上海印蒸餐饮管理有限公司与上海锦策房产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海印蒸餐饮管理有限公司，住所地：上海市崇明区。
　　法定代表人：俞卫权，总经理。
　　委托诉讼代理人：黄赛，上海君鼎律师事务所律师。
　　第三人：俞卫权，男，汉族，1971年9月10日生，住上海市杨浦区国和一村XXX号XXX室。
　　被告(反诉原告)：上海锦策房产咨询有限公司，住所地：上海市青浦区。
　　法定代表人：姜忠民，总经理。
　　委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海印蒸餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序审理。2018年11月11日，被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司向本院申请追加俞卫权为本案第三人并提出反诉，本院依法予以受理。2019年1月9日，本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海印蒸餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人黄赛及法定代表人俞卫权暨第三人、被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司的委托诉讼代理人郑浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)上海印蒸餐饮管理有限公司向本院提出本诉请求：1、请求法院判令被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司按照合同约定开通车辆入口主干道通行条件，并且按照合同图纸约定交付房屋，并提供完善物业服务；2、请求法院判令租赁合同的免租期从2017年9月20日开始计算，共9个月，租金支付也相应顺延，并退还2018年6月19日前已经收取的租金约159,700元；3、请求法院判令被告赔偿因延期交房影响原告(反诉被告)的延期开业的2个月营业损失约800,000元；4、如被告(反诉原告)不能按图纸交付房屋及按合同约定开通车辆入口主干道通行条件的，则请求法院依法撤销双方签订的房屋租赁合同并由被告(反诉原告)依法承担赔偿责任；5、本案诉讼费、律师费由被告(反诉原告)承担。事实和理由：被告(反诉原告)系涉案商铺的出租方，在招租时以“黄金旺铺，新城核心，近铁旺铺”广告等形式向原告(反诉被告)及其他商户进行推介。被告(反诉原告)宣传涉案商铺具有位置极佳、车行人流方便等优势，系黄金旺铺，靠近地铁，商业价值与升值空间极大。2016年12月10日，原告(反诉被告)法定代表人俞卫权与被告(反诉原告)签订《意向书》，双方明确了承租房屋部位为：新都会二期5号楼101-104、108-112，面积1196.22㎡，相应公共部位通道由原告(反诉被告)独立使用，并约定了租金、租期等，并由原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付意向金50,000元。2017年5月31日，双方签订《房屋租赁合同》，并于2018年5月15日签订《房屋租赁合同主体变更协议》，由原告(反诉被告)承接《房屋租赁合同》的权利、义务。现原告(反诉被告)认为被告(反诉原告)在履行合同中存在如下违约行为：1、被告(反诉原告)违反双方签订的《意向书》内容，在双方签订的《房屋租赁合同》中将101-102室商铺排除在承租房屋范围内，且与101-102室商铺相邻的通道亦未交付原告(反诉被告)使用；2、《房屋租赁合同》附件一平面图中标示的商业车行主出入口至今未开通，这与被告(反诉原告)的招租内容严重不符，使得停车消费的便利性和商业优势丧失，商业价值贬损；3、被告(反诉原告)并未按照《房屋租赁合同》中约定的交房时间交付房屋，且整幢楼中无烟道设施，并因被告(反诉原告)的施工导致原告(反诉被告)的装修屡屡受阻；4、被告(反诉原告)并未按照合同约定提供物业服务。自原告(反诉被告)经营以来，各项物业配套服务混乱缺失、车库使用、楼内灯光、指示标牌等均无法正常工作，通风风机至今无法使用导致原告(反诉被告)厨房设备受损；5、被告(反诉原告)向原告(反诉被告)招租时鼓吹的近铁黄金旺铺，核心商圈与实际商业价值严重不符。另外，被告(反诉原告)利用其信息优势地位，与原告(反诉被告)签订的《房屋租赁合同》存在严重价格欺诈，租赁价格与同类商户相差60%以上。针对上述行为，原告(反诉被告)曾多次发函向被告(反诉原告)沟通、反映，但至今未获解决。为此，原告(反诉被告)为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告(反诉被告)变更诉讼请求如下：1、要求撤销第三人俞卫权与被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同》及原告(反诉被告)、第三人、被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同主体变更协议》；2、要求合同约定的免租期从2017年9月20日计算至2018年6月19日，共9个月，租金支付也相应顺延；3、本案案件受理费由被告(反诉原告)承担。
