上海博克酒店有限公司、朱峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：上海博克酒店有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：沙荣海，经理。
　　委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告)：朱峰，男，1982年1月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　上诉人上海博克酒店有限公司(以下简称“博克公司”)、上诉人朱峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初5671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人朱峰经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　博克公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项；改判支持博克公司一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、签订合同前，博克公司以商业用房为用途对外发布招商广告，博克公司与朱峰在合同中明确可用于酒店经营。签订合同时，因新的政策规定，博克公司无法调取本案位于上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号系争房屋的自然信息。系争房屋不具备基础消防，没有通过工程竣工消防验收及备案。朱峰独占系争房屋所附装修及设备。朱峰未在合同约定时间内完成用电扩容及地下室修补漏水等义务，导致博克公司工期延误，租金受损。博克公司从未对系争房屋投入使用，未获取任何利益。2、本案不应仅判定博克公司明知系争房屋的办公用途。一审法院未重视朱峰将不具备基础消防条件的房屋以商业用房出租，才导致了本案相应的问题和后果。一审法院未就装修残值的利益进行分摊，对于房屋租金和使用费的计算标准、房屋结构修复责任和评估等，均不合理，而且也未计算朱峰拖延工期导致博克公司受损的金额等。
　　博克公司不同意朱峰在本案中的上诉请求。
　　朱峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审等。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审评估报告中认定的博克公司损失严重过高。该公司主张的装修和添附损失违反相关装修资质和工程验收规范，不合格，且施工未经出租人书面同意等，应予扣减相应的费用。鉴定评估报告与实际费用出入较大。博克公司的装修、添附及酒店筹备、经营损失等，应由其自行承担风险，并应赔偿朱峰损失。一审判决朱峰向博克公司返还租赁保证金80,000元错误，朱峰有权按照双方合同约定予以扣除。2、博克公司应承担主要过错责任。博克公司违反双方房屋租赁合同的约定拒付房租，破坏房屋结构，朱峰有权解除合同等。
　　博克公司向一审法院起诉请求：确认博克公司与朱峰签订的系争房屋《上海市房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)、《补充协议》于2018年2月12日解除，朱峰向博克公司返还2017年3月1日至2017年8月31日的租金480,000元、租赁保证金80,000元，赔偿装修损失1,724,192.65元、物品损失40,970元、经营收益损失360,000元(按每月60,000元，自2017年3月1日至2017年9月1日)，以及支付违约金160,000元等。
　　一审法院认定事实：朱峰是系争房屋的权利人，该房屋的建筑类型为办公楼，用途为办公。毕洪杰为博克公司的股东。
