上海同丰房地产开发有限公司与苏州市红燕物资贸易有限公司、陆燕等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海同丰房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：袁楚丰，董事长。
　　委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。
　　被告：苏州市红燕物资贸易有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1368号1幢440室。
　　法定代表人：陆燕。
　　被告：陆燕，女，1973年2月22日生，汉族，住江苏省苏州市。
　　被告：宇红兵，男，1968年8月1日生，汉族，住安徽省芜湖市。
　　委托诉讼代理人：栾平平，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海同丰房地产开发有限公司(以下简称“同丰公司”)诉被告苏州市红燕物资贸易有限公司(以下简称“红燕公司”)、陆燕、宇红兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭于2018年7月24日、10月8日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜跃平、被告宇红兵的委托诉讼代理人栾平平到庭参加了诉讼。被告红燕公司、陆燕经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、被告红燕公司支付原告购房款人民币3,600万元(币种下同)；2、被告红燕公司支付原告违约金253.8万元(从2017年6月6日起，暂算至10月25日止，按总房价日万分之五计算，3,600万元*0.0005*141=253.8万元，要求计算至本判决生效日止)；3、被告陆燕、宇红兵承担连带保证责任。庭审中，原告将第2项诉讼请求的起算日调整为2017年6月16日。事实和理由：被告红燕公司为向银行融资借款,向原告租借标的物为：海马路XXX弄XXX号(全幢)房屋,抵押给苏州东方诚泰投资担保有限公司(以下简称“东方诚泰”)、诚泰集团有限公司(以下简称“诚泰公司”)融资使用。2014年4月25日,原告、被告红燕公司、被告陆燕和被告宇红兵三方签订了《租借协议》。协议约定了原告将涉案房屋租借给被告红燕公司抵押融资使用,被告红燕公司在租借期间内须保证标的物不产生纠纷,若被告红燕公司未能实现,则视为被告红燕公司购买该房屋，房屋总价为3,600万元，需在产生违约三十个工作日内全部支付完成，逾期未付，违约金为总房价的日万分之五。随后，被告红燕公司办理融资借款因资信不佳导致银行要求为其担保的案外人诚泰公司、东方诚泰提前还贷。案外人为被告红燕公司还贷后于2014年l0月4日起诉被告红燕公司、被告陆燕、被告宇红兵要求支付代偿款，法院判决后，依法将涉案房屋进行了执行拍卖：并且苏州工业园区法院于2016年10月ll日将涉案房屋的所有权执行裁定转移至案外人东方诚泰。因涉案房屋发生诉讼纠纷，原告曾于2015年l月7日起诉三个被告至上海市奉贤区人民法院，但因法官认为租借期未满，且涉案房屋所有权还未发生转移，应等到此条件满足再行诉讼，故原告撤诉。至今《租借协议》规定的租借期己满，被告红燕公司并未支付任何房款，且涉案房屋所有权也被法院执行转移。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。
　　被告红燕公司、陆燕未作答辩。
　　被告宇红兵辩称，协议约定的房价比实际价格高，应该按签约时的市场价，违约金也约定过高，应予降低。对保证责任没有异议。
　　原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。
　　经审理查明：2014年4月25日，原告(甲方)、被告红燕公司(乙方)、被告陆燕、宇红兵(丙方)签订《租借协议》约定，乙方因经营需要短期融资,向甲方租借甲方所开发的项目为抵押物向第三方进行融资，关于上述事宜各方达成协议如下：一、乙方向甲方租借标的物为《棕榈滩高尔夫商品房五期》172号,地址：海马路XXX弄XXX号(全幢)。二、无偿租借期限为2014年4月25日至2017年4月24日(自办抵押他项权证之日起三年)。三、乙方将租借的标的物指定抵押给东方诚泰、诚泰公司融资使用,乙方保证不得将租借的标的物再次抵押或挪作其它使用。四、在租借期间,乙方须保证标的物不产生纠纷，同时，租借期满前十个工作日,乙方需按约偿还东方诚泰、诚泰公司的借款,使标的物能及时办理解除抵押。若上述情况乙方未能实现,则视为乙方需购买该房屋,《棕榈滩高尔夫商品房五期)172号,购买价格为总房价3,600万元;乙方购买该房屋全部房款需在产生违约三十个工作日内全部支付完成。逾期未付,乙方将承担相关违约责任及违约金,违约金计算方式总房价款日万分之五。五、丙方承诺对乙方的责任承担无限连带责任。
　　2014年4月18日，案外人苏州市江之燕物资贸易有限公司(以下简称“江之燕公司”)与东方诚泰签订委托保证合同，约定东方诚泰同意为江之燕公司与招商银行签订的授信协议项下债务以提供保证的方式提供担保。同年4月28日，原告同丰公司与东方诚泰签订了最高额反担保抵押合同，约定原告同丰公司以其名下坐落于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房屋(系本案系争房屋)为东方诚泰在前述委托保证合同项下债权提供抵押反担保。同日，被告红燕公司、陆燕等分别与东方诚泰签订了最高额反担保保证合同，均自愿为江之燕公司向东方诚泰提供贷款担保反担保保证。同年5月4日，原告同丰房产就上述房屋办理了抵押登记，登记抵押权人为东方诚泰，登记的最高债权数额为1,000万元。