　　原告(反诉被告)就本诉诉请依法向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》一份(含附件一、二、三)，用以证明双方之间存在房屋租赁关系。附件一的图纸显示原告(反诉被告)承租的房屋包括101-102号相邻的公共部位，且原告(反诉被告)承租的位置旁有商业主入口；附件二证明了双当时约定的免租期是120天，装修期是153天及涉案商铺的交付日期和承租面积；附件三证明了被告(反诉原告)交付的房屋中没有排烟设施，不符合出租标准，亦不符合双方约定的房屋交付条件；2、项目地块总平面图一份，用以证明在原告(反诉被告)签订意向书直至原告(反诉被告)签订《房屋租赁合同》期间，被告(反诉原告)明知原告(反诉被告)所租赁的区域是靠近车辆商业主入口的，是最佳位置；3、崇明18﹟地块商业改造项目工作周报一份，用以证明原告(反诉被告)承租的商铺的总的排风管在2017年9月19日还没有开通，正在施工，不具备出租条件；4、崇明区环境保护局关于该项目二阶段试运行的审批意见(沪崇环保管【2015】158号)，用以证明环保局明确该项目环保验收不合格，故不予批准运行；5、承租商铺项目的宣传资料一份，用以证明被告(反诉原告)宣传的黄金旺铺、新城核心、近铁旺铺等均系商业欺诈；6、绿地新都会项目招商意向书一份，用以证明原告(反诉被告)承租的范围包括101-104、105-111室。另证明虽然该份意向书中约定的免租期为6个月，但当时被告(反诉原告)公司工作人员口头说是1年；7、意向金收据一份，用以证明原告(反诉被告)向被告(反诉原告)交付了意向金50,000元，且承租的商铺中也包括101、102室；8、通知函三份、环评报告一份，用以证明因101、102室商铺施工导致原告(反诉被告)方无法正常使用自己商铺。另证明被告(反诉原告)提出的租赁商铺中不具备烟道设施，系违约，故不符合出租条件。还证明关于环评不合格的问题，原告(反诉被告)也向被告反映、交涉，相关书目材料被告也已签收；9、照片一张，用以证明原告(反诉被告)所租赁的商铺地下车库没有照明灯光，不具备出租条件；10、《房屋租赁合同主体变更协议》一份，用以证明租赁合同的承租方主体已由第三人俞卫权变更为原告(反诉被告)；11、上海市公安局崇明(县)公安分局交警支(大)队建筑工程交通设计验收通知书一份(2015年12月30日)，用以证明被告(反诉原告)明知翠竹路不具备车辆主入口通道的条件，仍然承诺原告(反诉被告)可以开通；12、告绿地通知函一份，用以证明90%的租户向绿地反映车辆主入口未开通等情况，印证了被告(反诉原告)确实向原告(反诉被告)承诺翠竹路可开通一个车辆主入口的事实；13、上海崇明新城18-2﹟室内改造排烟风管系统推进计划及上海崇明新城18﹟地块二期项目商业室内改造工程计划各一份，用以证明在2017年8月份被告(反诉原告)仍然在对排烟、风管进行改造，不具备出租餐饮的条件；14、照片一份(岗亭)，用以证明被告(反诉原告)在出租时明确承诺确有一个车辆主出入口，被告(反诉原告)设立岗亭的行为让原告(反诉被告)误解这里一定有一个车辆主出入口；15、照片一份(夜间)，用以证明被告(反诉原告)出租给原告(反诉被告)的商铺中有些电梯无法使用；16、服务合同两份，用以证明目前原告(反诉被告)所租赁的商铺产生的垃圾清运、卫生管理等都是其与第三方签订，被告(反诉原告)没有按照商业惯例，提供相关商业配套服务；17、微信聊天记录一份，用以证明原告(反诉被告)支付了物业费、物业保证金及装修管理费等，另证明原告(反诉被告)所租商铺的租金已支付到2018年7月底；18、照片十张(庭后提供)，用以证明租赁房屋周边现状、通行条件、其他商户对比情况、地下车库出入口现状及未交付原告(反诉被告)的区域现场图。
　　第三人俞卫权与原告(反诉被告)意见一致，就本诉诉请未提供证据。
