)，估价41,360元，备注卓一公司；第8项电缆线(YJV22-4*50+1*25)，估价81,600元，备注卓一公司；第9项自动伸缩门(9m*H1.8m，含电动装置)，估价23,900元；第13项围墙(364平米，单价237元)，估价86,268元；第14项消防设施，估价108,675元，备注卓一公司；第15项设备基础，估价44,280元，备注卓一公司。机器设备搬迁补偿估价明细表记载：4号房商标镭射机、锁边机、压衬机、印带机、晒版印机、热切机、全自动带子机、晒版机、半自动丝印机、商标印刷机、压平机、粘合机、热压机、烘干机、缪勒商标机、缪勒平板商标机、织标机、缪勒织标机；5号房切纸机、无胶覆膜机、超声波切割机、轧车、整烫机、烫金机、单色胶印机、双色胶印机、商标剪折机、丝网台板，8号房监控设备，企业申报价18,532,300元，补偿费760,300元。物资搬迁补偿估价明细表记载：空调10台4,000元，电话2门620元，宽带1门310元，办公、生活用品等搬运30车19,500元，空压机、砂轮机等小型设备搬运15车9,750元，原材料、库存等搬运140车91,000元，合计125,180元。配套费用估价明细表记载：配电增容费25KW25,000元，85KW85,000元，合计110,000元。审理中，被告百成公司提供了机场供电营业站查询信息，载明：原用户名称百成公司，原有运行容量85kva。卓一公司对此真实性不予确认，但认可关联性。
　　2018年5月，甲方上海合庆镇建设投资发展有限公司(拆迁人)、代理人第一房屋征收公司(房屋拆迁实施单位)与乙方勤俭村委会(被拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》(以下简称补偿安置协议)。该补偿安置协议约定，被拆除房屋位于上海市浦东新区合庆镇邬家宅XXX号，建筑面积3559.10平米。甲方应当支付给乙方货币补偿款6,638,353元。其中：1.被拆除房屋及构筑物评估建安重置价补偿为2,703,726元；2.装修补偿为1,327,428元；3.附属物等补偿为807,481元；4.可恢复使用机器设备搬迁为760,300元；5.无法恢复使用机器设备搬迁为0元；6.物资搬迁补偿为125,180元；7.配电费用补偿为110,000元；8.停产停业等补偿为533,865元；9.速签、速搬奖励费补偿为270,372.60元；10.其他补偿费总额为0元。乙方应当在签订本协议后15日内，即2018年6月1日前搬离，并负责房屋使用人按期搬迁。甲方应当在乙方搬离原址后30日按约定付货币补偿款给乙方。补偿安置协议签订后先行支付总补偿款的30%，即1,991,505.90元，作为乙方搬迁的前期费用。乙方按上述标准向甲方移交房屋，经验收合格并办理移交手续后支付总补偿款的40%，即2,655,341.20元。剩余部分补偿款30%，即1,991,505.90元，房屋拆平且经用地单位审核通过后30个工作日内向乙方一次性支付。
　　2018年5月31日，上海合庆镇建设投资发展有限公司、第一房屋征收公司、勤俭村委会与百成公司办理了房屋交接手续。之后，房屋被拆除。
　　2018年8月30日，勤俭村委会转账给百成公司的法定代表人成茂蓉1,991,505.90元，备注“付动迁清退补偿款”。
　　2018年11月9日，勤俭村委会出具情况说明一份，载明，系争房屋的动迁清退补偿款总计6,638,353元。勤俭村委会已于2018年8月30日向百成公司的法定代表人成茂蓉的个人账户支付了第一笔补偿款1,991,505.90元，即总补偿款的30%。目前尚在村委会账户上还未支付的第二笔补偿款2,655,341.20元，即总补偿款的40%。另有第三笔补偿款1,991,505.90元，即总补偿款的30%，第一房屋征收公司目前尚未支付到村委会账户上。
　　原告主张，其诉请的补偿款金额具体为：1、涉案房地产估价报告附件3记载的6号厂房36,878元、7号办公房257,363元、8号办公房中36平米51,876元，合计346,117元，乘以房屋补偿打折系数0.6，即房屋补偿207,670.20元；2、附件4房屋装修估价明细表载明所有装修项目的装修单位均为原告，总计1,327,428元，应归原告所有；3、附属设施查勘及估价明细表记载的第4-8、14、15项，第9项自动伸缩门中的电动装置15,000元，第13项中的围墙23,463元(237元/平米×49.5米×2米)，合计附属设施补偿383,198元；4、附件6的机器设备搬迁补偿估价明细表载明了所有机器均系原告所有，该款合计760,300元，应归原告所有；5、附件7的物资搬迁补偿估价明细表中所有物资均系原告所有，原告作为系争房屋的唯一实际经营者，该款共计125,180元应归原告所有；6、附件8的配套费用估价明细表上的项目明确备注为原告及原告的关联公司上海卓益实业有限公司名下，该补偿款共计11万元应归原告所有；7、被告的补偿安置协议中明确了系争房屋的停产停业补偿款为533,865元，虽然该款项的补偿统一以房屋面积计算，但被告已被吊销营业执照，原告作为系争房屋的唯一实际经营人，理应获得该款项；8、被告的补偿安置协议第3条明确约定了系争房屋所能获得的速迁、速搬奖励费270,327.60元，而系争房屋能在指定的期限内完成搬离，原被告双方均有贡献，故应各半享有，原告应得135,186元。百成公司抗辩称：认可房屋估价明细表记载的7号办公房房屋补偿154,417.80元(估价257,363元×系数0.6)系原告所有，附属设施查勘及估价明细表记载的第13项中围墙补偿款23,463元为原告所有；其余均应归属于被告百成公司。
