上海厚诚精细化工有限公司与周志忠、周祺等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海厚诚精细化工有限公司，住所地上海竖新经济开发区。
　　法定代表人：陈其超，总经理。
　　委托诉讼代理人：朱伟锋，上海罗业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。
　　被告：周志忠，男，1968年10月13日出生，汉族，户籍地浙江省湖州市。
　　被告：周祺，男，1998年6月24日出生，汉族，户籍地浙江省湖州市。
　　委托诉讼代理人：周志忠(系周祺父亲)。
　　被告：何芬，女，1976年11月2日出生，汉族，户籍地浙江省湖州市。
　　原告上海厚诚精细化工有限公司诉被告周志忠、周祺、何芬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月16日公开开庭进行了审理。审理中，原告要求追加第三人湖州南浔浔商小额贷款有限公司作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以追加，后原告变更诉请，第三人退出诉讼。原告上海厚诚精细化工有限公司法定代表人陈其超及其委托诉讼代理人朱伟锋，被告周志忠暨被告周祺委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告何芬经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　上海厚诚精细化工有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令三被告继续履行《房屋买卖合同》，三被告协助原告办理坐落于上海市漕宝路XXX号XXX室房屋的过户手续，即将房屋产权过户至原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，上海厚诚精细化工有限公司变更诉讼请求，要求：1.解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》；2.三被告返还原告已付购房款500,000元；3.三被告支付逾期过户10日的赔偿金13,000元；4.三被告支付违约金520,000元；5.诉讼费用由三被告承担。
　　事实和理由：2018年1月10日，原告与三被告就上海市徐汇区漕宝路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)和XXX室房屋签订《定金协议》，约定三被告将上述房屋以总计5,946,200元的成交价出售给原告，其中系争房屋的实际成交价为2,600,000元，并约定3月10日前交房。2018年1月24日，双方签订《补充协议》，进一步明确系争房屋金额。2018年1月25日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定于2018年2月12日之前双方共同至房地产交易中心办理过户转让手续。原告分别于2018年1月10日、1月19日通过原告法人陈其超的农业银行账户分别向被告周志忠转账200,000元、300,000元，共计支付购房款500,000元。原告已履行了合同义务。但在合同履行过程中，原告发现系争房屋存在抵押和查封，使得合同目的无法实现。现三被告至今未涤除抵押和查封，导致系争房屋无法办理过户手续，三被告的行为已构成根本违约，故提出如上诉请。
　　周志忠、周祺辩称，两被告现同意解除与原告签订的《房屋买卖合同》，亦同意返还原告已付购房款500,000元，但不同意支付违约金，两被告不存在违约。希望与原告协商违约金的金额，将违约金控制在两被告能承受的范围内。
　　何芬未答辩。
　　经审理查明，2018年1月10日，周志忠(甲方)与陈其超(乙方)及上海悦善房地产经纪有限公司(居间方)签订《定金协议》，约定，甲乙双方通过居间方上海悦善房地产经纪有限公司成交上海徐家汇漕宝路XXX号XXX+XXX室房屋，产权人(甲方)周志忠、何芬、周祺，乙方上海厚诚精细化工有限公司(法人陈其超)，甲乙双方约定，合同价格2.1万元，合同总价531.3万元，实际成交价格是2.35万元税费各付，即594.62万元。其中差额63.3万元是以装修补偿款的形式交付给甲方，并且双方约定在签合同当日内支付。双方在签订此协议后乙方同意支付给甲方定金30万元，甲方收到款项后，立即进行解查封程序，当解封之后甲乙双方约定1月22日之前去签订买卖居间合同。签订买卖合同当天，乙方同意以现金或转账等方式支付给甲方420万元(含装修补偿款和部分房款)，由甲方专项用于解除抵押，此过程产生的利息由甲乙双方协商处理。解除抵押当天，甲方把房产证交付乙方，甲乙双方在解除抵押后7日内双方去交易中心过户，过户当天乙方支付给甲方剩余款项134万元(具体以双方协商为准)，且甲乙双方约定在3月10号之前(房产证出来之后)进行交房工作，且交房当天乙方支付给甲方尾款10.62万元。(整个交易过程中乙方不付任何中介费)。甲方同意在2月28日之前清理办公场地，确保空房交付给乙方。本协议有效期至2018年3月31日。
　　2018年1月24日，三被告(甲方、出售方)与原告(乙方、买受方)签订《补充协议》，约定，甲方与乙方就买卖甲方拥有的徐汇区漕宝路XXX号XXX室房屋双方协商一致就房地产交易价格做出如下约定：在甲乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》,约定的价格为2,217,000元，乙方所需支付的合同房价款仍按照合同附件三所列付款协议方式支付给甲方；现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房屋的合同总价款外，再另外支付给甲方装修补偿款共计383,000元，乙方已在签订《上海市房地产买卖合同》前支付给甲方；甲乙双方其他事宜仍依《上海市房地产买卖合同》及定金协议约定履行；其他任何文本与本协议书不一致的以本协议书为准。
