上海同洪实业有限公司与上海和信汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海同洪实业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：吴发林，总经理。
　　委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海和信汽车销售服务有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：俞春丽，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴极，上海申浩律师事务所律师。
　　原告上海同洪实业有限公司诉被告上海和信汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人吴发林及委托诉讼代理人胡家道、被告的委托诉讼代理人吴极到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海同洪实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2019年5月20日至2020年5月19日的租金430,000元;二、判令被告按照日租金的10%支付逾期付款违约金暂计19,705.95元(实际自2019年5月5日起计算至实际付清之日止);三、判令被告支付自2019年5月20日至2020年5月19日的物业费22,752元;诉讼中，原告增加第四项诉讼请求：判令被告支付2018年10月的电费523元。事实与理由：2018年5月15日,原、被告签订《厂房租赁合同》一份,原告将座落在上海市松江区闵申路XXX号的厂房出租给被告，租期自2018年5月20日至2022年5月19日止，面积948平方米，年租金430,000元。物业费按每平方每月2元计算,一年22，752元,电费按每度1.45元计算，均由被告承担。合同对租金的支付方式、违约金计算方式、逾期支付租金七日以上，原告有权解除合同等事宜作了约定。根据合同约定,被告应该于2019年5月5日之前支付2019年5月20日至2020年5月19日期间的租金,但是,经原告多次催促,被告一直未付。综上,原告为维护自己的合法权益,提起诉讼，要求法院判如所请。
　　被告辩称：被告确实向原告承租了闵申路XXX号厂房，作办公用房，且已经支付了截止2019年5月20日前的租金。租赁房屋自2018年11月26日凌晨3时29分发生火灾，致使被告办公区域房屋损坏而无法使用，且水电自火灾后也未供应，故对原告主张的2019年5月20日后的租金、逾期付款违约金、租赁房屋的物业费，被告有权拒绝支付，对原告主张的2018年10月的电费，被告同意支付。
　　同时，被告向本院提起反诉请求：一、解除原、被告间租赁合同；二、判令原告返还押金35,000元；三、判令原告返还2018年11月26日至2019年5月19日止的租金206,637元；四、判令原告返还2018年11月26日至2019年5月19日止的物业费10,933元。事实和理由：原、被告于2015年5月15日签订《厂房租赁合同》后，被告已按约向原告支付租金430,000元、押金35,000元、物业费22,752元。被告承租的闵申路XXX号区域内同时还有另四家企业与原告签订了租赁合同。2018年11月26日3时26分，一场火灾将厂房烧得面目全非，被告租赁厂房内部熏黑，存放的设备、办公用品、汽车零件基本被烧毁殆尽，被告无法继续在厂房内办公，遂停业至今。火灾过后，被告多次联系原告商谈如何修复厂房、满足被告继续办公等事宜，但原告一直拖延，至今未见修复厂房。被告认为，根据合同法规定，租赁期内原告未能保障被告正常使用租赁房屋，被告有权根据实际情况请求减少租金或行使解除合同的权利。
　　原告对被告的反诉请求辩称：被告租赁的标的物包括648平方米厂房及300平方米的场地，租赁厂房于2018年11月26日确实发生了火灾，但火灾并未烧毁租赁厂房，只是对被告的日常办公造成一些影响，但火灾后场地上继续停放着被告待销售的车辆，火灾对场地使用不受影响，应当驳回被告的所有反诉请求。
　　本院经审理查明事实如下：案外人上海云正工贸有限公司(以下简称：云正公司)系位于上海市松江区新桥镇闵申路XXX号1幢、2幢、8幢、9幢、15幢工业厂房的权利人。该五幢厂房的总建筑面积为3,757.32平方米，于2007年7月23日取得沪房地松字(2007)第021242号上海市房地产权证。2016年2月22日，原告与云正公司签订《租赁协议》，约定由云正公司将该五幢厂房及与之相配套的400kw配电所整体出租给原告，租赁期限自2016年3月20日至2031年3月19日止，年租金1,364,980元，每三年递增8%等。