　　被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司辩称：不同意原告(反诉被告)上述诉求，请求依法驳回；原告(反诉被告)与第三人俞卫权签订的《房屋租赁合同》及原告(反诉被告)、被告(反诉原告)、第三人签订的《房屋租赁主体变更协议》均系各方真实意思表示，均应按约履行；双方的租赁合同中确实约定应在2017年6月1日办理房屋交接手续，但因第三人个人原因导致在6月12日才办理，这与被告(反诉原告)无关；关于开通车行道主入口的主张，双方签订的《房屋租赁合同》中并没有约定，合同附件中也无法看到有车辆主入口的标识。此外，在涉案商铺翠竹路一侧亦不具备开通车辆出入口主干道的条件，第三人在签订租赁合同时也没有提出；另外，原告(反诉被告)自租赁涉案商铺屋以来，已欠付了自2018年8月1日至今的六期租金，构成根本违约，本被告据此提出反诉。
　　被告(反诉原告)就本诉诉请依法向本院提交如下证据：1、上海市公安局崇明(县)公安分局交警支(大)队建筑工程交通设计验收通知书一份，2、情况说明(2015年9月16日)一份，上述两组证据用以证明先前开发商受到的处罚，经过整改已经符合环评要求；3、建设工程消防验收意见书两份，用以证明18号地块整个消防验收是在2015年12月份完成；4、建设工程竣工验收备案证书一份，用以证明该项目在2015年12月30日验收竣工；5、租户进场通知与商户进出场交接表各一份，用以证明第三人俞卫权在2017年6月12日进场并办理了交接手续。
　　经庭审质证，被告(反诉原告)对原告(反诉被告)提供的证据1的真实性、合法性予以认可，但不同意原告(反诉被告)的证明目的。该合同明确约定了租赁区域为103、104、108-111，共六套房屋，不同意原告(反诉被告)根据附件一就认为将公共区域一并租赁给了原告(反诉被告)。另外，从附件中也无法看到有车辆主入口的标识。关于排烟、通风设施，双方在合同附件三中已约定出租方不提供该设施，由原告(反诉被告)自行解决。关于原告(反诉被告)的商铺位置，不影响顾客出入，且原告(反诉被告)从来没有就这个车辆主出入口向我方交涉。关于房屋交接时间，原告(反诉被告)确实是在2017年6月12日交接，而非6月1日，这是原告(反诉被告)自己选择的结果，故免租期应当按照合同约定从6月1日开始；对证据2的真实性、合法性无法确认，该份证据并不是项目竣工图，也没有通过验收，且原告(反诉被告)提供的证据上显示是商业主入口，而非车辆主入口；对证据3的真实性、合法性不予认可，该份证据可能是现场一些租户的施工图，并不是开发商的施工图；对证据4，该份证据与原告(反诉被告)没有关联，在开发商竣工前，可能存在不符合环评条件的施工，但之后进行了整改，环保部门也出具文件通过了环评；对证据5，这是被告(反诉原告)聘请的招商代理公司制作的宣传资料，其目的是吸引客户，但不是正式的租赁合同；对证据6的真实性、合法性予以认可，但不同意原告(反诉被告)的证明目的。双方在签订意向书时确实是8套房屋，但之后经过协商后确认是6套。关于免租期的约定，也应当以正式的租赁合同为准；对证据7的真实性、合法性无异议，但不认可原告(反诉被告)的证明目的。关于租赁房屋的套数与范围应当以之后签订的正式租赁合同为准；对证据8的真实性无异议，但通知函中反映的是原告(反诉被告)与其他商户的相邻权纠纷，与本案无关。关于环评报告，与本案无关联。关于烟道设施，双方租赁合同附件中明确约定是由原告(反诉被告)自行解决；对证据9，地下车库是物业公司负责运营的，与被告(反诉原告)无关联；对证据10的真实性、合法性无异议。该协议中也约定原告(反诉被告)要承担权利、义务的时间追溯到合同之初，且印证了原告(反诉被告)当时并没有对主入口通道提出疑问；对证据11的真实性、合法性予以认可，该项目于2015年12月30日通过验收，原告(反诉被告)所处的位置没有车辆主出入口，而是人行出入口，故被告(反诉原告)不存在欺诈情形；对证据12的真实性、合法性不予认可。该份证据系原告(反诉被告)为了诉讼刻意为之，且其中涉及的物业管理行为并非被告负责。关于商户要求的开业时间、开业仪式等，被告(反诉原告)也没有承诺过；对证据13的真实性、合法性、关联性无法确认。通风管道需要租户自行解决。对证据14的真实性、合法性予以认可，但现场确实没有车辆通道，故被告(反诉原告)并不存在欺诈行为；对证据15的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性。公共区域是由物业公司负责；对证据16的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性。公共区域的卫生应由物业公司负责，且原告(反诉被告)专用区域产生的厨房垃圾，也应当与其他公司另行签订垃圾清运合同；对证据17的真实性、合法性予以认可。被告(反诉原告)确认原告(反诉被告)的租金支付至2018年7月底。