上海同进物业服务有限公司与徐继豪物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海同进物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：杨德林，总经理。
　　委托诉讼代理人：张捷，男。
　　被告：徐继豪，男，1993年1月8日出生，汉族，住上海市青浦区。
　　委托诉讼代理人：孙振峰，上海市杰豪律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：姚志云，上海市杰豪律师事务所律师。
　　原告上海同进物业服务有限公司与被告徐继豪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，并于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告上海同进物业服务有限公司的委托诉讼代理人张捷、被告徐继豪及其委托诉讼代理人孙振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海同进物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月至2018年12月的物业管理服务费人民币52,995.96元；2、判令被告支付逾期付款违约金5,723.56元(总金额52,995.96元*3‰)。事实和理由：原告为住宅小区的物业管理公司，被告为该小区业主。被告房屋建筑面积355.36平方米，其中地上建筑面积245.50平方米，地下建筑面积109.86平方米。被告自2012年5月入户，2016年1月至2018年12月，被告拖欠物业服务费用地上为245.50平方米*4.9元/月/平方米*36月=43,306.20元；地下为109.86平方米*2.45元/月/平方米*36月=9,689.65元，共计52,995.96元。物业服务费自2011年1月开始从5.60元/月/平方米降低至4.90元/月/平方米，地下建筑面积减半收取物业服务费。原告催讨无果，故诉至本院。
　　被告徐继豪辩称：对物业服务费的金额没有异议，但不同意支付物业服务费。前期物业公司的法定代表人与开发商的法定代表人一致，都是孙益功。被告收房后不久，被告发现房屋漏水，报修后，原告未能维修好房屋。被告另找施工单位评估修缮房屋的报价为50,381.71元，故不同意支付物业服务费，要求抵扣维修费用。
　　经开庭审理查明，2009年2月1日，开发商与原告就物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务事项，物业类型为别墅。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：别墅5.60元/月/平方米。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月20日前支付该房屋物业服务费履行交纳义务。合同未约定逾期交纳物业服务费的的违约金。本合同自2009年2月1日起至业委会成立止。
　　另查明，被告与开发商于2011年10月签订购买房屋的商品房预售合同，前述房屋的建筑面积为355.36平方米，其中地下建筑面积109.86平方米。
　　以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的《前期物业服务合同》及上海市商品房预售合同等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
　　审理中，被告提供开发商与原告的工商登记信息、房屋照片及案外人上海某建设装饰有限公司出具的房屋修缮报价单，用于证明开发商与原告系关联企业，现开发商已经注销，理应由原告承担房屋修缮费用，且房屋存在渗水等质量问题并始终未修缮完毕。原告认为原告只是物业服务企业，房屋质量问题应与开发商沟通。
　　本院认为，原告与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，对原、被告具有约束力。本案中，原告根据前期物业服务合同为涉案小区提供物业服务，被告理应及时按照合同约定交纳相应的物业服务费。原告主张的物业服务费标准未超出前期物业服务合同约定，具体金额按实予以确认。被告提出房屋质量问题并以此为由拒付物业服务费或要求抵扣维修费用，但未提供证据证明属物业服务合同约定是原告方义务，故本院不予采信，被告可通过其他合法途径予以解决。至于原告提出要求被告支付逾期付款违约金的主张，原告在物业管理服务工作中，在协助业主解决与开发商遗留问题等方面尚有待提高完善之处，且前期物业服务合同中未明确约定业主逾期交纳物业服务费的违约责任，故对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。原告物业服务费金额计算有误，本院予以调整。
　　综上，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条规定，判决如下：
　　一、被告徐继豪应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同进物业服务有限公司物业服务费52,995.85元；
　　二、驳回原告的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,267.90元，减半收取计633.95元，由原告上海同进物业服务有限公司负担71.50元，由被告徐继豪负担562.45元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：潘文玉

书记员：高婧妍