　　2018年5月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告将上述闵申路XXX号区域内第2幢厂房中约948平方米(包含公摊面积)转租给被告，租赁期限自2018年5月20日至2022年5月19日止，月租金35,833元，年租金为430,000元，第三年开始在原有基础上递增10%。合同第4.3条约定，租金一年支付一次，押金35,000元，每次提前15日支付下一期租金。逾期支付租金的，每逾期一日，需按日租金的10%支付违约金。逾期7日以上视为违约，原告有权解除租赁合同，并向被告追讨其他经济损失。租期不满提前退租的，多余租金及押金不予退还，也不可用于抵扣其他任何费用；合同第4.4条约定，第一年物业费为每月每平方米建筑面积2元，全年22,752元，一年费用一次性支付；合同第6.1条约定，原告向被告提供用电，供被告生产经营使用，每度1.45元；合同第6.2条约定，原告向被告提供用水，水费每吨6.5元。合同第七条约定了被告在使用租赁房屋期间因故遭受损失，但原告不承担责任的五种情形。但该条中没有约定火灾的情形；合同第九条约定了合同因故终止，双方互不承担责任的6种情形。但该条中没有约定火灾的情形。该合同另对其他相关租赁事宜均作了约定。
　　上述租赁合同签订后，原告即按约向被告交付了房屋及相关场地，被告则将租赁物用作经营销售汽车业务。被告于2018年5月18日以网银转账方式向原告支付第一年租金430,000元，于2018年6月8日以网银转账方式向原告支付第一年物业费22,752元，于2018年5月14日以网银转账方式向原告支付押金35,000元。
　　另查明：上述被告承租的闵申路XXX号第2幢厂房系一幢呈东、西向的长方形的工业厂房，建筑面积为1,820.55平方米。由原告分别转租给四家次承租人。自东向西依次为1上海和信汽车销售服务有限公司(以下简称：和信公司)、2上海能烨精密模具有限公司(以下简称：能烨公司)、3上海百捷空调净化设备有限公司(以下简称：百捷公司)、4上海市松江丰元五金厂(以下简称：丰元五金厂)。2018年11月26日凌晨3时35分许，百捷公司承租的厂房中部偏南办公室内东北侧区域处起火，火灾殃及被告承租的房屋，造成办公用房内部墙壁、天花板熏黑，仓库用房内汽车零部件被烧毁。被告将火灾后租赁房屋的状况拍摄了视频，经本院实地查看现状，确认租赁房屋内部现状与该视频拍摄一致，该房屋至今尚未修复，仍保持火灾后的状态。2019年3月11日，上海市松江区公安消防支队对该起火灾出具沪松应急消火重认字(2019)第0001号《火灾事故重新认定书》，认定起火原因“系百捷公司办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾”。
　　前述火灾发生后，至本案庭审之日，包括本案租赁房屋在内的所有在该次火灾事故中毁损的房屋至今尚未修复，被告至今无法正常使用房屋。至本案原告起诉之前，原、被告彼此均未向对方提出过解除合同的要求。火灾后，被告拒绝向原告支付2019年5月20日之后的租金及物业费，原告方工作人员吴某曾经于2019年5月16日及9月9日以手机微信方式向被告方催讨2019年5月20日至2020年5月19日期间的租金430,000元及物业费22,752元，均未果。现原告因催讨租金未果，遂提起本次诉讼，被告则提起反诉。
　　诉讼中，原告提供了根据租赁厂房场地上监控制作的光盘，视频时间自2019年8月21日至2019年11月12日，用以证明被告火灾后继续使用闵申路XXX号空地上停放待售车辆的事实。经本院实地查看，停放车辆的场地主要集中在1号、2号两幢厂房之间及厂区内靠近东面围墙一侧。
　　诉讼中，本院通知双方当事人均到场，对租赁标的物厂房及场地进行实地测量，测得租赁厂房的建筑面积接近原告诉称的面积648平方米，被告对此表示认可。
　　以上事实，有工商登记材料、《上海市房地产权证》、《租赁协议》、《厂房租赁合同》、付款凭证、《火灾事故重新认定书》、照片、光盘、现场测量平面结构图及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。
　　本案涉案的火灾事故发生在2018年11月26日凌晨，原因系百捷公司办公室电气线路故障引发周边可燃物并扩大成灾，故该次火灾导致被告承租房屋毁损的结果，并不可归责于被告。鉴于被告承租的房屋毁损而无法正常使用，且至今尚未修复，被告租赁目的已不能实现，故被告已享有合同法规定的承租人解除合同的权利及要求减免租金的权利。鉴于自火灾发生之日起至本院受理原告起诉之日止，被告未曾向原告提过出解除合同的意思表示，也未曾向原告发出过解除合同的书面通知，故本院确认被告之反诉状副本送达原告之日2019年11月18日为租赁合同解除之日。
　　鉴于被告已向原告全额支付了2018年5月20日至2019年5月19日期间的租金430,000元、物业费22,752元，并支付了押金35,000元，故被告有权要求原告减免自2018年11月26日火灾之日起至2019年5月19日期间的租金及该段期限内的物业费。
　　对本案应当减免的租金及物业费的数额及其它争议。本院作如下阐述：