关于物业费，被告(反诉原告)不清楚；对证据18的真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性，不同意原告的手写陈述内容(详细内容见其提供的书面质证意见)。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)提供的证据1、2的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性。证据1恰能证明被告(反诉原告)是明知翠竹路不具备开通车辆主出入口通道的条件的；对证据3、4的真实性无异议，但与本案无关；对证据5的真实性无异议，但不同意被告(反诉原告)的证明目的。该份证据反而能证明交接房屋的义务在于被告方，因为是被告(反诉原告)通知原告(反诉被告)交付房屋的，且交接日期为6月12日，系违约。第三人对原告(反诉被告)提供的证据均无异议，予以认可，对被告(反诉原告)提供的证据未发表质证意见。
　　被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司提出反诉请求：1、依法判令原告(反诉被告)支付2018年8月1日至2018年11月30日期间的四期欠付租金共180,020元；2、判令原告(反诉被告)支付上述四期租金180,020元截至2018年11月30日的逾期违约金6,716元，并以180,020元为基数，按每日万分之五的标准支付原告自2018年12月1日起至本案判决生效之日止的逾期违约金；3、判令原告(反诉被告)支付2017年12月1日至2018年6月30日、2018年10月1日至2018年11月30日期间的九期物业管理费共45,775.8元；4、判令原告(反诉被告)支付上述九期物业管理费截至2018年11月30日的逾期违约金共5,088元，并按每日万分之五，支付自2018年12月1日起至本案判决生效之日止的逾期违约金；5、判令原告(反诉被告)承担本案律师费；6、反诉诉讼费由原告(反诉被告)承担。事实与理由：根据双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》及2018年5月5日签订的《房屋租赁合同主体变更协议》，原告(反诉被告)并未按照合同约定的期限，标准等支付房屋租金和物业管理费，现已拖欠被告(反诉原告)2018年8月1日至2018年11月30日期间的四期租金及2017年12月1日至2018年6月30日、2018年10月1日至2018年11月30日期间的九期物业管理费，原告(反诉被告)的行为构成严重违约，且经被告(反诉原告)多次催讨未果。因此，按照约定，原告(反诉被告)还应承担逾期欠付的违约金，第三人亦应对上述债务承担连带清偿责任。现被告(反诉原告)为维护其合法权益，提起反诉，请求驳回本诉，支持反诉诉请。庭审中，被告(反诉原告)在本案中不主张部分诉请并变更诉请如下：1、要求原告(反诉被告)支付2018年8月1日至2018年11月30日期间的四期欠付租金180,020元；2、判令原告(反诉被告)支付上述四期租金截至2018年11月30日逾期付款违约金6,716元；3、判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)2018年12月1日至2019年1月31日二期欠付租金90,010元;4、本案反诉诉讼费由原告(反诉被告)、承担；5、第三人俞卫权对上述诉请内容承担连带清偿责任。
　　被告(反诉原告)就反诉诉请依法向本院提供如下证据：1、《房屋租赁合同》一份(含附件)，用以证明双方的租赁关系，租赁范围、租金价格、违约金标准及支付方式。另证明因第三人晚来，所以导致房屋交接时间为2017年6月12日，但免租期仍应按照合同约定自6月1日起算；2、《房屋租赁合同主体变更协议》一份，用以证明承租方主体由第三人变更为原告(反诉被告)，但协议中也约定第三人对原告(反诉被告)的租赁行为承担连带保证责任；3、函件一份，用以证明我方通过书面方式向原告催讨租金，但原告未予支付。
　　原告(反诉被告)针对反诉请求辩称：不同意被告(反诉原告)的第一项反诉请求。具体的租金应待本诉判决生效并扣除顺延的免租期后另行计算，不足部分同意支付。因被告(反诉原告)违约在先，原告(反诉被告)不存在违约，故不同意第二项诉请。不同意第三人对原告(反诉被告)的行为承担连带责任，应当由原告(反诉被告)承担。
　　原告(反诉被告)、第三人就反诉请求均未提供证据。
