上海博克酒店有限公司、朱峰与毕洪杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：朱峰，男，1982年1月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　上诉人(原审被告)：上海博克酒店有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：沙荣海，经理。
　　委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：毕洪杰，1974年3月11日生，汉族，住上海市。
　　上诉人朱峰与上诉人上海博克酒店有限公司(以下简称“博克公司”)、被上诉人毕洪杰房屋租赁合同纠纷一案，朱峰、博克公司不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人朱峰经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　朱峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判等。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、毕洪杰应当与博克公司共同承担违约责任。一审法院判决博克公司按照合同标准减半向朱峰支付租金和占用费，不符合合同约定，且由于博克公司违约拒付租金及破坏房屋结构等，朱峰有权要求博克公司支付3-6个月租金的寻租期损失。一审法院对房屋主体结构等损失数额的认定以及房屋交付时间的认定错误。2、根据双方签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)和补充协议，博克公司应承担主要过错责任。博克公司违约拒付租金、破坏房屋结构显属违约，朱峰有权解除合同。
　　博克公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回朱峰在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、签订合同前，博克公司以商业用房为用途对外发布招商广告，博克公司与朱峰在合同中明确可用于酒店经营。签订合同时，因新的政策规定，博克公司无法调取本案位于上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号系争房屋的自然信息。系争房屋不具备基础消防，没有通过工程竣工消防验收及备案。朱峰独占系争房屋所附装修及设备。朱峰未在合同约定时间内完成用电扩容及地下室修补漏水等义务，导致博克公司工期延误，租金受损。博克公司从未对系争房屋投入使用，未获取任何利益。2、本案不应仅判定博克公司明知系争房屋的办公用途。一审法院未重视朱峰将不具备基础消防条件的房屋以商业用房出租，才导致了本案相应的问题和后果。一审法院未就装修残值的利益进行分摊，对于房屋租金和使用费的计算标准、房屋结构修复责任和评估等，均不合理，而且也未计算朱峰拖延工期导致博克公司受损的金额等。
　　博克公司不同意朱峰在本案中的上诉请求。
　　被上诉人毕胜杰辩称：其同意博克公司的上诉请求，不同意朱峰的上诉诉请。
　　朱峰向一审法院起诉请求：确认双方当事人就系争房屋签订的《租赁合同》于2018年1月17日解除，博客公司、毕洪杰返还系争房屋，支付2017年9月1日至2018年1月17日的租金人民币292,267元(以下币种均为人民币)，支付违约金160,000元(合同第9.2条)，按每天80元支付2017年9月1日至实际支付租金之日的违约金(合同第4.2条)，按每月64,000元赔偿2018年1月17日至返还房屋之日的房屋占用损失，赔偿寻租期损失192,000元，支付2017年5月至2018年7月的电费43,904.16元，赔偿房屋损坏及恢复原状的维修费用92,236.26元。
　　一审法院认定事实：朱峰是系争房屋的权利人，该房屋的建筑类型为办公楼，用途为办公。毕洪杰为博克公司的股东。
