上海卫都酒店管理有限公司与周闯土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海卫都酒店管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：谢建时，总经理。
　　委托诉讼代理人：任政宇，上海方洛律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：罗黎明，上海方洛律师事务所律师。
　　被告：周闯，男，1982年4月2日生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：杨雪元，上海市浦南律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：贾敬卿，上海市浦南律师事务所律师。
　　第三人：上海盾力电子科技有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇金石公路XXX号XXX室。
　　法定代表人：汪成敖，执行董事。
　　委托诉讼代理人：薛红英，女，1981年6月14日生，汉族。
　　原告上海卫都酒店管理有限公司诉被告周闯土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告上海卫都酒店管理有限公司委托诉讼代理人罗黎明，被告周闯到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年4月24日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人罗黎明，被告周闯及其委托诉讼代理人杨雪元、王创建(后撤销委托)到庭参见诉讼。后经被告周闯申请，本院追加上海盾力电子科技有限公司(以下简称盾力公司)作为第三人参加诉讼，本案于2019年6月20日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人罗黎明，被告周闯及其委托诉讼代理人贾敬卿，第三人委托诉讼代理人薛红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年3月16日签订的《租赁合同》；2、判决被告支付原告自2018年11月1日至实际搬离日止的租金(标准按年租金79万元计算)；3、判令被告腾空、搬离原告的土地(位于上海市金山区金山卫镇新圩地块103/1丘)；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、判令原告与被告于2018年3月16日签订的《租赁合同》于本案诉状副本送达之日即2019年1月25日解除；2、判决被告支付原告自2018年11月1日至合同解除之日止的租金，按日租金2164.38元计算；3、判令被告支付从合同解除次日起至实际返还土地之日止的占有使用费(扣除被告方已经支付的32万元)；4、判令被告腾空、搬离并归还原告的土地(位于上海市金山区金山卫镇新圩地块103/1丘)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月16日，原告与被告签订《租赁合同》。合同约定：被告承租原告的土地，土地位于上海市金山区金山卫镇新圩地块(103/1丘)茸卫路198-1，土地面积23,065平方米，租赁期限3年，自2017年11月1日至2020年11月1日止，年租金79万元，租金按年支付，先付后租，被告应在每年的最后30天前付清下年租金。被告不按合同约定支付租金及水电费延期一个月以上，原告有权解除租赁合同。合同签订后，被告支付了首年租金，现在已到第二年的租金支付时间，经原告催讨，被告至今未付清。原告为维护合法权益，望判如诉请。
　　被告周闯辩称，不同意原告的诉请。被告接到大房东(即第三人)2018年12月28日的通知，原告逾期向大房东支付租金，所以接下来委托江福明收租金。接到通知后，原告让被告先付半年的租金，原告说因为大房东是被执行人，原告把房租交到法院了。被告把土地租赁给了十家人，转租的租户也不愿意支付给被告，所以被告支付了24万元后，没有再支付,而且被告也不知道支付给谁。原告要求解除合同的条件不成立，第一点，原告与第三人签署了合同无效声明，原、被告之间的合同是无效的；第二点，被告愿意支付租金，本案真正的过错方是原告，是原告与第三人没有协商好。
　　第三人述称，对原告的诉请没有意见，其与原告之间的租赁合同已经解除了。
　　本院经审理查明，上海市金山区金山卫镇新圩地块103/1丘(以下简称案涉土地)使用权人系第三人盾力公司，使用权面积23,065平方米。2016年10月26日，原告向第三人租赁案涉土地，并签订《租赁合同》，约定租期自2016年10月15日至2036年10月14日，前十年租金20万元每年，后十年租金25万元每年。同年10月28日，第三人向原告出具收款委托书一份，载明其授权委托案外人严秋娣负责合同约定收取每期租金，租金转账或现金汇入严秋娣账户。
　　2017年至2018年期间，原告法定代表人谢建时分几次向案外人严秋娣转账，第三人表示认可共收到90万元，其中租金75万元，房屋保证金10万元，水电费5万元。
　　2018年3月16日，原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《租赁合同》一份，约定原告将案涉土地出租给被告用作建筑堆场等使用，甲方已将电源接至基地配电房，厂内用电线路安装由乙方自行安装，费用由乙方承担。租赁期限自2017年11月1日至2020年11月1日。年租金79万元，一年后(即租赁期满后)，续签每年租金递增5%。租金按年支付，先付后用，乙方应每年最后30天前付清下年租金。乙方不按合同约定支付租金及水、电费延期一个月以上，乙方擅自将承租基地全部或大部分地转租、转借给非自己关联公司或与其他第三方交换使用的，甲方有权解除租赁合同。本合同至2020年10月30日止超期无效，另行续签，2016年已收8万元整。
　　《租赁合同》签订后，原、被告双方开始履行。按照合同约定，被告应于2018年12月2日前向原告支付2019年度租金79万元。被告曾于2018年11月7至同年12月4日向原告支付2019年度租金共计24万元，余款55万元被告未按约向原告支付。