　　经庭审质证，原告(反诉被告)对被告(反诉原告)提供的上述三组证据的真实性均无异议。但对于证据1，认为这是被告(反诉原告)提供的格式合同，对其中的相关条款未尽提示和告知义务，该部分条款应当无效；对于证据2，其中要求第三人承担连带责任的约定，系明显增加第三人义务，应属无效；对于证据3，原告(反诉被告)确实收到了被告(反诉原告)向其催讨租金的函件，但其中催讨物业费的内容超出被告(反诉原告)职责范围，被告(反诉原告)通过各种手段限制原告(反诉被告)权利，逃避己方义务。第三人对被告(反诉原告)提供的上述三组证据的质证意见同原告(反诉被告)方，亦不同意被告(反诉原告)要求其承担连带责任的主张。
　　本院确认原告(反诉被告)、被告(反诉原告)及第三人对真实性无异议的证据对本案具有证明力。
　　基于上述证据及当事人的庭审陈述，本院经审理认定事实如下：原告(反诉被告)与被告(反诉原告)系房屋租赁合同关系，第三人系原告(反诉被告)公司法定代表人。2016年12月10日，第三人就房屋租赁项目与被告(反诉原告)进行洽谈，后双方达成招商意向书，意向书内容载明：由第三人作为租户承租绿地新都会二期5号楼101-104、108-111室，共1196.22㎡的房屋，租金为1.6元/㎡/天，每两年递增6%，免租期为6个月，租赁意向金为50,000元。另外，该招商意向书尾部亦载明：“已收到意向金伍万元人民币整”。后第三人俞卫权于2016年12月19日通过现金方式交付租赁意向金50,000元。嗣后，被告(反诉原告)与第三人签订正式的《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋为上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会二期”1层103-104、108-111室，租赁面积共924.77平方米。租赁房屋交付日为2017年6月1日，装修期自2017年6月1日至2017年10月31日，免租期自2017年11月1日至2018年2月28日，装修期内仅需支付装修管理费，无需支付租金及物业管理费，免租期内仅需支付物业管理费，无需支付租金。另约定2019年10月31日之前(涉案租赁期间内租金标准)的租金为每月45,005.50元，约人民币1.60元/㎡/日。还约定若承租方逾期支付租金等费用，每逾期1日，应按所欠款项的千分之二标准向甲方支付逾期付款违约金，该违约金自应付款之日起算至实际付款之日止。2018年5月15日，原告(反诉被告)、第三人及被告(反诉原告)签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，协议约定：承租房屋为上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室。三方同意自2018年6月1日起，第三人将其租赁合同项下的全部权利及义务整体转让给原告(反诉被告)，而原告(反诉被告)成为租赁合同项下的合法承租方并承受第三人在租赁合同项下的全部权利及义务。第三人应当就原告(反诉被告)履行租赁合同向被告(反诉原告)承担连带责任保证。
　　另查明，被告(反诉原告)于2017年6月12日将涉案房屋交付第三人，并与第三人办理交接手续。
　　庭审中，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)一致确认涉案房屋的租金已支付至2018年7月底。原告表示免租期应相应顺延，之后的租金同意支付。
　　本案的争议焦点一是第三人与被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同》，原告(反诉被告)、第三人、被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同主体变更协议》是否符合合同可撤销的情形。原告(反诉被告)认为，被告(反诉原告)在招租时以“黄金旺铺，新城核心，近铁旺铺”的广告形式向原告(反诉被告)宣传，并承诺会开通所租赁商铺旁翠竹路一侧的车辆出入口主干道，但自原告(反诉被告)实际承租以来，其商业价值远不及被告(反诉原告)所宣传的那样，承租房屋附近更没有地铁通行，翠竹路一侧也未开通车辆出入口主干道，故被告(反诉原告)的行为系欺诈；其次，被告(反诉原告)利用原告(反诉被告)已签订招商意向书并支付意向金的优势地位，乘人之危，将101-102室房屋及相应的公共区域排除在承租范围，并变更双方约定的免租期，双方的上述约定显失公平；最后，被告(反诉原告)明知原告(反诉被告)系餐饮服务行业，亦未在交付房屋时提供通风、排烟设施，并不具备出租条件。故涉案的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》应予以撤销。被告(反诉原告)认为，涉案的房屋位置确实很好，处于该区域核心地段，其宣传的目的在于吸引客户来洽谈项目，双方之间具体的权利义务约定还应以书面的租赁合同为准。