　　2014年4月28日，被告红燕公司与诚泰公司签订《最高额委托保证合同》，红燕公司委托诚泰公司对其向招商银行的最高额度为800万元的借款，由诚泰公司为其所形成的债务向招商银行提供连带责任保证担保。同日，原告同丰公司与诚泰公司签订《最高额反担保抵(质)押合同》，约定同丰公司以其所有的位于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房屋(本案系争房屋)就诚泰公司为红燕公司借款提供的担保向诚泰公司提供抵押反担保。同日，被告陆燕、及江之燕公司等与诚泰公司签订《个人最高额反担保保证合同》、《企业最高额反担保保证合同》，均自愿就诚泰公司为红燕公司借款提供的担保向诚泰公司提供贷款担保的反担保保证。2014年5月5日，原告同丰公司就抵押房产办理了抵押登记，权利人为诚泰公司。
　　嗣后，江之燕公司未及时偿还贷款，东方诚泰分别两次提起诉讼，苏州工业园区人民法院分别作出(2014)园商初字第2885号、(2015)园商初字第00813号民事判决，分别判决江之燕公司偿还东方诚泰代偿款100万元及利息、律师费等和代偿款8,480,607.24元及利息、律师费等；江之燕公司未能如期履行债务，则东方诚泰有权以同丰公司名下房屋(本案系争房屋)折价或以变卖、拍卖所得价款在登记的债权范围内优先受偿；陆燕、红燕公司等对江之燕公司的上述债务承担连带责任。
　　同样，被告红燕公司也未及时偿还贷款，诚泰公司分别两次提起诉讼，江苏省昆山市人民法院分别作出(2014)昆商初字第2367号、(2015)昆商初字第00670号民事判决，分别判决红燕公司归还诚泰公司代偿款80万元及违约金、利息、律师费等和代偿款6,784,570.81元及利息、其他损失等；红燕公司不履行上述债务的，诚泰公司有权就同丰公司名下房屋(本案系争房屋)折价或以变卖、拍卖的价款优先受偿；陆燕、江之燕公司等对红燕公司的上述债务承担连带责任。
　　后四案件进行执行程序。2016年10月11日，苏州工业园区人民法院作出(2015)园执字第02302号之二执行裁定书，裁定载明：2015年11月2日,该院依法裁定拍卖同丰公司名下位于上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房地产。经该院依法委托,苏州市价格认定局于2016年3月22日出具苏价认民[2016]31号房地产估价报告,确定该房地产的评估价格为24,415,645元。嗣后,该院在江苏省苏州工业园区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖,三次拍卖均流拍。三拍保留价为1,600万元。以同丰公司为被执行人的案件共有四件：1、(2015)园执字第02302号案件,申请执行人为东方诚泰,执行标的1,049,900元；2、(2015)园执字第02153号案件,申请执行人为东方诚泰,执行标的8,775,773.84元；3、(2015)昆执字第05766号,申请执行人诚泰公司，执行标的848,280元；4、(2015)昆执字第06888号,申请执行人诚泰公司,执行标的6,854,780.81元。经以上四申请执行人同意,申请执行人东方诚泰以第三次拍卖保留价人民币1,600万接受上述资产抵债。裁定将上海市奉贤区海马路XXX弄XXX号房地产作价1,600万元，交付申请执行人东方诚泰以抵偿相应债务；上述房地产所有权自裁定送达申请执行人起转移。2017年1月23日，系争房屋产权登记于东方诚泰名下。
　　本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原、被告签订的合同虽名为《租借协议》，但根据其内容看，原告同丰公司为被告红燕公司融资提供抵押担保，而到期前十个工作日红燕公司未能涤除抵押，则约定由红燕公司购买系争房屋，属附生效条件的房屋买卖合同。合同约定原告的义务为红燕公司的融资向东方诚泰和诚泰公司提供抵押，根据查明的事实，原告为被告红燕公司的融资向诚泰公司提供了抵押，还为案外人江之燕公司的融资向东方诚泰提供了抵押。虽然其中一项是为案外人江之燕公司提供抵押，但两项抵押系同日签订抵押合同，红燕公司和陆燕同样为江之燕公司提供了担保，且红燕公司与江之燕公司为贷款相互担保；并且，按《租借协议》约定需抵押给东方诚泰和诚泰公司，而为红燕公司抵押的仅有诚泰公司并无东方诚泰，而恰恰为江之燕公司抵押的就是东方诚泰。所以，本院认定原告同丰公司为江之燕公司提供的抵押应理解为为被告红燕公司所提供抵押，系原告同丰公司履行其合同义务。在合同履行过程中，于约定期限内，红燕公司未能及时清偿其贷款，致系争房屋被法院执行处置，视为买卖合同的生效条件已成就，买卖合同生效。至于买卖合同中出卖方的交付义务，鉴于被告红燕公司的过错致系争房屋被执行处置，可视为原告已向被告红燕公司交付，故红燕公司应当按合同约定履行其支付房款义务。至于被告宇红兵抗辩应当按照签约时的市场价，被告方未予一年内提出撤销、变更合同，无法律依据，本院不予采纳。被告红燕公司应按合同约定支付原告同丰公司房款3,600万元及逾期付款违约金。至于被告宇红兵提出违约金约定过高，要求降低的意见，其未能提供相应证据证明过高，故本院不予采纳。被告陆燕、宇红兵亦应按合同约定承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人红燕公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告苏州市红燕物资贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海同丰房地产开发有限公司购房款人民币36,000,000元；
　　二、被告苏州市红燕物资贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海同丰房地产开发有限公司违约金(以上述人民币36,000,000元为基数，按日万分之五标准自2017年6月16日起计算至实际付清日止)；
　　三、被告陆燕、被告宇红兵对被告苏州市红燕物资贸易有限公司上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。被告陆燕、被告宇红兵在承担保证责任后，有权向被告苏州市红燕物资贸易有限公司追偿。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币234,490元，公告费人民币760元，由被告苏州市红燕物资贸易有限公司、陆燕、宇红兵共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张劲松

书记员：唐祖峰