上海同硕房地产发展有限公司、张志义与上海旭盛房地产经纪有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：张志义，男，1976年3月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告)：上海同硕房地产发展有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：林中，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈刚，上海翰森律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。
　　原审被告：上海旭盛房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：朱瑜，总经理。
　　委托诉讼代理人：俞睿一。
　　上诉人张志义因与上诉人上海同硕房地产发展有限公司(以下简称“同硕公司”)、原审被告上海旭盛房地产经纪有限公司(以下简称“旭盛公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初22896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　张志义上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判同硕公司赔偿经济损失人民币(以下币种均为人民币)900万元，具体以上海市杨浦区民府路XXX弄XXX号1＿3层房屋(以下简称“系争房屋”)2016年10月13日的市场售价与1,070万元的差额部分为准。事实和理由：一、张志义与同硕公司之间就系争房屋的买卖合同关系已经成立，而非预约合同。首先，双方签订的意向金协议内容载明，若乙方即张志义确定购买该房屋，则意向金自动转为定金。同时该协议还明确了房屋的具体坐落、面积以及房价等。其次，双方在签订意向金协议后，又对购房签约的相关事项进行了进一步的确认。该节事实已在一审审理时通过相关证据加以证明。最后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，张志义与同硕公司已对主体身份、系争房屋的地址、房价达成了一致意见，故可认定双方之间的买卖合同成立。二、张志义的一审诉请有法律及事实依据。同硕公司在与张志义签订了意向金协议后，又将系争房屋出售给他人，具有明显过错。因张志义购买了系争房屋，故将先前订购的他处两套房屋作退订处理，而这两套房屋的涨幅均有近1,500万元左右。张志义是在2016年10月13日经查询才得知系争房屋被同硕公司一房两卖的事实，故2016年10月13日的市场价与意向金协议约定的购买价1,070万元之差额即为张志义的直接损失。张志义对纠纷的产生无任何过错，其基于诚信原则一直相信同硕公司会履行约定，并未预料同硕公司会恶意违约。一审法院判决赔偿的金额远低于张志义的实际损失，也远低于同硕公司高价出售他人而获取的利益。综上，张志义请求二审法院支持其上诉请求。
　　同硕公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判同硕公司赔偿张志义30万元。事实和理由：首先，一审法院将意向金协议认定为张志义与同硕公司将来订立确定性本约合同达成的书面允诺或协议，属于适用法律错误。该意向金协议约定系争房屋总价预计1,070万元(不超过)，且张志义确定购买后，意向金10万元才转为定金。该条款充分说明了双方必然需要就系争房屋的价格、付款方式等各个条款进一步磋商后，才能达成确定性的买卖合同。其次，张志义一审提供的相关当事人与案外人江某的短信磋商记录并非完整的内容，张志义隐瞒了江某已于2014年底就已经告知其无法出售系争房屋的事实。最后，一审判决赔偿的金额有违公平合理原则，即使同硕公司需要承担法律责任，也应参照缔约过失责任的标准，赔偿张志义因缔约磋商过程中所支出的合理费用即可。综上，同硕公司请求二审法院支持其上诉请求。
　　张志义、同硕公司均不同意对方的上诉请求。
　　原审被告旭盛公司述称，其不同意张志义的上诉请求，同意同硕公司的上诉请求。
　　张志义向一审法院起诉请求：1.要求同硕公司返还购房意向金10万元；2.要求同硕公司赔偿经济损失900万元，具体以系争房屋2016年10月13日的市场售价与1,070万元的差额部分为准。
　　一审法院认定事实：同硕公司和旭盛公司均系旭辉集团股份有限公司的全资子公司。同硕公司系民府路1258弄《旭辉江湾墅》楼盘的开发商。