另外，原告在签订合同时并未提到车辆出入口主干道的问题，从《房屋租赁合同》附件中也无法看到有车辆主入口的标识，且从原告(反诉被告)提交的证据上也显示是商业主出入口，而非车辆主出入口，故被告(反诉原告)不存在欺诈行为；关于招商意向书与正式的《房屋租赁合同》约定不一致，是之后双方经过平等协商的结果，系双方真实意思表示。另外，《房屋租赁合同》附件三中亦明确约定租赁区域内无排烟、通风设施。综上，不同意原告(反诉被告)要求撤销《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》的诉请。本院认为，被告(反诉原告)的宣传行为确有不当之处，但原告(反诉被告)作为一名具有完全民事行为能力的人去实施投资经营行为，应对其风险有正常的预估能力。关于原告(反诉被告)认为被告(反诉原告)未遵守承诺开通翠竹路车辆出入口主干道的主张，从双方签订的书面合同来看，未对该问题予以特别约定。合同附件平面图中也无法辨别出入口的性质为车行通道。若开通车辆出入口通道，势必涉及公共路面，需相关行政机关的准许、审批。此外，该商业体设有地下停车库，并未显著影响顾客停车吃饭的便利功能。因此，原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)具有欺诈行为缺乏事实和法律依据，本院难以支持；关于原告(反诉被告)认为被告(反诉原告)利用其优势地位，致使合同的权利、义务显失公平的意见。首先，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，第三人与被告(反诉原告)签订的招商意向书仅是一个缔约意向行为，具体的权利义务约定应以签订正式的书面合同为准。在合同订立过程中，如任一方违背诚实信用原则而导致对方信赖利益受损，可要求违背方承担缔约过失责任。因此，签订意向书是对双方权利的保护，亦是对双方的约束，不能认为被告(反诉原告)因此占有优势地位，且双方签订的《房屋租赁合同》并未达到显失公平的程度。因此，本院认为涉案的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》均不符合法律规定的合同可撤销的情形。
　　虽然上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》不符合合同可撤销的情形，但被告(反诉原告)作为出租方，确实在交付租赁房屋时存在瑕疵：第一点，交付租赁房屋的时间晚于租赁合同约定的装修期(免付租金)起始时间，从而损害了原告(反诉被告)免付租金的利益。庭审中，被告(反诉原告)认为虽然双方是在2017年6月12日交接房屋的，但这是原告(反诉被告)自己选择的结果，双方的装修期(免付租金)应按照合同约定从2017年6月1日开始。但被告(反诉原告)提供的租户进场通知载明：敬请在收到该通知后7个工作日内，到项目现场物业办公室办理相关交接手续，且第三人俞卫权的签收时间为2017年6月12日，故被告(反诉原告)的真实意思已认可租赁房屋的交接日可在6月12日之后7个工作日内。且在双方签订的《房屋租赁合同》中亦约定：装修期为自交付日起的连续期间。因此，当合同约定的交付日与实际交付日不一致时，应以实际交付日为准；第二点，被告(反诉原告)交付房屋时没有排烟、通风设施，势必影响原告(反诉被告)作为餐饮服务行业的装修进度与计划。被告(反诉原告)认为《房屋租赁合同》附件中明确约定了租赁区域内无排烟、通风设施，如原告需要，应自行解决。首先，该合同系被告(反诉原告)提供的格式合同，对合同中约定的免除己方义务的条款，被告(反诉原告)并未进行显著提醒、特别注意。其次，被告(反诉原告)明知原告(反诉被告)系餐饮服务行业，对排烟、通风的功能必不可少。即便租赁区域内无排烟、通风设施的条款有效，则租赁区域之外公共区域内总的排烟、通风管道等设备亦应具备。因此，对庭审中被告(反诉原告)认为排烟、通风管道等设施需租户自行解决的意见本院不予采纳。综上，本院酌情考虑被告(反诉原告)在交付房屋时存在瑕疵的程度及原告(反诉被告)因此而造成的影响等因素，酌定双方的装修期(免付租金)顺延一个月，即自2017年7月1日起算至2017年11月30日止，免租期自2017年12月1日至2018年3月31日，共九个月，已支付租金相应顺延至2018年8月31日。综上，被告(反诉原告)在反诉诉请中要求原告(反诉被告)支付自2018年8月1日至2019年1月31日六期欠付租金的诉请，应予调整，本院确定应从2018年9月1日起算至2019年1月31日。
