上海同鑫投资有限公司与上海市膳膳斋餐饮有限公司、李梨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海同鑫投资有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陈爱民，董事长。
　　委托诉讼代理人：吕嘉宁，上海志道律师事务所律师。
　　被告：李梨，女，1980年9月3日生，汉族，住安徽省宿州市。
　　被告：上海市膳膳斋餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：蒋某某，总经理。
　　上述两被告共同委托代理人：何海清，湖南人和律师事务所上海分所律师。
　　原告上海同鑫投资有限公司(以下简称同鑫投资)与被告李梨、上海市膳膳斋餐饮有限公司(以下简称膳膳斋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕嘉宁，被告李梨及两被告的委托诉讼代理人何海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告的租赁关系自2018年3月31日解除；2、判令被告李梨迁出系争房屋，并将该房屋返还给原告；3、判令被告李梨支付原告租金人民币(以下币种同)90,000元；4、判令被告李梨支付原告逾期支付租金违约金20,504.90元(按照年利率24%的标准，自2017年9月25日起计算至2018年7月5日止)；5、判令被告李梨支付原告自2018年3月31日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费(按照2,614.40元/日的标准计算)；6、判令被告膳膳斋公司对上述被告李梨应负担之义务承担共同偿还责任。事实和理由：2016年5月5日，原告与被告李梨签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租金支付方式，以及违约责任等内容。被告膳膳斋公司作为担保方在该合同上签章。合同签订后，原告按照约定交付了租赁房屋，但被告李梨自2017年6月起开始拖欠租金。后原告于2018年1月10日向被告李梨发送《律师函》，明确解除租赁合同，并催讨被告拖欠租金。因双方未协商一致，故原告诉至本院。
　　被告李梨辩称，不同意解除合同，不同意退房，愿意支付租金。被告在系争房屋内经营多年，已形成稳定的品牌和规模，希望在与原告结清租金后继续经营；原告与被告李梨签订的合同系原告以赶走其为由，胁迫其签订的。其在支付2017年第二季度租金时，该房屋存在停车、进门等难题，因与原告未协商一致，故未支付相应房租。其对拖欠租金的事实和金额无异议，认为违约金不符合合同约定的计算方式，且金额过高，要求法院予以调整。
　　被告膳膳斋公司辩称，不同意承担连带责任，合同签订时，膳膳斋公司与博泰公司签订的合同尚未到期，而根据本案的合同条款，膳膳斋公司仅承担责任，而不能获得相应对价，且系争房屋的停车位问题侵害了膳膳斋公司的利益，膳膳斋公司的签章担保行为须通过股东会同意，故该连带责任应当无效。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年5月5日，同鑫投资(甲方)与李梨(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方将位于上海市嘉定区安亭镇老街XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号和772号部分的房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方使用，建筑面积为688平方米，系争房屋仅作为商业使用；租赁期限共三十六个月，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；双方约定，第一年和第二年每日每平方米租金为1.8元，第三年每日每平方米租金1.9元，即乙方应付租金如下：第一年自2016年4月1日起至2017年3月31日，年租金452,016元；第二年自2017年4月1日起至2018年3月31日，年租金452,016元；第三年自2018年4月1日起至2019年3月31日，年租金477,128元；乙方应按照“先付后用和每3个月支付一次租金”的原则，每年分4次向甲方付清全年租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期租金金额的0.3%支付违约金；乙方应于2016年3月25日前，一次性支付甲方首期租金113,004元；第二期租金乙方应于2016年6月25日前支付113,004元；第三期租金乙方应于2016年9月25日前支付113,004元，以此类推；甲方向乙方交付房屋时，乙方应支付租赁保证金50,000元，租赁期间若因乙方原因发生保证金的使用，乙方应及时将被使用部分向甲方补足。租赁关系终止时，该租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方应在本合同的租期届满时按时返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年租金标准两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；在租赁期内，乙方拖欠租金累计十天以上的，甲方有权提前解除本合同(解除日期自甲方口头或书面通知乙方之日起生效)；膳膳斋公司对乙方应付的租金、物业管理费、水电费、违约金、赔偿金等合同所涉全部费用承担连带担保责任。合同另约定了其他事项。膳膳斋公司作为担保方在该合同上签章。
　　同日，同鑫投资(甲方)与李梨(乙方)签订《补充协议》，内容为：鉴于乙方就系争房屋的租金问题一直未与上海博泰房地产发展有限公司(以下简称博泰公司)结清，至今仍拖欠博泰公司租金301,344元。乙方的行为严重影响了其诚信及甲方与乙方签订《房屋租赁合同》所依托的信赖基础，作为甲乙双方于2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》的补充协议，现甲乙双方就未尽事宜协商一致，达成如下：一、乙方承诺按照乙方与博泰公司于2016年5月5日签订的还款承诺书(详见补充协议的附件)履行还款计划；二、若乙方未按还款承诺书约定的还款日期履行还款义务的，甲方有权立刻与乙方解除租赁关系并要求乙方即刻搬离返还该房屋，所产生的一切损失及相应的违约责任由乙方承担；三、本协议自双方签字之日生效，是《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力。