　　第一，关于本案租赁标的物性质的确定。本院认为，原告主张租赁标的物包括648平方米的厂房及300平方米的场地。诉讼中，经本院通知双方当事人均到场实地测量，并绘制厂房平面结构示意图，测得涉案租赁厂房建筑面积接近648平方米，结合租赁合同第一条“面积948平方米，包含公摊面积”的内容描述，再结合被告销售汽车需要固定场地停放待售车辆的实际情况，本院对原告主张的租赁标的物包括厂房及场地的事实，予以确认。
　　第二，关于本案应减免的租金数额。本院认为，自2018年11月26日起至2019年5月19日合计175天期间，租赁厂房因前述火灾原因无法使用且未至今未修复，故该段时间内厂房的租金可予减免，原告应当返还被告。参照厂房建筑面积648平方米作为减免租金的面积计算标准，并参照合同约定的年租金430,000元标准，本院酌定上述175日应减免的房屋租金数额为140,922元。
　　第三，关于本案应减免的物业费数额。本院认为，自2018年11月26日火灾之后，闵申路XXX号2栋厂房一直保持被毁状态至今，没有证据证明原告进行了相应的物业服务，故原告应当向被告退还该时段内的物业费，按租赁合同约定的每年物业费22,752元收费标准，本院酌定原告应退还的物业费数额为10,908元。基于相同的理由，对原告主张的2019年5月20日之后的物业费，本院不予支持。
　　第四，关于本案2019年5月20日之后的租赁费用。本院认为，原告租赁标的物的用途一是利用厂房办公，二是利用场地停放待售车辆。虽然火灾导致租赁厂房无法正常使用，但被告至今尚未向原告返还租赁厂房及场地，且仍在租赁场地停放待销售的车辆，应认定火灾对场地的使用并无影响，故被告应当向原告支付场地使用费，直至向原告返还租赁物之日止。参照场地面积300平方米为使用费计算面积，并参照合同约定的年租金430,000元标准，本院酌定2019年5月20日以后的场地的使用费按每年136,076元计算，由被告一直支付至返还租赁标的物之日止。
　　第五，对原告主张的2018年10月的电费523元，被告予以认可，故本院予以支持。
　　第六，对被告反诉主张的押金35,000元。本案被告系基于法律规定的合同解除权提起反诉要求解除租赁合同，没有证据证明被告存在违约行为,故根据租赁合同第4.3条的约定，原告应当将押金退还被告。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十八条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司与被告(反诉原告)上海和信汽车销售服务有限公司之间签订的《厂房租赁合同》于2019年11月18日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海和信汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市松江区闵申路XXX号，并将租赁厂房及场地返还原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司；
　　三、被告(反诉原告)上海和信汽车销售服务有限公司给付原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司自2019年5月20日起至实际返还租赁物之日止的租金及使用费(按每年136,076元标准计算)；
　　四、被告(反诉原告)上海和信汽车销售服务有限公司支付原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司2018年10月的电费523元；
　　五、原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司返还被告(反诉原告)上海和信汽车销售服务有限公司已履行交付的自2018年11月26日至2019年5月19日期间的租金140,922元、物业费10,908元、押金35,000元，合计金额186,830元；
　　六、驳回原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司的其余本诉请求；
　　七、驳回被告(反诉原告)上海和信汽车销售服务有限公司的其余反诉请求；
　　八、上述第三、四、五项相抵后的金钱差额，由负有给付义务的当事人于本判决生效之日起十日内履行给付义务。
　　如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费8,387元，减半收取4,193.50元，反诉案件受理费2,544.50元,合计诉讼费6,738元,由原告(反诉被告)上海同洪实业有限公司负担4,927.50元(已付)，被告(反诉原告)上海和信汽车销售服务有限公司负担1,810.50元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：俞贵荣

书记员：胡  谦