　　2018年1月25日，三被告(甲方、卖售人)与原告(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将上海市漕宝路XXX号XXX室房屋(即系争房屋)出售给乙方，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为2,217,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲乙双方确认，在2018年2月12日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理，即甲方保证在办理产权过户手续前该房地产无任何抵押和人民法院查封，如有经济纠葛，甲方承担违约责任。甲方未按照本合同约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向乙方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。如甲方逾期超过拾个工作日的，或是收到首期房价款后又将该物业转卖、租赁给第三方的，或甲方单方面解除本合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同。乙方因此单方解除合同的，应当通知甲方，甲方承担违约责任，除需支付拾个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的叁个工作日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定，1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方或直接转付甲方定金117,000元整。2、甲乙双方应于最晚不得超过本合同第六条所述时间，赴该房地产所在区房地产交易中心办理完毕该房地产抵押登记的注销手续并同时申请产权过户，且当日内乙方应以现金或本票的方式直接支付甲方部分房价款2,100,000元整。3、待房地产所在区房地产交易中心出具乙方为权利人的《不动产权证书》后3日内，甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方。双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交房之日为准。
　　2018年1月10日，原告法人陈其超向被告周志忠转账300,000元，交易摘要为预付房款，交易用途为预付房款定金，周志忠出具定金收条。2018年1月19日，原告法人陈其超向被告周志忠转账200,000元。当天，周志忠出具收条，载明收到陈其超购房款20万元整。庭审中，被告认可收到50万元首付款。2018年4月，被告将系争房屋交付给原告，原告进入系争房屋并进行了装修。根据原被告微信往来，2018年4月3日，原告曾通过微信催促被告过户。
　　另查明，根据2018年5月9日上海市不动产登记簿显示，系争房屋于2017年3月22日设定最高额抵押，抵押权人为湖州南浔浔商小额贷款有限公司，最高债权限额600万元，债权发生期间为2017年3月17日至2021年3月16日。2018年5月2日，系争房屋被本院司法查封。
　　庭审中，原告称双方去办理过户时，被告没有钱款支付税款，导致过户未办理，且被告未告知原告其在签订合同前将系争房屋出租给高利贷人，原告进入系争房屋后，2018年6月，有高利贷上门讨债，且小贷公司的债权已超过房价，原告基于不安抗辩权未支付后续房款，原被告实际已经对被告的付款方式进行了变更。被告称，2018年2月过户的时候，被告与小贷公司协商好，小贷公司同意系争房屋和XXX室两套房屋分别过户，被告当时有资金支付系争房屋的税款，但原告反悔要求被告垫资，要求被告还清所有欠款后再付款，后因原告未及时付款，导致系争房屋于2018年4月10日被闵行法院查封，房屋未过户。2018年5-6月，被告的债主开始上门讨债，被告的确向原告隐瞒了将系争房屋出租给高利贷人。
　　原告称若合同解除，原告可以将系争房屋交还给被告。系争房屋的装修问题另案主张。被告称若合同解除，被告愿意返还房款50万元，系争房屋由原告免费使用到被告将原告的房款付清，作为被告支付的装修补偿，但其不同意支付违约金和装修费用。
　　以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有《定金协议》、《补充协议》、《房地产买卖合同》、银行转账付款凭证、收条、微信记录、不动产登记簿、庭审笔录等证据证实，本院予以认定并在卷佐证。
　　庭审后，原告变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：1.解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》；2.三被告返还原告已付购房款500,000元；3.判令三被告按已付款20%支付违约金100,000元。
　　本院认为，原被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合同成立且有效，对双方当事人均有约束力。现原告要求解除原告与三被告签订的《上海市房屋买卖合同》并要求被告返还已付购房款50万元，被告亦同意解除该合同并同意返还购房款50万元，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。根据合同约定原被告应于2018年2月12日前，办理系争房屋的过户手续，原被告于过户当天办理完毕系争房屋的涤除抵押登记手续的同时乙方支付甲方房价款210万元，但当日被告并未涤除系争房屋的抵押手续，原告亦未支付房款，原告称其是基于不安抗辩未向被告支付房款，但根据合同约定，原告的付款、被告涤除抵押和原被告办理过户手续并未存在先后顺序，并不符合不安抗辩的构成要件。根据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。现原告没有充分证据证明被告拒绝履行过户手续以及因被告原因导致的合同不能履行的障碍，原告未支付房款，不存在合同和法律上的免责事由，故系争房屋未过户成功以及合同解除均不可单归责于被告，原告亦存在过错，故原告要求被告支付解除合同违约金，依据不足，本院难以支持。原告撤回要求被告支付逾期过户赔偿金，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。被告何芬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。
　　依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、解除上海厚诚精细化工有限公司与周志忠、何芬、周祺于2018年1月25日就上海市漕宝路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
　　二、周志忠、何芬、周祺于本判决生效之日起十日内返还上海厚诚精细化工有限公司上述房屋购房款500,000元；
　　三、驳回上海厚诚精细化工有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计4,900元，保全费5,000元，合计9,900元，由上海厚诚精细化工有限公司负担1,683元，由周志忠、何芬、周祺负担8,217元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：汪俭蓉

书记员：江佳韵