　　本案的争议焦点二是原告(反诉被告)是否应支付被告(反诉原告)欠付租金的逾期违约金。首先，因租金支付顺延的问题，被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付2018年8月1日至2018年8月31日期间租金的反诉诉请，本院未予支持，故该期间的逾期违约金本院亦不予支持。关于2018年9月1日至2018年11月30日期间的逾期违约金，本院认为被告(反诉原告)在交付租赁房屋时确实存在上述交付瑕疵，原告(反诉被告)逾期欠付租金有正当理由，且双方在沟通协商时并未达成后续解决方案。因此，逾期欠付租金的责任不能完全归责于原告(反诉被告)，故被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)支付欠付租金的逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。
　　本案的争议焦点三是第三人是否应对原告(反诉被告)欠付租金的行为承担连带保证责任。原告(反诉被告)及第三人均不同意由第三人对原告(反诉被告)的行为承担连带保证责任，该行为明显增加第三人义务，且这是被告(反诉原告)提供的格式合同，未尽告知义务，应属无效。本院认为，第三人、原告(反诉被告)、被告(反诉原告)在签订的《房屋租赁合同主体变更协议》第一条中即约定：转让方(第三人)应当就受让方(原告)履行租赁合同向出租房承担连带责任保证。在该协议尾部由第三人作为转让方签字并按手印，受让方(原告)盖章确认，上述协议系三方真实意思表示。另外，本案第三人系原告(反诉被告)公司法定代表人，该公司为自然人独资性质，即便承租主体变更后，第三人仍可作为唯一股东操纵公司进行对外经营、管理行为，故被告(反诉原告)要求第三人对原告(反诉被告)欠付租金的行为承担连带保证责任的反诉诉请，本院予以支持。第三人作为连带保证人承担保证责任后可向原告(反诉被告)追偿，但承担保证责任的范围应以本院确认的租金支付期间为准。
　　综上，原告(反诉被告)要求撤销第三人俞卫权与被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同》及第三人、原告(反诉被告)、被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同主体变更协议》的诉请，事实与证据不足，本院不予支持。关于原告(反诉被告)要求重新确定免租期并顺延已支付租金的诉请及反诉原告(被告)要求反诉被告(原告)支付欠付租金和逾期支付违约金，并由第三人俞卫权对此承担连带清偿责任的诉请，本院酌情予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
　　一、驳回原告(反诉被告)上海印蒸餐饮管理有限公司要求撤销第三人俞卫权与被告(反诉原告)上海锦策房产咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》及第三人俞卫权、原告(反诉被告)、被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同主体变更协议》的本诉诉讼请求；
　　二、确认第三人俞卫权与被告(反诉原告)签订的《房屋租赁合同》的装修期自2017年7月1日至2017年11月30日，免租期自2017年12月1日至2018年3月31日，已付租金顺延至2018年8月31日；
　　三、反诉被告(原告)上海印蒸餐饮管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付反诉原告(被告)上海锦策房产咨询有限公司自2018年9月1日至2019年1月31日期间的租金225,025元；
　　四、驳回反诉原告(被告)上海锦策房产咨询有限公司要求反诉被告(原告)上海印蒸餐饮管理有限公司支付自2018年8月1日至2018年8月31日期间租金45,005元的反诉诉讼请求；
　　五、驳回反诉原告(被告)上海锦策房产咨询有限公司要求反诉被告(原告)上海印蒸餐饮管理有限公司支付自2018年8月1日至2018年11月30日期间逾期付款违约金6,716元的反诉诉讼请求；
　　六、第三人俞卫权对本判决第三项付款义务承担连带清偿责任，第三人承担清偿责任后有权向反诉被告(原告)上海印蒸餐饮管理有限公司追偿。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由原告(反诉被告)上海印蒸餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费5,451元，减半收取计2,725.50元，由反诉原告(被告)上海锦策房产咨询有限公司负担388元，反诉被告(原告)上海印蒸餐饮管理有限公司负担2,337.50元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：袁建平

书记员：张  正