　　另查，百成公司股东为成茂蓉、曹琴华；企业状态为(2016年12月20日)吊销未注销。2016年10月14日，上海市宝山区市场监督管理局作出宝市监案处字【2016】第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书：百成公司成立后无正当理由超过六个月未开业，或者开业后自行停业连续六个月以上的。根据公司法相关规定，作出行政处罚吊销营业执照。
　　本院认为，涉案房屋系无证建筑，故双方之间的《厂房租赁合同书》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案房屋被拆除，第一房屋征收公司已按约支付了70%的补偿款给勤俭村委会，百成公司的法定代表人成茂蓉从勤俭村委获得了30%的补偿款，故百成公司应当将因卓一公司而获得的补偿给付卓一公司。
　　本院根据在案证据及查明的事实确定百成公司应给付卓一公司的补偿款。(1)房屋补偿：百成公司认可卓一公司主张的7号办公房补偿154,417.80元，本院依法予以确认。至于卓一公司主张的6号厂房、8号办公房的补偿，其未能提供证据证明其曾建造了上述房屋，故本院不予采信。(2)装修补偿：百成公司主张其于2006年至2008年期间陆续对系争房屋进行装修；卓一公司的装修并未经过其同意，即使存在装修也应归属百成公司。但双方之间于2014年签订的《厂房租赁合同书》明确了卓一公司的装修期，又根据庭审中第三人的陈述，评估过程中均通知双方至现场查看，故评估明细表中明确注明装修单位为卓一公司的项目，应认定为因卓一公司而取得的补偿。因此，百成公司主张装修补偿均归其所有，本院不予采信，本院认定因卓一公司而取得的装修补偿为1,327,428元。(3)附属设施补偿：同上理由，评估材料中明确注明若干“卓一公司”的项目应认定为因卓一公司而取得的补偿，未作标注的项目原则上不能认定为因卓一公司而取得，除非卓一公司提供充分证据证明其主张。现百成公司确认围墙补偿23,463元为卓一公司。而卓一公司未能提供证据证明附属设施自动伸缩门电动装置系其投入及具体金额，故本院认定因卓一公司而取得的附属设施补偿为368,198元。(4)机器设备搬迁补偿、物资搬迁补偿：百成公司确认在系争房屋内生产经营的仅卓一公司一家，其并无机器设备、物资存留在系争房屋内。因此本院认定因卓一公司而取得的机器设备搬迁补偿为760,300元、物资搬迁补偿为125,180元。(5)配套费用补偿：根据原告对百成公司提供的机场供电营业站查询信息质证意见，本院认定因卓一公司取得的配套费用补偿为25,000元。(6)停产停业补偿：停产停业补偿系根据房屋面积计算而得，难以认定为完全因卓一公司而获得。退一步来说，百成公司出租房屋收取租金也属于经营行为。因此，卓一公司主张停产停业补偿均归其所有，本院不予采纳。本院根据合同无效的责任、租赁期限以及房屋被拆除前的效益状况等因素，酌定百成公司给付卓一公司停产停业补偿8万元。(7)速搬速签奖励费补偿：速搬速签奖励费系根据房屋补偿计算而得，本院根据第三人陈述的计价方式，认定因卓一公司取得的速搬速签奖励费补偿为15,441.78元。综上，百成公司应给付卓一公司补偿款2,855,965.58元。
　　卓一公司要求勤俭村委会共同支付补偿款。本院认为，卓一公司是以租赁合同的法律关系提起本案诉讼，而勤俭村委会并非租赁合同一方的当事人，且卓一公司未能举证证明系勤俭村委会怠于行使支付的义务，故其要求勤俭村委会共同支付补偿款的诉讼请求本院不予支持。
　　卓一公司依据公司法司法解释二第十八条之规定，要求成茂蓉、曹琴华承担连带付款责任。本院认为，百成公司虽于2016年10月14日被吊销营业执照，且未能在法定期限内进入清算程序，但卓一公司未能举证证明因股东怠于清算导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失，亦未能举证证明公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法清算，故卓一公司要求公司股东成茂蓉、曹琴华承担连带支付责任，于法无据，本院不予支持。卓一公司又主张勤俭村委会将补偿款1,991,505.90元支付至成茂蓉个人账户，故要求公司股东承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第十八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海百成服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海卓一印务有限公司补偿款2,855,965.58元；
　　二、驳回原告上海卓一印务有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费35,462元，由原告上海卓一印务有限公司负担5,815元，被告上海百成服饰有限公司负担29,647元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：杨晓云

书记员：严伟国