　　2018年1月10日，同鑫投资向李梨寄发《律师函》一份，内容为：1、鉴于你长期拖欠租金的行为，现委托人与你解除该合同，你与委托人的租赁关系自本律师函签发之日解除；2、最迟于本函签发后10日内，主动与委托人取得联系，并向委托人依约归还该房屋；3、最迟于本函签发后10日内缴清该房屋拖欠两笔租金共计416,680元。经查，李梨于2018年1月11日收到该《律师函》。
　　审理中，李梨与同鑫投资确认：1、2016年4月，李梨支付同鑫投资租赁保证金50,000元，李梨与同鑫投资同意该保证金在本案中一并处理。2、自2016年4月1日起，李梨先后支付同鑫投资房屋租金814,032元，其中2016年5月17日至2016年6月6日支付同鑫投资首期租金(2016年第2季度)113,004元；2016年7月4日至2016年8月1日支付同鑫投资第二期租金(2016年第3季度)113,004元；2016年9月18日至2017年1月9日支付同鑫投资第三期租金(2016年第4季度)113,004元；2017年2月28日至2017年4月17日支付同鑫投资第四期租金(2017年第1季度)113,004元；2017年5月31日至2017年7月17日支付同鑫投资第五期租金(2017年第2季度)113,004元；2017年10月7日至2018年1月29日支付同鑫投资第六期租金(2017年第3季度)113,004元(结余3,004元转下期)；2018年2月5日、2月9日、2月12日、2月28日、5月2日分别支付同鑫投资第七期租金(2017年第4季度)30,000元、16,000元、14,000元、20,000元、31,004元，合计114,008元(含第六期结转3,004元，本期结余1,004元转入下期)；2018年5月12日，支付同鑫投资22,000元，加上第七期结转的1,004元，李梨尚欠同鑫投资第八期租金(2018年第1季度)90,000元。此外，同鑫投资陈述，目前李梨仍在使用系争房屋。
　　另查明：1、位于上海市嘉定区安亭镇老街XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号和772号的房屋登记产权人为同鑫投资；2、博泰公司与案外人蒋某某于2012年8月就系争房屋签订《商铺租赁协议书》。之后，博泰公司将系争房屋的产权变更为同鑫投资，并于2016年1月21日告知了案外人蒋某某；3、膳膳斋公司的登记住所地为系争房屋。
　　本院认为：同鑫投资与李梨、膳膳斋公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。关于同鑫投资主张的合同解除，本院认为，按照合同约定，李梨拖欠租金累计十天以上的，同鑫投资有权单方解除合同。本案中，双方均确认李梨存在较长时间拖欠租金的事实，故同鑫投资享有合同解除权。关于合同解除的时间，本院认为，应以李梨收到同鑫投资寄送的《律师函》的时间为合同解除时间，即2018年1月11日。至于李梨认为其因同鑫投资未解决系争房屋存在的停车、进门等难题，故未付租金的意见，本院认为，双方并未就停车、进门等问题进行约定，即使存在停车、进门等问题，双方亦应积极协商、相互配合地想办法解决，而非采取拖欠租金的方式予以对抗，故其辩称意见本院难以采纳。至于李梨认为其系受胁迫签订该租赁合同的意见，因其未提供充分证据予以支持，对此本院不予采信。合同解除后，李梨理应搬离系争房屋，并返还给同鑫投资。关于同鑫投资主张的房屋租金，本院认为，由于租赁合同已于2018年1月11日解除，且李梨支付的租金已超过2018年1月11日，故同鑫投资的主张的2018年3月31日前的房屋租金的实质为房屋占有使用费，鉴于李梨与同鑫投资对该金额均无异议，故本院对其该项诉请予以准许。庭审中，双方同意将保证金在本案中一并处理，故将该保证金抵扣后，李梨应支付同鑫投资2018年3月31日前租金40,000元。关于同鑫投资主张的逾期付款违约金，本院认为，李梨逾期支付租金，自应承担逾期付款违约金。结合李梨的付款情况、违约程度以及本案的实际，本院酌定李黎应支付同鑫投资违约金15,000元。关于同鑫投资主张的房屋占有使用费，本院认为，合同解除后，李梨并未搬离系争房屋，仍在继续经营，理应支付房屋占有使用费。至于同鑫投资主张的起算日期，本院认为，鉴于2018年3月31日前的使用费本院已予以支持，故应自2018年4月1日起算。房屋使用费可参照租金标准计算。关于同鑫投资主张膳膳斋公司对李梨所负担之义务承担连带责任的诉请，本院认为，膳膳斋公司作为独立的民事主体以担保人身份在该租赁合同上明确同意承担连带担保责任，故同鑫投资的该项诉请符合合同约定，本院依法予以准许。至于膳膳斋公司认为对外担保损害其利益以及该连带责任约定无效的意见，与本案事实不符，且无相应法律依据，对此本院实难支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海同鑫投资有限公司与被告李梨、上海市膳膳斋餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年1月11日解除；
　　二、被告李梨应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区安亭镇老街XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号和772号部分的房屋，并将上述房屋交还给原告上海同鑫投资有限公司；
　　三、被告李梨应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同鑫投资有限公司2018年3月31日前房屋租金(使用费)40,000元；
　　四、被告李梨应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同鑫投资有限公司逾期付款违约金15,000元；
　　五、被告李梨应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同鑫投资有限公司房屋占有使用费(按照1,307.20元/日的标准，自2018年4月1日起计算至实际搬离之日止)；
　　六、被告上海市膳膳斋餐饮有限公司对被告李梨上述第三、四、五项之付款义务承担连带偿还责任。
　　如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费4,449元，减半收取2,224.50元，由原告上海同鑫投资有限公司负担124.50元，被告李梨负担2,100元，被告上海市膳膳斋餐饮有限公司对被告李梨所负担之款承担连带偿还责任(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：韩  颖

书记员：王  豪