上海古北(集团)有限公司与神拓投资管理(上海)有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：上海古北(集团)有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：蔡顺明，董事长。
　　委托诉讼代理人：金莉，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙思杰，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　被告：神拓投资管理(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：缪珩平，董事。
　　委托诉讼代理人：黄之洲，上海市沪西律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邵晓晴，上海市沪西律师事务所律师。
　　原告上海古北(集团)有限公司与被告神拓投资管理(上海)有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，并于同年4月12日、7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙思杰、被告的委托诉讼代理人黄之洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离上海市闵行区姚虹路278、276、274、272、270、268号房屋(以下简称系争租赁房屋)并将系争租赁房屋返还原告；2、判令被告支付原告自2017年1月1日起至实际返还系争租赁房屋之日止的房屋占用使用费，计算标准：按原合同约定人民币(以下币种同)17066元/月的三倍，即月标准为51,198元/月，日标准为：17,066元/月×12个月÷365天×3÷199.6平方米=8.43元/天/平方米。
　　审理中，原告增加诉讼请求：判令被告支付原告评估费20,000元。
　　事实与理由：原告为系争租赁房屋权利人；原告曾委托上海古北物业管理有限公司(以下简称古北物业公司)向被告出租系争租赁房屋。2013年12月,古北物业公司与被告签订《租赁合同》一份,合同约定：被告承租系争租赁房屋，租赁面积为199.6平方米,租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日。租赁期满次日被告应当无条件地将房屋及附属设施归还。租赁合同签订后,古北物业公司向被告交付了系争租赁房屋。2016年12月31日租赁期满,被告在租赁期届满前未提出续约的书面请求,亦未按约归还系争租赁房屋，一直占用系争租赁房屋至今，且未支付任何费用。为此,原告曾多次与被告联系,要求被告停止侵害、交还物业,被告均置之不理。原告认为,《租赁合同》约定的租期届满后,被告拒绝返还、继续占用系争租赁房屋的行为损害了原告的合法权益。遂涉讼。
　　被告辩称，2016年12月31日，被告与古北物业公司签订的租赁合同到期后，被告就继续承租系争租赁房屋与古北物业公司达成了一致，但是由于古北物业公司的上级单位要求收回系争租赁房屋，由案外人重新对外出租，导致被告与古北物业公司无法办理续签租赁合同事宜。被告确实自2017年1月1日起未支付租金，原因在于：古北物业公司称原告收回了委托出租权限，无权继续收取租金；原告称系争租赁房屋实际由中华企业股份有限公司在掌控，其亦无权收取租金，故续租以及租金支付事宜一直处于搁置状态。租赁期满后，被告确实继续占有使用系争租赁房屋至今，但被告不同意搬离系争租赁房屋，愿意按照原合同租金标准向被告支付房屋使用费。
　　本院经审理认定事实如下：原告为系争租赁房屋产权人；2016年8月1日，原告向古北物业公司出具《委托书》，该委托书上载：自2008年1月以来，古北物业公司受原告委托，负责对系争租赁房屋对外出租及日常管理维护。具体代理工作包括但不限于签订租赁合同、交接店铺、收取租金、全权处理与租赁、物业管理有关的各项工作和事务。
　　2016年12月，古北物业公司(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，合同约定：系争租赁房屋建筑面积为199.6平方米，乙方承诺承租该物业用途为商铺(童鞋店、便利店、游戏房、房产中介、水果店)，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期满次日，甲方有权收回该物业，乙方应无条件地将承租物业及附属设施完好地归还甲方；乙方如需续租，则应于本合同租赁期限届满前60日向甲方书面提出，双方协商后重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方有优先续租权；租金17,066元/月，先付后用，乙方以3个月为一期付款，每期付款为当期起始日前十五日，乙方第一期付款时间为2013年12月20日至31日；乙方不管何种原因(包括合同到期终止)退出该物业时，由乙方投资装修、增设的设施一切费用，甲方一概不予补偿；本合同约定合同解除、租期届满合同终止情形发生后，乙方在约定的时间内拒不移交该物业的，乙方在违约占用期间应当按照三倍租金承担赔偿责任，赔偿甲方占用费。
　　上述合同签订后，古北物业公司向被告交付了系争租赁房屋，被告实际向古北物业公司支付租金至2016年12月31日。2016年12月31日，上述租赁合同租期届满，被告继续使用系争租赁房屋，但未与古北物业公司续签租赁合同，亦未支付自2017年1月1日起的房屋使用费。
　　审理中，原告申请对系争租赁房屋自2017年1月1日起的市场租金标准进行评估。本院将上述申请递交上海市高级人民法院，上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对上述申请进行司法评估。2019年6月18日，上海信衡房地产估价有限公司向本院出具了《房地产估价报告》，该报告载明：系争租赁房屋2017年1月1日至2017年12月31日的平均市场租金价值为5.4元/平方米/天、2018年1月1日至2018年12月31日的平均市场租金价值为5.6元/平方米/天、2019年1月1日至2019年5月31日的平均市场租金价值为5.7元/平方米/天。原告支付评估费20,000元。
　　以上事实，由原告提交的上海市不动产登记簿、《委托书》、《租赁合同》、变更门牌号通知、评估费发票、《房地产估价报告》以及原、被告的当庭陈述予以佐证。被告提交的中华企业股份有限公司企业公示信息报告与本案无关联性，本院不予采信。
　　本院认为，根据物权法的相关规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。被告与古北物业公司就系争租赁房屋签订的租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，被告继续占有使用系争租赁房屋，无事实和法律依据，原告作为产权人有权要求被告搬离系争租赁房屋，并要求支付占有使用房屋期间的占有使用费。至于占有使用费的标准，原告主张按照被告与古北物业公司约定的三倍租金标准计算，被告辩称应按照其与古北物业公司的租赁合同中约定的租金标准计算，本院认为，被告与古北物业公司之间的租赁合同期限已届满，原告并无证据证明古北物业公司在与被告签订租赁合同时向被告披露过原告，故原告无权以该合同中的相关约定来主张房屋占有使用费。为更好地平衡双方当事人的利益，本院认为，房屋占有使用费的计算标准应以《房地产估价报告》中确定的标准为妥。至于原告主张的评估费20,000元，本院认为，评估费系确定本案租金标准所必须发生的费用，本院酌定，由原、被告各半负担。
　　据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条之规定，判决如下：
　　一、被告神拓投资管理(上海)有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区姚虹路278、276、274、272、270、268号房屋，并将该房屋返还原告上海古北(集团)有限公司；
　　二、被告神拓投资管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海古北(集团)有限公司自2017年1月1日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费人民币393,411.6元(计算方式：5.4元/平方米/天×365天×199.6平方米=393,411.6元)、自2018年1月1日起至2018年12月31日止的房屋占有使用费人民币407,982.4元(计算方式：5.6元/平方米/天×365天×199.6平方米=407,982.4元)、以及自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(计算方式：5.7元/平方米/天×199.6平方米×实际天数)；
　　三、被告神拓投资管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海古北(集团)有限公司评估费人民币10,000元;
　　四、驳回原告上海古北(集团)有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币7,950.88元，由被告神拓投资管理(上海)有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈旺迪

书记员：罗香琴