　　2018年，因盾力公司在另案中作为被执行人，本院就案涉土地启动评估拍卖程序，原告在该案中对评估拍卖提出异议，本院于2018年5月29日受理并决定予以审查。同年7月3日，本院就该执行异议案件进行谈话审查(第三人为该案被执行人之一，原告为该执行案件案外人)，并制作笔录，在笔录中，第三人同意原告负担租赁拍卖的请求，原告向法院明确已支付押金15万元，租金共支付65万元，申请执行人及案涉土地抵押权人均认可原告的付款事实，同时，法院告知原告，就租赁合同的履行(原告与第三人之间)，原告除法院执行局指定付款方式外，不得超越租赁合同提前支付租金。
　　2018年12月28日，第三人向被告等租户发出委托书及概况一份，载明“今由上海盾力科技有限公司委托江福明全权处理茸卫路公司所属土地《42亩》租赁事宜。概况，因我公司多次向卫都宾馆谢建时催缴地租款无果，我公司与谢建时终止租赁合同。场地租户如愿续租请和江福明协商续租事宜。如有退租的租户请在2019年1月30日前搬清…”。
　　另查明，2016年10月28日，第三人(作为出租方，甲方)与案外人上海珠新建筑机械设备租赁部(作为承租方，乙方，以下简称珠新租赁部)及原告(作为担保方，丙方)签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方的案涉土地，土地产证面积23,065平方米；租赁用途为堆场，租期五年，自2016年10月28日起至2021年10月27日止，租金50万元每年,原告为承租方履行本合同做担保。同日，第三人向珠新租赁部出具租金付款通知函一份，要求将土地使用费等一切费用支付至案外人严秋娣账户。
　　2018年12月25日，第三人制作合同解除通知书，载明因珠新租赁部经其催告不配合支付租金，根据租赁合同约定于2018年12月25日解除与珠新租赁部签订的《租赁合同》。
　　诉讼中，原告表示，被告曾于2016年向原告支付押金8万元，原告同意此款抵扣租金及占有使用费，原告与第三人之间的租赁合同是合法有效的，后期执行中也认可租赁关系。被告表示，其将土地转租给了十户人家，土地都在正常使用，其有能力也愿意向原告支付租金，但现在不知道付给谁，担心支付之后又有纠纷。后经本院告知原、被告双方，原告表示如被告及时缴纳房租，则愿意继续履行合同，被告曾表示于2019年7月22日之前将剩余租金支付给原告，但前述时间到期后，被告表示因大房东停电，承租户不愿意支付租金，故其因经济困难，现没有能力支付剩余租金。
　　以上事实，由原告提交的《租赁合同》(2018年3月16日原、被告签订)、原告与第三人签订的《租赁合同》、上海市房地产权证、受理通知书、笔录(2018年7月3日本院制作)、收款委托书、转账凭证，被告提交的转账凭证、委托书、合同无效声明、《租赁合同》(2019年2月22日，第三人与案外人签订)，第三人提交的《租赁合同》(第三人与原告签订)、《租赁合同》(第三人与珠新租赁部签订)、合同解除通知书，本院制作的庭审笔录、谈话笔录等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告提交了合同无效声明用以证明原告与第三人之间的租赁合同无效，本院认为，该份无效声明原告不予认可，且结合原告提交的执行异议案件笔录、付款凭证及被告提交的委托书等证据，能够证明原告与第三人存在租赁关系的事实，另外，合同具有相对性，即便原告与第三人之间的租赁合同解除，原、被告之间的《租赁合同》也并非当然无效，被告的抗辩，不予采纳。
　　关于合同是否应当解除。首先，根据原、被告之间的《租赁合同》，被告应于2018年12月2日前向原告支付2019年度租金79万元，然被告仅于同年12月4日前支付了24万元，余款至今未付，被告抗辩曾收到第三人发出的委托书，不知向何人履行支付租金的义务，本院认为，合同具有相对性，即便被告对租金支付事宜存在异议，也应当及时向原告提出，或与原告协商解决。其次，本案中，被告曾表示愿意支付租金，本院已向其释明可将剩余租金支付至法院设立的本案专属账户，其表示愿意在2019年7月22日之前向原告支付租金，但其仍未履行。关于被告提到因第三人停电导致其无法向原告支付租金，本院认为，就停电情况，被告未提交相应证据，且未证明前述情形影响其使用土地或造成了相应损失。综合考虑被告逾期支付租金的时长及程度，该抗辩本院不予采纳。第三，根据合同约定，被告不按合同约定支付租金等一个月以上，原告即有权解除合同。被告向原告租赁并使用案涉土地，支付租金系被告主要合同义务，被告迟延履行，致使合同目的无法实现；且被告如认为第三人与原告之间的《租赁合同》存在纠纷，导致其无法继续使用案涉土地，亦可向原告提出解除合同，但其既不向原告主张权利，又不履行支付租金义务，并要求合同继续履行，缺乏事实和法律依据。关于合同解除时间，综合考虑本案实际情况，被告曾在诉讼中表示于2019年7月22日前向原告支付租金，但其未按期履行，故本院确认合同自次日(即2019年7月23日)解除。
　　关于合同解除后的法律后果。被告应当按照合同约定支付自至2019年7月23日的未付租金，诉讼中，原告表示愿意扣除被告支付的押金8万元，系其对自身权利的处分，予以准许，故被告还应向原告支付租金253,560.7元。合同解除后，被告应当及时腾空搬离、向原告返还案涉土地，并应当支付原告自合同解除次日起至其搬离之日止的占有使用费，参照合同约定的租金标准(2164.38元／天)计算。至于被告已将土地转租之情况，考虑到本案中涉及到的次承租人人数较多，原告又未在本案中主张，故本院不予追加，原告可另行主张。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
　　一、原告上海卫都酒店管理有限公司与被告周闯于2018年3月16日签订的《租赁合同》于2019年7月23日解除；
　　二、被告周闯应于本判决生效之日起十日内向原告上海卫都酒店管理有限公司支付租金253,560.7元；
　　三、被告周闯应于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海卫都酒店管理有限公司返还位于上海市金山区金山卫镇新圩地块103/1丘土地；
　　四、被告周闯应于本判决生效之日起十日内向原告上海卫都酒店管理有限公司支付占有使用费，自2019年7月24日起算至被告实际搬离并向原告返还位于上海市金山区金山卫镇新圩地块103/1丘土地之日止，按照2164.38元／天的标准计算。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费2900元，由被告周闯负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：贺美娟

书记员：赵宪章