　　同硕公司与旭盛公司签订《房地产销售代理合同》，同硕公司指定旭盛公司为上海地区的非独家销售代理商，委托旭盛公司销售同硕公司指定的“旭辉•江湾墅”，总面积26000平方米，代理期限自2013年5月1日至2014年12月31日，同硕公司确认本合同指定的房屋销售价格不低于均价每平方米42,000元，旭盛公司必须按同硕公司出售时的实际价格进行销售。旭盛公司应信守同硕公司所规定的销售价格，非经同硕公司的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣，若遇特殊情况旭盛公司应告知同硕公司，由同硕公司作最终处理。旭盛公司不得向客户推荐不真实房屋信息，如果因旭盛公司原因给同硕公司造成相关损害的，旭盛公司必须赔偿同硕公司所有损失。
　　同硕公司与旭盛公司确认，江某系旭盛公司的销售人员，2014年2月至2016年1月期间在职，于2016年初离职。
　　2014年6月29日，张志义签订《意向金协议》，甲方为同硕公司，乙方为张志义，约定乙方向甲方认购旭辉江湾墅意向房源6＃39，甲方收到乙方意向金10万元，预计该房源总价为1,070万元(不超过)。并约定意向金协议签订后，如乙方提出不购买该房屋，甲方需退还乙方所支付意向金，若双方商议之后乙方确定购买该房屋，则乙方所支付该意向金自动转为该房屋的定金，甲方不予退还。江某在该协议甲方处签名，同硕公司未盖章。同日，罗玲亦签订《意向金协议》，约定以不超过1,050万元的总价认购5＃38房源，并支付意向金10万元，协议其他条款与前述《意向金协议》相同，甲方落款处亦由江某签名。同日，张志义向旭盛公司账户转账10万元，江某向张志义提供盖有同硕公司发票专用章的意向金收据，收款事由注明“6#39意向金”。同硕公司确认收到10万元。张志义陈述，罗玲的意向金10万元系其代付。
　　2014年7月24日，民府路1258弄《旭辉江湾墅》38号、39号房屋取得预售许可证。
　　2014年10月29日，同硕公司与罗玲签订《定金合同》，约定罗玲、蒋昊以18,712,338元的价格订购民府路1258弄《旭辉江湾墅》38号房屋，预购方签订本合同时支付定金40万元。协议落款下方注明，合同签约总价为1,005万元，签约日期为2014年12月30日。2015年1月12日，蒋昊向同硕公司出具《保密承诺书》，承诺不得将该房屋的签约价格信息透露给其他客户以及其他开发商等，以此享受该房源的内部超低优惠价格，违之则取消该房源内部优惠折扣，若引起其他客户等重大事宜，营销(影响)开发商利益，则开发商有权追究其法律责任。2015年6月1日，同硕公司与罗玲的儿子蒋昊签订《上海市商品房预售合同》，约定蒋昊以1,005万元的价格购买民府路1258弄《旭辉江湾墅》38号1＿3层房屋，暂测房屋建筑面积281.56平方米。
　　2014年11月16日，同硕公司与案外人张某签订《定金合同》，约定张某以18,212,498元的价格订购民府路1258弄《旭辉江湾墅》39号房屋。2015年7月7日，同硕公司与张某签订《上海市商品房预售合同》，约定张某以1,512万元的价格购买民府路1258弄《旭辉江湾墅》39号1＿3层房屋，暂测房屋建筑面积281.56平方米。2015年7月31日，张某登记为该房屋预购权利人。
　　2017年5月24日，张志义向同硕公司发函，表示因同硕公司将承诺出售给张志义的联排别墅出售他人，要求同硕公司承担相应的法律责任。2017年5月25日，同硕公司收到该函件。张志义确认，发函后同硕公司通知其取回意向金。
　　一审审理中，张志义提供2015年5月26日之前与江某的短信记录，用以证明江某一直未告知其不能出售认购房屋，而是表示会安排时间与张志义签约。该记录中记载张志义方陈述“江总已失约20余次”，对方于2015年4月15日回复“不是我的问题，是另一组客户的事情”、“她(罗部长)那个时候(大定签掉)也是找了人一起办的”、“如果是正常价格我随你什么来办手续”。江某确认短信记录真实，但认为信息存在删减，陈述其曾在2014年底通知张志义无法向其出售认购房屋，并向其推荐其他房源，商谈签约事项系针对罗玲认购的房屋。对于江某的陈述，张志义不予认可，同硕公司、旭盛公司予以认可。鉴于张志义提供的短信记录中明确提到“39号”，并提供张志义与妻子的身份信息用于申请贷款，江某陈述内容亦无其他证据予以印证，法院对江某陈述内容不予采信。张志义同时提供《退房协议书》和转账记录，证明其家庭在签订《意向金协议》前，分别于2013年5月30日签订建发新江湾雅苑房屋的商品房预售合同，于2014年6月22日订购银亿楼盘房屋，后分别于2014年8月5日退订银忆楼盘房屋，于2014年9月12日终止建发新江湾雅苑房屋预售合同。张志义认购建发新江湾雅苑房屋预测建筑面积303.12平方米，单价每平方米建筑面积44,141元,总价1,338万元。
