上海卿川房地产经纪有限公司与上海满图投资管理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海卿川房地产经纪有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：唐平，执行董事。
　　委托诉讼代理人：刘卫东，上海君鼎律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李吉，上海君鼎律师事务所实习律师。
　　被告：上海满图投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陈伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：盛辉。
　　原告上海卿川房地产经纪有限公司与被告上海满图投资管理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告上海卿川房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘卫东、李吉，被告上海满图投资管理有限公司的委托诉讼代理人盛辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海卿川房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付佣金250,000元。事实与理由：原、被告双方于2017年2月1日签订了一份《销售代理合同》，项目名称《番茄小镇》，合同签订后，原告受被告委托依约对该项目进行代理销售。一位名叫向高的购房人于2017年3月26日与其好友姚剑英前往涉案项目所在地的售楼处签订了定金合同，约定2017年4月12日前再来签订《房地产买卖合同》。但最后由于被告和委托其销售的上海同润投资(集团)有限公司的违约行为导致最后上述《房地产买卖合同》无法继续签订。本案中，原告已经做了许多工作，与向高谈妥了购房事宜，并让其去签订《房地产买卖合同》，但最后由于被告的违约行为导致了《房地产买卖合同》无法继续履行，实质上原告已经销售成功，也非原告原因导致客户退房，被告应依约向原告支付合同约定的佣金。
　　被告上海满图投资管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告没有完成合同约定的义务，不满足佣金结算的条件，故驳回原告的请求。
　　本院经审理认定事实如下：2017年2月1日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《销售代理合同》一份，约定：第一条“委托内容”，项目地址：古楼公路刘五公路交界处，古楼公路XXX号所在项目，项目性质：商铺，销售范围：甲方提供可销售房源明细作为合同附件。第二条“委托期限”：合作期限自2017年2月1日至2017年7月30日(合作期满后三个月内，有效客户成交，甲方按照合同约定结算佣金)。第三条“客户确认原则及有效期”：1、乙方客户初次前来销售现场看房的，须至少提前30分钟并统一由乙方通过项目微信群或甲方项目对接人手机短信报备为准(未报备客户不予形成有效带看)，乙方陪同客户到访该项目营销中心时，须提供《客户确认单》(《客户确认的》以开发商模板为准)，《客户确认单》经甲方指定人员(见附件一)签署后，该客户视为有效的乙方客户。乙方凭有效的《客户确认单》结算佣金。2、乙方应向甲方提交客户资料，包括客户姓名与手机号码，甲方指定人员应于乙方带客户24小时内予以查证来访客户资料，及时在《客户确认书》上予以确认。3、有效客户及有效期的界定：经甲方确认的客户及其直系亲属或关联企业在委托期限内或期限终止后7天内购买该项目的，视为乙方销售成功，甲方按照本合同约定的佣金比例向乙方支付佣金。超过7天，客户再访时需要重新报备甲方。4、在合同的履行过程中，甲方不得将已确认为乙方的客户再行确认为其他销售代理公司的客户。否则，乙方客户及其直系亲属或关联企业成交的，也应视为乙方成交客户，甲方应按合同约定向乙方支付佣金。5、无预报备客户到达案场，乙方须提供与客户有效通话或相关短信记录。6、客户到达案场后，无预报备、临时补报备的客户，可酌情确认，拉取半小时前通话记录(前提是无第二家公司保护期内的报备)。7、乙方在未取得甲方同意的情况下，不得在售楼处500米范围内驻守及争抢甲方客户，留下甲方客户电话的联系方式，如有此情况发生，已经查实，该客户归甲方所有。8、预报备客户保护期24小时。现场客户判定以报备时间为准。客户到达案场经确认为有效客户后的30天内，其他任何代销公司或自由经纪人的报备和确认都不予认可。30天后由他方带至案场成交的，业绩归属为带客重新报备方。第六条“佣金计算比例和方式”：1、销售成功的标志为乙方推荐有效客户与开发商签署《上海市商品房预售/出售合同》，并且按揭带看金额初审通过。七个工作日内，甲方向乙方支付该套全部佣金。具体甲方支付佣金的计算方法如下，1F商铺24万元/套(含税)+1万元现金奖(不含税)2F商铺14万元/套(含税)+1万元现金奖(不含税)，乙方可自开发票，如需代开发票，扣8个点税费，其他超范围销售的物业与甲方协商确认后，按该物业佣金支付。该合同还对双方权利义务、争议解决等进行了约定。该合同附件一中工作协调人名单双方均未填写。
　　另查明，2017年7月3日，向高向上海市崇明区人民法院提起定金合同纠纷一案，要求：1、判令解除向高与上海同润投资(集团)有限公司2017年3月26日签订的房屋买卖定金合同；2、判令上海同润投资(集团)有限公司支付向高定金500,000元；3、判令上海杰星房地产经纪有限公司、上海满图投资管理有限公司对上海同润投资(集团)有限公司的违约责任承担连带责任。该院于2018年1月8日出具(2017)沪0151民初5461号民事判决书，判令：一、解除向高与上海同润投资(集团)有限公司之间的定金合同；二、上海同润投资(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付向高人民币500,000元；三、驳回向高的其他诉讼请求。案件受理费8,800元，由上海同润投资(集团)有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。宣判后，上海同润投资(集团)有限公司在法定期限内提出上诉，上海市第二中级人民法院于2018年5月23日出具(2018)沪02民终1893号民事判决书，判令：驳回上诉，维持原判。2018年8月26日，上海同润投资(集团)有限公司支付向高508,800元。
　　以上事实，有销售代理合同、民事判决书、账户交易明细及当事人的陈述等证据予以证实。
　　本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《销售代理合同》约定，原告推荐有效客户与开发商签署《上海市商品房预售/出售合同》，并且按揭贷款金额初审通过，七个工作日内，被告向原告支付该套全部佣金。何为有效客户，合同又做了相应约定，原告客户初次前来销售现场看房的，须至少提前30分钟并统一由原告通过项目微信群或被告项目对接人手机短信报备为准，原告陪同客户到访项目营销中心时，须提供《客户确认单》，《客户确认单》经被告指定人员签署后，该客户视为有效的原告客户，原告凭有效的《客户确认单》结算佣金。本案中，首先，原告仅提供了客户向高初次前来销售现场看房的微信报备截图，并未提供《客户确认单》，按照双方约定的有效客户的审查确认程序来看，向高尚不属于原告的有效客户。其次，向高与开放商签订了定金合同后并未签订《上海市商品房预售/出售合同》，因此不符合合同约定的被告向原告支付佣金的条件。综合以上两点，原告要求被告支付佣金，缺乏依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　驳回原告上海卿川房地产经纪有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由原告上海卿川房地产经纪有限公司负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：康晓莉

书记员：吴  澜