　　2016年9月30日，朱峰(甲方)与博克公司(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积561.96平方米，房屋用途为商业，乙方租赁房屋作商业使用；租期2017年3月1日至2029年2月28日，前三年的月租金为80,000元，租金支付方式为押一付四，第一期支付六个月租金，保证金为80,000元。合同第4.2条约定，乙方应于每个支付日提前3天向甲方支付租金，每逾期支付一日，乙方需按日租金的3%支付违约金。合同第9.2条约定，双方有下列情形的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方按月租金的双倍支付违约金：甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的(9.2.2条)；乙方逾期不支付租金累计超过一个月(9.2.6条)。毕洪杰在合同乙方落款处签名。2016年10月21日，朱峰(甲方)与博克公司(乙方)签订《补充协议》，主要约定，甲方应于2017年1月30日前完成原合同中约定需要履行的责任，否则对乙方造成的损失由甲方负责；甲方负责申请该房屋经营宾馆的消防审核；如甲方无法按期取得该房屋的消防安全检查合格证，则甲方同意自2017年3月1日起至该房屋的消防安全检查合格证成功取得之日为止，期间的租金乙方按原合同租金乘以百分之八十支付甲方，且在此期间乙方在消防及经营上的问题由乙方自行承担，待成功取得该房屋的消防安全检查合格证后，乙方应立即恢复原合同租金支付甲方，对此双方无异议。当日，朱峰将系争房屋交付给博克公司，之后博克公司对系争房屋进行设计及装修，拟开办酒店，装修工程到2017年3月初完成，并搬入部分经营酒店所需的家具、设备。因系争房屋始终未能办理消防许可，酒店一直未能开业经营。
　　2016年9月30日，毕洪杰向朱峰支付320,000元。2016年10月21日，毕洪杰向朱峰支付160,000元。2016年10月21日，毕洪杰代朱峰向他人支付中介费80,000元。综上，毕洪杰共计向朱峰支付560,000元，包括租金480,000元、保证金80,000元。
　　2017年1月17日，朱峰向博克公司送达律师函，以该公司拖欠租金为由，通知博克公司解除租赁合同。2018年2月12日，博克公司向朱峰送达律师函，以朱峰根本违约为由，通知朱峰解除租赁合同。
　　2018年5月14日，一审法院审理过程中，博克公司表示，已将人员、物品全部从系争房屋迁出，房屋钥匙交至物业公司，系争房屋可以随时返还，如房屋内还有物品视为放弃。一审法院告知朱峰，为避免扩大损失，应于当日收回系争房屋。
　　一审法院审理中，根据博克公司的申请，委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对博克公司在系争房屋进行的装修工程进行审价，审价意见为，建筑工程1,325,645.32元，安装工程398,547.33元，工程总造价1,724,192.65元。博克公司认可审价意见。朱峰表示，博克公司的施工队无资质，相关人员没有缴纳社保、税金，人工费的计算不合理；消防工程没有通过验收不应计价；空调安装单价过高，空调可以搬走；朱峰未允许博克公司在屋顶安装LED广告牌，未允许在屋顶开天窗等工程，这些增加的工程量费用不应由朱峰承担。鉴定单位表示，无法确认施工单位有无资质，鉴定单位是按照正常的标准计价；消防工程是否验收与审价无关，鉴定单位按照正常的标准计价；空调费用包含购机费及安装费，是合理的市场价。博克公司表示，其委托了装修公司进行装修，审价意见的费用已经是低估的；消防工程审价是计算造价成本，与是否通过验收无关；空调作为固定资产计入是合理的，不适合搬走，而且审价的价格低于购买价格；朱峰对广告牌和开天窗都是知道的。
　　其次，一审法院根据博克公司的申请，委托上海大宏资产评估有限公司对博克公司在系争房屋内添置的物品、设备的折旧损失进行评估，评估意见为，折旧损失25,130元，漏水受潮损失15,840元，合计40,970元。博克公司认可评估意见。朱峰认为，对博克公司购买这些物品都不清楚，而且博克公司可以将这些物品搬走；物品受潮是由于博克公司装修不合格导致的，而且博克公司明知地下室受潮还将物品置放于地下室，责任不应由朱峰承担。博克公司表示，评估后已将相关物品搬走，鉴定单位只是评估折旧损失；受潮家具本身就是放在地下室使用的，是朱峰做排水泵工程导致地下室漏水，责任在于朱峰。