　　2016年9月30日，朱峰(甲方)与博克公司(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积561.96平方米，房屋用途为商业，乙方租赁房屋作商业使用；租期2017年3月1日至2029年2月28日，前三年的月租金为80,000元，租金支付方式为押一付四，第一期支付六个月租金，保证金为80,000元。合同第4.2条约定，乙方应于每个支付日提前3天向甲方支付租金，每逾期支付一日，乙方需按日租金的3%支付违约金。合同第9.2条约定，双方有下列情形的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方按月租金的双倍支付违约金：甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的(9.2.2条)；乙方逾期不支付租金累计超过一个月(9.2.6条)。毕洪杰在合同乙方落款处签名。2016年10月21日，朱峰(甲方)与博克公司(乙方)签订《补充协议》，主要约定，甲方应于2017年1月30日前完成原合同中约定需要履行的责任，否则对乙方造成的损失由甲方负责；甲方负责申请该房屋经营宾馆的消防审核；如甲方无法按期取得该房屋的消防安全检查合格证，则甲方同意自2017年3月1日起至该房屋的消防安全检查合格证成功取得之日为止，期间的租金乙方按原合同租金乘以百分之八十支付甲方，且在此期间乙方在消防及经营上的问题由乙方自行承担，待成功取得该房屋的消防安全检查合格证后，乙方应立即恢复原合同租金支付甲方，对此双方无异议。当日，朱峰将系争房屋交付给博克公司，之后博克公司对系争房屋进行设计及装修，拟开办酒店，装修工程到2017年3月初完成，并搬入部分经营酒店所需的家具、设备。因系争房屋始终未能办理消防许可，酒店一直未能开业经营。
　　2016年9月30日，毕洪杰向朱峰支付320，000元。2016年10月21日，毕洪杰向朱峰支付160,000元。2016年10月21日，毕洪杰代朱峰向他人支付中介费80,000元。综上，毕洪杰共计向朱峰支付560,000元，包括租金480,000元、保证金80,000元。
　　2017年1月17日，朱峰向博克公司送达律师函，以该公司拖欠租金为由，通知解除双方《租赁合同》等。2018年2月12日，博克公司向朱峰送达律师函，以对方根本违约为由，通知朱峰解除上述租赁合同。
　　2018年5月14日，案件审理过程中，博克公司表示，已将人员、物品全部从系争房屋迁出，房屋钥匙交至物业公司，系争房屋可以随时返还，如房屋内还有物品视为放弃。一审法院告知朱峰，为避免扩大损失，应于当日收回系争房屋。
　　一审法院审理中，根据朱峰的申请，委托上海同测质量检测技术有限公司对系争房屋损坏情况进行鉴定。鉴定单位出具鉴定意见认为，房屋装修时，拆除原房屋楼梯，局部拆除楼板、屋面板，破坏房屋框架梁，破坏了房屋主体及承重结构，不符合规范要求；房屋装修时，破坏了房屋的屋面防水，不符合规范要求；房屋装修时，拆改了入户门及二层阳台门，门窗拆改不影响房屋结构和安全，但影响房屋外观。鉴定单位还出具建议修复方案，并估算修复费用，结构破坏及防水破坏修复费用73,811.83元，门窗拆改修复费用18,424.43元。朱峰认可鉴定意见。博克公司表示，对楼梯修复可以采取加固方式，不需要拆除；楼梯修复费用过高；门窗拆改属于正常装修范围内，不需要进行修复。鉴定单位表示，博克公司在装修过程中新做的楼梯切除了楼板和屋面板，属于破坏了房屋的主体结构，按照要求必须要恢复原状；原来楼梯已经拆除无法确认价格，所以楼梯工程费用是按市场工程价计算；博克公司装修的门窗已经改变了房屋的外观，这是不允许的，所以要进行修复。
　　此外，双方当事人有争议的事实和证据：朱峰提供2017年5月至2018年7月电费发票，基本电费为每月2,100元。博克公司对证据真实性予以认可。
　　博克公司提供毕洪杰与朱峰父亲朱炳明的短信及微信聊天内容、2017年6月27日朱峰与案外人刘某某签订的承诺书、2018年2月22日毕洪杰与物业谢经理的谈话录音、2017年5月16日毕洪杰与朱炳明的通话录音、2017年6月1日上海虹桥正瀚律师事务所与上海通兴建筑安装工程总公司签订的《专项法律服务委托协议》、2018年3月28日上海虹桥正瀚律师事务所出具的情况说明、上海市宝山区城市建设档案管理中心调取的资料、博克公司代理人与上海市宝山区公安消防支队周旭峰警官的对话视频及录音，上述证据主要证明双方签约时，朱峰承诺负责办理消防证照，当时朱峰带来专业人员胡某，并称委托胡某办理肯定没有问题；之后胡某未能办妥消防手续，又委托律师及刘某某办理此事也未果；经查，系争房屋用途为办公，无法办理宾馆消防许可，且系争房屋未办理一次消防许可。朱峰对上述证据中的视频、录音不予认可，对其他证据真实性没有异议。