　　一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。虽然张志义提供的《意向金协议》处甲方落款处仅有江某的签名，但协议抬头甲方为同硕公司，同硕公司委托旭盛公司出售争议房屋，江某系旭盛公司员工，江某系以同硕公司名义签订《意向金协议》。同日，江某向张志义提供的意向金收据系同硕公司出具。同硕公司亦认可收到意向金，且对张志义的认购价格进行过审核。故《意向金协议》的签约甲方应认定为同硕公司。《意向金协议》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。《意向金协议》明确了双方当事人，对拟购房屋的幢号、价格做了较为明确的约定，表明双方当事人经过磋商，就将来实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意。《意向金协议》对将来签署正式买卖合同的预先安排，具备预约合同的主要特征，是当事人为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议，该《意向金协议》系独立、有效的预约合同。有效的预约合同，对于双方当事人履行《意向金协议》的约定具有约束力。当事人不仅在行使合同权利时应依照诚实信用的原则行使权利，而且在履行合同义务时也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。同硕公司未按约与张志义签订买卖合同，使其合同目的落空。张志义认购房屋已出售他人，同硕公司也确认无法按照《意向金协议》的约定继续履行，双方的预约合同依法应予解除，同硕公司应当承担相应的违约责任。至于张志义要求同硕公司赔偿其2016年10月13日的市场价与1,070万元的差额部分，虽然张志义按约支付约定的意向金，但双方签订的预约合同毕竟同正式的本合同存在法律性质上的差异。张志义也仅仅支付意向金。从同硕公司与张某实际成交价格看，张志义认购价格确实较市场价低。同时，张志义提供的短信记录仅到2015年5月26日，短信记录也显示张志义多次联系江某签约未成功，同硕公司于2015年7月7月与张某签订预售合同，张志义理应引起合理怀疑。考虑上述因素，张志义要求赔偿2016年10月13日的市场价与1,070万的差额部分，并要求对2016年10月13日的市场价进行评估，法院不予支持。同硕公司未按照《意向金协议》履行，未按约签订买卖合同，致使张志义无法购得认购房屋，且同硕公司未及时通知张志义，其委托销售方的工作人员在同硕公司与他人签订《定金合同》后，仍与张志义协商签约事宜，隐瞒房屋已出售的事实，存在过错。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑本市近年来房地产市场发展的态势以及双方当事人履约情况的基础上，法院酌情确定同硕公司应给付的赔偿金额。
　　一审法院作出判决：一、上海同硕房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还张志义意向金10万元；二、上海同硕房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿张志义经济损失120万元。
　　本院对一审查明的事实予以确认。
　　二审审理中，张志义于2018年9月25日向本院申请撤回上诉，本院认为，张志义在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。
　　本院认为，二审主要争议焦点为张志义与同硕公司之间签订的意向金协议之法律性质；一审法院确定的赔偿金额是否适当。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。本案中，虽然双方当事人名称、房屋坐落明确，但房屋最终的价格并未确定(仅约定了一个最高限值)，而其余的重要条款例如房款的交付方式、时间、房屋交付时间、违约责任均未约定。因此，张志义与同硕公司之间的意向金协议并不构成商品房买卖合同，应属预约合同。一审法院对此定性正确。同硕公司认为《意向金协议》仅仅具有购房的磋商意向性质，不具有预约合同所具有的订立确定性本合同的书面允诺或协议性质，本院对此不予采纳。
　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故关于张志义赔偿损失的范围，应相当于本约的信赖利益损失。同硕公司上诉认为应赔偿缔约磋商过程中的合理支出费用即可，即参照缔约过失责任之标准进行赔偿。该观点有违法律规定，本院不予采纳。本院经审查认为，一审法院从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、意向金金额与房屋总价之比例等等，酌情将赔偿金额定为120万元，并无不当，本院予以认同。
　　综上所述，同硕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币37,600元，由上诉人张志义负担人民币28,800元，由上诉人上海同硕房地产发展有限公司负担人民币8,800元。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　徐　晨

审判员：成  皿

书记员：徐  江