　　此外，双方当事人有争议的事实和证据：博克公司提供毕洪杰与朱峰父亲朱炳明的短信及微信聊天内容、2017年6月27日朱峰与案外人刘某某签订的承诺书、2018年2月22日毕洪杰与物业谢经理的谈话录音、2017年5月16日毕洪杰与朱炳明的通话录音、2017年6月1日上海虹桥正瀚律师事务所与上海通兴建筑安装工程总公司签订的《专项法律服务委托协议》、2018年3月28日上海虹桥正瀚律师事务所出具的情况说明、上海市宝山区城市建设档案管理中心调取的资料、博克公司代理人与上海市宝山区公安消防支队周旭峰警官的对话视频及录音，上述证据主要证明双方签约时，朱峰承诺负责办理消防证照，当时朱峰带来专业人员胡某，并称委托胡某办理肯定没有问题；之后胡某未能办妥消防手续，又委托律师及刘某某办理此事也未果；经查，系争房屋用途为办公，无法办理宾馆消防许可，且系争房屋未办理一次消防许可。朱峰对上述证据中的视频、录音不予认可，对其他证据真实性没有异议。
　　一审法院认为，朱峰与博克公司签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。基于毕洪杰未在《补充协议》上署名，朱峰向博克公司发解除函也未提及毕洪杰等事实，毕洪杰在租赁合同上署名以及在履行过程中付款等行为，因其股东身份，故认定均属于职务行为。
　　根据查明的事实，因系争房屋用途为办公，无法办理酒店消防许可，博克公司的合同目的无法实现，有权根据合同第9.2.2条约定享有解除权。博克公司向朱峰发解除合同通知，租赁合同于通知到达之日即2018年2月12日解除。
　　系争房屋的登记信息是公开的，博克公司在签约时对系争房屋的用途应为明知，朱峰对博克公司利用系争房屋开办酒店的目的也是明知的；根据《补充协议》中关于按百分之八十支付租金的内容，双方对无法按期办理消防许可都有预期。基于上述情况，双方并未考虑相关风险，反而继续履行合同，博克公司还对系争房屋进行装修并购置设备、物品，直至最终确定消防许可无法办理，租赁合同无法继续履行。因此，对于合同无法履行，双方均负有责任，对于所造成的后果，双方也应共同承担。在一审法院主持下，博克公司已于2018年5月14日退出系争房屋，视其已返还房屋。博克公司占用期间，应向朱峰支付租金及占用费，基于上述过错责任，博克公司应按合同标准减半向朱峰支付租金和占用费，直至房屋返还之日止，共计应付580,000元。因此，博克公司已付480,000元无需返还。合同解除后，朱峰应将收取的保证金返还给博克公司。博克公司对系争房屋进行装修相关费用，属于该公司的损失，应由双方共同承担；根据鉴定意见，朱峰应向博克公司赔偿该项损失862,096.33元。博克公司已购置的物品产生的折旧及受潮损失，属于博克公司的损失，应由双方共同承担；根据鉴定意见，朱峰应向博克公司赔偿该项损失20,485元。系争房屋无法作酒店用途，博克公司主张经营收益损失没有依据，不予支持。博克公司对合同解除也负有责任，且本案已另行支持朱峰向博克公司进行赔偿的请求，博克公司关于违约金的请求，不予支持。判决：一、上海博克酒店有限公司与朱峰就上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年2月12日解除；二、朱峰于判决生效之日起十日内，向上海博克酒店有限公司返还租赁保证金80,000元；三、朱峰于判决生效之日起十日内，向上海博克酒店有限公司赔偿装修损失862,096.33元；四、朱峰于判决生效之日起十日内，向上海博克酒店有限公司赔偿物品损失20,485元；五、驳回上海博克酒店有限公司的其余诉讼请求。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一审法院根据双方当事人的举证、鉴定评估单位的鉴定结论，依法进行质证，程序合法。据此作出的本案相关事实认定，理由充分。上诉人朱峰、上诉人博克公司的上诉请求，因缺乏足够的证据印证，以及相应的理由，于法无据，本院难以采纳。虽然租赁合同未能继续履行，存在博克公司未注意相应风险等原因，但是鉴于一审法院查明双方约定由朱峰负责申请相应的消防审核，但其未能履行该项义务，朱峰对于导致博克公司合同目的无法实现，存在主要责任，故本院对于一审案件的受理费、鉴定费用，二审案件受理费，依法决定均由朱峰主要或全部承担。
　　综上所述，上诉人朱峰、上诉人博克公司的其他上诉请求，亦不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费减半收取14,781元，由上诉人上海博克酒店有限公司负担1,478元，上诉人朱峰负担13,303元；一审案件鉴定费63,000元、二审案件受理费13,426元，均由上诉人朱峰负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　薛凤来

审判员：丁康威

书记员：吴  俊