　　一审法院认为，朱峰与博克公司签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。基于毕洪杰未在《补充协议》上署名，朱峰向博克公司发解除函也未提及毕洪杰等事实，毕洪杰在合同上署名以及在履行过程中付款等行为，因其股东身份，应认定均属于职务行为。因此，朱峰的合同相对方即承租人为博克公司，与毕洪杰无关，朱峰针对毕洪杰提起的诉讼请求，不予支持。
　　朱峰向博克公司提出解除合同，理由是该公司拖欠租金构成违约。但根据查明的事实，因系争房屋用途为办公，无法办理酒店消防许可，博克公司的合同目的无法实现，有理由拒付后续租金，并不构成违约。双方约定由朱峰负责申请经营宾馆的消防审核，但其未能履行该项义务，已构成违约。因此，朱峰不享有合同解除权，其向博克公司所发通知不发生效力，也无权向博克公司主张违约责任。
　　系争房屋的登记信息是公开的，博克公司在签约时对系争房屋的用途应为明知，朱峰对博克公司利用系争房屋开办酒店的目的也是明知的；根据《补充协议》中关于按百分之八十支付租金的内容，双方对无法按期办理消防许可都有预期。基于上述情况，双方并未考虑相关风险，反而继续履行合同，博克公司还对系争房屋进行装修并购置设备、物品，直至最终确定消防许可无法办理，租赁合同无法继续履行。因此，对于合同无法履行，双方均负有责任，对于所造成的后果，双方也应共同承担。在一审法院主持下，博克公司已于2018年5月14日退出系争房屋，视其已返还房屋。博克公司占用期间，应向朱峰支付租金及占用费，基于上述过错责任，博克公司应按合同标准减半向朱峰支付租金和占用费，直至房屋返还之日止，共计应付580,000元，博克公司已付480,000元，还应支付100,000元。博克公司占用期间的电费，应由博克公司承担，但考虑用电扩容后产生的基本电费也属于扩大的损失，一审法院根据朱峰提供的电费发票，以及双方的过错责任，酌情确定博克公司向朱峰支付2017年5月至2018年5月的电费16,000元。博克公司在装修过程中对系争房屋造成破坏，经鉴定必须修复的相关费用，属于朱峰的损失，应由双方共同承担；根据鉴定意见，博克公司应向朱峰赔偿该项损失46,118.13元。判决：一、上海博克酒店有限公司于判决生效之日起十日内，向朱峰支付租金及占用费100,000元；二、上海博克酒店有限公司于判决生效之日起十日内，向朱峰支付电费16,000元；三、上海博克酒店有限公司于判决生效之日起十日内，向朱峰赔偿房屋维修损失46,118.13元；四、驳回朱峰的其余诉讼请求。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一审法院根据查明的事实，关于博克公司有理由拒付后续租金，不构成违约；而朱峰因未能履行其义务，已构成违约，故不享有合同解除权，也无权主张违约责任的认定，事实清楚，于法有据。经过依法委托相关鉴定单位进行评估，结合双方当事人提供的证据，进行依法质证，一审法院结合系争房屋《租赁合同》等的解除，各方应承担的相应责任等事实，对于相关费用、损失等作出的酌情处理，并无明显不当，本院予以认同。上诉人博克公司的上诉诉请，因理由不足，且一审法院的审理，并未严重违反法定程序，且相关裁判亦无严重不公，故本院亦难以采纳。鉴于一审法院已经查明，造成本案《租赁合同》等无法继续履行的主要责任，在于朱峰一方，故本院对于一审案件的受理费、鉴定费用，二审案件受理费，依法决定均由朱峰主要或全部承担。
　　综上所述，上诉人朱峰的上诉请求、上诉人博克公司的其他上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费减半收取5,802元，由上诉人朱峰负担5,222元，上诉人博克公司负担580元；一审案件鉴定费30,000元、二审案件受理费8,352元，均由上诉人朱峰负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　薛凤来

审判员：丁康威

书记员：吴  俊